Vs. tilapalvelujohtaja Leevi Luoto ja vs. tilahallintapäällikkö Eemeli Myllärinen 16.12.2022:

Asian tausta

Turun kaupungin sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen toiminnat siirtyvät Varsinais-Suomen hyvinvointialueelle osana sosiaali- ja terveydenhuollon ja pelastustoiminnan uudistusta 1.1.2023 alkaen.

Hyvinvointialueelle siirtyvät toiminnat jatkavat nykyisissä toimitiloissaan. Tämä perustuu sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanolakiin 616/2021. Toimitilojen luovuttaminen hyvinvointialueen käyttöön tapahtuu seuraavien pääperiaatteiden mukaisesti.

-​​​​​​​ Turun kaupungilla on käytössään sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelutiloja, jotka se on vuokrannut käyttöönsä ulkoisilla vuokrasopimuksilla. Näiden osalta ulkoinen vuokrasopimus siirtyy hyvinvointialueen vuokrasopimukseksi 1.1.2023 alkaen.

-​​​​​​​ Turun kaupungin suorassa omistuksessa olevat sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelutilat vuokrataan hyvinvointialueen käyttöön kolmen vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Tämän jälkeen hyvinvointialueella on oikeus jatkaa sopimuskautta yhdellä optiovuodella.

-​​​​​​​ Kaupungin ulkoa vuokraamissa rakennuksissa, joissa hyvinvointialue käyttää vain muutamia huoneita isosta rakennuksesta laaditaan käyttöoikeussopimus. Tässä kategoriassa on etupäässä koulurakennuksissa sijaitsevia terveydenhoitajan tiloja.

Siirtyvät vuokasopimukset

Turun kaupungilla on 182 ulkoiselta vuokranantajalta vuokrattua kohdetta, joissa tuotetaan sosiaali-, terveys- ja pelastuspalveluita. Näiden kohteiden vuokrasopimukset siirtyvät 1.1.2023 alkaen Varsinais-Suomen Hyvinvointialueen sopimuksiksi. Vuokrasopimusten siirto perustuu lakiin eikä asiaan siten liity harkintaa tai päätöksenteon tarvetta.

Solmittavat vuokrasopimukset

Sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanolaissa määrätään, että kunta ja hyvinvointialue tekevät vuokrasopimuksen kunnan omistamista, perusterveydenhuollon, erikoissairaanhoidon, sosiaalitoimen ja pelastustoimen käytössä olevista tiloista. Vuokrasopimuksen tulee olla voimassa ainakin 31.12.2025 asti. Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa yhdellä vuodella.

Kunnan ja hyvinvointialueen välisen vuokran määräytymisestä on annettu erillinen valtioneuvoston asetus. Asetuksen mukainen vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta. Pääomavuokra lasketaan kuuden prosentin tuottovaatimuksena rakennuksen teknisestä arvosta. Asetus antaa teknisen arvon määrittelylle kolme vaihtoehtoista tapaa: Tekninen arvo voidaan laskea kunnan kirjanpidon tietojen pohjalta, voidaan käyttää asetuksen liitteenä olevaa taulukkomääritystapaa, tai jos kunnalla on alalla yleisesti hyväksyttyjen laskentamenetelmin muodostettu tekninen arvo, kunta voi ilmoittaa, että tätä arvoa käytetään.

Turun kaupunki monien muiden suurten kaupunkien tapaan määrittää toimitilaomaisuutensa tekniset arvot Haahtela Kehitys Oy:n Talonrakennuksen kustannustieto -menetelmällä. Näin ollen Turku ilmoitti hyvinvointialueelle, että pääomavuokran pohjana käytetään kaupungin toimesta määritettyjä teknisiä arvoja.

Ylläpitovuokraan sisältyvät ylläpitokustannukset ovat hallinto-, käyttö-, kunnossapito-, huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys-, sähkö-, vesi- ja jätehuoltokustannukset. Erityisjätteet ja vaaralliset jätteet ovat kuitenkin vuokralaisen vastuulla. Ylläpitokustannusten laskennassa tulee käyttää asetuksen liitteenmukaisia rakennustyyppikohtaisia ylläpitohintoja. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin.

Ylläpitovuokran euromäärä ei siis ole osapuolten välisen neuvottelun tulos, vaan vuokranmääritysasetuksen liitetaulukosta ilmenevä rakennustyyppikohtainen ylläpidon indeksoitu keskihinta (€/htm2/kk). Ylläpitovuokran määrässä ei siis ole huomioitu esimerkiksi sähkön hinnassa viime kuukausina tapahtunutta voimakasta kustannuskehitystä. Vuokra-asetus toteaa kuitenkin, että ylläpitovuokrasta voidaan perustellusta syystä sopia asetuksen mukaisesta taulukkohinnoittelusta poiketen, mikäli tämä määräytymisperuste johtaisi tosiasiallisista kustannuksista olennaisesti poikkeavaan vuokratasoon. Tilapalvelut seuraavat sopimuksen alusta alkaen ylläpitovuokran ja ylläpitokustannustoteuman välistä suhdetta ja käynnistää viipymättä neuvottelut hyvinvointialueen kanssa, mikäli asetuksen mukainen ylläpitovuokra osoittautuu tasoltaan riittämättömäksi kustannuksiin nähden.

Asetuksen mukaisen toimitilavuokrasopimuksen ohella kaupunki vuokraa hyvinvointialueelle keskusta-alueelta pysäköintipaikkoja markkinavuokralla ja lyhyellä irtisanomisajalla. Nämä eivät ole kohteiden yhteydessä olevia pysäköintipaikkoja vaan keskitettyjä pysäköintiratkaisuja Eskelin pysäköintilaitoksessa ja Ursininkadun maantasopaikoituksessa. Lyhyellä irtisanomisajalla mahdollistetaan molemminpuolinen jousto, eli hyvinvointialue voi halutessaan pienentää käytössään olevien parkkipaikkojen määrää ja vastaavasti kaupunki voi vapauttaa paikkoja omiin pysäköintitarpeisiinsa.

Solmittavat käyttöoikeussopimukset

Kun on tarpeen luovuttaa ulkoa vuokratusta kohteesta pieni tilakokonaisuus (esimerkiksi koulusta terveydenhoitajan huone) hyvinvointialueelle, tulee tästä laatia käyttöoikeussopimus. Käyttöoikeussopimuksen hinnoittelu on muodostettu kohteen vuokranantajalle maksettavan vuokran ja kaupungille kohteen ylläpidosta aiheutuvien kustannusten kautta.

Vuokrien laskenta ja neuvottelut

Turun kaupunki on toimittanut vuoden mittaan hyvinvointialueelle ennakkotietoja siirtyvistä vuokrasopimuksista sekä vuokrattavista tiloista, jotta hyvinvointialue on pystynyt muodostamaan käsityksen omasta palveluverkostaan.

Varsinainen vuokrien laskenta jäi valitettavasti vuoden loppupuolelle. Tämä johtuu pitkälti hyvinvointialueen valmiudesta käydä vuokraneuvotteluita. Asetus antaa vuokran määritykseen hyvin seikkaperäiset määräykset, joten neuvottelut painottuivat lähinnä vuokrasopimuksen sanamuotojen ja vastuunjakotaulukon detaljien neuvottelemiseen. Näissäkin asioissa haettiin yhtenäistä toimintatapaa muiden alueen kuntien kanssa. Myös vuokrien laskenta on ollut suuren kohdemäärän takia raskas prosessi. Tähän on saatu merkittävää ja korvauksetonta apua Senaatti-kiinteistöjen Kuntien tilatietopalvelu -yksiköstä. Vuokralaskenta on tehty valtakunnallisella Skenarios -järjestelmällä, jolla yhtäältä varmistetaan kuntien laskentakäytännön yhdenmukaisuutta ja toisaalta näin toimien kuntien vuokrasopimustiedot ovat hyvinvointialueen käytettävissä samassa järjestelmässä.

Vuokran määrä ja taloudelliset vaikutukset

Turun kaupunki vuokraa Varsinais-Suomen Hyvinvointialueelle 110 toimitilakohdetta, joiden yhteenlaskettu laajuus on 58.596 m2. Tiloista perittävän kokonaisvuokran määrä on noin 925.000 €/kk (alv 0 %).

Käyttöoikeussopimuksia tulee solmittavaksi kahdestatoista kohteesta, joiden yhteislaajuus on 381 m2. Tiloista perittävien käyttöoikeusmaksujen yhteismäärä on 10.862,05 €/kk (alv 0 %).

Tammikuun alusta alkaen kaupunki saa noin 936.000 €/kk vuokraa ja käyttöoikeuskorvausta hyvinvointialueelta. Toisaalta kaupungille jää merkittäviä palveluhankintakustannuksia ylläpitovuokran mukaisten tehtävien suorittamisesta. Tilapalveluiden näkökulmasta kokonaisuuden taloudellisen vaikutusten arviointia hankaloittaa sekin, että sähkön, veden ja jäteveden kustannukset sisältyvät määritettyyn vuokraan. Nämä ovat tähän asti olleet sote-tilojen osalta loppukäyttäjän, eli hyvinvoinnin palvelukokonaisuuden kustannuksia.

Vuokrasopimukset voimassa siirtymäkauden

Vuokrasopimuksista ja vuokran määrästä puhuttaessa on hyvä huomata, että nyt solmittavat sopimukset ovat käytössä vain lain määräämän siirtymäajan eli 3+1 vuotta. Tämän siirtymäajan jälkeen hyvinvointialue voi lähteä toteuttamaan toimitilaverkon karsintaa, eli se ei ole enää pakotettu vuokraamaan kunnilta kaikkia aiemmin sosiaali-, terveys-, ja pelastuspalvelutoiminnan käytössä olleita tiloja. Samalla tule sovellettavaksi markkinaehtoinen vuokrahinnoittelu ja kunta joutuu yhtiöittämään toimitilakohteensa, joita se siirtymäkauden jälkeen vuoraa hyvinvointialueelle.

Myös siirtymäkauden kestäessä kunnalla ja hyvinvointialueella on mahdollisuus sopia joidenkin kohteiden vuokrasta tai sopimuksen ehdoista asetuksen mukaisesta mallista poiketen. Näin tullaan toimimaan esimerkiksi tilanteessa, jossa kunta peruskorjaa hyvinvointialueen käytössä olevan kohteen ja haluaa tästä vastineeksi korkeamman pääomavuokran ja pidemmän määräaikaisen sopimuskauden.

Sopimusten hyväksyminen ja voimaantulo

Varsinais-Suomen Hyvinvointialueen kanssa solmittavien sopimusten kokonaisarvo edellyttää hallintosäännön mukaan valtuuston hyväksyntää. Asiassa saavutettiin päätöksentekovalmius vasta vuoden 2022 viimeisen valtuuston kokouksen jälkeen. Kaupungin ja hyvinvointialueen välisessä toimitilajärjestelyssä ei voida kuitenkaan olla sopimuksettomassa tilassa vuoden 2023 alkaessa. Tästä syystä esitetään, että kaupunginhallitus hyväksyy kokonaisuuden osaltaan niin, että sopimukset voidaan allekirjoittaa. Sopimuksiin kirjataan ehdollisuus, jolla niiden lopullinen voimaantulo kytketään Turun kaupunginvaltuuston hyväksymispäätökseen tammikuussa 2023.

Selvyyden vuoksi todetaan, että kysymyksessä on hyvin laaja ja paikoin dynaamisesti muuttuva toimitilakokonaisuus, eli yksittäisiä kohdemuutoksia saattaa tulla tämän päätöksen ja sopimusten voimaantulon välisenä aikana.

Liite 1​Luettelo siirtyvistä vuokrasopimukset

Liite 2​Kohdeluettelo solmittavista vuokrasopimuksista

Liite 3​Vuokrasopimukset liitteineen

Liite 4​Kohdeluettelo solmittavista käyttöoikeussopimukset

Liite 5​Käyttöoikeussopimus liitteineen

Liite 6​Solmittava vuokrasopimus pysäköintipaikoista

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​​Kaupunginhallitus

• päättää hyväksyä osaltaan esittelytekstissä ja liitteissä kuvatun sopimuskokonaisuuden Varsinais-Suomen Hyvinvointialueen kanssa,
• ​​​​​esittää kokonaisuuden lopullista hyväksymistä kaupunginvaltuustolle ja
• ​​​​​valtuuttaa kansliapäällikön tarvittaessa korjaamaan ja täydentämään sopimusasiakirjoja sekä allekirjoittamaan sopimukset ehdollisina.

Samalla kaupunginhallitus päättää, että tämä päätös pannaan täytäntöön odottamatta sen lainvoimaisuutta.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

Anttila, Lindfors, Ruohonen, Takatalo ja Maaskola ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Lindforsin tilalla asian käsittelyyn osallistui Jormalainen. Anttilan tilalla pöytäkirjan tarkastajana tämän asian kohdalla toimi Achrén.