Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi, tonttipäällikkö Essi Korpela, kaavoituspäällikkö Paula Keskikastari, hankepäällikkö Mika Rajala ja kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 24.10.2022:

Turun kaupunki on järjestänyt suunnittelu- ja toteutusryhmille suunnatun tontinluovutuskilpailun osoitteessa Aninkaistenkatu 7-9 vapautuvan Aninkaisten konserttitalon ja Turun ammatti-instituutin tontin kehittämisestä vastaavan uuden omistajan ja rakennuttajan / rakentajan valitsemiseksi. Kilpailualueen kehittäminen ja tontinluovutus tukevat kaupungin tilojen käytölle, hallinnalle ja omistajuudelle asetettuja tavoitteita ja tarjoavat mahdollisuuden keskustan täydennysrakentamiseen ja maankäytön tehostamiseen.

Kilpailun tavoitteena on ollut löytää suunnittelukohteena olevan alueen asemakaavoituksen ja rakentamisen pohjaksi laadukas ja toteuttamiskelpoinen ratkaisu. Suunnitelman tulee olla arkkitehtonisesti korkeatasoinen, toteutuskelpoinen ja tyylikkäästi kaupunkimaisemaan sovitettu. Valitun suunnitelman tulee tukea kilpailualueen monipuolista käyttöä, minkä lisäksi sen tulee huomioida rakennusten ja ympäristön muodostama monikerroksinen, kulttuuri- ja opetushistoriallisesti merkittävä kokonaisuus.

Suunnitelman pohjalta alueen lopullinen asemakaavaehdotuksen laadinta etenee yhteistyönä kaupungin ja kilpailun kautta kumppaniksi valitun suunnittelu- ja toteutusryhmän kesken. Järjestetyn kilpailun pohjana ovat olleet kaupunginhallituksen 21.3.2022 § 116 hyväksymä päivitetty asemakaavanmuutosluonnos; Aninkaisten konserttitalo (VI) 6 kaupunginosa (os. Aninkaistenkatu 9) (13/2019) sekä kaupunginhallituksen 21.3.2022 § 117 hyväksymä kilpailuohjelma.

Aninkaisten konserttitalo ja Turun ammatti-instituutti tontinluovutuskilpailuun saatiin määräaikaan 4.8.2022 klo 15 mennessä viisi ehdotusta, joiden nimimerkit ovat ”ANI”, ”GÖ & BO”, ”PIHAKORTTELI”, ”AGORA” ja ”UUDET SÄVELET”.

Kilpailuehdotusten arvioinnin on suorittanut arviointiryhmä, johon kuuluivat:

Kaupunkiympäristön apulaispormestari Heikki Pälve, ryhmän puheenjohtaja

Kasvatuksen ja opetuksen apulaispormestari Piia Elo

Hyvinvoinnin apulaispormestari Elina Rantanen

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi, DI, kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus

Kaavoituspäällikkö Paula Keskikastari, arkkitehti, kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus

Hankepäällikkö Mika Rajala, arkkitehti, kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus

Tonttipäällikkö Essi Korpela, DI, kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, ryhmän sihteeri

Kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti, arkkitehti, kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus

Arviointiryhmän arvioinnin lopputulos

Kilpailu on ratkaistu ehdotusten laatuarvioinnin ja hintatarjouksien pohjalta. Kilpailuehdotuksien laatu ja hinta on arvioitu kilpailuohjelmassa esitetyn mukaisesti ja molemmat osa-alueet on pisteytetty (liite 1).

Kilpailuehdotuksen hintaosan pisteet lasketaan seuraavasti:

• korkein tarjoushinta saa 100 hintapistettä ja mediaanihinta saa 45 hintapistettä
• korkeimman tarjoushinnan ja mediaanihinnan väliin jäävä hintatarjous saa hintapisteet lineaarisesti väliltä 45-100 pistettä
• mediaanihinnan alittava tarjoushinta saa hintapisteitä väliltä 0-45 pistettä lineaarisesti, siten että tarjoushinnan ollessa 60 %:a tai alle mediaanihinnasta tarjoushinta saa 0 pistettä
• hintapisteet annetaan yhden desimaalin tarkkuudella

Kilpailuehdotuksen laatupisteet lasketaan toimitetun materiaalin perusteella seuraavasti:

• kilpailuehdotuksen laatutekijät arvioidaan laatuarviointitaulukon mukaisella asteikolla, jotka muunnetaan ja suhteutetaan lineaarisesti lopullisiksi laatupisteiksi
• laatuarviointitaulukon mukaisesti korkeimman pisteluvun saanut ehdotus saa lopullisessa arvioinnissa 100 laatupistettä
• muut ehdotukset saava lopulliset laatupisteet lineaarisesti väliltä 1-99 pistettä suhteessa korkeimpaan laatuarviointipistetaulukon saaneeseen ehdotukseen
• laatupisteet annetaan yhden desimaalin tarkkuudella

Kilpailuohjelman mukaisesti kokonaispisteytyksessä laadun painoarvo on 55 % ja hinnan painoarvo on 45 %. Kilpailun voittajaksi ehdotetaan tehdyn pisteytyksen perusteella kokonaispistemäärällisesti parhaat pisteet saanutta kilpailutyötä. Ehdotuskohtaiset arvostelut, laatupisteet ja kokonaispisteytystaulukko löytyvät arviointipöytäkirjasta (liite 1).

Kilpailussa on painotettu innovatiivista ja arkkitehtonisesti korkeatasoista kokonaisratkaisua. Arvostelussa on pidetty kokonaisratkaisun ansioita tärkeämpänä kuin yksityiskohtien virheettömyyttä. Arvioinnissa on kiinnitetty huomiota siihen, että kilpailun tuloksena Aninkaistenkatu 7-9:ään rakentuisi korkeatasoinen, toiminnoiltaan monipuolinen kaupunkikeskustaa elävöittävä hybridikortteli, joka täydentää kaupunkikuvaa onnistuneesti.

Arviointiryhmä toteaa, että kilpailutyöt saivat kokonaispisteitä seuraavanlaisesti:

1. sija ”Uudet Sävelet” 93 pistettä

2. sija ”Agora” 70 pistettä

3. sija ”Ani” 69 pistettä

4. sija ”Gö&Bo” 67 pistettä

5. sija ”Pihakortteli” 65 pistettä

Arviointiryhmä toteaa, että kilpailuohjelman kokonaispisteytyksen pohjalta Aninkaisten konserttitalo ja Turun ammatti-instituutti tontinluovutuskilpailuun osallistunut kilpailuehdotus ”Uudet Sävelet” on saanut parhaan arvosanan kilpailussa.

Arviointiryhmä toteaa lisäksi, että ehdotukset ”Uudet Sävelet”, ”Pihakortteli” ja ”Ani” ovat suojelukysymyksessä ristiriidassa kaavaluonnoksen ja maakuntakaavan kanssa. ”Agora” ja ”Gö & Bo” noudattavat asemakaavaluonnosta rakennussuojelun ja maakuntakaavan osalta.

Jatkotoimenpiteet

Kaupunginhallituksen 21.3.2022 § 117 päätöksen mukaisesti kilpailuohjelman mukaisista ja sen vaatimukset täyttävien ryhmien jättämistä kilpailuehdotuksista maksetaan viidelle parhaalle 20.000 euron kilpailupalkkio. Arviointiryhmän laatiman arviointipöytäkirjan mukaan kaikki viisi kilpailuehdotusta täyttää vaatimukset palkkion maksamiselle.

Kilpailuehdotuksien tekijöiden nimikuoret avataan vasta sitten, kun kaupunginhallitus on hyväksynyt voittajaehdotuksen.

Voittaneen työn pohjalta Turun kaupungin on määrä laatia yhteistyössä voittaneen tahon kanssa asemakaavaehdotus, joka viedään hyväksyttäväksi kaupunginvaltuustoon. Jatkoneuvottelut voittajan kanssa aloitetaan 2022 syksyn aikana.

Jatkoneuvottelut sekä suunnitelmien tarkistaminen saatetaan valmiiksi siten, että asemakaavaehdotus on lausunnoilla ja nähtävillä vuoden 2024 aikana. Ellei jatkoneuvotteluissa tai suunnitelmien tarkistamisessa päästä yhteisymmärrykseen määräaikaan 31.12.2023 mennessä, yhteistyö päättyy voittajan kanssa ilman erillistä irtisanomista. Jatkoneuvotteluissa ja varsinaisen asemakaavan laatimisessa tulee huomioida arviointipöytäkirjaan sisältyvä lausunto jatkotyöskentelystä. Edellä ilmoitetut aikataulut ovat tarkentuneet kilpailun tuloksen julkistamisen myöhästymisestä johtuen.

Kiinteistöt luovutetaan kilpailun voittajalle vaiheittain tilojen vapautuessa nykyisiltä toimijoilta, tavoitteellisesti kuitenkin siten, että ensimmäinen osakokonaisuuden luovutus olisi viimeistään vuoden 2028 lopussa. Kilpailun voittajan tulee joko ostaa tai vuokrata maa-alue, jolla Konserttitalon ja Ammatti-instituutin rakennukset sijaitsevat, sekä ostaa ko. rakennukset kehitettäväksi tontinluovutuskilpailun perusteella. Luovutusehtoihin sisältyy ehto voittajaehdotuksen arkkitehtonisen hengen mukaisesta rakentamisesta. Kauppakirjaan tai vuokrasopimukseen sisältyy toteutusvelvoite sekä sitoumus hyväksyttyjen tontinkäyttösuunnitelmien noudattamiseen.

Tontinluovutussopimuksen/ kauppakirjan ehdot hyväksytään erikseen hallintosäännön mukaisin toimivaltuuksin. Luovutuksessa noudatetaan Turun kaupungin hyväksymiä kauppa- tai maanvuokrasopimusehtoja täydennettynä tonttikohtaisilla ehdoilla. Tarjoaja sitoutuu siihen, että ensimmäisessä vaiheessa sille luovutetaan konserttitalon rakennus viimeistään vuoden kuluessa tilojen vapautumisesta jatkojalostettavaksi ehdotuksen mukaiseen käyttötarkoitukseen sekä enintään 20 % asemakaavan mahdollistamasta uudisrakentamisoikeudesta, sikäli kun se on toteutettavissa luovutushetkellä. Lisäluovutukset tehdään vasta, kun kaupungin näkemyksen mukaan on todennäköistä, että edellä mainittu sitoumuksen mukainen konserttitalon kiinteistökehitys tulee valmistumaan ja hyväksytyksi käyttöön otettavaksi. Tarjoajan tulee ostaa loput luovutettavat rakennukset ja jäljellä oleva uudisrakennusoikeus viimeistään vuoden kuluttua siitä, kun edellä mainittu kohta on täyttynyt ja jäljellä olevat rakennukset ovat vapautuneet ja luovutuskunnossa.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen 1.11.2022:

Kilpailuohjelman mukaan pisteytyksen laatii arviointiryhmä ja voittajan valinnasta päättää kaupunginhallitus. Kaupunki valitsee yhden voittajan.

Kilpailun tavoitteena on ollut löytää suunnittelukohteena olevan alueen asemakaavoituksen ja rakentamisen pohjaksi laadukas ja toteuttamiskelpoinen ratkaisu, joka huomioi rakennusten ja ympäristön muodostaman monikerroksisen, kulttuuri- ja opetushistoriallisesti merkittävän kokonaisuuden.

Kaupunginhallituksen 21.3.2022 § 117 hyväksymän kilpailuohjelman 2.4 kohdan mukaan kilpailun järjestäjä voi valita jatkosuunnitteluun myös kilpailuohjelmasta poikkeavan ehdotuksen, mikäli tehdyt poikkeamat ovat perusteltuja ja tuottavat kokonaisratkaisulle lisäarvoa. Edelleen kilpailuohjelman mukaisesti Turun kaupunki ei vastaa mistään osallistujille mahdollisesti aiheutuvista vahingoista, haitoista, eikä kustannuksista, mikäli kaupunki päättää hylätä niiden esittämät kilpailuehdotukset tai mikäli niitä ei päätetä toteuttaa myöhemminkään sellaisenaan tai muutettuna.

Asemakaavan laadinnassa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee kaupunki.

Parhaan arvosanan kilpailussa saaneen ”Uudet Sävelet” kilpailutyön edellyttämä yhden koulurakennuksen purkaminen ei noudata riittävästi asemakaavaluonnoksen ja maakuntakaavan asettamia suojeluvaatimuksia, eikä tuota niin merkittävää lisäarvoa siten, että suojeluarvoista olisi perusteltua luopua. Tästä syystä ehdotusta ei voi pitää hyväksyttävänä. Kilpailussa toiseksi sijoittunut ehdotus ”Agora” sen sijaan ottaa ratkaisussaan nämä seikat huomioon.

Koska arviointiryhmä ei ole työssään laatinut jatkokehitysohjeita kilpailussa toiseksi tulleelle ehdotukselle, tulee arviointiryhmän laatia ne myös ehdotukselle ”Agora”. Jatkokehitysohjeet tulee huomioida kilpailuehdotuksen jatkoneuvotteluissa ja varsinaisen asemakaavan laatimisessa.

Turun kaupungilla on kilpailuohjelman mukaisesti oikeus ohjata ja teettää muutoksia voittaneeseen kilpailuehdotukseen asemakaavasuunnittelun aikana. Valittavan suunnittelu- ja toteutusryhmän on varauduttava jatkosuunnittelun aikana muokkaamaan suunnitelmiaan parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi.

Liite 1Arviointipöytäkirja sisältäen laatuarviointitaulukot ja kokonaispisteytystaulukon

Liite 2Kilpailuehdotus ”UUDET SÄVELET”

Liite 3Kilpailuehdotus ”AGORA”

Liite 4Kilpailuehdotus ”ANI”

Liite 5Kilpailuehdotus "GÖ & BO”

Liite 6Kilpailuehdotus ”PIHAKORTTELI”

Oheismateriaali 1Kilpailuohjelma (kh 21.3.2022 § 117)

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää

• merkitä tiedoksi arviointipöytäkirjan (liite 1) ja kilpailuehdotukset (liitteet 2-6),
• että kaikista kilpailuehdotuksista maksetaan 20.000 euron kilpailupalkkio kustannuspaikalta 40050,
• että Aninkaisten konserttitalon ja Turun ammatti-instituutin tontinluovutuskilpailun ehdotus nimimerkillä ”Uudet Sävelet” osallistunut kilpailuehdotus hylätään, koska se ei noudata riittävästi asemakaavaluonnoksen suojeluvaatimuksia, eikä tuota niin merkittävää lisäarvoa, että suojeluarvoista olisi perusteltua luopua,
• että tontinluovutuskilpailun voittajaksi valitaan arvioinnin perusteella toiseksi tullut ehdotus nimimerkillä ”Agora” (liite 3),
• että arviointityöryhmän tulee laatia jatkokehitysohjeet myös ehdotukselle ”Agora”, jotka tulee huomioida kilpailuehdotuksen jatkoneuvotteluissa ja varsinaisen asemakaavan laatimisessa,
• että, ellei jatkoneuvotteluissa ja/tai suunnitelmien tarkistamisessa päästä yhteisymmärrykseen määräaikaan 31.12.2023 mennessä, yhteistyö päättyy voittajan kanssa ilman erillistä irtisanomista,
• että hyväksytyn asemakaavanmuutoksen ja voittaneen ehdotuksen tarjoushinnan perusteella laaditaan tontinluovutussopimus edellä kuvatun mukaisesti. Ellei sopimusta saada syntymään määräaikaan mennessä, tämä päätös katsotaan rauenneeksi, ja
• että pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti ja päätös pannaan täytäntöön odottamatta sen lainvoimaisuutta.

PäätösAsia pantiin pöydälle Rosenlöfin Elon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 7.11.2022 § 460

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi ja kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen 18.11.2022:

Kuten kilpailuohjelman kohdassa 3.2. on todettu, tontinluovutuskilpailun tuloksen perusteella valmistellaan kaavaehdotus yhteistyössä voittajan kanssa.

Konserttitalon nykyinen laajuus on noin 7912 k-m2 ja ammatti-instituutin noin 16 816 k-m2. Kaavaluonnoksen sallima rakentamisen lisäys nykytilanteeseen verrattuna on noin 7800 k-m2, ja mikäli kaikki kaavaluonnoksen ei suojellut rakennukset purettaisiin ja korvattaisiin uudisrakentamisella, olisi korvaavan uudisrakentamisen määrä arviolta noin 14 600 k-m2. Kilpailutyössä ”Uudet Sävelet” on esitetty uudisrakentamista 21200 k-m2 (900 e/k-m2) ja ainoastaan konserttitalon ja Aninkaistenkadun puolella olevan koulurakennuksen säilyttämistä. Kaikkien muiden kilpailualueella sijaitsevien rakennusten osalta on esitetty purkamista. ”Agorassa” on uudisrakentamista 14.330 k-m2 (850-1200 e/k-m2, keskihinta noin 1018 e/k-m2) ja esitetty säilytettäväksi kaikki asemakaavaluonnoksessa suojelumerkinnällä säilytettäväksi osoitetut rakennukset.

Selvää on, että kaavaehdotusvaiheessa kaavamääräykset tarkentuvat mm. rakennusoikeuden määrän, käyttötarkoituksien, suojelumerkintöjen, uudisrakentamisen tavan ja korkeuksien osalta. Huomioiden maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät asemakaavan sisältövaatimukset, ei voida pitää kaavallisesti realistisena, että kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten purkaminen olisi mahdollista ”Uudet Sävelet” ehdotuksessa esittämässä laajuudessa. Näin ollen myöskään ”Uudet Sävelet” kilpailutyössä esitetty uudisrakentamisen määrä ja siihen pohjautuva kokonaishinta ei tulisi olemaan tarjotun mukainen. Kilpailutyössä on tämän lisäksi esitetty sellaista korkeaa rakentamista, jonka toteutumiseen rakennusoikeuden ja siten luovutushinnan määräytymisen osalta sisältyy merkittäviä epävarmuustekijöitä tulevaa kaavoitusta arvioitaessa.

Aninkaisten konserttitalo ja ammatti-instituutti kytkeytyvät kaupungin kahteen tilahankkeeseen. Filharmoninen orkesteri siirtyy jokirantaan suunnittelun alla olevaan uuteen Musiikkitaloon ja ammatti-instituutti Kupittaan kärjen alueelle sijoittuvaan uuteen Taito-kampukseen. Vapautuvien Aninkaisten konserttitalon ja ammatti-instituutin kiinteistöjen kehittämisestä saatavilla tuloilla on tarkoitus osittain kattaa niiden rakentamisesta aiheutuvia kustannuksia. Kilpailuehdotus ”Uudet Sävelet” sisältää kaavoituksen kannalta niin merkittäviä aikataulu- ja sisältöriskejä, joiden vuoksi kilpailun arvioinnissa toiseksi tullutta ”Agora” -ehdotusta esitetään kaupunginhallitukselle kilpailun voittajaksi.

Liite 1Arviointipöytäkirja sisältäen laatuarviointitaulukot ja kokonaispisteytystaulukon

Liite 2Kilpailuehdotus ”UUDET SÄVELET”

Liite 3Kilpailuehdotus ”AGORA”

Liite 4Kilpailuehdotus ”ANI”

Liite 5Kilpailuehdotus "GÖ & BO”

Liite 6Kilpailuehdotus ”PIHAKORTTELI”

Oheismateriaali 1Kilpailuohjelma (kh 21.3.2022 § 117)

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää

• merkitä tiedoksi arviointipöytäkirjan (liite 1) ja kilpailuehdotukset (liitteet 2-6),
• että kaikista kilpailuehdotuksista maksetaan 20.000 euron kilpailupalkkio kustannuspaikalta 40050,
• että Aninkaisten konserttitalon ja Turun ammatti-instituutin tontinluovutuskilpailun ehdotus nimimerkillä ”Uudet Sävelet” osallistunut kilpailuehdotus hylätään, koska se ei noudata riittävästi asemakaavaluonnoksen suojeluvaatimuksia, eikä tuota niin merkittävää lisäarvoa, että suojeluarvoista olisi perusteltua luopua,
• että tontinluovutuskilpailun voittajaksi valitaan arvioinnin perusteella toiseksi tullut ehdotus nimimerkillä ”Agora” (liite 3),
• että arviointityöryhmän tulee laatia jatkokehitysohjeet myös ehdotukselle ”Agora”, jotka tulee huomioida kilpailuehdotuksen jatkoneuvotteluissa ja varsinaisen asemakaavan laatimisessa,
• että, ellei jatkoneuvotteluissa ja/tai suunnitelmien tarkistamisessa päästä yhteisymmärrykseen määräaikaan 31.12.2023 mennessä, yhteistyö päättyy voittajan kanssa ilman erillistä irtisanomista,
• että hyväksytyn asemakaavanmuutoksen ja voittaneen ehdotuksen tarjoushinnan perusteella laaditaan tontinluovutussopimus edellä kuvatun mukaisesti. Ellei sopimusta saada syntymään määräaikaan mennessä, tämä päätös katsotaan rauenneeksi, ja
• että pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti ja päätös pannaan täytäntöön odottamatta sen lainvoimaisuutta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.