Kaupunkirakentamisjohtaja, Turun musiikkitalon allianssin johtoryhmän puheenjohtaja Kimmo Suonpää, kaupunginlakimies Pauliina Ahlas ja johtava kaupunginlakimies Laura Klami 26.10.2022:

Tausta

Tarveselvitys

Kaupunginhallitus päätti 27.5.2019 § 228 hyväksyä Turun konserttitalon peruskorjauksesta sekä uudisrakentamisesta laaditut tilatarveselvitykset. Samalla kaupunginhallitus päätti, että Turun konserttitalon hankesuunnitteluvaiheeseen siirrytään uudisrakennusvaihtoehdon mukaisella mallilla. Kaupunginhallitus päätti, että Turun konserttitalon korvaavan uudisrakennuksen sijaintipaikkojen vaihtoehdot tuodaan kaupunginhallituksen ratkaistavaksi hankesuunnitelman valmistelun yhteydessä ja Aninkaistenkatu 7-9 kiinteistön osalta käynnistetään neuvottelumenettelyyn perustuvaa tontinluovutuskilpailu siten, että luovutuksen seurauksena muodostuva uuden konserttitalon nettokustannus on tiedossa viimeistään hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä.

Sijaintipaikka

Kaupunginhallitus päätti 6.4.2020 § 142, että Turun uuden konserttitalon sijaintipaikaksi valitaan Aurajoen itärannan Itsenäisyydenaukio, ja että kohdetta koskeva asemakaavanmuutos käynnistetään välittömästi, uuden konserttitalon hankintamenettelynä käytetään allianssimallia, ja että hankinnan kriteerit, hankintaprosessi sekä tilaajan tavoitteet ja budjetti valmistellaan erikseen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi.

Allianssin hankinta

Kaupunginhallitus päätti 8.6.2020 § 249 käynnistää Turun konserttitalon allianssihankinnan. Kaupunginhallitus asetti allianssin muodostamista ja jatkosuunnittelua ohjaavat tilaajan tavoitteet sekä vahvisti allianssikumppanin soveltuvuusvaatimukset ja valintaperusteet sekä lopullisten tarjousten vertailuperusteet. Kaupunginhallitus hyväksyi hankinnan valmisteluvaiheen budjetiksi 160.000 € sisältäen palkkiot ehdotuksista 75.000 € ja konsultointi yms. kustannukset 85 000 €. Edelleen kaupunginhallitus totesi, että lopullinen hankesuunnitelma ja siihen liittyvä tavoitekustannus saatetaan kaupunginvaltuuston päätettäväksi hankesuunnitelman hyväksymisvaiheessa siten, että investointipäätös ja toteutusvaiheeseen siirtyminen tapahtuu asemakaavan saatua lainvoiman.

Kaupunginhallituksen päätöksen jälkeen kaupunginjohtaja on 11.11.2020 § 271 päättänyt, että Turun konserttitalon uudisrakennushankkeen valmisteluvaiheen budjettia korotetaan 165.000 eurolla siten, että korotus ei vaikuta hankkeen kokonaiskustannuksiin eikä tavoitehintaa koroteta.

Kaupunginvaltuusto päätti 18.10.2021 § 234, että Turun konserttitaloa koskevan tarjouskilpailun voittajaksi valitaan tarjouksestaan parhaat pisteet saanut ryhmittymä Harmonia (Hartela Länsi-Suomi Oy, PES-Arkkitehdit Oy, WSP Finland Oy ‒ nimettynä alihankkijana Laidun-design Oy). Kaupunginvaltuusto hyväksyi samalla Turun konserttitaloa koskevan allianssisopimuksen ja päätti, että konserttitaloa koskeva hankesuunnitteluvaihe käynnistetään.

Asemakaavanmuutosehdotus hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 14.3.2022 § 45. Kaavaehdotuksesta on jätetty neljä valitusta Turun hallinto-oikeuteen. Hallinto-oikeus on ilmoittanut, että asemakaavamuutosta ”Uusi konserttitalo” koskeva päätös valitusasiassa arvioidaan annettavan marraskuussa 2022.

Turun uudesta konserttitalosta jatkossa käytettävä nimitys on Turun musiikkitalo.

Allianssin muodostaminen

Turun kaupunki ja Harmonia-ryhmittymän jäsenyritykset allekirjoittivat allianssisopimuksen ja sen yhtenä liitteenä olevan hankesuunnitteluvaiheen tilauksen 10.1.2022.

Hankesuunnitteluvaiheen tilauksella on tilattu Turun musiikkitalon hankesuunnittelu. Hankesuunnitteluvaiheen tilauksen mukaan Harmonian kilpailutusvaiheessa laatima ehdotussuunnitelma kehitetään hankesuunnitteluvaiheessa toteutuskelpoiseksi hankesuunnitelmaksi huomioiden lähtökohtana muun ohella hankintailmoituksen liitteenä olleet tilaajan tavoitteet. Hankesuunnittelu kohdistuu musiikkitalon ja sen arkkitehtuurin ja tilojen suunnitteluun, musiikkitalon yhteyksiin kaupunginteatteriin ja synergiaetujen hyödyntämiseen sen toimintojen kanssa sekä toimintojen sijoittumisen alueelle. Hankesuunnitelma voi sisältää erilaisia vaihtoehtoja. Perusratkaisu tehdään tilaajan asettamaan tavoitekustannusarvioon 62,2 milj. euroa. Vaihtoehtoratkaisut eivät saa ylittää 69 milj. euroa (=Tilaajan tavoitekustannusarvio + tilaajan riskivaraus). Palveluntuottaja on käyttänyt lopullisessa tarjouksessaan ehdotussuunnitelman laadinnassa Haahtela-indeksin pistelukua 94 5/2021 hintatasossa.

Hankesuunnitteluvaiheen jälkeen allianssin seuraava vaihe on toteutussuunnitteluvaihe, jonka aikana laaditaan toteutussuunnitelma. Jos tilaaja hyväksyy toteutussuunnitelman, hankkeessa siirrytään toteutusvaiheeseen, jossa osapuolet toteuttavat projektin toteutussuunnitelman mukaisesti. Toteutusvaihe käsittää rakentamisen, käyttöönoton ja näitä seuraavan jälkivastuuajan. Toteutussuunnitelman hyväksyy kaupunginvaltuusto.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnitelma on valmistunut 30.9.2022 (liite 1). Hankesuunnitelmassa on esitetty hankkeen organisaatio sekä rakennuspaikkaa, hankkeen toteutusta, hankkeen tavoitteita, tiloja ja toiminnallisuuksia, riskejä ja mahdollisuuksia sekä viestintää ja kustannuksia koskevat tiedot.

Hanke toteutetaan projektiallianssina. Projektin työskentely tapahtuu kehitysvaiheessa Big Room -tiloissa tai yhteistoiminnassa Teamsin välityksellä. Suunnitteluprosessi toteutetaan tiiviissä yhteistyössä talon käyttäjäryhmien kanssa. Hankkeen toteutusmuotoon liittyy olennaisesti suunnittelun ja rakentamisen kumppaneiden varhainen integroiminen hankkeeseen. Hankkeen aikataulu on kuvattu hankesuunnitelman liitteessä. Nyt käynnistettäväksi esitettävän toteutussuunnitteluvaiheen on arvioitu päättyvän kesäkuussa 2023. Jos toteuttamissuunnitelma hyväksytään, rakentaminen olisi mahdollista aloittaa kesällä 2023. Rakentamisen arvioitu kesto on 27 kuukautta, ja rakennuksen käyttöönoton on arvioitu tapahtuvan alkuvuonna 2026.

Hankkeen avaintavoitteiksi on päätetty seuraavat:

Monipuolinen konserttitalo

Huipputason akustiikka

Korkealaatuinen arkkitehtuuri

Ensiluokkainen asiakaskokemus ja inspiroiva työympäristö

Turvalliset ja terveelliset tilat sekä edulliset käyttökustannukset

Vähähiilinen ja energiatehokas

Rakennuksen elinkaari 100 vuotta

Turvallinen toteutus ja kosteuden hallinta

Konserttitalon käyttöönotto aikataulussa

Tavoitekustannuksen saavuttaminen

Hankkeen tavoitteiden huomioiminen hankesuunnitteluvaiheessa on kuvattu hankesuunnitelman liitteessä 11, TVD – tilaajan tavoitteisiin suunnittelu.

Hankesuunnitteluvaiheessa on lisäksi tutkittu hanketta riskienhallinnan näkökulmasta.  Merkittävimmäksi riskiksi on tunnistettu kustannusten nousu.

Konserttitalon katsomo on mitoitettu noin 1.300 hengen yleisölle. Portaittain säädettävä esiintymislava mitoitetaan vähintään 95 soittajalle. Saliin suunnitellaan alaslaskettava osa, joka toimii orkesterisyvennyksenä ja lavan laajennuksena. Konserttisalitekniikka on monipuolista ja korkealaatuista.

Lisäksi konserttitalon on suunniteltu tasalattiainen, noin 315 katsojalle mitoitettu monitoimisali, joka soveltuu monipuoliseen musiikkitoimintaan ja toimii myös orkesterin harjoitussalina.

Tilaohjelmassa on huomioitu myös harjoitus-, yleisö- ja henkilökunnan tiloilta tarvittavat ominaisuudet, aulapalvelut ja myymälä, kahvila/ravintola sekä logistiikan ja varastoinnin tarpeet.

Allianssi esittää tarveselvitykseen perustuvaan suunnitelmaan sekä tarjouskilpailussa esitettyyn ehdotussuunnitelmaan nähden vaihtoehtoisena lisäsuunnitelmana rakennuksen katolle rakennettavaa ravintolaa ja kattopuutarhaa. Suunnitelma tarkentuisi toiminnallisesti ja rakennusosiltaan ravintolatoimijan kanssa käytävän prosessin myötä. Kattopuutarha ravintoloineen olisi allianssisopimuksen tarkoittama allianssin laajuuden muutos, jonka kustannusarvio on esitetty myöhemmin tässä lausuntopyynnössä.

Allianssisopimuksen mukaan toteutussuunnitelman muutos on laajuuden muutos, jos sitä ei ole mahdollista toteuttaa ilman, että se vaikuttaa tavoitekustannukseen tai avaintulostavoitteiden muuttumiseen. Laajuuden muutoksesta päättää aina tilaaja.

Lisäksi allianssin johtoryhmä esittää, että allianssin laajuuden muutoksina käsitellään myös seuraavat hankinnat:

• Näyttämömekaniikan hankinta: portaittain säädettävä esiintymislava, joka toimii myös orkesterisyvennyksenä ja lavan laajennuksena. Lisäksi hankinta sisältää monitoimisaliin rakennettavaa tekniikkaa salin monikäyttöisyyden varmistamiseksi. Näyttämömekaniikka tässä laajuudessa ei sisältynyt tarveselvitykseen.
• Varavoimakone: varavoimakoneen hankinta turvaa tilojen käytettävyyttä poikkeus- ja häiriötilojen aikana. Varavoimakone ei sisältynyt tarveselvitykseen.
• Muuntamon siirto: Turku Energian sähkömuuntamo siirretään rakennuspaikalla toiseen sijaintipaikkaan.

Kustannusarvio

Rakennuskohteeseen liittyvät suurimmat taloudelliset haasteet ovat kohteen monimuotoiset ja erikoisratkaisuja vaativat runkorakenteet, huipputason akustiikan vaatimat ratkaisut, julkisivuratkaisut, esitystekniikan monipuolisuus ja pienen rakennusalueen asettamat rajoitteet. Kustannusten kehittämisessä nojataan tällä hetkellä suunnitelmien tarkentamiseen ja rakenteellisiin innovaatioihin. Suunnitteluratkaisujen ohjaus tulee olemaan toteutussuunnitteluvaiheen keskeisimpiä tehtäviä. Hankkeen laajuutta ei ole leikattu, vaan tilaohjelman toteutuminen on muutaman prosentin tarkkuudella kilpailuvaiheen laajuudessa. Mikäli kustannusta tulee merkittävästi karsia, se edellyttää toiminnallisia muutoksia, jotka vaikuttavat tilaajan tavoitteiden toteutumiseen.

Itse rakennuskohteeseen liittyvien haasteiden lisäksi merkittävä riski on yleinen kustannustason nousu. Hankkeen kilpailutusvaiheessa laaditun ehdotussuunnitelman laatimisen sekä 18.10.2021 tehdyn hankintapäätöksen jälkeen rakentamisen kustannukset ovat nousseet merkittävästi Venäjän Ukrainassa aloittaman hyökkäyssodan johdosta. Rakennusmateriaalien kustannukset ovat heitelleet arvaamattomalla tavalla ja niiden saatavuudessa on ollut ongelmia. Kustannusten nousuun varautuminen tilaajan asettaman tavoitekustannusarvion 62,2 milj. euroa puitteissa edellyttäisi niin suurta allianssin riskivarausta, että se johtaisi käytännössä hankkeen merkittävään karsimiseen ja vaikuttaisi tätä kautta merkittävästi muiden tilaajan asettamien tavoitteiden toteutumiseen.

Palveluntuottaja on käyttänyt hankintamenettelyssä antamansa lopullisen tarjouksen ehdotussuunnitelman laadinnassa Haahtela-indeksin pistelukua 94 5/2021 hintatasossa. Haahtela-indeksin muutos tämän jälkeen on ollut 17 %.

Kun tilaajan tavoitekustannusarviota 62,2 milj. euroa tarkistetaan Haahtela-indeksillä 5/2022, indeksikorjattu tavoitekustannus on 72,774 milj. euroa. Tavoitekustannus sisältää allianssin riskivarauksen, joka on noin 5 % rakennuskustannuksista. Indeksikorjatun tavoitehinnan 72,774 milj. euroa lisäksi hankkeen kokonaiskustannuksiin (tilaajan budjetti) kuuluvat bonuspooli 1,8 milj. euroa (pysynyt samana) ja hankintavaiheen toteutuneet menot 200.000 euroa. Tilaajan indeksikorjattu riskivaraus hankkeessa on 7,973 milj. euroa. Yhteensä hankkeen kokonaiskustannukset tilaajalle olisivat siis 82.747.550 euroa.

*Toteutusvaiheen rakentamiskustannukset 48.551.636 € sisältävät hankekehitysvaiheen aikana tunnistetut kehityskohteiden säästöpotentiaalit 4.300.000 €

Allianssin johtoryhmän esittämät allianssin laajuusmuutosten kustannusarviot ovat seuraavat:

Allianssin johtoryhmä esittää lisäksi, että jatkossa kustannusarvion indeksimuutoksia käsitellään rakennuskustannusindeksillä. Allianssin johtoryhmä toteaa, että tämän hetken kustannukset vastaavat rakentamiskustannusindeksin tasoa 08/2022.

Allianssin johtoryhmä on päätynyt esittämään tulevien kustannusten sitomista juuri rakennuskustannusindeksiin, sillä sen muutokset vastaavat todellisia kustannustason muutoksia. Haahtela-indeksi taas perustuu ennusteisiin tulevaisuuden tarjoushinnoista ja sisältää näin ollen myös toimijoiden arvioita riskeistä, ja sen soveltaminen vallitsevassa poikkeuksellisessa maailmantilanteessa saattaisi johtaa kustannusarvion arvaamattoman suuriin heilahteluihin.

Kaupunginvaltuuston 26.2.2018 § 37 hyväksymän tilahankkeiden tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaan, mikäli hankkeen toteutusmuotoon sisältyy kehitysvaihe tai vastaava kustannuksia tarkentava vaihe, on tarkoituksenmukaista toteuttaa kaksivaiheinen päätöksentekoprosessi. Ensimmäisessä vaiheessa päätöstason mukainen toimielin hyväksyy hankesuunnitelman tai hankekuvauksen alustavalla kustannusarviolla. Toisen vaiheen päätöksentekotaso määräytyy sen mukaan, onko vahvistettava kustannusarvio sama tai alempi kuin hankesuunnittelu- tai hankekuvausvaiheessa päätetty. Mikäli hankkeen kehitysvaiheessa hyväksytyt kustannukset nousevat indeksikorjaukset huomioon ottamisen jälkeen 5 % tai mikäli hankkeessa tapahtuu jokin muu merkittävä muutos, saatetaan kehitysvaiheen tulos hankesuunnitelman tai hankekuvauksen hyväksyneen hallintoelimen käsiteltäväksi.

Tässä esitetty tilaajan kokonaiskustannusarvio (sisältäen allianssin tavoitekustannuksen) olisi näin ollen tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeessa tarkoitettu alustava kustannusarvio.

Sisäinen vuokra

Sisäinen vuokra on laskettu hankesuunnitelman kustannusarvion mukaan ja laskelma tulee tarkentumaan toteutuneiden kustannusten mukaan.

Hoitovuokra sisältää kohteen lämmityksen, käytön ja huollon, ulkoalueiden huollon ja jätehuollon. Hoitovuokran taso on arvioitu verrokkikohteiden kautta. Lopullinen perittävä hoitovuokra ja siivouskorvaus määräytyvät kohteen käyttöönottovaiheessa solmittaviin palvelusopimuksiin perustuen. Sisäisen vuokran lisäksi toimialan tulevat kustannukset vedestä, jätevedestä ja sähköstä.

Pyydetyt lausunnot

Allianssin johtoryhmä on pyytänyt kaupunkiympäristölautakunnalta ja kulttuuri- ja nuorisolautakunnalta lausuntoa Turun musiikkitalon hankesuunnitelmasta. Lausunto on pyydetty siitä, hyväksyykö toimielin osaltaan laaditun hankesuunnitelman ja sitoutuuko toimielin osaltaan hankkeesta aiheutuviin kustannuksiin.

Kaupunkiympäristölautakunta on kokouksessaan 25.10.2022 § 389 päättänyt antaa Turun musiikkitalon allianssin johtoryhmälle oheismateriaali 2 mukaisen lausunnon ja hyväksyä osaltaan musiikkitalon hankesuunnitelman.

Kulttuuri- ja nuorisolautakunta on kokouksessaan 13.10.2022 § 117 päättänyt antaa Turun musiikkitalon allianssin johtoryhmälle oheismateriaali 3 mukaisen lausunnon sekä hyväksyä omalta osaltaan Turun musiikkitalon hankesuunnitelman. Lisäksi lautakunta sitoutuu varautumaan hankkeesta aiheutuviin kustannuksiin.

Liite 1Musiikkitalon hankesuunnitelma 30.9.2022

Oheismateriaali 1Hankesuunnitelman liitteet

Oheismateriaali 2Kaupunkiympäristölautakunnan lausunto 25.10.2022 § 389

Oheismateriaali 3Kulttuuri- ja nuorisolautakunnan lausunto 13.10.2022 § 117

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää

• hyväksyä liitteenä 1 olevan musiikkitalon hankesuunnitelman,
• hyväksyä hankkeen kokonaiskustannusarvioksi 82.747.550 euroa ilman laajuuden muutoksia rakennuskustannusindeksin 8/2022 tasossa,
• tilata allianssisopimuksen mukaisina laajuuden muutoksina kattomaailman rakentamisen, varavoimakoneen hankinnan, näyttämötekniikan hankinnan ja muuntamon siirron, joiden alustava kustannus on yhteensä 6,267 milj. euroa,
• että jatkosuunnittelun aikana varmistetaan musiikkitoiminnan monimuotoisuudelle asetettujen tavoitteiden toteutuminen, ja
• että allianssissa siirrytään toteutussuunnitteluvaiheeseen ja valtuuttaa kansliapäällikön hyväksymään toteutussuunnitteluvaiheen tilauksen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.