Elinvoimajohtaja Niko Kyynäräinen, kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen, kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi ja erityisasiantuntija Janne Mustonen:

Taustaa ja aikaisemmat päätökset

Kaupunginvaltuusto päätti vuoden 2016 talousarvion yhteydessä Turun keskustan kehittäminen kärkihankkeen asettamisesta.

Kaupunginhallitus toimeenpani kaupunginvaltuuston päätöksen käynnistämällä hankkeen toukokuussa 2016 (kh 2.5.2016 § 177). Kärkihankkeessa tuotettu Keskustavisio 2050 esiteltiin kaupunginhallitukselle elokuussa 2017.

Kaupunginvaltuusto päätti (kv 14.5.2018 § 92) toukokuussa 2018, että keskustan kehittämisen kärkihanke ohjaa kulloinkin toimivaltaisen toimielimen ja viranhaltijan valmistelua ja päätöksentekoa. Lisäksi se hyväksyi seuraavat keskustan kehittämisen tavoitteet:

• Saavutettava ja helposti kuljettava: Turun keskusta on kaikkien yhteisenä kaupunginosana saavutettavuudeltaan ainutlaatuinen, ja sen liikkumisympäristön ilme on esimerkillisen viihtyisä ja vetovoimainen ympäri vuoden.
• Kaupallisesti houkutteleva: Turun keskusta on Läntisen Suomen tärkein ja pohjoisen Itämeren kiinnostavin talouden, kaupan ja työssäkäynnin keskittymä.
• Viihtyisä ja elävä kohtaamisten keskusta: Turun keskusta on eurooppalainen asumisen, kulttuurin ja matkailun keskittymä, joka sykkii elämää ympäri vuoden.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti keskustan kehittämisen kymmenestä ensimmäisestä toimenpiteestä, joilla kärkihanketta toteutetaan. Kauppahallin korttelin kehittämissuunnitelma on yksi toimenpiteistä. Toisena toimenpiteenä päätettiin innovaatiokilpailun järjestämisestä ja tätä kautta kumppanuuksien hyödyntämisestä toimeenpanon välineinä.

Kaupunginhallitus päätti 11.5.2020 § 208 Sytytä Turku -keskustan kehittämiskilpailun tavoitteista, kilpailumallista, toteutustavasta ja että sarjojen lopulliset voittajat päättää kaupunginhallitus.

Sytytä Turku -kilpailu toteutettiin 19.8.2020 – 1.2.2021. Kilpailun tavoitteena oli löytää kaupungille kehittämispanostuksiin valmiita kumppaneita ja toteuttamiskelpoisia konkreettisia ehdotuksia keskusta-alueen elävöittämiseksi keskustavision mukaiseen suuntaan vastaten yhteen tai useampaan keskustavisiossa määritellyistä päätavoitteista. Lisäksi arvioinnin perusteena oli ehdotusten innovatiivisuus ja kumppanuusmalli.

Sytytä Turku kilpailuraportti löytyy osoitteesta https://www.turku.fi/sytytaturku.

Kaupunginhallitus päätti 1.2.2021 § 33 Sytytä Turku -kilpailun voittajat. Yksi voittajista oli kumppanuudella toteutettava JKMM Arkkitehdit Oy:n laatima ehdotus Turun kauppahallinkortteli 2026. Samalla päätettiin, että kumppanuudesta tullaan laatimaan innovaatiokumppanuussopimus.

Kaupunginhallitus päätti 5.10.2021 § 454 Kauppahallin kortteli -nimisen strategisen hankkeen tavoitteet ja hyväksyi innovaatiokumppanuussopimuksen JKMM Arkkitehdit Oy:n kanssa.

Kaupunkiympäristölautakunta on 30.8.2022 § 302 hyväksynyt kehitysaluetta koskevan asemakaavamuutoksen tavoitteet sekä merkinnyt tiedoksi osallistumis- ja arviointisuunnitelman Kauppahallin kortteli.

Kauppahallin korttelin kehittämisen tavoitteet (kh 5.10.2021 § 454)

• Kauppahallin kortteli on oleellinen osa kauppakeskustaa myös konseptinsa kautta
• Kortteli on tulevaisuudessa monipuolinen kaupan ja palvelujen ja toimistotyön keskittymä (hybridirakentaminen)
• Kortteliin voidaan rakentaa lyhyt- tai pitkäaikaiseen asumiseen tarkoitettuja tiloja, kuitenkin siten, että asuinrakentaminen ei ole ristiriidassa keskustan monipuolisen tapahtumallisuuden kanssa. Asuminen ei ole korttelin täydennysrakentamisen ja uudistuksen pääkäyttötarkoitus
• Kauppahalli säilytetään merkittävänä perinteisen kaupan arvoja (henkilökohtainen palvelu, erikoistuotteet, erityinen ammattitaito) vaalivana, korkeatasoisena kauppapaikkana, jossa elintarvikkeiden lisäksi tarjotaan mm. ravintolapalveluita ja tukkupalveluita. Tavoitteen varmistamiseksi tuotantotilat tulee myös säilyttää korttelissa. Kauppahallin toiminta avautuu tulevaisuudessa enemmän myös hallin ulkopuolelle.
• Julkiset palvelut voivat olla osa korttelin palvelutarjontaa
• Korttelin julkiset ja puolijulkiset ulko- ja sisätilat suunnitellaan viihtyisiksi, turvallisiksi ja helposti kuljettavaksi, ympärivuotisuus huomioiden
• Kortteli sitoo tulevaisuudessa paremmin kaupallisen keskustan ydinkorttelit yhteen ja linkittää kaupallisen keskustan lähemmäs jokirantaa korttelin kulkuyhteyksien avulla. Viereiset ydinkorttelit ovat Hansa-kortteli, Forum-kortteli ja Fortuna-kortteli
• Kortteliin voidaan rakentaa pysäköintitilaa pyörille ja autoille
• Suunnittelualueen ilmastokestävyyttä työstetään kunnianhimoisesti.

Kauppahallin kortteliin innovaatiokumppanuudella laadittu kehityskonsepti

Kauppahallin kortteliin on innovaatiokumppanuudella laadittu Turun kauppahallikortteli -kehityskonsepti. Konsepti sisältää seuraavat tavoitetilaa kuvaavat aineistot, joita tällä päätöksellä esitetään hyväksyttäväksi (liite 1 ja liite 2):

Turun kauppahallikortteli (liite 1)

• Kokonaiskonsepti, koskee koko korttelialuetta
• Kehityssuunnitelma, koskee asemakaavamuutosaluetta
• Taloudellinen toteutusmalli, koskee asemakaavamuutosaluetta
• Turun kauppahallikorttelin kaupallinen konsepti (liite 2)
• Tulevaisuuden kauppahalli, koskee kauppahallia

Edellä mainitut tuotokset on laadittu vuorovaikutteisella innovaatiokumppanuusprosessilla eri sidosryhmiä sekä kuntalaisia osallistaen. Innovaatiokumppanuusvaiheen aikana on järjestetty yleisötilaisuuksia, sidosryhmäkohtaisia tilaisuuksia sekä erikseen haastateltu keskusta-alueen kiinteistöomistajia sekä muita keskusta-alueen toimijoita. Korttelin maaomistajat, Koulun omistaja sekä kauppahalliyhdistyksen edustajat ovat kokoontuneet säännöllisesti kehitystyön yhteydessä. Kauppahallin korttelin kehittämishankkeen tiedottaminen on hoidettu prosessissa kaupungin verkkosivujen kautta https://www.turku.fi/kauppahallin-kortteli. Kauppahallin peruskorjauksen hankesuunnitelmaa laaditaan tällä hetkellä yhdessä kauppiaiden kanssa yhteiskehittämisen eri keinoin. Hankesuunnitelma valmistuu vuodenvaihteessa 2022-2023.  Konseptin kokonaisohjauksesta on vastannut elinvoimajohtoryhmä, joka on kokouksessaan hyväksynyt edellä mainitut tuotokset edelleen kaupunginhallitukselle esitettäväksi.

Innovaatiokumppanuudella laaditut aineistot vastaavat kaupunginhallituksen 5.10.2021 § 454 asettamiin koko korttelin strategisiin kehittämistavoitteisiin. Kokonaiskonsepti ja sitä tarkentava kehityssuunnitelma tarkastelee ja luo mahdollisuuden toteuttaa Turun keskustaan elinvoimaa ja kaupallista potentiaalia kasvattavan kokonaisuuden, joka olisi toteutuessaan enemmän kuin osiensa summa. Konsepti huomioi hyvin olemassa olevan kauppahallin toiminnallisuuden ja antaa kyseiselle toiminalle mahdollisuuden kasvuun sekä samalla kauppahalliin sijoittuvien olemassa olevien toimintojen kehittämiseen.

Konseptiaineistot palvelevat ja liittyvät hyvin käynnissä olevaan kauppahallin peruskorjauksen hankesuunnitteluun tuoden sisällöllistä näkökulmaa osaksi käynnissä olevaa teknistä hankesuunnittelua. Konsepti ja kehityssuunnitelma huomioi ja tukee aikataulullisesti kauppahallin peruskorjauksen ja siihen liittyvän väistötilaratkaisun toteutusta.

Kokonaiskonseptissa on esitetty myös asemakaavoitettavan alueen ulkopuolelle mahdollisia keskipitkän tai pitkän aikavälin kehitystoimia. Esitetyllä toimenpiteillä olisi mahdollista liittää nykyinen kauppahallin kujanne paremmin osaksi KOP-kolmion kokonaisuutta sekä toiminnallisesti että rakenteellisesti. Tarkastelu on tehty innovaatiokumppani JKMM:n toimesta, yhteistyössä KOP-kolmion omistajan kanssa. Kortteliin sijoittuvan tontin 16 alueella (Aurakadun ja Linnankadun kulma) on vireillä erillinen asemakaavamuutos ”Aurakatu 6”. Em. tontin omistaja on koko korttelia koskevassa yhteistyöryhmässä mukana ja tätä kautta kokonaiskonseptin vaikuttavuuksia puolin ja toisin tarkasteltu. Tällä hetkellä selvitetään KOP-kolmion tontin alueen mahdollisuuksia liittyä osaksi Aurakatu 6 asemakaavamuutosaluetta.

Konsepti esittää tässä kehitysvaiheessa KOP-kolmion rajapintaan sijoittuvalle kauppahallin kujanteelle toiminnallisia ja miljöötä kehittäviä toimenpiteitä, joilla kujan viihtyisyyttä olisi parannettavissa.

Kehityssuunnitelma esittää kokonaisuuden, jossa on mahdollisuus toteuttaa korttelin sisäisesti eri omistajien ja toimijoiden yhteisiä toimintoja. Näitä ovat mm. maanpinnan alaiset ratkaisut liittyen logistiikkaan ja liikkumiseen. Yhteisillä toiminnoilla olisi mahdollista saada synergiaa ja tätä kautta resurssitehokkuutta. Kehityssuunnitelmassa ja taloudellisessa toteutusmallissa on laajuuden ja laadun osalta tarkastelu useita eri vaihtoehtoja mm. pysäköinnin määrään sekä korttelin sisäisen liikkumisen liittymisestä ympäröivään katuverkkoon. Kehityssuunnitelma esittää uusia kaikille kaupunkilaisille avoimia paikkoja Kauppahallin kortteliin: ulkotiloja, reittejä ja kattokerroksia näköaloilla. Nämä muodostavat positiivisen lisän ydinkeskustaan.

Yhteistyössä ja asemakaavamuutoshakemuksessa on ollut mukana kehitysalueen yksityinen maanomistaja (tontti 4). Kaupungin innovaatiokumppanina toimiva JKMM arkkitehdit on tehnyt kehitysprosessissa suunnittelua myös kyseisen tontinomistajan toimeksiannosta. Tällä on pyritty varmistamaan korttelikokonaisuuden yhteneväisyys ja mahdollisten yhteistoimintojen saumaton yhteensovittaminen. Kehityssuunnitelmassa esitetty tontin 4 suunnitelma tukee osaltaan kokonaisuutta ja istuu siihen luontevasti. Ratkaisu mahdollistaisi tontin 4 katuihin rajoittuvien vanhojen, suojeluarvoa omaavien rakennusten suojelun, luoden samalla edellytykset tontin täydennysrakentamiselle. Asumiskäyttöön tarkoitettua uudisrakentamista on esitetty tontin sisäosiin nostaen, mahdollinen asukkaiden käyttöön osoitettu korttelipiha katutason yläpuolelle. Ratkaisulla asukkaille olisi muodostettavissa intiimimpi sisäpiha ja samalla kivijalka mahdollistaisi ajoluiskan toteutuksen mahdolliseen korttelin yhteiseen maanalaiseen logistiikka ja pysäköintitilaan. Kehityssuunnitelman mukaisesti tontin 4 sisäpiha muodostaisi tulevaisuudessa yhden uuden puolijulkisen aukiotilan korttelikokonaisuuteen ja mahdollistaisi samalla esimerkiksi ravintolatoimintojen tuomisen Linnan- ja Kristiinankaduilta sisäpihan puolelle.

Kehitysalueelle osoitettu rakentaminen on rohkea, merkityksellinen ele tärkeän keskustakorttelin ja siinä sijaitsevien toimintojen hyväksi. Kauppahalli ja uudisrakennus yhdessä muodostavat arkkitehtonisesti kunnianhimoisen ja tunnistettavan keskustan elinvoimaa vahvistavan kokonaisuuden. Mittakaavaltaan tarkastelu noudattelee ympäröivien kortteleiden massoittelua. Korttelikokonaisuuden ja siihen esitettyjen uudisrakennusmassojen tulee olla riittävät, jotta on mahdollista saavuttaa taloudellisilta perusteiltaan kestävä malli kauppahallin peruskorjauksen ja koko kehitysalueen toteutumiseksi suunnitellussa laajuudessa. Kehitysalueelle suunnitellun, toimijoiden yhteisen logistiikan vieminen maan alle on taloudellisesti vaativa ratkaisu.

Pysäköinnin kehittäminen keskusta-alueella

Kaupungin strateginen tavoite on kasvattaa ydinkeskustan viihtyvyyttä lisäämällä kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä, mutta liikkumiseen liittyvät ratkaisut tulee kuitenkin toteuttaa siten että keskusta ja palvelut ovat saavutettavissa kaikilla liikennemuodoilla. Turun keskusta-alueen pysäköintitarvetta palvelemaan on käyttöönotettu Toriparkki vuoden 2020 aikana. Toriparkki mahdollistaa kauppahallin korttelin pysäköintialueen kehittämisen tehokkaampaan kaupunkikeskustamaiseen käyttöön.

Innovaatiokumppanuuden yhteydessä on toisaalta tunnistettu nykyisen kauppahallin korttelin pysäköintialueen merkitys kauppahallin palveluiden käyttäjille. Laaditussa konseptiaineistossa tarkastellaan ja esitetään vaihtoehtoja, joiden mukaan valtaosa nykyisistä asiakaspaikoista poistuisi. Kehitysprosessissa on tarkasteltu asiakasvirtoja eri datalähteistä ja analyyseihin viitaten voidaan todeta, että nykyistä pysäköintialuetta käytetään myös muiden keskustan palveluiden käyttämiseen. Nopean asioinnin pysäköintipaikkojen tarve tulee huomioida jatkotyöskentelyssä, muilta osin keskustan ja kauppahallin palveluihin liittyvä pysäköintitarve tulisi hoitaa keskusta-alueella jo olemassa olevien pysäköintilaitosten toimesta. Kehitysalueen asemakaavoitustyön yhteydessä pysäköinnin tarpeita arvioidaan pelkkää Kauppahallin korttelia laajemmin, arvioiden erityisesti Fortuna-korttelin tulevat tarpeet. Kauppahallin saneerauksen toteutuksen yhteydessä tulee nykyinen kauppahallin piha-alueen maantason pysäköintikapasiteetti siirtymään toisaalle. Saneerauksen yhteydessä toteutettavalla väistötilaratkaisulla on mahdollista tukea osaltaan keskustapysäköintiin liittyvää asiakaskäyttäytymisen muutosta.

Kaupungin maanomistuksen kehittäminen

Taloudellisessa toteutusmallissa on tarkasteltu korttelin kehitysalueen omistajien välisiä mahdollisia rajapintoja ja niihin liittyviä riskejä sekä ratkaisumalleja näiden hoitamiseen. Malli esittää ratkaisuvaihtoehtoja mahdollisten jatkoneuvotteluiden pohjaksi sekä omistusjärjestelyihin että yhteistoimintoihin liittyen. Kehityssuunnitelmassa kaupungin omistamalle alueelle esitetty uudisrakentaminen on hybridirakentamista, jossa toimintoja on mahdollista sekoittaa. Innovaatiokumppani on indikoinut kokonaisuuden ja siihen liittyvän mahdollisen uudisrakentamisen osoittavan laajaa kiinnostusta erityyppisten toimijoiden / sijoittajien piirissä.

Kaupunginhallituksen 5.10.2021 § 454 hyväksymän sopimuksen mukaisesti innovaatiokumppani saa kiinnityksen kaupungin omistamaan alueeseen kumppanuuskaavoituksen ajaksi. Nyt käynnistettäväksi esitettävässä yhteistyövaiheessa, tavoitteena on laatia yhteistyösopimus kaupungin ja innovaatiokumppanin välillä, joka mahdollistaa alueelle mahdollisen kohdentuvan uudisrakennusoikeuden luovutuksen kumppanille sopimusehtojen täyttyessä. Luovutettavan alueen hinnoittelu perustuu alueen käypään hintatasoon, joka muodostetaan auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden arviointityöhön perustuen, neuvottelumenettelyn yhteydessä. Innovaatiokumppanuuden aikana on noussut esiin mahdollinen kaupungin omaan käyttöön liittyvä tilatarve. Konseptissa esitetty hybridi mahdollistaa myös tämän käyttötarkoituksen tuomisen osaksi mahdollista uudisrakentamista.

Konseptiin liittyvien julkisten ja puolijulkisten tilojen rajapinnat, suunnittelu- ja toteutusvastuut tulee tarkasteltavaksi neuvottelumenettelyn ja yhteistyösopimuksen yhteydessä.

Laadittu konsepti tarkoittaisi toteutuessaan myös alueen kiinteistörajojen tarkastelua sekä mahdollisia tontinosan kauppoja kaupungin ja yksityisten omistusten välillä.

Kauppahallin kortteli osana keskustan kehittämisen kärkihanketta

Kauppahallin kortteli on yksi kaikkein keskeisimmistä osista kaupungin kaupallista keskustaa, kaupunkikuvaa ja vahvistuvaa kävelykeskustaa. Konseptin mukainen korttelin kehittäminen kasvattaisi merkittävässä määrin keskustan kaupallista vetovoimaa ja tukisi tätä kautta kaupallisen keskustan kasvun tavoitteita. Tässä kasvussa on merkittävänä tekijänä vetovoimainen kauppahallitoiminta, jonka olemassaolo ja jatkokehittäminen on turvattavissa perinteisiä arvoja kunnioittaen. Korttelin nykyiset ja tulevat toimijat liittyvät keskeisesti osaksi koko keskustan alueen vetovoiman kehittämistä.  Yhteistyössä kehitetty toisiinsa nivoutuva laaja kokonaisuus, jossa vastuut on selkeästi jaettu, muodostaisi merkittävän korttelikokonaisuuden keskustan alueelle. Toteutuminen olisi jatkoa torin uudistamisen luomalle keskusta-alueen peruskorjaus ja investointibuumille. Koko korttelialue ehostuisi pohjoiseurooppalaisten verrokkikaupunkien ydinkeskustojen suuntaan.

Kehitysalueen asemakaavamuutos

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 30.8.2022 § 302 Kauppahallin korttelin asemakaavanmuutoksen tavoitteet. Innovaatiokumppanuuden yhteydessä toteutetut sidosryhmien ja kuntalaisten osallistamistilaisuudet ovat tulevaa asemakaavoitusta tukevaa aineistoa. Asemakaavan hyväksyminen on nykyisessä kaavoitusohjelmassa ohjelmoitu vuodelle 2023 https://www.turku.fi/kaavoitus/kauppahallin-kortteli-11587-2021.

Kumppanuuden seuraavissa vaiheissa huomioitavat jatkokehitystarpeet

Konseptiaineistossa kuvattu taloudellinen toteutusmalli pitää sisällään eri omistajien ja toimintojen välisiä tunnistettuja rajapintoja ja niihin liittyviä ratkaisumalleja. Näistä on huomioitava, että vastuiden ja velvoitteiden osalta kokonaisuus vaatii jatkokehitystä ja rajapinnat sekä niihin liittyvät velvoitteet (mm. suunnittelu, toteutus ja operointi) tulee neuvotella vielä tarkemmin sisältöjen osalta osaksi yhteistyösopimusta. Jatkotyössä kaupungilla on tarve hakea taloudellisesti ja toiminnallisesti perusteltava malli jolla mm. aukioille syntyy rakenteet ja operointimallit, joilla alueesta syntyy monipuolinen kokonaisuus mahdollistaen esimerkiksi kauppahallin laajentumisen aukioiden alueille.

Maan alle osoitetut toiminnot ovat kokonaisuuden osalta taloudellinen riskitekijä. Jatkosuunnittelussa ja neuvottelussa on huomioitava, että Kauppahallin hankesuunnitelmassa tullaan hyväksymään peruskorjauksen kustannukset ja tätä kautta tarkentuu kaupungin lopullinen sitoutuminen maanalaiseen rakentamiseen.

Asumisen ratkaisut hybridirakentamisessa vaativat suunnittelun ja toteutuksen osalta panostuksia, joilla pystytään eliminoimaan mm. meluun liittyvät haittavaikutukset. Asumisen lopullinen määrä ja kohdentuminen korttelissa ratkaistaan asemakaavaprosessissa.

Jatkosuunnittelussa tulee kiinnittää huomioita kehitysalueen suunnitteluun kokonaisuutena huomioiden ja mahdollisuuksien mukaan yhteensovittaen eri omistajien ja toimijoiden tarpeet parhaalla mahdollisella tavalla. Suurin riski on kehitysalueen osaoptimoituminen tonttikohtaisiksi kokonaisuuksiksi. Tätä riskiä pyritään minimoimaan vahvalla kumppanuuskaavoituksella ja yhteistyöllä eri osapuolien kesken.

Asemakaavassa mahdollisesti osoitettava uudisrakennusoikeuden määrä osaltaan asettaa kaupungin näkökulmasta reunaehtoja kauppahallin saneerauksen laadulle ja laajuudelle sekä aikataululle. Kokonaisuuden tulee olla kaupungille taloudelliselta yhtälöltään perusteltu ja tämä tulee ratkaistuksi vasta prosessin seuraavissa vaiheissa.

Toimivalta

Kaupunginhallituksen 5.10.2021 § 454 päätöksen mukaisesti innovaatiokumppanuuden kautta tuotetut innovaatiokumppanuussopimukseen kirjatut materiaalit tuodaan käsiteltäväksi kaupunginhallitukseen kumppanuuskaavoitus- ja neuvottelumenettelyyn siirtymiseksi tai innovaatiokumppanuuden päättämiseksi.

Liite 1Turun kauppahallikortteli (sisältäen kokonaiskonseptin, kehityssuunnitelman ja taloudellisen toteutusmallin)

Liite 2Turun kauppahallikorttelin kaupallinen konsepti (sisältäen Tulevaisuuden kauppahallin)

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• hyväksytään liitteet 1 ja 2 Kauppahallin korttelin jatkokehittämisen pohjaksi ohjeellisina noudatettavaksi,
• Sytytä Turku -kilpailun pohjalta syntynyttä innovaatiokumppanuutta jatketaan, tavoitteena neuvotella kumppanin ja kaupungin välinen yhteistyösopimus 31.1.2023 mennessä,
• yhteistyösopimuksessa sovitaan Kauppahallin korttelin asemakaavanmuutoksen tehtävä- ja kustannusvastuista,
• yhteistyösopimuksessa sovitaan kaavan kaupungin maalle mahdollistaman uudisrakennusoikeuden luovutusperiaatteista innovaatiokumppanille,
• yhteistyösopimus tuodaan erikseen kaupunginhallituksen päätettäväksi ja
• valmistelussa oleva kauppahallin peruskorjauksen hankesuunnitelma sekä siihen kytkeytyvä väistötilaratkaisu tuodaan erikseen päätettäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.