Toimitilapäällikkö Kirsi Eronen, hankepäällikkö Tommy Gustafsson ja kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki 6.6.2022:

Päihdehuollon uudisrakennuksen hankesuunnitelma perustuu Turun kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston 2.9.2019 § 58 hyväksymään tilatarveselvitykseen. Kaupunkikehitysjaosto päätti käynnistää päihdehuollon tilahankkeen hankesuunnitelman valmistelun kaupungin vuokrahankkeena vaihtoehdon 1 mukaisesti siten, että se sijaitsee Mäntymäen sairaala-alueella.

Päihdehuollon nykyisiä toimintoja yhdistetään samaan monipalvelukeskukseen, johon sijoitetaan myös uusi tuetun asumisen yksikkö.

Yhdistäminen koskee seuraavia nykyisiä yksiköitä:

• Sillankorvan tilapäismajoitus, asumispäivystys ja asumiskokeilu (Konsankuja 12)
• Mäntykodin päiväkeskus (Luolavuorentie 2)
• Terveysneuvontapiste Milli (Aninkaistenkatu 10 B) sekä
• Asumis- ja päihdepalveluiden sosiaalityön yksikkö vahtimestaritoimintoineen (Linnankatu 23, Eskelin talo)

Rinnakkain monipalvelukeskuksen hankesuunnittelun kanssa on päihdehuollon henkilökunnan kanssa aikana 2019-2020 kehitetty palveluprosessia palvelumuotoilumenettelyllä. Palveluprosessin kehittäminen on käsittänyt päiväkeskuksen, tilapäismajoituksen, asumiskokeilun sekä tuetun asumisen toiminnallista yhdistämistä. Milli ja Linnankatu 23:ssa olevat toiminnot on palveluprosessin kehittämisen jälkeen ehdotettu lisättäväksi monipalvelukeskukseen.

Palveluprosessin kehittäminen jatkuu, ja henkilökuntaa valmennetaan uuteen palvelukokonaisuuteen.

Uuden monipalvelukeskuksen toiminta on palveluprosessissa jaettu alun perin kolmeen toiminnalliseen osaan, jotka muodostavat keskuksen ydintoiminnan:

Päiväkeskus ja tilapäismajoitus

Päiväkeskus toimii päihdehuollon sekä asiakkaiden kontaktipintana, jonka kautta asiakkaita ohjataan päihdehuollon palveluihin ja kuntoukseen. Päiväkeskus on asiakkaille avoinna 8-16 arkipäivisin. Tilapäismajoituksessa on 28 vuodepaikkaa, vain yöpymiskäyttöön klo 15-08. Tiloissa on myös henkilökunnan työhuone/valvomo.

Asumiskokeilu ja asumispäivystys

Asumiskokeilussa 20 pientä asuntoa, asumispäivystyksessä 5 asuntoa. Asumiskokeilun yhteydessä sijaitsee asiakkaita tukeva ohjaamo sekä henkilökunnan työhuoneita.

Tuettu asuminen

Tuetussa asumisessa 20 pientä asuntoa. Tuetun asumisen yhteydessä sijaitsee asukkaiden yhteinen olohuone sekä henkilökunnan työhuone, jossa suoritetaan tuetun asumisen asiakkaiden tukityötä.

Vuoden 2021 aikana on hankesuunnittelun aikana kohteeseen tulevien toimintojen tarpeita tarkastelu uudestaan ja palvelukokonaisuuteen on lisätty seuraavat täydentävät toimintakokonaisuudet ja toiminnot, jotka muodostavat palvelukeskuksen neljännen toimintakokonaisuuden:

Sosiaalikeskuksen työtilat

Asumis- ja päihdepalvelujen sosiaalityöyksikkö siirtyy Linnanakadulta 23 tiloista (Eskelin talo) uuteen monipalvelukeskukseen paremman palvelutason aikaansaamiseksi ja synergian hyödyntämiseksi.

Terveysneuvontapiste Milli

Milli on terveyspalveluiden alaisuuteen kuuluva matalan kynnyksen maksuton asian- ja terveydenhoitopaikka suonensisäisiä huumeita käyttäville sekä heidän läheisilleen. Yksikkö siirtyy Aninkaistenkadun toimipisteeltä uuteen monipalvelukeskukseen.

Vahtimestaritoiminnot

Palvelevat koko monipalvelukeskusta. Toimivat turvallisuutta ja asiakkaiden opastusta parantavana resurssina.

Toiminnoille ei osoiteta ulko-oleskelupaikkoja. Rakennukselle haetaan kolme tähteä RTS -ympräistöluokituksessa. Sisäilmaluokan tulee olla vähintään S2 tai erikoistiloissa määräysten ja ohjeiden mukaan. Rakennuksen tulee sopia sairaala-alueen ympäristöön, eikä siinä saa julkisivuissa olla näkyviä elementtisaumoja.

Mitoitus

Monipalvelukeskuksen asiakasmitoitus on seuraavanlainen:

Henkilöstömitoituksessa on huomioitu välttämätön henkilökunnan tarve Aluehallintoviraston sekä Valviran vaatimusten mukaisesti. Hoito- ja ohjaushenkilökunnan lisäksi tulee huomioida tarvittavat tukipalvelut, kuten ruoka-, siivous- ja kiinteistön huoltopalvelut. Tukipalveluiden henkilömitoitus on 5 työntekijää.

Laajuus

Tilaohjelman päivitetty hyötyala on. n. 2.575 m².

Sisätilat ovat tekniset tilat mukaan luettuna yhteensä n. 3.700 m².

Uusi rakennus on kokonaisalaltaan n. 4.700 m².

Sijainti

Rakennuspaikaksi esitetään osaa tontista 22-1-8. Keskus esitetään rakennettavaksi haitta-aineita sisältävän purettavan entisen sairaalarakennuksen 25 paikalle.

Sijoittuminen Mäntymäen sairaala-alueen tarjoamien tukipalvelujen ja kaupungin keskustan läheisyyteen on monipalvelukeskuksen toiminnan onnistumisen kannalta välttämätöntä. Sairaala-alueella toimii jo nykytilanteessa päihdehuollon korvaushoito, katkaisuhoito- ja selviämisasema sekä päiväkeskus.

Rakennuspaikka ei ole kaupungin hallinnoima, vaan aluetta vuokraa kaupungilta Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy, joka myös omistaa paikalla olevan rakennuksen 25. Ennen uuden monipalvelukeskuksen rakentamista ja perustustöitä puretaan vanha rakennus.

Hankintamenettely

Tarveselvityksestä poiketen hanke esitetään toteutettavaksi vuokrahankintana ulkopuoliselta vuokranantajalta eli Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:ltä. Vuokranantajan kanssa tehdään 20 vuoden määräaikainen vuokrasopimus sekä erillinen hankesopimus, minkä jälkeen vuokranantaja rakennuttaa uuden monipalvelukeskusrakennuksen nykyisen, käytöstä poistetun rakennuksen 25 paikalle.

Vuokrasopimus ja hankesopimus siirtyvät 1.1.2023 hyvinvointialueen vastattavaksi. Kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa annetun lain mukaan (29.6.2016 /548) kuntien tekemiin sopimuksiin on otettava irtosanomisehto, joka sallii sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevan oikeuden sopimuksen päättämiseen ilman korvausvelvollisuutta. Näin ollen Vuokralaisella on oikeus irtisanoa vuokrasopimus edellä mainitun lain mukaisesti vuoden 2024 ja 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta.

Kustannusvaikutukset

Rakennuskustannus ja vuokranmääräytymisperusteet

Kohteen rakentamisen kustannuksia on arvioitu hankesuunnitelmassa sekä tulevan vuokranantajan toimesta osana vuokraneuvotteluja. Hankesuunnitelman teon aikana kustannusarvio oli 12.374.000 euroa (alv 0 %) Haahtela -indeksin hintatason ollessa 105 / 1.2022. Tarveselvitysvaiheesta rakentamisen kustannusarvio nousi n. 2.732.000 € johtuen pääasiassa laajuuden muutoksesta sekä kustannusindeksin noususta.

Tarkennettu kustannusarvio, joka on samalla vuokrakohteen tavoitehinta-arvio, on tarkentunut vuokraneuvottelujen yhteydessä 13.924.000 euroon (alv 0 %), Haahtelan indeksin ollessa 106. Kustannusten nousu on käyty yksityiskohtaisesti läpi ja kustannusarvion nousu on useiden tekijöiden summa. Hintaa ovat nostaneet mm. massanvaihdon varaus, tuulettuva alapohja, ulkoseinään kohdistuva lisävaraus, erityisen ilmastointijärjestelmän hankevaraus, erityisen sähköjärjestelmän hankevaraus sekä päällysteiden hintojen nousu, kateprosentin nousu sekä indeksin nousu. 

Vuokra tulee muodostumaan toteutuneiden kustannusten mukaisesti, liitteenä olevan vuokrasopimusluonnoksen ja sen liitteissä mainituin ehdoin. Hankkeen ja sen osapuolten välisen hankesopimuksen mukaisen taloudentarkastuksen valmistuttua vuokran määrä tarkistetaan taannehtivasti koko vuokra-ajalta vastaamaan hankkeen toteutuneita kustannuksia. Vuokranantaja sitoutuu luotettavasti todentamaan Vuokralaiselle hankkeen kustannukset ns. open books -periaatteella. 

Tavoitehinta-arvion lisäksi kohteelle on määritelty indeksiin sidottu kattohinta, joka on kohteen vuokranmäärityksen maksimihinta. Kattohinta on 15.000.000 euroa (alv 0 %). Kattohinnan ylityksestä riskin kantaa vuokranantaja. Kohteen toteutussuunnittelussa ja hankkeen aikana yhteinen tahotila on pyrkiä tavoitehintaan. Mahdollisten ennakoimattomien kustannusylitysten vastineeksi pyritään ensisijaisesti yhteisesti löytämään vastaavat säästöt hankkeessa.

Kohteen toteutussuunnittelu käynnistyy välittömästi vuokrasopimuksen ja hankesopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Sopimus siirtyy hyvinvointialueelle 1.1.2023 alkaen.

Hankkeelle ei ole haettavissa ARA -avustusta, koska ARA ei rahoita asuntotuotantoa, joka on samassa rakennuksessa päiväkeskus- ja tilapäismajoitustoiminnan kanssa tai muiden kovin laitosmaisten toimintojen välittömässä läheisyydessä. Rahoituksen saaminen tuetun asumisen osuudelle voisi ARA:n edustajien mukaan olla mahdollista vain, mikäli asunnot erotettaisiin hankkeesta muualle toteutettavaksi yksiköksi. Tämä ratkaisu ei kuitenkaan olisi päihdehuollon muotoileman palvelukokonaisuuden kanssa yhteensopiva eikä vastaisi hankkeen hyväksyttyä tarveselvitystä. Hanke toteutetaan ilman ARA:n avustusta.

Vuokra

Ulosmaksettava vuokra perustuu solmittavaan vuokrasopimukseen. Vuokra määräytyy kohteen investointihinnan ja tarjotun vuokranantajan tuottoprosentin mukaisesti. Vuokranantajan tuottoprosentista on pyydetty riippumattoman AKA-arvioitsijan lausunto ja tuottoprosentti vastaa vastaavien kohteiden tuottoprosenttia. Vuokra on jaettu pääomavuokraan ja ylläpitovuokraan. Molemmat vuokralajit sidotaan elinkustannusindeksiin.

Kohteen pääomavuokra tavoitehinnan ollessa 13.924.000vuokrakauden alkaessa on: 55 116 euroa kuukaudessa.

Pääomavuokran määrä voi kuitenkin olla enintään 59.375 €/kk (alv 0 %), joka perustuu yhdessä sovittuun kattohintaan 15.000.000 €.

Kohteen ylläpitovuokra vuokrakauden alkaessa on: 5,15 €/m2, yht. 19.056 €/kk (alv 0 %).

Ylläpitovuokraa tarkistetaan vastaamaan toteutuneita kustannuksia, ensimmäisen kerran kahden vuoden kuluttua vuokrasopimuksen allekirjoituksesta ja toisen kerran neljän vuoden kuluttua sopimuksen allekirjoituksesta.

Kaikista nykyisistä tiloista poistutaan uuden rakennuksen valmistuttua.

Hankintavaraus

Irtaimisto-, varuste- ja laitehankintoihin tulee varata noin 400.000 euroa. Summa sisältää myös kiinteiden sänkyjen suunnittelun ja hankinnan. Näitä ei sisällytetä urakkaan, koska vaatii erityissuunnittelua ennen toteutusta. Kustannusvastuu hankinnasta on vuokralaisella ja käytännössä siis hyvinvointialueella.

Henkilöstökustannukset

Nykytilanne (Päiväkeskus ja Sillankorva)

*) Nykyratkaisussa on tilapäismajoituksessa sekä asumiskokeilussa ja -päivystyksessä yhteinen henkilökunta ja osittain yhteiset tilat.

Uuden monipalvelukeskuksen henkilöstökustannukset

Yllä olevan lisäksi toimintaa palvelemaan tarvitaan 5 ruoka-, siivous- ja kiinteistön huoltopalveluihin.

Henkilöstömenot ovat hankkeen valmistuttua yhteensä toiminnan ollessa täysimittaista noin 2.865.000 euroa/vuosi.

Kokonaisuudessaan vuosittainen nettokustannusvaikutus on n. 1 milj. €

lisäys: kustannusten kasvu 2 milj. € - ostopalvelujen vähentämien n. 1 milj €.

Aikataulu

Kohteen suunnitteluun ja toteutukseen tulee varata noin 2 vuotta. Tavoitteena on, että uudisrakennus on valmis arviolta syksyllä 2024. Sillankorvan yksikkö on nykysijainnillaan poikkeusluvalla, joka on voimassa 27.12.2023 asti (dno 2387-2017). Luvan jatkamista on mahdollista hakea, eikä kaavoituksellista estettä jatkamiselle ole.

Väistötilat

Päihdehuollon päiväkeskus tarvitsee väistötilat todetun sisäilmaongelman vuoksi. Päiväkeskuksen väistötilat toteutetaan erillisenä väistötilahankkeena kesän 2022 aikana.  Muut yksiköt toimivat nykyisissä tiloissaan ja päiväkeskus väistötilassaan, kunnes uusi rakennus on valmis.

Turun kaupungin toimintatapaohjeen pakotekirjauksen muokkaaminen koskien solmittavia sopimuksia

Kaupunginhallitus teki 4.4.2022 § 166 päätöksen koskien Ukrainan sodan vaikutuksista Turun kaupungin hankintoihin ja toimintatapaohjeisiin. Toimintatapaohjeisiin kirjattiin pakotteisiin liittyen kokonaisuus, jonka sanamuotoja tulisi täsmentää.

Kohtaa ”Euroopan unioni ja Yhdistyneet kansakunnat ovat asettaneet ja saattavat tulevaisuudessa asettaa pakotteita lainsäädännön ja/tai

toimielintensä päätöksillä. Toimittaja/Palveluntuottaja vakuuttaa, että edellä tarkoitettuja pakotteita ei ole asetettu

1) Toimittajalle/Palveluntuottajalle,

2) Toimittajan/Palveluntuottajan hallinto-, johto- tai valvontaelimen jäsenille tai edustus-, päätös- tai valvontavaltaa käyttäville henkilöille eikä

3) Toimittajan/Palveluntuottajan välittömille tai välisille omistajille.

Lisäksi Toimittaja/Palveluntuottaja vakuuttaa, ettei sen toiminta tai sen tuottamien tuotteiden tai palvelujen käyttö riko em. pakotteita. Edellä esitetyt vaatimukset ja määräykset koskevat myös mahdollisia voimavara-alihankkijoita ja mahdollisen ryhmittymän kaikkia jäseniä sekä sellaisia Toimittajan/Palveluntuottajan mahdollisia alihankkijoita, jotka osallistuvat hankinnan toteuttamiseen.” kohtaa täsmennetään muotoon: ”Euroopan unioni, Suomi ja Yhdistyneet kansakunnat ovat asettaneet ja saattavat tulevaisuudessa asettaa pakotteita lainsäädännössään ja/tai toimielintensä päätöksillä. Vuokranantaja vakuuttaa, että edellä tarkoitettuja pakotteita ei ole asetettu:

1) Vuokranantajalle, Vuokranantajan hallinto-, johto- tai valvontaelimen jäsenille tai edustus-, päätös- tai valvontavaltaa käyttäville henkilöille,

2) Vuokranantajanvälittömille tai välillisille määräysvaltaa käyttäville omistajille eikä sellaisille alihankkijoille, jotka osallistuvat tämän sopimuksen mukaisten tuotteiden tai palvelujen toimittamiseen,

3) kyseisten alihankkijoiden hallinto-, johto- tai valvontaelimen jäsenille tai edustus-, päätös- tai valvontavaltaa kyseisissä alihankkijoissa käyttäville henkilöille eikä kyseisten alihankkijoiden välittömille tai välillisille määräysvaltaa käyttäville omistajille.”

Lisäksi pakote-kirjausta täsmennetään uudella kappaleella, jossa on ns. puhdistautumismahdollisuus: ” …Vuokralainenvoi purkaa tämän sopimuksen päättymään välittömästi joko kokonaan tai  niiden tuotteiden tai palvelujen osalta, joihin pakotteet liittyvät, jos

1) Euroopan unioni, Suomi tai Yhdistyneet kansakunnat asettavat Vuokranantajalle tai yllä I-III kohdissa tarkoitetuille tahoille pakotteita tai

2) hankintaan liittyvät maksusuoritukset päätyvät välillisesti tai välittömästi taholle, jolle on asetettu tässä luvussa tarkoitettuja pakotteita, eikä Vuokranantaja ole korjannut pakotteen kohteeksi joutunutta toimintaa (esim. vaihtanut pakotteen kohteeksi joutunutta alihankkijaa) 60 päivän sisällä saatuaan tästä kirjallisen ilmoituksen Vuokralaiselta.”

Lausunnot

Tilapalvelut pyysi lausuntoa monipalvelukeskuksen hankesuunnitelmastasosiaali- ja terveyslautakunnalta ja kaupunkiympäristölautakunnalta.

Sosiaali- ja terveyslautakunta hyväksyi 6.4.2022 § 153 hankesuunnitelman ja ilmoitti sitoutuvansa hankkeen kustannuksiin seuraavin tarkennuksin:

”Kohde toteutetaan vuokrakohteena, joten kustannusarvio tarkentuu prosessin edetessä, kun vuokranantaja tekee tarkennetut suunnitelmat ja urakka kilpailutetaan. Vuokranantaja lisää oman tuottoprosenttinsa kohteen rakentamiskustannuksiin ja maksettava ulkoinen vuokra muodostuu tästä yhdistelmästä sekä ylläpitokustannuksista.” 

”Sisäinen vuokra on Turun kaupungin malli, jota ei välttämättä suoraan sovelleta hyvinvointialueella. Sisäistä vuokraa määrittelevät periaatteet voivat olla toisenlaiset hyvinvointialueella ja sen takia tästä kohteesta ei ole laskettu sisäistä vuokraa.”

Kaupunkiympäristölautakunta totesi 26.4.2022 § 172 lausuntonaan, että sillä ei ollut huomautettavaa Päihdehuollon uuden monipalvelukeskuksen hankesuunnitelmasta.

Lisäksi lausunnossa esitettiin, että ”uudisrakennuksen ja siihen liittyvien pihajärjestelyjen tulee arkkitehtuuriltaan ottaa huomioon Mäntymäen sairaala-alueen historiallinen ympäristö. Uudisrakennuksen julkisivuissa ei saa olla näkyviä elementtisaumoja. Uudisrakennuksen suunnittelussa tulee mahdollisuuksien mukaan huomioida ja säilyttää alueella olevat jalopuut.”

Yhteenveto

Päihdehuollon monipalvelukeskus tulisi toteuttaa hankesuunnitelman mukaisesti Mäntymäen sairaala-alueelle, purettavan entisen sairaalarakennuksen 25 paikalle. Sijoittuminen Mäntymäen sairaala-alueen tarjoamien tukipalvelujen ja kaupungin keskustan läheisyyteen on monipalvelukeskuksen toiminnan onnistumisen kannalta välttämätöntä.

Rakennettava kohde ehdotetaan vuokrattavaksi Turun seudun sosiaali- ja terveyspalvelukiinteistöt Oy:ltä 20 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Hankkeen tavoitehinta-arvio on 13.924.000 euroa (alv 0 %) ja kattohinta 15.000.000 euroa (alv 0 %). Kohteen pääomavuokra tavoitehinnan ollessa 13.924.000 vuokrakauden alkaessa on 55.116 euroa kuukaudessa. Pääomavuokran määrä voi kuitenkin olla enintään 59.375 €/kk (alv 0 %), joka perustuu yhdessä sovittuun kattohintaan 15.000.000 €. Kohteen ylläpitovuokra vuokrakauden alkaessa on 5,15 €/m2, yht. 19.056 €/kk (alv 0 %) ja se tarkistetaan todellisia kustannuksia vastaavaksi. Vuokrakausi alkaa, kun kohde on käyttöönotettavissa, arviolta syksyllä 2024.

Liite 1Hankesuunnitelma

Liite 2Vuokrasopimus

Liite 3Hankesopimus

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

• liitteenä 1 oleva päihdehuollon monipalvelukeskuksen hankesuunnitelma hyväksytään,
• liitteenä 2 oleva päihdehuollon monipalvelukeskuksen vuokrasopimus ja siihen liittyvä liitteenä 3 oleva hankesopimus hyväksytään ja
• kansliapäällikkö oikeutetaan allekirjoittamaan vuokra- ja hankesopimus ja tekemään niihin tarvittaessa pieniä teknisluonteisia muutoksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.