Strateginen maankäyttö, liikkuminen ja asuntopolitiikka, kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen, liikuntapalvelujohtaja Markus Kalmari ja erityisasiantuntija Janne Mustonen 13.6.2022:

Esitys innovaatiokumppanuudesta ja laaditut luonnokset

TKU-Rakennus Oy on toimittanut kaupungille 18.3.2022 esityksen innovaatiokumppanuudesta kehityshankkeessa koskien Samppalinnan ja Puropellon koulukiinteistöjä sekä Sikaojanpuiston aluetta. Aloite on kaikki nämä kolme kehitysosiota sisältävä kokonaisuus.

Laadittu esitys ja liitteenä toimitetut suunnitelmat pitävät sisällään Samppalinnan koulutontin lisäksi innovatiivisen, uudenlaisen yksityisenä toteutettavan palloiluhallin kehitysajatuksen liittyen Puropellon kouluyksikön palvelutason kehittämiseen sekä lisäksi Sikaojanpuiston alueille suunniteltuja liikuntapaikkaverkkoon liittyviä kehitysideoita.

Aloitteen tekijät esittävät seuraavanlaista menettelyä hankkeen edistämiseksi:

Allekirjoitetaan innovaatiokumppanuussopimus, laaditaan Samppalinnan koulun ja nykyisen palloiluhallin tontille asuinkerrostalojen rakentamisen mahdollistava asemakaavanmuutos yhteistyössä ja asemakaavoituksen jälkeen toteutetaan seuraava järjestely: Kaupunki määrittää asuinrakennusoikeudelle käyvän/markkinaehtoisen arvon, jolla kauppa tehdään. Aloitteen tekijät neuvottelevat ARA-toimijoiden kanssa yhden tai kahden talon toteuttamisesta Turun asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti.

Aloitteen tekijät toteuttavat palloiluhallin yksityisin varoin. Kaupungille tulee etuoikeus (ei velvoitetta) vuokrata toimijoilta palloiluhallin vuoroja koululiikunnan tai muun kaupungin toiminnan tarvitsemaan käyttöön osapuolten yhdessä määrittämillä vuokrahinnoilla.

Lisäksi TKU-Rakennus Oy ja allekirjoittaneet toteuttavat yksityisin varoin Sikaojanpuistoon kaikkien kaupunkilaisten käyttöön tekonurmikentän, kaksi ulkopadelkenttää sekä puistokuntosalin. Tekonurmikenttää kiertämään toteutetaan pururata.

Suunnitelmana on toteuttaa energiatehokas ja käyttäjäystävällisesti kestäviin asumis- ja liikkumismuotoihin kannustava kokonaisratkaisu. Osana ratkaisua aloitteen tekijä tulee suunnittelemaan Turku Energia Oy:n kanssa Ekotakuu-Lämpö -lisäpalvelulla 100% tuotettavasta kaukolämmön ja -kylmän toimittamisesta, uusiutuvaa energiaa tuottavalta voimalaitokselta (esim. tuulivoima) alkuperätakuulla sertifioidusti. Lisäksi toimijat innovoivat aurinkovoiman käyttöä kohteessa.

Peruste innovaatiokumppanuudelle

Turun kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymiin asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin sisältyy kaupungin pyrkimys kumppanuuksien ja hankekehittämisen avulla edistämään kaupungin kasvua ja kehitystä. Kaupunki kannustaa toimijoita esittämään aktiivisesti innovaatio- ja hankekehitysideoita, jotka voivat johtaa kumppanuuteen ja kohdistua joko osittain tai kokonaan kaupungin omistamille alueille.

Yhtenä kumppanuuden muotona periaateasiakirjassa mainitaan innovaatiokumppanuus, jossa kumppanilla on mahdollista saada kiinnitys määräajaksi kaupungin omistamaan alueeseen innovatiivisen kehittämisidean tarkentamiseksi. Periaatteisiin on kirjattu, että toteutettavan lopputuotteen on tuotava merkittävää lisäarvoa tai innovatiivisuutta kaupunkikehitykseen.

Tässä esitetyssä kumppanuudessa erityinen innovatiivisuus on yksityisin varoin toteutettavaksi esitetty palloiluhalli ja sen toteutuksen kytkeminen yhtenäiseksi kokonaisuudeksi muuhun kumppanuudella toteutettavaan ulkoliikuntapaikkoja ja asuntorakentamista käsittävään kaupunkikehitykseen. Asunto- ja maapolitiikan periaatteissa mainitaan, että pääosin asuinkerrostalotuotantoon tähtäävä idea ei ole innovaatiokumppanuuden peruste. Tässä asuinkerrostalokortteli ei ole keskeisin kumppanuuden sisältö, joskin esitetty kokonaisvaltainen korttelisuunnitelmaluonnos itsessään sisältää kaupunkia hyödyttävää innovatiivisuutta kaavoituksen ja jatkokehittämisen pohjaksi.    

Kumppanuus ja esitetyt toteutusideat liittyvät myös liikuntapaikkaverkon kehittämiseen. ’Turku liikuttaa kaikkia - tulevaisuuden linjaukset Turun liikuntapaikkaverkon ja liikuntakulttuurin kehittämiseksi’ -asiakirja hyväksyttiin Turun kaupunginvaltuustossa 11.4.2022 §67. Asiakirjassa mainitaan Samppalinnan palloiluhalli yhtenä elinkaarensa päätä lähestyvistä ydinkohteista, joiden tulevaisuus vaatii ratkaisemista. Liikuntapaikkojen kehittämisen yhtenä skenaariona on, että osa nykyisistä kaupungin taseessa olevista liikuntapaikoista korvataan yksityisrahoitteisina liikuntapaikkoina. Tällä kumppanuudella on mahdollista pilotoida tämän skenaarion yhtä toteutustapaa.

Yhteistyöesityksessä esitetyt ko. alueisiin ja liikuntapalveluihin liittyvät kehittämisajatukset pitävät sisällään useita kaupungin tavoitteiden toteutumista tukevia elementtejä. Merkittävimmäksi voidaan nostaa liikuntapalveluverkkoon liittyvät kehitysideat, jotka käytännössä tarkoittavat merkittävien liikuntapaikkainvestointien toteuttamista ulkoisten investoreiden toimesta.

Lisäksi toteutuessaan kokonaisuuden arvioidaan kasvattavan kaupungin vetovoimaa mm. laadukkaan ja monimuotoisen asuntorakentamisen kautta, kouluverkon palvelutason parantumiseen liittyvien ratkaisujen kautta sekä monipuolistuvan liikuntapaikkaverkoston tarjonnan avulla. Esitettyjen laadukkaiden asuntorakentamiseen liittyvien ratkaisujen kautta on mahdollista vahvistaa kaupungin kiinteistökehityksen kautta saatavaa tulovirtaa perinteistä kaupungin omaa kehitysprosessia nopeammalla aikataululla yhteisin resurssein.

Aloitteen tekijöiden sitoutuminen hiilineutraaliutta palveleviin energiaratkaisuihin voidaan nähdä hyvin tukevan hiilineutraaliustavoitteen saavuttamista. Aloitteessa sitoudutaan niin Turku Energian Ekotakuu Lämpöpalvelun käyttöön kuin aurinkoenergiaratkaisujen selvittämiseen.

Kumppanuudella kehitettävien alueiden nykytilanne

Kehitettävät kohteet ovat kaupungin omistuksessa. Samppalinnan ja Puropellon koulutonteilla on julkisten opetustoimintaa palvelevien rakennusten asemakaavat ja Sikaojanpuisto on kaavoitettu puistoksi.

Samppalinnan koulu ei ole heikon kunnon ja vakavien sisäilmaongelmien takia koulukäytössä. Tiloihin ei olla suunnittelemassa uusien toimintojen sijoittamista eikä käytön mahdollistavia korjaustoimenpiteitä. Kouluverkon kehittämisessä ei Samppalinnan koulutontille ole esitetty koulurakentamistarpeita, vaan sen rooli on ollut toimia lähinnä vararatkaisuna muualle ajateltuihin kouluhankkeisiin kuten St. Olofsskolanin uudistamiselle. St. Olofsskolan on tarveselvitystä koskeneen päätöksen (Kh 4.4.2022 § 162) mukaan sijoittumassa uudistuneena nykyiselle tontilleen, mutta hankkeen toteutuminen edellyttää nykyrakennuksen purkamisen mahdollistavaa asemakaavanmuutosta. Asemakaavanmuutoksessa ”arvioidaan Luostarinkadun kouluympäristön arvokkaaksi luokitellun rakennetun ympäristön ominaispiirteet ja ovatko arvot sellaisia, jotka estäisivät nykyisen rakennuksen purkamisen ja korvaamisen uudisrakennuksella”.

Samppalinnan koulun tontti ei ole vielä ollut kehityskiinteistöjen kokonaisuudessa, mutta on luonteeltaan hyvin kehityskiinteistönomainen.

Samppalinnan palloiluhalli on sisäliikuntalajien harjoittelu- ja kilpahalli. Sali on kooltaan kaupungin sisäliikuntaverkoston suurimpia yksiköitä. Palloiluhalli on jatkuvassa käytössä, mutta kunnoltaan mittavaa remonttia tai uudistamista vaativa.

Turun kaupunki on pitkään miettinyt Samppalinnan koulun ja palloiluhallin vaihtoehtoisia ratkaisuja. Tarveselvitysvaiheen aikana kaupunki tunnisti kolme eri kehittämisvaihtoehtoa koulukiinteistön osalta. Kaupungin omien selvitysten perusteella tarkoituksenmukaisimmaksi vaihtoehdoksi on nostettu nykyisen koulurakennuksen ja palloiluhallin purku. Ongelmaksi on muodostunut vaihtoehtojen puute uudelle palloiluhallille.

Puropellon koulu on vakinaisessa koulukäytössä. Uuden palloiluhallin tulo koulun tontille antaa mahdollisuuden harkita koulun nykyisen vaatimattoman liikuntasalitilan käyttöä koulun mahdollisiin muihin tarpeisiin.

Sikaojanpuisto on pitkänomainen puistoalue, josta noin puolet on hiekkapohjaista kenttäaluetta. Kentät palvelevat vaatimattomasta tasostaan huolimatta lähialueita suosittuina luistelu- ja pelikenttinä.

Kumppanuuden eteneminen

Koska kyseessä on useita eri toimintoja ja palveluita läpileikkaava kehittämiskokonaisuus, tehdään kokonaisuuden toteutumisen varmistamiseksi kumppanuutta koskeva päätös kaupunginhallituksen toimesta.

Samppalinnan koulun tontin muutos asuinrakentamisen korttelialueeksi sekä mahdollisuus purkaa nykyiset rakennukset ratkaistaan asemakaavoituksen yhteydessä. Uuden palloiluhallin toteuttamismahdollisuus joko lupapäätöksin nykyisen kaavatilanteen pohjalta tai asemakaavanmuutoksella ratkaistaan suunnitelmien tarkennuttua. Tässä yhteydessä määritellään myös kumppanuuden piirissä olevien kaikkien eri elementtien tavoitteellinen toteutusjärjestys.

Prosessin edetessä laaditaan yhteistyösopimus hyväksyttäväksi kaupunginhallituksessa sisältäen tavoiteaikataulun, tehtävien määrittelyn, selvitystarpeet, kustannusjaot, tehtäväjaon sekä resurssien osoittamisen lopputuloksen saavuttamiseksi.

Periaate on, että kaupunki ei tule luovuttamaan omistus- ja hallintaoikeuttaan alueisiin ennen alueiden asemakaavamuutosten lainvoimaisuutta tai mikäli asemakaavat eivät johda innovaatiokumppanuuden tavoitteiden mukaisiin toteutusratkaisuihin.

Kaupungin puolelta hankkeelle nimetään monialainen työtä ohjaava ryhmä, jossa edustus kaupunkiympäristön palvelukokonaisuudesta (mm. kaavoitus, liikennesuunnittelu, kiinteistökehitys, liikkumispalvelut, infran toteutussuunnittelu), liikuntapalveluista, tilapalveluista, kasvatuksen ja opetuksen palvelukokonaisuudesta ja konsernihallinnon johdon tuesta.

Aloitteen liitteenä esitetyllä eikä innovaatiokumppanuuden myötä syntyvällä suunnitelmalla ei voida sopia tulevan kaavan sisällöstä. Mikäli innovaatiokumppanuutta seuraavassa kaavoituksessa tai muissa päätöksissä ei synny edellytyksiä esityksessä kuvatun kaltaiselle kokonaisuudelle tai muulle vastaavalla tavalla molempia osapuolia tyydyttävälle ratkaisulle, päättyy innovaatiokumppanuus ilman korvausvelvoitetta puolin ja toisin.

Innovaatiokumppanusvaihe päättyy 1.12.2023 tai kun innovaatiokumppanuudella on tuotettu materiaali, jolla kaavoituskumppanuussopimuksen mukainen kaavoitusprosessi käynnistyy.

Kumppanuudelle asetettavat ehdot ja tarkennukset

Kumppanuustyössä lähtökohtana ovat aloitteen tekijöiden esityksen ja sitä tukevan luonnoksen sisällöt. Lisäksi tulee huomioida normaalit kaavoituksen sisältövaatimukset sekä seuraavat ehdot ja tarkennukset:

• Kumppanuuden myötä toteutettava rakentaminen ja purkaminen tulee ajoittaa siten, että uusi palloiluhalli on valmis ennen kuin vanha puretaan tai muulla katkeamattoman käytön varmistavalla tavalla.
• Uuden palloiluhallin mitoituksen lähtökohtana on Samppalinnan palloiluhallia vastaavat tilat kuten noin 1.000 m²:n salitilan.
• Samppalinnan koulutontin kaltaisten kehityskiinteistöjen ensisijaisena luovutustapana on maanvuokraus ja tästä periaatteesta voidaan poiketa vain erityisestä syystä (kaupunginhallitus 28.3.2022 §132).
• Noudatetaan liikuntapaikkaverkon Samppalinnan palloiluhallin kaltaisia ydinkohteita koskevaa linjausta tarveselvitysten ja hankesuunnitelmien yhteydessä tehtävistä arvioinneista liikuntapaikan tulevaisuudelle. (kaupunginvaltuusto 11.4.2022 § 67).
• Sikaojanpuistoon toteutettavien liikuntatoimintojen sisällöt, sijainnit, omistus- ja ylläpitoasiat tarkennetaan yhdessä liikuntapalveluiden kanssa tunnistettujen tarpeiden - myös talvisten liikuntaolosuhteiden tarpeet huomioiden.
• Määritellään Sikaojanpuiston osien mahdollisuutta toimia osana Puropellon koulun välituntipihaa. Innovaatiokumppani vastaa Puropellon koulun välituntipiha-alueen viihtyvyyden parantamisen suunnittelusta ja toteutuksen kustannuksista.
• Selvitetään päiväkotitiloihin liittyvät tarpeet alueella.
• Samppalinnan koulutontilla sijaitsevan Simo Heleniuksen Ahkerat lukutoukat -taideteokselle (1975) pyritään löytämään uusi sijoituspaikka.

Liite 1Kartta

Oheismateriaali 1TKU-Rakennus Oy esitys 28.12.2021

Oheismateriaali 2TKU-Rakennus Oy luonnos 11.1.2022

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää

• valita innovaatiokumppaniksi TKU-Rakennus Oy:n liitteessä 1 osoitetuille alueille,
• että kumppanuus toteutetaan aloitteen tekijöiden esityksen pohjalta edellä kuvatuin ehdoin ja tarkennuksin,
• että koulun piha ja sen ympäristö tulee suunnitella vuorovaikutuksessa koulun oppilaiden ja henkilökunnan kanssa,
• että kokonaisuuteen tarvittava asemakaavoitus toteutetaan kumppanuuskaavoituksena, josta laaditaan erillinen yhteistyösopimus ja
• että innovaatiokumppanuus päättyy, ellei yhteistyösopimusta ole allekirjoitettu 30.11.2023 mennessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.