Vs. tilapalvelujohtaja Leevi Luoto, kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki ja kiinteistötalousasiantuntija Saara Rantalaiho 2.6.2022:

Aikaisemmat päätökset

Kaupunginhallitus päätti 2.5.2022 § 202 että kaupunki järjestää avoimen tarjouskilpailun kolmentoista sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelurakennuksen myynnistä. Myytäväksi valitut kohteet oli ryhmitelty neljään myyntisalkkuun seuraavasti:

Pitkäaikaissairaala

1. Kaskenlinnan sairaala, Vähäheikkiläntie 3, 4.880 m2 [yhtiömuotoinen kohde]

Sotekohdesalkku

1. Palvelukeskus Höveli, Hyrköistentie 26, 1.297 m2 [yhtiömuotoinen kohde]

2. Puolukkatien lastenkoti, Puolukkatie 9, 1.112 m2

3. Lakkatien erityislastenkoti, Lakkatie 11, 888 m2

4. Pormestarin toimintakeskus, Pormestarinkatu 12, 796 m2

5. Moikoisten lastenkoti, Moikoistenkatu 7, 686 m2

6. Orikedon toimintakeskus, Kimokatu 12, 449 m2

Paloasemasalkku

1. Artukaisten sivupaloasema, Hyrköistentie 2, 746 m2

2. Satava-Kakskerran paloasema, Kakskerrantie 868, 539 m2

Pienkohdesalkku

1. Virusmäentien lastenkoti, Virusmäentie 8, 376 m2

2. Jaanin sivupaloasema, Teollisuuskatu 41, 370 m2

3. Vakka-Suomentien lastenkoti, Vakka-Suomentie 28, 302 m2

4. Paattisten paloasema, Levauksentie 26, 180 m2

Myytäviksi suunniteltuihin kohteisiin laaditaan takaisinvuokraussopimukset, joilla kaupunki vuokraa myytävät tilat pääosin takaisin. Takaisinvuokraussopimukset laaditaan siitä näkökulmasta, että ne siirtyvät 1.1.2023 alkaen hyvinvointialueen sopimuksiksi. Määräaikaisten sopimusten kesto määritetään kohteiden teknisen käyttöiän mukaan kuitenkin niin, että sopimuksiin kirjataan lain määräämä irtisanomismahdollisuus kolmen vuoden siirtymäkauden jälkeen eli sopimukset voidaan irtisanoa vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta. Rajoituslaki ei koske pelastuslaitoksen kohteita, joten irtisanomislauseketta ei ole tarkoitus sisällyttää aluepelastuslaitoksen kohteisiin.

Kohteista päätettiin pyytää sekä tontin oston että tontin vuokrauksen sisältäviä tarjouksia. Näin toimien kaupunki voi tarjoukset saatuaan tehdä valinnan myyntitavasta.

Asian jatkovalmistelu ja tarjouspyyntöprosessi

Välittömästi kaupunginhallituksen päätöksen jälkeen julkaistiin kaupungin internet-sivuilla myyntiesite ja perustiedot myytävistä kohteista. Suurin osa myyntimateriaalista koottiin erilliseen dataroomiin, jonne kohteiden ostosta kiinnostuneet tahot saivat kirjautumistunnukset allekirjoitettuaan salassapitosopimuksen. Syynä salassapitosopimuksen vaatimiseen oli ennen muuta myyntikohteisiin lukeutuvat aluepelastuslaitoksen kohteet, joihin liittyen kohdetiedot sisälsivät salassa pidettäviä yksityiskohtia.

Kaupungin käynnistämästä myyntimenettelystä jaettiin tietoa sähköpostilla yleisesti tunnetuille mahdollisille ostajatahoille. Lisäksi kaupungin laajasta kohdemyynnistä julkaistiin ilmoitus Turun sanomissa (8.5), Kauppalehdessä (10.5 ja 12.5), Rakennuslehdessä (13.5) sekä Talouselämässä (13.5). Näillä toimenpiteillä tavoitettiin laajasti alan toimijoita. Salassapitosopimuksen allekirjoitti ja myyntiaineistoon tutustui 14 eri tahoa.

Tarjoajien tuli jättää sitovat tarjouksensa 31.5.2022 klo 16:00 mennessä. Tarjoajilla oli siis melkein koko toukokuu aikaa tutustua kohteisiin ja aineistoihin. Myyntikohteisiin järjestettiin myös näyttöjä sellaisille tarjoajille, jotka halusivat tutustua kohteisiin paikan päällä.

Saadut tarjoukset

Määräaikaan mennessä kaupunki vastaanotti tarjouspyynnön mukaiset sitovat tarjoukset kahdelta taholta. Saaduista tarjouksista on yhteenveto liitteessä 1.

Kaupunki vastaanotti kaksi tarjousta paloasemasalkusta ja yhden tarjouksen pienkohdesalkusta. Kaskenlinnan sairaalasta tai sotekohdesalkusta ei saatu yhtään tarjouksia.

Saadut tarjoukset eivät euromäärältään edusta hyväksyttävää tasoa. Paloasemasalkusta saatu korkein vertailtava kokonaistarjous oli 1.069.333 €. Salkku sisältää Satava-Kakskerran paloaseman sekä Artukaisten paloaseman. Satava-Kakskerran paloasema on vuonna 2019 valmistunut uudisrakennus, jonka rakentaminen maksoi 1.500.000 €. Kohde on erinomaisessa kunnossa ja tarjoaa omistajalleen vähäriskistä vuokrakassavirtaa pitkälle tulevaisuuteen. Tällä perusteella esitetään, että ostotarjoukset paloasemasalkusta hylätään.

Pienkohdesalkusta saatu tarjous voidaan todeta yleisen markkinainformaation perusteella tasoltaan liian alhaiseksi suhteessa kohteiden käypään arvoon. Lisäksi kilpailun puute (yksi saatu tarjous) toimii perusteluna tarjouksen hylkäämiselle.

Tarjouspyynnön mukaisten sitovien tarjousten lisäksi kaupunki vastaanotti kaksi indikatiivista tarjousta. Hemsö Suomi Oy esitti indikatiivisen tarjouksen sotekohdesalkusta ja Citystadsliv Management AB antoi indikatiivisen tarjouksen kaikista myynnissä olleista salkuista. Nämä indikatiiviset tarjoukset sisältävät kuitenkin ehtoja, jotka poikkeavat tarjouskilpailun ehdoista. Siksi ne eivät ole sellaisenaan hyväksyttävissä vaan toimivat paremminkin mahdollisten jatkoneuvottelujen pohjana.

Kiinteistömarkkinatoimijoilta saadun suullisen palautteen perusteella tarjouskilpailun ajankohta ja markkinatilanne selittää tarjousten vähäistä määrää sekä sitä, että Kaskenlinnasta tai sotekohdesalkusta ei saatu lainkaan sitovia tarjouksia. Muun muassa Tampereen ja Oulun kaupungeilla on samaan aikaan käynnissä sote-kohteiden myyntimenettely ja lisäksi monet pienemmät kaupungit ja kunnat myyvät parhaillaan sote- ja pelastuspalvelukohteitaan. Rakennusten myyntimenettelyyn liittyy aina suuri määrä kohdeinformaatiota, johon mahdollisen ostajan on tutustuttava huolellisesti, jotta osaa tarjousta hinnoitellessaan huomioida kohteisiin liittyvät oleelliset seikat. Kaskenlinnaa lukuun ottamatta myyntisalkuissamme on yksinomaan pieniä kohteita (180 - 1.297 m2). On ilmeistä, että aktiivisessa markkinatilanteessa mahdolliset ostajat priorisoivat ajankäyttöään ja preferoivat suuria kiinteistömassoja.

Toisaalta lakiin kirjattu irtisanomisoikeus, jolla hyvinvointialueet voivat irtisanoa heille siirtyvät vuokrasopimukset vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta lisää sijoittajien riskiä ja alentaa tarjoamishalukkuutta. Tämän asian merkitys korostuu nykyhetkessä, kun hyvinvointialue on toiminnan käynnistysvaiheessa, eikä hyvinvointialueella ole vielä käyty strategista keskustelua tulevan palveluverkkonsa lähtökohdista. Tätä johtopäätöstä tukee seikka, että ainoastaan sotekohteista koostuneista salkuista ei saatu yhtään tarjousta. Uskoaksemme vuoden 2023 alkupuolelta lukien hyvinvointialue alkaa tehdä palveluverkkoratkaisuja, jotka osaltaan lieventävät kohteiden pitkän aikavälin käyttöön liittyviä epävarmuustekijöitä ja siten lisäävät kohteiden kiinnostavuutta kiinteistömarkkinoilla.   

Liite 1Yhteenveto saaduista tarjouksista

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• kaupunki hylkää kaikki saadut ostotarjoukset esittelytekstistä tarkemmin ilmenevin perustein ja
• sosiaali-, terveys- ja pelastuspalvelukohteiden myyntiasia valmistellaan uudelleen päätöksentekoon suotuisammassa markkinatilanteessa.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.