KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA
1. SOPIJAPUOLET
1.1 Myyjä
VR-Yhtymä Oyj (jäljempänä ”Myyjä” tai ”VR”)
Y-tunnus 1003521-5
PL 488 (Radiokatu 3)
00101 Helsinki
1.2 Ostaja
Turun kaupunki (jäljempänä ”Ostaja” tai ”Kaupunki”)
Y-tunnus: 0204819-8
PL 355
20100 Turku
2. KAUPAN KOHDE
Pinta-alaltaan noin 10.111 m2 suuruinen määräala Turun kaupungin kylän Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) tilasta rakennuksineen, rakennelmineen ja laitteineen (jäljempänä ”Kiinteistö”). Kaupan kohteena oleva määräalan sijainti ja rajat on osoitettu liitteenä 1 olevalla kartalla M126/21.4.2022
Kiinteistö on voimassa olevissa 3.7.1897 ja 11.10.2014 voimaan tulleissa asemakaavoissa osoitettu rautatiealueeksi ja osin katualueeksi.
Kiinteistö on 28.8.2020 päivätyssä, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetussa ”Turku Ratapiha” 2/2018 asemakaavaehdotuksessa osoitettu Liike-, toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1) 4702 m2, katualueeksi 3572 m2, Asemanaukioksi 1333 m2 ja rautatiealueeksi 504 m2. Asemakaavaehdotus on esitetty liitteessä 2.
3.1 Peruskauppahinta
Kaksimiljoonaa kahdeksansataaneljätuhatta viisisataakuusikymmentäyksi (2.804.561) euroa (jäljempänä ”Peruskauppahinta”).
Peruskauppahinta maksetaan kokonaisuudessaan Myyjän tilille [FI17 8000 1300035004] neljäntoista (14) vuorokauden kuluessa tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta.
Asemakaavaehdotuksessa ”Turku Ratapiha” 2/2018 Kiinteistön alueelle on osoitettu liike- ja toimistorakennusoikeutta yhteensä 14.080 k-m2.
Mikäli Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ja VR-Yhtymä Oy:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä ja Rautatieasema 3:9 tilan määräalalle Kaupungin ja VR-Yhtymän Oy:n välillä allekirjoitetun Kumppanuussopimuksen tarkoittama asemakaavanmuutos saa lainvoiman, tarkistetaan Peruskauppahintaa siltä osin kuin asemakaavanmuutoksessa Kiinteistölle osoitetun rakennusoikeuden arvo muuttuu edellä mainitusta Peruskauppahinnasta (2.804.561 euroa).
Asemakaavanmuutoksen sisältämän rakennusoikeuden arvoa laskettaessa käytetään liike- ja toimistorakennusoikeuden arvona 200 €/k-m2 ja muun rakennusoikeuden arvona 150 €/k- m2. Kiinteistölle ei ole suunnitteilla asuinrakennusoikeutta, mutta mikäli asemakaavamuutoksessa Kiinteistölle osoitettaisiin asuinrakennusoikeutta, sovelletaan asuinrakennusoikeuden arvona 280 €/k-m2.
Rakennusoikeuden arvoista on vähennetty Turun kaupungin maapolitiikan periaatteiden (hyväksytty Turun kaupunginvaltuustossa 15.6.2020) mukainen maankäyttösopimuskorvaus.
Tarkistettu kauppahinta erääntyy maksettavaksi kolmen (3) kuukauden kuluttua siitä, kun Kumppanuussopimuksen mukainen asemakaavanmuutos on saanut lainvoiman.
Tarkistettu kauppahinta sidotaan elinkustannusindeksiin (1951:100). Perusindeksinä käytetään tämän kauppakirjan allekirjoittamispäivän mukaista viimeisintä julkaistua pistelukua ja vertailuindeksinä käytetään asemakaavan lainvoimaistumispäivän mukaista viimeisintä julkaistua pistelukua. Rakennusoikeuden (k-m2) yksikköhintaa tarkastetaan perusindeksin ja vertailuindeksin muutoksen suhteessa ja sanottu muutos huomioidaan tarkistettaessa kiinteistöluovutuksen kauppahintaa. Selvyyden vuoksi todetaan, ettei tämä koske jo maksettua Peruskauppahintaa, vaan ainoastaan mahdollista Kaupungin ja VR:n välillä allekirjoitetun Kumppanuussopimuksen tarkoittama asemakaavanmuutoksen perusteella tarkistettua kauppahintaa.
Selvyyden vuoksi todetaan, että kohdan 3.1 mukainen Peruskauppahinta on Kiinteistöstä maksettava vähimmäiskauppahinta ja tässä kohdassa 3.2. tarkoitettu kauppahinnan tarkastaminen ei voi missään olosuhteissa johtaa kaupantekohetkellä jo sovitun Peruskauppahinnan alentamiseen tai palauttamiseen.
4. OMISTUS- JA HALLINTAOIKEUDEN SIIRTYMINEN, VAARANVASTUU
Omistusoikeus Kiinteistöön siirtyy Myyjältä Ostajalle tämän kauppakirjan allekirjoitushetkellä.
Hallintaoikeus Kiinteistöön siirtyy Ostajalle kokonaisuudessaan vasta kun kohdassa 6.8 tarkoitetut edellytykset ovat täyttyneet. Muiden kuin kohdassa 6.8 tarkoitettujen alueiden osalta hallintaoikeus Kiinteistöön siirtyy Ostajalle omistusoikeuden siirtymishetkellä.
Vaaranvastuu siirtyy Ostajalle samalla kun kiinteistön hallinta siirtyy sille. Myyjä vastaa vahingosta, joka Kiinteistölle aiheutuu tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun Myyjästä (ja Ostajasta) riippumattoman syyn vuoksi kaupanteon jälkeen mutta ennen kuin hallinta on siirtynyt Ostajalle.
5. KAUPAN KOHDETTA KOSKEVAT TIEDOT JA VAKUUTUKSET
5.1 Kiinteistöä koskevat asiakirjat
Ostaja on tutustunut seuraaviin Kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, sellaisina kuin ne ovat voimassa tämän kauppakirjan allekirjoitushetkellä:
- kiinteistörekisteriote
- lainhuutotodistus
- rasitustodistus
- voimassa oleva asemakaava (asemakaavamääräyksineen);
- Maaperän pilaantumiseen liittyvät tutkimukset ja raportit
- [Vuokrasopimukset ja mahdolliset rasitesopimukset]
- [KUTU-hankkeeseen liittyvät dokumentit ja sopimukset].
5.2 Kiinteistöön tutustuminen
Ostaja on tutustunut Kiinteistöön. Ostaja on katselmuksiensa ym. tarkastuksien yhteydessä haluamallaan tavalla tarkastanut Kiinteistön. Ennen kauppakirjan allekirjoittamista tulee Myyjän toimittaa Ostajalle dokumentaatio rakennuksen sähkökeskuksien sähköasennusten asianmukaisuudesta, mikäli rakennusta ei ole purettu ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Ostaja vakuuttaa, että se on tarkastuksissa todennut Kiinteistön vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja.
Osapuolet sopivat, että Ostaja hankkii rakennukset ja rakennelmat purettaviksi ja että niiden nykyinen kunto ja purkuvelvollisuus on otettu huomioon jo kauppahinnan määrittelyssä.
Viitaten edellä mainittuun ja maakaaren 2 luvun 9 §:ssä lausuttuun, Osapuolet sopivat erityisesti ja yksilöidysti siitä, että Ostaja ottaa kaupan kohteen rakennuksineen vastaan siinä kunnossa kuin ne viimeksi Ostajalle esiteltäessä oli.
5.3 Myyjän vakuutukset
Myyjä vakuuttaa, että Kiinteistöön ei kohdistu kiinnityksiä, eikä (a) rasitustodistuksesta ilmenemättömiä rasituksia, (b) kiinteistörekisteriotteista, asemakaavasta tai rasitesopimuksista ilmenemättömiä rasitteita tai muita kolmansien oikeuksia taikka (c) kohdissa 5.1 ja 5.4 mainituissa asiakirjoista ilmenemättömiä rasitteita tai oikeuksia.
Myyjä vakuuttaa, että sillä on rajoittamaton omistusoikeus Kiinteistöön, se on tehnyt lain edellyttämät luovutusta koskevat hallinnolliset päätökset ja että sillä on oikeus luovuttaa Kiinteistö.
Myyjä ei anna Ostajalle muita Kiinteistöä koskevia vakuutuksia.
5.4 Vuokrasopimukset, liittymät
Siltä osin kuin Ostaja on ennen kauppaa edellyttänyt, Myyjä on irtisanonut Ostajan hallintaan kaupantekohetkellä siirtyviin alueisiin kohdistuvat vuokrasopimukset viimeistään tämän kauppakirjan allekirjoitushetkellä. Kyseiset vuokrasopimukset siirretään Ostajalle kaupantekohetkellä. Irtisanotut vuokrasopimukset päättyvät ehtojensa mukaisesti seuraavasti: [xx.xx.202X]. [Täsmennetään tiedot vuokralaiskohtaisesti lopulliseen kauppakirjaan. Rautatieinfran käyttäjät siis jatkavat toimintaansa Kiinteistöllä nykyisillä järjestelyillä kohdan 6.8 mukaisesti, eli siihen asti, kun korvaava ratainfra on otettu käyttöön.]
Kaupunki järjestää kustannuksellaan Kiinteistöllä myöhemmin toteutettavien rakennushankkeiden edellyttämät liitynnät kaupungin vesi- ja jätevesihuollon verkostoihin sekä mahdolliset muut liittymät.
6. ERITYISET SITOUMUKSET
Kiinteistöllä on tehty Ostajalle esitettyjen ympäristöraporttien mukaiset selvitykset ja tutkimukset (”Ympäristöraportit”). Ympäristöraporttien mukaan Kiinteistöllä ei ole todettu Kiinteistön nykykäyttö huomioiden pilaantuneeksi luokiteltavia maa-aineksia eikä tutkituilla alueilla ole Myyjän käsityksen mukaan maaperän kunnostustarvetta.
Myyjä vastaa Kiinteistön maaperän kunnostamisesta lainsäädännön ja ympäristönsuojeluviranomaisten edellyttämällä tavalla, jotta Kiinteistöä voidaan käyttää VR:n ja Kaupungin välisen kumppanuussopimuksen mukaisen asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjän kunnostamisvelvoite koskee rautatiealueita, joita asemakaavalla muutetaan yleiseksi alueiksi kuten esim. kaduiksi, aukioiksi ja puistoiksi. Myyjän kunnostamisvelvoite ei kuitenkaan koske nykyisen asemakaavan mukaisia katualueita. Maaperän kunnostamisesta aiheutuviksi kustannuksiksi katsotaan ainoastaan tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset (sisältäen puhtaan täyttömaan kohteen palauttamiseksi rakentamisen edellyttämään korkotasoon).
Myyjä suorittaa kunnostustoimenpiteet Kiinteistöllä myöhemmin toteutettavien rakennushankkeiden edellyttämien kaivuutöiden yhteydessä. Ostaja sitoutuu myötävaikuttamaan siihen, että kunnostustoimenpiteet voidaan tilata samalta urakoitsijalta, joka toteuttaa kyseiset maanrakennustyöt. Edellä mainitusta riippumatta Myyjällä on kuitenkin oikeus toteuttaa maaperän kunnostustyöt milloin tahansa sen jälkeen, kun Kiinteistöllä nykyisin sijaitseva ratainfra voidaan poistaa käytöstä KUTU-hankkeen valmistuttua, kuitenkin viimeistään kymmenen (10) vuoden kuluttua Kaupungin ja VR:n välillä allekirjoitetun Kumppanuussopimuksen tarkoittaman asemakaavanmuutoksen tultua lainvoimaiseksi. Puhdistustyöstä tulee ilmoittaa kirjallisesti Ostajalle kolmen (3) kuukautta ennen puhdistustöiden aloittamista.
Sopijaosapuolet voivat yhteisesti myöhemmin sopia muusta aikataulusta, mikäli alueen rakentuminen on määräajan päätyttyä olennaisesti toteutumatta.
Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjä ei vastaa miltään osin mahdollisista Kiinteistöllä sijaitsevissa rakennuksissa tai niiden rakenteissa havaitusta pilaantumisesta (ml. asbesti), vaan niiden puhdistamisesta, kuljettamisesta, käsittelystä yms. aiheutuvista toimenpiteistä ja kustannuksista vastaa kaikilta osin Ostaja.
6.2 Verot ja viranomaismaksut
Myyjä vastaa kaikista Kiinteistöön liittyvistä veroista ja muista julkisoikeudellisista maksuista siltä osin kuin niiden peruste on ajalta ennen omistusoikeuden siirtymispäivää, jonka jälkeiseen aikaan perustuvista sanotuista kustannuksista vastaa Ostaja. Kauppakirjan allekirjoittamisvuoden kiinteistöverosta vastaavat Osapuolet omistusaikansa suhteessa.
6.3 Tulot ja menot
Kohdan 5.4 mukaisiin (irtisanottuihin tai siirrettyihin) vuokrasopimuksiin perustuvat tulot ja menot jaetaan Osapuolten välille siten, että aikaan ennen omistusoikeuden siirtymispäivää kohdistuvat tulot ja menot kuuluvat Myyjälle ja omistusoikeuden siirtymispäivään ja sen jälkeiseen aikaan kohdistuvat tulot ja menot kuuluvat Ostajalle. Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjän vastuulle kuuluvat myös sellaiset menot, joiden vastuuperuste on ajalta ennen omistusoikeuden siirtymishetkeä, mutta vaatimus on esitetty vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen.
6.4 Myyjän muut vastuut
Myyjä vastaa maaperän kunnostamisen lisäksi myös muista Kiinteistön rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannuksista esim.:
-Autolastauksen muutoksiin liittyvät kustannukset, pois lukien väliaikaisen autolastauksen järjestelyt, joista vastaa Väylävirasto.
Edellä mainitut työt sovitaan tehtäväksi Väyläviraston johtaman Kupittaa-Turku kaksoisraide hankkeen(”KUTU-hanke”) yhteydessä, ja niiden on määrä valmistua arviolta vuonna 2024–2025. Tästä sovitaan erillisellä Väyläviraston ja VR:n välisellä KUTU –hanketta koskevalla toteutussopimuksella, jolla Väylävirasto ja VR sopivat sitovasti myös kyseisistä töistä aiheutuvien kustannusten jakamisesta keskenään. Selvyyden vuoksi todetaan, että tällä kauppakirjalla ei muuteta Osapuolten ja Väyläviraston välillä sovittuja kustannus- ja vastuunjakoja KUTU-hankkeessa, eli kaupunki ei vastaa KUTU-hankkeen osapuolenakaan miltään osin Kiinteistön rakentamiskelpoiseksi tekemisestä.
Osapuolilla ei ole maaperän kunnostamisen ja tässä kohdassa 6.4 tarkoitettujen kustannusten lisäksi tiedossa muita Kiinteistön rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannuksia.
Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjän rakentamiskelpoiseksisaattamisvelvoite ei koske nykyisen asemakaavan mukaisia katualueita.
6.5 Rakennusten ja rakenteiden purkaminen ja siirtäminen
Ostaja vastaa kustannuksellaan Kiinteistöllä olevien rakennusten purkamisesta ja hävittämisestä siltä osin kuin niihin ei kohdistu suojeluvelvoitteita.
Ostaja on tietoinen, että KUTU-hanke voi edellyttää rakennuksen purkamista jo ennen kaupantekoa, jolloin Myyjä veloittaa sille aiheutuneet purkukustannukset Ostajalta erikseen laadittavan sopimuksen mukaan.
Myyjä vastaa raiteiden ja siihen liittyvän ratatekniikan (ml. esim. kiskot ja muut rautatielaitteet) purkamisesta ja hävittämisestä siten, että alue on siisti ja rakentamiskelpoinen kiinteistön hallinnanluovutushetkellä. Em. purkutyöt on toteutettava niin, että rautatieliikenteen toiminta ja liikenteen sujuvuus taataan häiriöttömänä koko hankkeen ajan.
Mikäli kiinteistölle jää maanalaisia kaapeleita, johtoja tai putkia, joita KUTU-hanke ei siirrä, Ostaja vastaa niiden siirtämisestä tai poistamisesta.
6.6 Lohkominen
Ostaja vastaa kustannuksellaan Kiinteistön lohkomisesta itsenäiseksi kiinteistöksi.
6.7 Maankäyttösopimus
Osapuolet toteavat, että Kiinteistöä koskien ei ole tehty erillistä maankäyttösopimusta eikä Osapuolilla ole siten avoimia maankäyttösopimukseen perustuvia velvoitteita. Edellä kohdassa 3.2. mainitulla tavalla rakennusoikeuden arvoista on jo vähennetty Turun kaupungin maapolitiikan periaatteiden mukainen maankäyttösopimuskorvaus.
6.8 Raideliikenteen toimintojen varmistaminen kiinteistökaupan jälkeen
Osapuolet sopivat, että riippumatta tästä Kiinteistön kaupasta ja Kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta, kaikki Kiinteistöllä olemassa olevat raiteet ja muu ratainfra niihin liittyvine maa-alueineen ja rakennuksineen pysyvät myös Kiinteistön kaupan jälkeen korvauksetta nykyisessä käytössään ja Myyjän hallinnassa niin pitkään kunnes KUTU-hankkeella toteutettavat korvaavat raidejärjestelmät ovat saaneet viranomaisten tarvittavat hyväksynnät ja ne on otettu tosiasiallisesti käyttöön, kuitenkin enintään 31.12.2026 asti. Mikäli korvaavat raidejärjestelmät eivät vielä tuolloin ole käyttöönotettavissa, Myyjä on velvollinen maksamaan 1.1.2027 lukien hallinnassaan olevista alueesta kohtuullista markkinavuokraa hallinta-ajan loppuun asti (joka vastaa esim. määrältään vastaavan kaltaisessa käytössä olevan alueen käypää vuokraa).
Myyjä ja ostaja allekirjoittavat erillisen sopimuksen kiinteistöjen hallintaoikeuden luovuttamisesta kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä, kun KUTU-hankkeella toteutetut korvaavat raidejärjestelmät ovat saaneet viranomaisten hyväksynnät ja ne on otettu tosiasiallisesti käyttöön.
Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjä pysyy myös Kiinteistön kaupan jälkeen rataverkonhaltijana kyseisten Kiinteistöllä nykyisin sijaitsevien raiteistojen osalta. Kiinteistöllä sijaitseviin raidejärjestelmiin ja rakennuksiin liittyvistä ylläpitokustannuksista, vuokrauksista ja korjauksista yms. vastuista vastaa kaupan jälkeen Myyjä koko hallinta- ja käyttöajaltaan.
Rakennustöitä tai kohdassa 6.5 tarkoitettuja purkutöitä Kiinteistöllä ei saa aloittaa niin pitkään, kun ratainfra maa-alueineen ovat Myyjän hallinnassa yllä mainitulla tavalla. Rakennus- ja purkutyöt on pyrittävä toteuttamaan niin, että rautatieliikenteen toiminta ja liikenteen sujuvuus taataan häiriöttömänä koko hankkeen ajan.
7. IRTAIN OMAISUUS
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta eikä sellaisen luovuttamisesta ole tämän kaupan yhteydessä tehty eri sopimustakaan.
8.VAHINGONKORVAUS JA VIIVÄSTYS
Osapuolet vastaavat sopimusrikkomuksestaan toiselle Osapuolelle aiheutuvista välittömistä vahingoista. Lisäksi jos kyseessä on törkeä tuottamus tai tahallisuus, Osapuoli vastaa myös välillisten vahinkojen korvaamisesta.
Osapuolet vastaavat mahdollisesta viivästyksestä toiselle Osapuolelle aiheutuneista välittömistä kustannuksista. Lisäksi jos kyseessä on törkeä tuottamus tai tahallisuus, Osapuoli vastaa myös välillisten kustannusten korvaamisesta.
9. ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
Mahdolliset kauppakirjan tulkinnasta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
10. ALLEKIRJOITUKET
Tätä kauppakirjaa on laadittu kolme (3) saman sanaista kappaletta, yksi (1) Myyjälle, yksi (1) Ostajalle ja yksi (1) julkiselle kaupanvahvistajalle.
[Paikka], [ ]. päivänä [ ]kuuta 2023
VR-YHTYMÄ OY
__________________________
[ ]
valtakirjalla
TURUN KAUPUNKI
__________________________
[ ]
KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että [ ] VR-Yhtymä Oy:n puolesta Myyjänä sekä [ ] Turun kaupungin puolesta Ostajana ovat allekirjoittaneet tämän kauppakirjan, jolla Kiinteistö luovutetaan, ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutussopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla.
Paikka ja aika edellä mainitut.
LIITTEET
1. Karttaliite M: Kaupan kohteena oleva määräala
2. Turku Ratapiha 2/2018 asemakaavaehdotus (28.8.2020 päivätty, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu
