RATAPIHA-ALUEEN KUMPPANUUSSOPIMUS JA EHDOLLINEN KIINTEISTÖKAUPPA

1. Osapuolet

1.1. Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)

Y-tunnus 0204819-8

PL 355

20101 Turku

1.2 VR-Yhtymä Oyj (jäljempänä ”VR”)

Y-tunnus 1003521-5

PL 488 (Radiokatu 3)

00101 Helsinki

2. Sopimuksen kohteet

Pinta-alaltaan noin 74300 m2 suuruinen määräala Turun kaupungin kylän Konepaja 3:10 tilasta (853-514-3-10) rakennuksineen, ja noin 10111 m2 suuruinen määräala Turun kaupungin kylän Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) tilasta rakennuksineen.

Sopimuksen kohteet on osoitettu tämän sopimuksen liitekartassa M.

3. Sopimuksen tausta ja tarkoitus

3.1 Taustaa

Kaupunki, VR ja Turun Ratapihan Kehitys Oy (TRK) allekirjoittivat 11.12.2017 Kumppanuussopimuksen Turun ratapiha-alueen ja asema-alueen kaavoituksen käynnistämisestä ja kehittämisvaiheesta. Kumppanuussopimuksen voimassaolo päättyi 31.12.2021. Kyseisen kolmikantaisen kumppanuussopimuksen voimassaoloa on tarkoitus jatkaa erillisellä sopimuksella enintään 30.6.2023 saakka.

VR ja TRK allekirjoittivat 7.3.2018 kiinteistökaupan esisopimuksen VR:n omistamien maa-alueiden siirtymisestä TRK:n omistukseen. Kiinteistökaupan esisopimus raukesi 31.12.2021. TRK ilmoitti vuoden 2021 lopulla, että Sopimuksen mukaista hanketta koskeva sitova toteutuspäätös ja kiinteistökauppa VR:n kanssa voidaan tehdä vasta 30.6.2023. VR:n ja TRK:n valmistelutyö kiinteistökaupan toteuttamisesta on edelleen käynnissä, vaikka hankkeen toteutuspäätös on siirtynyt 30.6.2023 asti.

Kaupunki ja Väylävirasto allekirjoittivat 1.12.2021 sopimuksen Turun ratapihan kehittämisestä ja Kupittaa-Turku kaksoisraiteen rakentamisesta (”KUTU-hanke”). KUTU-hankeen yhteydessä on mahdollista siirtää VR:n alueella oleva ratavarikko Iso-Heikkilän alueelle, mikäli siirrolle löytyy rahoittaja. Väylävirasto on ilmoittanut sopijaosapuolille, että VR:n alueella olevan ratavarikon siirron suunnittelu- ja toteutuskustannusarvio on yhteensä noin 15–16 M€ (sisältäen asetinlaitteen kapseloinnin vaihtoehtoiskustannus). Päätös ratavarikkoalueen siirtämisestä KUTU-hankkeen yhteydessä tulee tehdä kevään 2022 aikana, muutoin ratavarikkoalue jää toistaiseksi VR:n omistamalle alueelle nykyiselle paikalleen. VR:llä ei ole ollut velvoitetta sitoutua ratavarikon siirtämiseen, ennen kuin kiinteistökauppa TRK:n kanssa on toteutettu ja VR saanut siten varmistettua rahoituksen siirtokustannuksille. Neuvotteluiden jälkeen VR on kuitenkin nyt ilmoittanut sitoutuvansa Iso-Heikkilän ratavarikon toteutukseen Väyläviraston asettamassa aikataulussa, edellyttäen että VR ja kaupunki allekirjoittavat tämän kumppanuussopimuksen.

3.2 Sopimuksen tarkoitus

Sopijaosapuolet toteavat niiden ensisijaisena yhteisenä tavoitteena olevan ”elämyskeskuksen” toteutuminen TRK:n hankkeen mukaiselle sopimusalueelle ja VR:n sitoutuminen VR:n alueella olevan ratavarikon siirtoon Iso-Heikkilän alueelle (mukaan lukien suunnittelu- ja toteutuskustannus), joka on tarkoitus panna toimeen välittömästi tämän sopimuksen allekirjoituksen jälkeen VR:n ja Väyläviraston välillä erikseen allekirjoitettavalla toteutussopimuksella.

Sen varalta, että TRK:n ja VR:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä sopivat Kaupunki ja VR tällä sopimuksella sopimusaluetta koskevan kumppanuuskaavoituksen tavoitteista ja sopimusaluetta koskevasta ehdollisesta kiinteistökaupasta.

4. Kumppanuussopimus sopimuksen kohteena olevien kiinteistöjen kehittämiseksi 

Mikäli TRK:n ja VR:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä käynnistävät Kaupunki ja VR kaavoituskumppanuuden tämän sopimuksen kohteena olevien Konepaja 3:10 kiinteistön (853-514-3-10) ja Rautatieasema 3:9 kiinteistön kehittämiseksi. Kaavoituskumppanuus aloitetaan mahdollisuuksien mukaan jo ennen edellä mainittua määräpäivää, mikäli TRK ilmoittaa luopuvansa Elämyskeskushankkeesta tai jos on muutoin ilmeistä, että TRK:n hankkeen toteutumiselle ei ole edellytyksiä.

Konepaja 3:10 kiinteistö

Osapuolten tavoitteena on yhteistyössä kehittää Konepaja 3:10 (853-514-3-10) kiinteistöä (määräalaa) Turun yleiskaava 2029 ehdotuksen mukaisena keskustatoimintojen alueena. Alue painottuu keskusta-asumineen, ja muita pääasiallisia toimintoja ovat julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto ja keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriötä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnot.

Osapuolten yhteisinä tavoitteina ovat:

•Toteuttaa ympäröivään kaupunkirakenteeseen liittyvä vetovoimainen alue noin 2.800 asukkaalle palveluineen. Palveluiden mitoituksessa huomioidaan viereiset Veturipuiston sekä rakenteilla oleva Fabriikin alueet.

•Luoda edellytykset toimisto-, liike-, palvelu-, viihde- ja kulttuuritilojen kehittämiseksi sekä niitä palvelevien majoitustilojen sijoittamiseksi. Toiminnoissa tulee myös huomioida Tunnin juna ja tuleva Matkakeskus.

•Huolehtia alueen hyvästä saavutettavuudesta Ratapihan ylittävällä kävely- ja pyöräily-yhteydellä, joka kytkee ratapihan erottamat kaupunginosat toisiinsa.

•Löytää käyttötarkoitus veturitallille, joka on suojeltu Ympäristöministeriön päätöksellä valtakunnallisesti merkittävien asema-alueiden suojelusta (2/562/96: 9.12.1998). 

•Selvittää nykyisen rautatieaseman (853-514-3-9) kehittämistä kun KUTU-hankkeen toteutuksen ja Matkakeskuksen myötä nykyinen VR:n omistuksessa oleva asemarakennus vapautuu kiinteistökehitykseen. Kehittämissuunnitelmissa huomioidaan rakennuksen kulttuurihistorialliset arvot (suojeltu YM:n päätöksellä 2/562/96: 9.12.1998) ja mahdollinen raitiotielinjaus Turun satamaan. 

Rautatieasema 3:9 kiinteistö

Osapuolten tavoitteena on yhteistyössä kehittää Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) kiinteistöllä sijaitsevaa Pohjolan kaupunginosan korttelia 33 (ns. ”Eteläkorttelia”) kaikilta keskeisiltä osin nykyisen ”Turku Ratapiha” 2/2018 asemakaavaehdotuksen mukaisin tavoittein.

Eteläkorttelin muodostus on seuraavaa:

Kaupunki käynnistää maakauppaneuvottelut Väyläviraston kanssa viraston omistaman Eteläkorttelin maa-alueen (1976 m2) hankkimisesta kaupungin omistukseen. Eteläkorttelin osan kaupalla pyritään edistämään KUTU-hanketta ja sitä koskevaa päätöksentekoa. Neuvottelut aloitetaan viipymättä tämän sopimuksen allekirjoituksen jälkeen ja kaupunki pitää VR:n tietoisena neuvotteluiden edistymisestä. Mikäli Väyläviraston omistama Eteläkorttelin alue siirtyy kaupungille, on VR:llä osto-oikeus kaupungin hankkimaan alueeseen samoin ehdoin, kuin kaupunki on ko. alueen ostanut Väylävirastolta. VR:n osto-oikeus on voimassa (1) vuoden Eteläkorttelin asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Yleistä

Kaupunki ja VR tulevat tekemään sopimuksen kohteena olevia kiinteistöjä koskevan maankäyttösopimuksen, jossa maankäyttösopimuskorvaus kirjataan kunkin lainvoimaistuneen asemakaavan alueella kortteleittain erääntyväksi. Korvaus erääntyy maksettavaksi useammassa erässä (alkaen kunkin korttelin ensimmäisen rakennusluvan lainvoimaistumisesta) ja soveltaen kaupungin periaatteiden mukaisia maankäyttösopimuskorvauksille myönnettäviä enimmäismaksuaikoja. Korvauksen kulloinkin jäljellä olevalle pääomalle lasketaan asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen 2 % suuruista vuotuista korkoa (ei korkoa korolle). Edellä mainitun sopimuskorvauksen lisäksi VR:lle ei aseta sopimuksen kohdetta koskevissa maankäyttösopimuksissa muita maksu- tai toteutusvelvoitteita.

Ennen asemakaavanmuutoksen käynnistämistä Kaupunki ja VR tekevät sopimuksen, jossa sovitaan asemakaavan valmistelun tehtävä- ja kustannusjaosta. Kyseinen kaavoituksen käynnistävä sopimus allekirjoitetaan viipymättä 30.6.2023 jälkeen (tai jo sitä ennen, jos em. tavalla on käynyt ilmeiseksi, että TRK:n hankkeen toteutumiselle ei ole edellytyksiä) ja kuitenkin viimeistään 30.11.2023. Selvyyden vuoksi todetaan, että sopimusalueelle saatetaan valmistella useampi kuin yksi asemakaava.

Osapuolten yhteisenä tavoitteena on, että alueen asemakaava(-t) on hyväksytty Turun kaupunginvaltuustossa 31.12.2025 mennessä edellyttäen, että VR ja kaupunki ovat sopineet maankäyttösopimuksesta ja allekirjoittaneet lainvoimaisen sopimuksen 30.11.2025 mennessä.   

Sopijapuolet ovat tietoisia, että tällä Sopimuksella ei voida sopia asemakaavan sisällöstä sitovasti.

5. Sopimusaluetta koskeva ehdollinen kiinteistökauppa

Mikäli TRK ja VR:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä, Osapuolet sopivat tällä sopimuksella prosessista ja ehdoista, joilla kaupunki ja VR tekevät kiinteistökaupat tämän sopimuksen kohteena olevista kiinteistöistä. Selvyyden vuoksi todetaan, että mikäli tämän sopimuksen mukainen ehdollinen kiinteistökauppa ei toteudu, Osapuolet toteuttavat kumppanuuskaavoituksen kohdassa 4 sovitusti niin, että VR säilyy kiinteistöjen omistajana.

Ehdollisen kiinteistökaupan keskeiset ehdot ovat seuraavat:

Kaupan kohde: pinta-alaltaan noin 74300 m2 suuruinen määräala Turun kaupungin kylän Konepaja 3:10 tilasta (853-514-3-10) rakennuksineen, ja noin 10111 m2 suuruinen määräala Turun kaupungin kylän Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) tilasta rakennuksineen. Kaupankohteet on yksilöity tämän sopimuksen liitekartoissa M125/21.4.2022 ja M126/21.4.2022.

Kaupan teon edellytykset: lopullinen kiinteistökauppa tehdään, edellyttäen että kaikki alla tarkoitetut kaupanteon edellytykset ovat täyttyneet:

Turun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kiinteistökaupan alla kohdissa b) ja c) tarkoitetulla tavalla ehdollisena viimeistään 30.6.2022;

TRK:n ja VR:n välinen kiinteistökauppa koskien samoja määräaloja ei ole toteutunut 30.6.2023 mennessä, tai TRK on ilmoittanut jo ennen kyseistä määräpäivää, että se ei tule tekemään kiinteistökauppaa kyseiseen määräpäivään mennessä.

VR:n hallitus on hyväksynyt VR:n ja kaupungin välisen kiinteistökaupan viimeistään 30.11.2023. Mikäli VR on halukas toteuttamaan kiinteistökaupan, kauppa viedään VR:n hallituksen hyväksyttäväksi sen jälkeen, kun edellä tarkoitetut kaupan edellytykset a) ja b) ovat täyttyneet.

Kaupan teon ajankohta: Lopullinen kiinteistökauppa tehdään viimeistään (1) kuukauden kuluttua siitä, kun kaikki edellä kuvatut kaupan teon edellytykset a), b) ja c) ovat täyttyneet. Kauppa tehdään kuitenkin aikaisintaan 1.1.2023.

Kauppahinta: Kauppahinta määräytyy kohdassa 4 tarkoitetun Turun kaupungin ja VR:n välisen kumppanuuskaavoituksen jälkeen voimaantulevassa asemakaavassa vahvistettujen rakennusoikeuksien määrien perusteella. Rakennuslajikohtaiset yksikköhinnat on yksilöity liitteenä 1 olevissa kauppakirjoissa.

Peruskauppahinta on 35.013.761 euroa, perustuen TRK:n, VR:n ja Turun kaupungin välisen kumppanuuskaavoituksen perusteella laadittuun nykyiseen asemakaavaehdotukseen ”Turku Ratapiha” 2/2018 (28.8.2020 päivätty, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu) ja sen mukaiseen kiinteistöjen arvoon (Konepaja-tilan määräala 32.209.200 euroa ja Rautatieasema-tilan määräala 2.804.561 euroa), jotka tarkastetaan vastaamaan kohdan 4 asemakaavan mukaisia rakennusoikeuksien määriä kauppakirjassa tarkemmin sovitusti. Peruskauppahinta on kuitenkin kiinteistöistä maksettava vähimmäiskauppahinta.

Lopullinen kauppahinta ja maksuaikataulu on osoitettu tämän sopimuksen liitteessä 1 (kauppaehdot kohdassa 3 ja 3.1).

VR vastaa kaikista kiinteistön rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannuksista mukaan lukien mm.

-kaikki ratapihan siirron kustannukset suunnittelukustannuksineen (eli kohdassa 6 tarkoitettu ratavarikon siirron suunnittelu ja toteutus Iso-Heikkilään)

-myytävien kiinteistöjen pilaantuneen maan kunnostuskustannukset sekä

-Konepaja 3:10 tilan alueella olevan junaliikenteen ohjauskeskuksen (asetinlaite) siirtämisen tai kapseloinnin kustannukset

-autolastauksen muutoksiin liittyvät kustannukset, pois lukien väliaikaisen autolastauksen järjestelyt, joista vastaa Väylävirasto.

Kaupunki vastaa kuitenkin kustannuksellaan kiinteistöillä olevien rakennusten purkamisesta. Purku- ja rakennustöitä kiinteistöillä ei saa aloittaa niin pitkään, kun ratainfra maa-alueineen ovat VR:n hallinnassa alla tarkoitetulla tavalla.

Kaikki kiinteistöllä olemassa olevat raiteet ja muu ratainfra niihin liittyvine maa-alueineen ja rakennuksineen pysyvät myös kiinteistökaupan jälkeen nykyisessä käytössään ja Myyjän hallinnassa niin pitkään kunnes KUTU-hankkeella toteutettavat korvaavat raidejärjestelmät ovat saaneet viranomaisten hyväksynnät ja ne on otettu tosiasiallisesti käyttöön, kuitenkin enintään 31.12.2026 asti (jonka jälkeen hallintaoikeudesta on maksettava käypää vuokraa).

VR pysyy myös kiinteistökaupan jälkeen rataverkonhaltijana kyseisten kiinteistöllä nykyisin sijaitsevien raiteistojen osalta. Kiinteistöllä sijaitseviin raidejärjestelmiin liittyvistä ylläpitokustannuksista, korjauksista ja vuokrasopimuksista yms. vastuista vastaa kaupan jälkeen VR koko hallinta- ja käyttöajaltaan.

Kiinteistökaupan tarkemmat ehdot on yksilöity liitteenä 1 olevissa kauppakirjoissa.

6. Ratapihan varikon siirto Iso-Heikkilän alueelle

Tämän sopimuksen allekirjoituksen jälkeen VR sitoutuu aloittamaan viipymättä ratavarikon siirron suunnittelun ja toteutuksen Iso-Heikkilään Väyläviraston kanssa allekirjoitettavassa toteutussopimuksessa sovittavan laajuuden ja aikataulun mukaisesti. Sopimuksen allekirjoitushetkellä hankkeen kustannusarvio on noin 15–16 M€ (sisältäen asetinlaitteen kapseloinnin vaihtoehtoiskustannus). VR:n tarkoituksena on kattaa ratavarikon siirtokustannukset ja muut kustannukset tämän sopimuksen kohteena olevien Konepaja 3:10 ja Rautatieasema 3:9 kiinteistöjen kauppahinnalla tai kyseisten kiinteistöjen alueelle kumppanuuskaavoituksen seurauksena muodostuvan rakennusoikeuden realisoinnilla.

7. Sopimuksen voimassaolo, päiväys ja allekirjoitukset

Tätä Sopimusta on tehty kaksi (2) samansanaista kappaletta, yksi molemmille Osapuolille. Tämä Sopimus voidaan allekirjoittaa Osapuolia sitovasti myös sähköisesti.

Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.

Tämä kumppanuussopimus on voimassa siihen asti, kunnes TRK:n ja VR:n välinen kiinteistökauppa on toteutettu. Mikäli TRK:n ja VR:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä, tämä sopimus jatkuu siihen asti, kunnes kohdan 5 mukainen VR:n ja kaupungin välinen kiinteistökauppa on tehty tai kohdan 4 mukainen asemakaavamuutos (tai jos asemakaavoja on useampia, viimeisin asemakaava) on viety kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn riippuen siitä, kumpi ajankohta on myöhäisempi.

Edellä esitetystä huolimatta tämän sopimuksen viimeinen voimassaolopäivä on 31.12.2032.

Tämän Sopimuksen voimassaolon päättyessä kaikki Osapuolet kantavat omat kulunsa, eikä Osapuolella ole oikeutta saada korvausta toiselta Osapuolelta Sopimuksen päättymisen johdosta.

LIITTEET:   1. Kauppakirjaluonnokset

2. Liitekartta M, johon on merkitty tämän sopimuksen ja mahdollisten kiinteistökauppojen kohteena olevat määräalat.

3. Turku Ratapiha 2/2018 asemakaavaehdotus (28.8.2020 päivätty, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu)