Kaupunkiympäristö, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski, kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström ja konsernihallinto, lakipalvelut, kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki 29.3.2022:

Kaupunginhallitus päätti 13.1.2020 § 7 Runosmäen aluekehittämisen tavoitteet ja monitoimitalohankkeen hankinta- ja kumppanuusperiaatteiden hyväksymisestä ja samalla se päätti perustaa KKOY Runosmäen monitoimitalon yhdessä Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän kanssa. Kaupunginhallitus päätti tuolloin, että Runosmäen monitoimitalohanke voidaan toteuttaa yhteistoiminnallisena rakennushankkeena siten, että neuvottelumenettelyllä rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös käytöstä poistuvien kaupungin omistamien kiinteistöjen 853-85-14-2 (Parolanpolun päiväkoti), 853-85-2-7 (Munterinkadun päiväkoti) ja 853-85-26-1 (Runosmäen nuorisotalo) sekä niihin mahdollisesti liittyvien maa-alueiden kehittämisen. Yhteistoiminnallisen rakennushankkeen tavoitteena on monitoimitalon toteuttamisen lisäksi erityisesti asuin-Runosmäen aluekehitys, jossa tarkoituksena on kohentaa niin alueen asukkaiden elämäntilannetta ja osallisuutta, kuin kehittää rakennettua ja fyysistä ympäristöä ja luoda alueesta positiivinen mielikuva. Aluekehittämisessä tavoitellaan seuraavia asioita:

• katu- ja viherympäristön, erityisesti Piiparinpolun kävelykadun ja monitoimitalon lähiympäristön, esteettömyyden, viihtyisyyden ja turvallisuuden kehittäminen
• Runosmäen kentän liikuntapaikkaolosuhteiden kohentaminen
• käytöstä poistuvien kaupungin omistamien kiinteistöjen uudelleenkaavoitus, myynti ja uudisrakentamisen toteuttaminen rakennushankkeeseen valitun kumppanin tai kumppanin osoittaman kumppanin toimesta edellyttäen, että kaupunki hyväksyy kolmannen osapuolen osahankkeen toteuttajaksi
• kohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasuntotuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona
• rivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteutuksen mahdollistaminen osana hanketta alueen asumismuotojen monipuolistamiseksi
• uuden välimuotoisen asumispalveluhankkeen toteuttamisen mahdollistaminen vanhuspalvelukeskuksen läheisyyteen
• alueen asukkaiden ja toimijoiden osallistaminen alueen kehittämiseen yhteistyössä kaupungin kanssa

Kaupunginhallitus päätti myös tuolloin, että aluekehittämistä koskeva yhteistyösopimus valmistellaan kaupunginhallituksen päätettäväksi osana monitoimitalon toteutusvaiheen hyväksymiskäsittelyä.

Lisäksi kaupunginhallitus valtuutti perustettavan Kiinteistö Oy Runosmäen monitoimitalon käynnistämään monitoimitalon hankinnan tavoitehintaisena yhteistoimintaurakkana neuvottelumenettelyllä.

Määräaikaan mennessä tarjouksen jätti ainoastaan ”Runosmäki yhdessä”- niminen ryhmittymä, jossa urakoitsijana toimii NCC Suomi Oy ja muina ryhmittymän jäseninä Bonava Suomi Oy, TVT Asunnot Oy, Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy, pääsuunnittelijana Arkkitehtitoimisto Konkret Oy, arkkitehtina Arkkitehtitoimisto Konkret Oy, rakennesuunnittelijana Sweco Rakennetekniikka Oy, rakennusfysiikan asiantuntijana Sweco Rakennetekniikka Oy, LVI-suunnittelijana Insinööritoimisto R.J Virta, automaatiosuunnittelijana Insinööritoimisto R.J Virta, sähkö- ja telesuunnittelijana Rejlers Finland Oy, pohjarakennesuunnittelijana SM Maanpää Oy, akustiikkasuunnittelijana Promethor Oy ja tietomallikoordinaattorina Sweco Talotekniikka Oy.

Kehitysvaihe

Monitoimitalohankkeen kehitysvaiheessa on kehitetty monitoimitalon suunnitelmia siten, että hankkeessa pysytään kaupungin asettamissa kustannusraameissa tilaajan tavoitteista tinkimättä. Kaupunginhallitus päätti 20.12.2021 § 590 muun muassa, että Runosmäen monitoimitalon hankkeessa voidaan siirtyä toteutusvaiheeseen, aluekehittämisen osuus ja yhteistyösopimuksen solmiminen eriytetään monitoimitalon toteutusvaiheen hyväksymisestä ja että aluekehittämisen osuus ja yhteistyösopimus tuodaan kaupunginhallituksen päätöksentekoon tammikuussa 2022.

Yhteistoimintaurakan tavoitteena oli monitoimitalon toteuttamisen ohella myös positiivisen aluekehityksen käynnistyminen Runosmäkeen. Hankkeen kokonaistavoitteena on, että monitoimitalon toteuttaminen toimii aluekehityksen starttimoottorina erityisesti, kun siihen otetaan mukaan monitoimitalon rakentamisen myötä käytöstä poistuvien kiinteistöjen uudelleenkaavoitus. Tällöin vanhojen kiinteistöjen peruskorjaustarpeet muuttuvat alueelle uutta kasvua tuottaviksi rakennushankkeiksi. Yhteistoimintahankkeella tavoitellaankin myös suunnittelun osalta laajempaa kokonaisuutta siten, että rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös käytöstä poistuvien kiinteistöjen kehittämisen.

Monitoimitalohankkeen myötä käytöstä poistuvien rakennusten tonteille suunnitellaan uutta käyttöä aluekehityshankkeen muodossa. Aluekehitykseen sisältyy neljä kaupungin omistamaa kiinteistöä (Runosmäen nuorisotalo 853-85-26-1, Munterinkadun päiväkoti 853-85-2-7, Parolanpolun päiväkoti 853-85-14-2 ja Munterinpuiston kenttä 853-85-9903-0) ja yksi yksityisessä omistuksessa oleva kiinteistö (Kiinteistö Oy Piiparintori 853-85-3-3)

Tavoitteena on tehdä käytöstä poistuvien kiinteistökohteiden uudelleen kaavoittamista ja käynnistää yksityiskohtainen kaavoitus alueella siten, että monitoimitalon toteuttajaksi valittu kumppani on laatinut toteuttamiskelpoisen suunnitelman aluekehittämistä tukien ja osoittaa kykynsä ja halukkuutensa monitoimitaloa laajempaan aluekehittämiseen. Kehitettävät kiinteistöt luovutetaan asemakaavanmuutoksen jälkeen uudisrakentamiseen toteutettaviksi.

Alustavasti kehitettävän kokonaisuuden jatkotoimenpiteistä sekä suunnittelun ja kaavanmuutostyön kustannusjaosta oli tarkoitus sopia hankinnan kehitysvaiheen päätteeksi yhteistyösopimuksella. Koska aluekehityshanke on osoittautunut odotettuakin vaativammaksi ja sen suunnittelua tulee vielä jatkaa ja tarkastelualuetta laajentaa, on todettu tarkoituksenmukaiseksi laatia yhteistyösopimus jo tässä vaiheessa.

Tavoitteena on, että yhteistyösopimuksen toteuttajakumppani toteuttaa tai löytää toteuttajan vähintään puolelle kehitettävästä kohteista niin, että kumppani ei ole kaupungin konserniyhtiö ja hanketta ei rahoiteta Aran tukemana. Kehitetyt kiinteistöt luovutetaan vapaarahoitteisiin rakentamishankkeisin ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan laatimaan arviolausuntoon perustuvaan markkinahintaan ja Ara-hankkeissa Aran kulloinkin voimassa olevalla enimmäistonttihinnalla.

Kehitysvaiheen tavoitteena on täydentää aluesuunnitelmaa alueen asemakaavanmuutoksen laadinnan pohjaksi, käynnistää yksityiskohtainen kaavoitus alueella, laatia ja hyväksyä yhteistyösopimus kaavoituskumppanuudesta ja laatia mahdollisesti esisopimukset kiinteistöjen myymisestä.

Ryhmittymän tarjouksen mukana esitetty aluekehittämissuunnitelmaluonnos (29.1.2021), ei kaikilta osin vastaa kaupunginhallituksen tammikuussa 2020 asettamia Runosmäen aluekehittämisen tavoitteita. Aluekehityshanke on osoittautunut odotettuakin vaativammaksi erityisesti rivitalorakentamiseen soveltuvien kohteiden löytämisen osalta. Aluekehitysluonnoksessa rivitalokortteleita oli sijoitettu Parolanpuiston virkistysalueelle tarjouspyynnössä esitetyn kehitettävän alueen ulkopuolelle. Alueen virkistys- ja luontoarvojen sekä haastavien maastomuotojen takia niitä on tarkemman tarkastelun jälkeen todettu toteutuskelvottomiksi. Korvaavia, rivitalorakentamiselle soveltuvia virkistysalueita ei ole toistaiseksi löytynyt. Rivitalojen sijoittumista sopimusalueen ulkopuolelle tulee vielä tutkia.

Tavoitellun, tehokkaamman kerrostalorakentamisen edellyttämät pysäköintiratkaisut ovat taloudellisesti haastavia ja vaativat vielä lisäselvityksiä. Aluekehitysluonnoksen mukaisesti saadaan luontevasti osoitettua kaksi, nykyisiin maantasopysäköintialueisiin tukeutuvaa uutta kerrostaloa. Tehokkaampi rakentaminen vaatii, ainakin osittain, rakenteellista pysäköintiä. Alueen yleiseen hintatasoon nähden rakenteellinen pysäköinti on neuvotteluissa kumppanin kanssa pidetty taloudellisesti hyvin haasteellisena.

Mahdollisena ratkaisuna aluekehittämisen vauhdittamiseksi kaupungin tulee selvittää myös pysäköintiyhtiön perustamisedellytyksiä alueelle.

Jos TVT Asunnot Oy toteuttaa alueelle yhden kerrostalon, ei kahdella kerrostalolla päästä tavoitteeseen, jossa enintään 20 % uudisrakentamisesta toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona. Aluekehittämissuunnitelmaa on näiltä osin tarvetta edelleen kehittää kumppanin kanssa.

Yhteistyösopimus

Osapuolet (Ryhmittymä, Kaupunki ja As Oy Piiparintori) sopivat osallistuvansa aluekehityssuunnitelman edelleen kehittämiseen, jotta kaupunginhallituksen 13.1.2020 hyväksymät tavoitteet toteutuvat ja aluekehityssuunnitelmavaiheesta voidaan siirtyä asemakaavoitusprosessiin.

Ryhmittymä vastaa edellä tässä mainituista aluekehityssuunnitelman edelleen kehittämisen kustannuksista pitäen sisällään Koy Piiparintorin tontin. Ryhmittymän vastuu aluekehittämissuunnitelman jatkokehityskustannuksista on tämän sopimuksen perusteella kuitenkin korkeintaan 60.000 euroa (ALV 0 %).

Tässä sovitun uudelleen tarkastelun jälkeen Osapuolet toteavat yhteisesti aluekehittämissuunnitelman olevan valmis asemakaavoitusprosessin käynnistämiseksi. Asia viedään ennen tämän sopimuksen mukaisen asemakaavoitusprosessin käynnistämistä kaupunginhallitukseen, joka hyväksyy asemakaavan tavoitteet. Tämän jälkeen osapuolet voivat siirtyä tämän sopimuksen mukaisesti kaavoitusprosessin käynnistämiseen. Selvyyden vuoksi todetaan, että tällä tarkoitetaan, että Osapuolten kustannusvastuu suunnitelmien kehittämisestä kaavaprosessivaiheessa jakautuu siten kuin sopimuksen kohdassa 7 on sovittu.  Kaupunki vastaa kaavoituskustannuksista yhdessä mukana olevien yksityisten maanomistajien kanssa erikseen laadittavan kaavoitussopimuksen mukaan.

Kaupungin ja ryhmittymän näkemyksen mukaan rivitalojen toteuttaminen Runosmäen alueelle edellyttää, ainakin osittain, niiden toteuttamista asumisoikeuskohteina. Näin ollen tavoitteita esitetään tältä osin muutettavaksi siten että “kohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasuntotuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona” täsmennetään siten, että ”rivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteutuksen mahdollistetaan osana hanketta alueen asumismuotojen monipuolistamiseksi ilman Ara-rajoitteita”. Muilta osin aluekehityksen tavoitteet säilyvät kaupunginhallituksen 13.1.2020 § 7 päätöksen mukaisina.

Hanketta varten perustetaan kaksi projektiryhmää, yksi monitoimitalolle ja yksi aluealuekehitykselle. Projektiryhmät raportoivat hankkeen johtoryhmälle. Projektiryhmään kuuluu kaupungin, ryhmittymän sekä KOy Piiparintorin edustajia. Lisäksi hanketta varten perustetaan aluekehitysryhmä, johon kutsutaan mukaan alueen osallisten ja toimijoiden edustajia sekä nuorisotoimen, nuorisovaltuuston ja tilojen käyttäjien edustajia. Myös aluekehitysryhmä on edustettuna projektiryhmässä.

Sopimuksen voimassaolo päättyy viimeistään 31.12.2026, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.

Kaavatalous

Tonttipalvelut on arvioinut, että vapautuvien kaupungin omistuksessa olevien tonttien kauppahinta tulisi olemaan noin 500.000 € / tontti (180-200 €/k-m²) eli yhteensä noin 1,5 –1,8 M€, edellyttäen että jokaiselle tontille kaavoitetaan noin 3000 k-m² AK-rakennusoikeutta. Alkuperäisessä aluesuunnitelmassa kaksi näistä tonteista oli osoitettu asuinkerrostaloille, kolmas 1-kerroksiselle palvelutalolle. Koy Piiparintorin mahdollinen maankäyttösopimuskorvaus riippuu tontin suunnitteluratkaisusta.

Piiparinpolun muutos-, laajennus ja kunnostuskustannukset on arvioitu olevan yhteensä noin 1,59 milj. euroa. Koska hanke on edelleen kehitysvaiheessa eikä suunnitelmia ole vielä laadittu, perustuu kustannusarvio vastaavien rakentamis- ja perusparannushankkeiden toteutuneisiin neliöhintoihin.

Liite 1Aluekehityksen yhteistyösopimus liitteineen

Oheismateriaali 1Ryhmittymän tarjous

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• Turun kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan yhteistyösopimuksen,
• aluekehittämisen tavoitetta “kohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasuntotuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona” täsmennetään siten, että rivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteutuksen mahdollistetaan osana hanketta alueen asumismuotojen monipuolistamiseksi ilman Ara-rajoitteita,
• rivitalojen sijoittumista sopimusalueen ulkopuolelle tulee vielä tutkia,
• aluekehittämisen vauhdittamiseksi kaupunki käynnistää selvityksen pysäköintiyhtiön perustamisedellytyksistä alueelle,
• hanketta varten perustetaan aluekehitysryhmä,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään yhteistyösopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä,
• kaupunginhallitukselle tuodaan hyväksyttäväksi asemakaavan tavoitteet ennen yhteistyösopimuksen mukaisen asemakaavoitusprosessin käynnistämistä ja
• kehitettävät kiinteistöt luovutetaan erillisellä päätöksellä asemakaavanmuutoksen jälkeen uudisrakentamiseen toteutettaviksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Weber ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Weberin tilalla asian käsittelyyn osallistui Engblom.