Kaupunkiympäristö, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Päivi Siponen ja Urbanity Oy, DI/YKS-582 Pekka Saarinen 21.1.2022:

Kaavoituksessa on laadittu 1.4.2021 päivätty, 1.11.2021 lausuntojen ja muistutusten johdosta muutettu ja kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 päätöksen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Asemakaavanmuutosehdotus on laadittu yhteistyössä Kaupunkiympäristön kaavoitusyksikön, Senaatti-kiinteistöjen, Urbanity Oy:n, Gehl Architectsin ja AJAK arkkitehtitoimiston sekä tontinluovutuskilpailun voittaneiden tahojen kanssa kumppanuuskaavoituksena.

Nykytilanne

Pääosa suunnittelualueesta on Puolustusvoimien käytöstä vapautunutta aluetta. Alue on suurimmaksi osaksi Senaatti-kiinteistöjen omistuksessa, osa kaduista ja pienet määräalat ovat kaupungin omistuksessa. Puolustusvoimat jatkaa edelleen toimintaa tämän asemakaava-alueen ulkopuolella olevalla alueella. Pihlajaniemen alue ja sen ympäristö̈ ovat rakennettua kaupunkialuetta, jotka ovat jo pitkään olleet ihmistoimintojen vaikutuspiirissä, mm. peltoa, niittyä ja nuorta metsikköä. Alueella sijaitsee iso hiekkapintainen pysäköintialue ja entinen puolustusvoimien käytössä ollut radioasema. Suunnittelualueen pinta-ala on 18,5 ha.

Nykytilannetta on kuvattu tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavaehdotuksen kuvaus

Asemakaava mahdollistaa monipuolisen asuntotuotannon, koulun ja päiväkotien toteuttamisen sekä liiketilojen ja päivittäistavarakaupan (vähittäiskaupan yksikkö) rakentamisen. Kaavamuutosalueelle on arvioitu sijoittuvan noin 2500 asukasta. Maankäyttö Pihlajaniemessä perustuu umpikorttelirakenteeseen, eri mittakaavojen kerroksellisuuteen. Umpikorttelit rajautuvat korttelin joka puolella ympäröiviin katuihin tai kulkuyhteyksiin. Umpikorttelin rakennusten korkeudet vaihtelevat pääsääntöisesti kolmesta kahdeksaan, madaltuen korttelien lounaisreunaan, jolloin pystytään hyödyntämään auringon valoa maksimaalisesti ja samalla luomaan tuulelta ja melulta suojaisia sisäpihoja. Maankäyttösopimuksen mukaisesti maanomistaja sitoutuu luovuttamaan alueelta vähintään 30 000 k-m² hintasäädeltyyn asuntotuotantoon. Asuntotuotantoon luovuttamisen tulee kohdistua vähintään seitsemään kortteliin.

Lisäksi asemakaava-alueen kahdessa korttelissa on mahdollista erityisryhmien asuminen.

Korttelin yksittäiset talot voivat vaihdella arkkitehtuurinsa ja kokonsa puolesta merkittävästi toisistaan. Näin mahdollistetaan elävä ja vaihteleva kaupunkikuva ja samalla voidaan vastata erilaisten asuntojen tarpeeseen joustavasti. Umpikorttelimainen rakentaminen luo vankan kaupunkirakenteen, jossa toiminnot ovat lähekkäin ja eri osien käyttö sopeutuu tuleviin tarpeisiin. Ihmisläheinen mittakaava ja rakennusten julkisivujen vaihtelu luovat eläväisiä ja kiinnostavia katuja. Asuinkortteleiden julkisivun ja katualueen välille on suunniteltu korttelin 1–4 m syvä etupiha-alue, joka tuo ohikulkijalle vaihtelevaa katseltavaa. Etupiha-alueelle on mahdollista esimerkiksi terassirakenteiden kevytrakenteisten katoksien ja pergoloiden sijoittaminen. Etupiha-alueella voi sijaita myös maantasokerroksen asuntojen sisäänkäyntejä. Asuinkortteleihin pyritään koko kaava-alueella tavoitteellisesti luomaan mahdollisuuksia maantasokerrokseen asuntojen, yhteistilojen ja liiketilojen sijoittamiseksi.

Valtaosa asemakaavan kortteleista on asuinkerrostalojen korttelialueita (AK, AK-1, AK-2). Lisäksi asemakaavan pohjoisosassa on asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue (AL-1). AL-1-korttelialueen maantasokerrokseen saa sijoittaa päivittäistavarakaupan. Luoteiskulman toriaukealla on erillinen pieni liikerakennusten korttelialue (KL-1). Alueen itälaidalla on palvelurakennusten korttelialue päiväkotia ja koulua varten (P-1). Lisäksi asemakaavan itälaidalla on asuinrakennusten korttelialue (A). Alueen keskelle toteutetaan toiminnallinen hulevesipuisto (VP), johon asuinkorttelit- ja autopaikkojen korttelialueet (LPA-1) rajautuvat. Hulevesipuiston reunoilla sijaitsevat kävely- ja pyöräilyreitit, jotka toimivat myös virkistys-, huolto- ja pelastusteinä. Suurimmalle osalle kortteleista on osoitettu viherkerroin 0,8. Lisäksi alueen suunnittelussa on otettu huomioon rankkasade- ja merivesitulvien mahdollisuus alueen keskiosaan sijoittuvassa hulevesipuistossa. Yleisten alueiden puisto- ja katusuunnitelmat, sisältäen hulevesien viivytys- ja suodatusrakenteet suunnitellaan tarkemmin alueen infran suunnittelun yhteydessä ja ne hyväksytään kaupunkiympäristölautakunnassa asemakaavan hyväksymisen jälkeen. Alueella sijaitseva vanha radioasema suojellaan asemakaavalla (sr-1).

Kaava-alueelle on osoitettu rakennusoikeutta 183 200 k-m². Asuinkortteleita (AK, AK-1, AK-2, A, AL-1) kaavaehdotuksessa on 6,4 ha eli n. 35 %. Virkistysalueita (VP, VL 1/s) on 2,4 ha eli n. 13 %. Palvelurakennusten korttelialue päiväkotia ja koulua varten P-1 on n. 0,6 ha eli n. 3 %. Autopaikkojen korttelialue LPA 1 + LPA 2 on yhteensä 0,7 ha eli 4 %. Katualueita on 8,4 ha eli n. 45 %. Korttelitehokkuus e vaihtelee välillä 0,7–2,8 (AK-1, AK-2, AK, A, AL-1).

Pysäköinti tapahtuu AK, AK-1, AK-2 ja AL-1 kortteleissa pääosin maan päällä olevan sisäpihan kannen alla ja/tai rakennusten rungon alla sekä pysäköintilaitoksissa, jotka rakennetaan asemakaavaan osoitetuille LPA-1-korttelialueille. Korttelialueilla AK, AK-1, AK-2 ja AL-1 on rakennettava vähintään yksi autopaikka kutakin asuinkerrosalan 1/120 k-m² ja hintasäädellyssä asuntotuotannossa 1/135 k-m² kohti. Korttelin 14 autopaikat tulee sijoittaa LPA-1 korttelialueen pysäköintirakennukseen. Asuinrakennusten korttelialueella A on rakennettava 1 ap/asunto ja ne on sijoitettava maantasoon LPA-2-korttelialueelle. Vieraspaikat sisältyvät pysäköintinormiin.

Asuinkortteleihin tulee sijoittaa maantasokerroksen liiketiloja yht. 1890 k-m². Alueelle on kaavan valmistelussa laadittu mm. liikenteen yleissuunnitelma, katujen ja puistojen yleissuunnitelmat sekä sovitettu yhteen jalankulku- ja pyöräreitit sekä pelastustieyhteydet. Yleissuunnitelmat tarkentuvat vielä katu- ja yleisten alueiden toteutussuunnittelussa, joka käynnistyy keväällä 2022.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja se, millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on.

Tämän kaava-alueen ulkopuolelle jäävä puolustusvoimien sotilasalue on tällä hetkellä maanpuolustuksen kannalta erityissuojattava kohde valtioneuvoston asetuksella 676/2017. Sotilasalueen kautta ei ole tällä hetkellä mahdollista osoittaa kulkureittiä rannan kautta. Rantareitin mahdollisuus tarkastellaan uudelleen Pihlajaniemen eteläisen asemakaavan suunnittelun yhteydessä. Tämän asemakaavan toteuttamisen aikana pyritään kuitenkin kehittämään asemakaavamuutosalueen ja sen eteläpuolisen maankäytön kehittämisalueen väliaikaiskäyttöä muun muassa tutkimalla urheilu- ja virkistystoimintojen sekä muiden vastaavien toimintojen ja tapahtumien toteuttamismahdollisuuksia tällä alueella. Alueen läpi kulkeva ulkoilureitti tulee kulkemaan rantaa myöden kiertäen sotilasalueen ja liittyy Pihlajaniemen asemakaava-alueen poikki yhdistyen Rykmentintielle suunniteltavalle kävely- ja pyöräliikenteen reitille, josta reitti yhdistyy kevyen liikenteen verkostoon. Rykmentintien kävely- ja pyöräyhteyden tarkempi suunnittelua aina Uittamontielle asti kytketään mukaan kaavan toteutussuunnitteluun.

Kaupunki käynnistää kaava-alueen ulkopuolella sijaitsevan jo kaavoitetun rantareitin suunnittelun Majakkarannasta Pihlajaniemen alueelle ja ulkoilureitti toteutetaan osana Pihlajaniemen yhdyskuntarakentamista.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos valmistellaan Senaatti-kiinteistöjen aloitteesta (pvm. 19.11.2018). Senaatti-kiinteistöt ja Turun kaupunki ovat allekirjoittaneet kaavan valmistelusopimuksen 7.1.2019. Asemakaavanmuutoksen tavoitteet on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 29.1.2019 § 56. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) lähetettiin osallisille 14.2.2019. OAS-vaiheessa kirjallisesti tuli 15 mielipidettä. Keskustelutilaisuuteen 28.2.2019 Braheskolanissa osallistui noin 130 lähiasukasta ja alueen suunnittelusta kiinnostunutta.

Kysely alueen kehittämisestä toteutettiin internetissä karttakyselynä, ja se oli avoinna 30.1.- 10.3.2019. Kyselyyn vastasi 294 henkilöä, jotka merkitsivät kartalle yhteensä 1704 paikkaa ja reittiä. Pihlajaniemen yleissuunnitelmassa otettiin huomioon karttakyselyn kautta tulleita mielipiteitä.

Koko Pihlajaniemen alueesta laadittiin Pihlajaniemen maankäytön yleissuunnitelma, joka hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 24.9.2019 § 373 ja edelleen kaupunginhallituksessa 7.10.2019 § 377. Pihlajaniemen maankäytön yleissuunnitelman alueelle tavoitteena on vähintään n. 5000 asukasta. Koska kyseessä on iso alue, jonka toteuttaminen kestää kymmeniä vuosia ja tulee etenemään vaiheittain, on tarkoituksenmukaista laatia alueelle useampia asemakaavoja. Tällöin voidaan paremmin varmistua kaavojen toteuttamiskelpoisuudesta ja investointien oikea-aikaisesta ajoittamisesta.

Tämä Pihlajaniemen pohjoisosaan laadittu asemakaavaehdotus käsittää vain hieman yli puolet maankäytön yleissuunnitelmassa asumiseen varatusta alueesta, joten tälle alueelle tavoitteena on n. 2500–3000 asukasta.

Alustavaa asemakaavaluonnosta esiteltiin keskustelutilaisuudessa 9.1.2020 Valtion virastotalon auditoriossa, paikalla oli n. 40 asukasta. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavaluonnoksen 11.2.2020 § 34 laadittavan asemakaavaehdotuksen pohjaksi.

Syksyllä 2020 pidettiin kolmesta alueen rakentamisen aloittavasta korttelista (korttelit 11, 13, 14) tontinluovutuskilpailu (hinta- ja laatukilpailu). Kilpailuun jätettiin 13 ehdotusta. Kilpailulla onnistuttiin luomaan arkkitehtuurisesti erittäin korkeatasoinen ja asemakaavan hengen mukainen näkemys Pihlajaniemen alueelle. Kaikki jätetyt kilpailuehdotukset olivat nähtävillä ja kommentoitavina kerrokantasi.fi- palvelussa 26.10.-8.11.2020. Kommentteja saapui 267 kappaletta. Saatua palautetta hyödynnettiin kilpailun toisessa vaiheessa sekä asemakaavaehdotuksen laadinnassa.

Kaavaehdotus asetettiin nähtäville 19.4.-18.5.2021 väliseksi ajaksi ja samalla siitä pyydettiin viranomaislausunnot. Asemakaavaehdotukseen liittyvä asukastilaisuus pidettiin 28.4.2021. Tilaisuus järjestettiin verkkotilaisuutena johtuen Covid-19 liittyvien kokoontumisrajoitusten ja terveysturvallisuuden vuoksi. Tilaisuudessa oli 68 alueen asukasta, yrittäjää tai muuta osallista. 12.5.2021 pidettiin lisäksi verkkotilaisuus Puistomäen omakotiyhdistyksen kanssa.

Kaavaehdotus asetettiin uudelleen nähtäville 31.5.-29.6.2021 teknisen syyn (pohjakartan laajuus) johdosta. Uudestaan asetetun nähtävillä olon aikana ei saapunut uusia muistutuksia tai lausuntoja.

Lähinaapureiden kanssa pidettiin vielä 25.10.2021 Teams-palaveri muistutusten ja lausuntojen perusteella ehdotetuista muutoksista kaavaehdotukseen.    

Kaupunkiympäristölautakunta on 7.12.2021 § 475 kaavaehdotuksen käsittelyn yhteydessä hyväksynyt vastineet muistutuksiin, jotka on jätetty kaavaehdotuksen nähtävilläoloaikoina 19.4.-18.5.2021 ja 31.5. – 29.6.2021. Samalla lautakunta päätti, että kaavaehdotus asetetaan vielä uudelleen nähtäville.

Kaavaehdotus asetettiin kolmannen kerran nähtäville 13.12.2021 - 11.1.2022.

Aiemmat muistutukset nähtävillä oloaikana 19.4.-18.5.2021

Vastineet näihin on hyväksytty Kylk 7.12.2021 § 475

Nähtävillä oloaikana saapui 18 muistutusta. Lähialueiden omakotiasukkaat ovat huolissaan korkean kerrostaloalueen rakentamisesta lähelle omakotitaloaluetta, olemassa olevien omakotitalojen mahdollisesta painumisesta kaava-alueen rakentuessa ja sekä liikenteen lisääntymisestä Rykmentintiellä ja Puistomäen alueella. Rykmentintien lähiasukkaat ovat lisäksi huolissaan myös Rykmentintien länsipuolen kortteleiden kerrostalojen varjostamisesta pihoillaan, ja lisääntyvän liikenteen aiheuttamasta melusta. Vähäheikkiläntien itäpään asukkaat muistuttavat Vähäheikkiläntien olevan rakennetun aikoinaan vain paikallistieksi, jonka lähellä olevat omakotitalot eivät kestä kasvavaa liikennettä.

Muistutuksiin ja lausuntoihin annetut kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 hyväksymät vastineet ovat kokonaisuudessaan luettavissa asemakaavaselostuksen liitteenä olevasta Vuorovaikutusraportista, s. 29–120.

Rakentamisen korkeus

Pihlajaniemen asemakaava-aluetta rajaa pääosin jo ennestään muodostuneet asuinalueet, joten uudisrakentaminen aiheuttaa muutoksia lähialueen asukkaiden elinympäristössä. Asemakaavoituksessa joudutaan kuitenkin sovittamaan yhteen erisuuntaisia tavoitteita ja asemakaavan sisältövaatimuksia.

Huhti-toukokuussa 2021 nähtävillä olleen asemakaavaehdotuksen Rykmentintien puoleisten korttelien kerrosluvut vaihtelevat korttelissa 11 kuudesta seitsemään kerrokseen. Korttelissa 14 korttelin Rykmentintien puolen tonttien kerrosluvut vaihtelevat seitsemästä kahdeksaan kerrokseen. Saatujen muistutusten perusteella Pihlajaniemen korttelin 14 tontin 3 kerroslukua alennettiin kahdeksasta seitsemään kerrokseen. Tämä vähentää varjostumisvaikutusta Rykmentintien suuntaan erityisesti ilta-aikaan keväisin ja syksyisin. Näin ollen koko Rykmentintiehen rajoittuvien korttelien tonteilla maksimi-kerrosluku on eri tonteilla kuusi tai seitsemän kerrosta.

Pihlajaniemen asemakaava toteuttaa kaupungin asettamia ja hyväksymiä kaupunkistrategisia tavoitteita ilmastotavoitteet huomioon ottavasta yhdyskuntarakenteen tiivistämisestä kaupunkiuudistusalueille ja joukkoliikenteen kehityskäytäville. Uudisrakentamisen sijoittaminen kestävän kaupunkirakenteen vyöhykkeelle ja erityisesti kävelyetäisyydelle keskustan palveluista on osa kaupungin ilmastonmuutoksen vastaisia toimintaa. Yleiskaavan ja kaupunkistrategian tavoitteiden toteuttaminen edellyttää kerrostalomaista asuntotuotantoa.

Painumisen välttäminen ja riskien hallinta

Hyvällä ennakkosuunnittelulla hallitaan mahdollisia rakentamisen aikaisia riskejä ja vältetään painumia tai perustusten rikkoutumisia. Asemakaavan laadinnan yhteydessä on laadittu erilaisia selvityksiä alueen maaperän rakennettavuudesta, pohjanvahvistuksesta, maaperän haitta-aineista kuin myös alueen hulevesien käsittelyn kokonaissuunnitelma, jossa on kiinnitetty huomiota maaperän olosuhteisiin alueella. Jatkosuunnittelussa selvitetään mahdollisuuksia alueellisen tärinäselvityksen/riskianalyysin laatimisesta myös tarkemman katu- ja infrasuunnittelun sekä yleisten alueiden rakennussuunnittelun tueksi.

Liikenteen lisääntyminen ja liikennemelu

Autoliikenteen toimivuuden kannalta ensisijaisia toimenpiteitä ovat autoliikenteen kasvun hillitseminen kaupungin liikennepoliittisten tavoitteiden mukaan koko katuverkolla, sekä Pihlajaniemen alueen kannalta erityisesti Vähäheikkiläntie - Hirvensalo -suunnalla. Tästä syystä myös Pihlajaniemen suunnittelussa pyritään kannustamaan pyöräilyyn, kävelyyn ja julkisen liikenteen käyttöön. Pihlajaniemen sijainti on pyöräliikenteen ja joukkoliikenteen kannalta suotuisa, mikä todennäköisesti rajoittaa Pihlajaniemen osuutta liikenne-ennusteiden osoittamasta liikennemäärien kasvusta eteläisen Turun katuverkolla. Hirvensalon suunnan läpiajoriski suoraan Esikunnankatua pitkin Rykmentintielle on estetty Esikunnankadun joukkoliikenneosuudella Katanpäänpuiston kohdalla. Kaavan meluselvityksen aluetta laajennettiin muistutusten johdosta, vuoden 2050 liikenne-ennusteen mukaan liikenteen melu saattaa nousta läheisten Rykmentintien omakotitalojen pihoilla yli 55 dB. Tämän johdosta karttaan lisättiin määräys, jonka mukaan katualueelta aiheutuva päivämelutaso saa viereisen asumiseen varatun korttelialueen tonttien pääosalla olla korkeintaan 55 dBA. Melusuojauksen tarkempi suunnittelu tehdään katusuunnittelun yhteydessä.

Puistomäen alueen liikenneturvallisuutta tullaan parantamaan kytkemällä Rykmentintielle rakennettavan kävely- ja pyörätien toteutussuunnittelu Uittamontielle asti kaavan toteutussuunnitteluun mukaan. Tavoitteena on toteutussuunnittelun aloittaminen v. 2022.

Lausunnot

Vastineet näihin on hyväksytty Kylk 7.12.2021 § 475

Luontoarvot

Ympäristönsuojelun kanssa on tarkistettu korttelin 25 kohdalla olevia luontoarvoja ja yhdessä todettu, että merkittävimmät luontoarvot jäävät kaava-alueen ulkopuolelle. Luontoselvityksissä todetut arvokkaimmat kalliokedot jäävät myös kaava-alueen ulkopuolelle. Puolustusvoimien puolelle jäävät arvokkaat luontoalueet säilyvät luonnontilaisena ja vähällä käytöllä. Korttelin 25 (AK, LPA-1 ja A) kohdalla olevalla kalliokedolla on luontoarvoja, mutta kaupunkisuunnittelu totesi kaavan mahdollistaman puurakenteisen korttelin tässä kohtaa tärkeämmäksi.

Suojeltu radioasema (sr-1)

Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY), Museoviraston ja Museokeskuksen lausunnoissa pidettiin suojelumerkintää hyvänä, mutta olisi pidetty parempana suojellun radioaseman läheisten rakennusten madaltamista. Asemakaavassa on kuitenkin tarkoituksellisesti ajateltu nimenomaan kontrastin korkeamman modernimman uudisrakentamisen ja säilytettävän radioaseman välillä tuovan sitä paremmin esille. Myös Museoviraston näkemyksen mukaan kerrostalokorttelin pihapiirin historiallisena kerrostumana radioasema luo uudelle asuinalueelle juurevuutta eikä esitetty asemakaava uhkaa kasarmialueen keskeisten arvojen säilymistä. Suojellun radioaseman kerrosluku muutettiin vastaamaan yksikerroksisen rakennuksen oikeaa kerroslukua.

Poikkeaminen voimassa olevasta yleiskaavasta

ELY ja Varsinais-Suomen liitto ovat lausunnoissaan kehottaneet perustelemaan kaavaehdotuksen poikkeamisen voimassa olevasta yleiskaavasta. Voimassa olevassa yleiskaavassa ainoastaan nykyinen peltoalue on kerrostalovaltaista asuinaluetta (AK) ja eteläosa erityisaluetta (E) puolustusvoimien käyttöä varten. Yleiskaava on tältä osin vanhentunut, koska puolustusvoimien tarvitsema alue on pienentynyt. Vireillä olevassa Yleiskaava 2029 tämä on otettu huomioon, ja asemakaavaehdotus noudattaa sitä.

Turun Yleiskaavaluonnos 2029 on hyväksytty kaupunginhallituksessa 5.11.2018 § 4. Yleiskaavaehdotus 2029 (pvm. 24.11.2021) on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 14.12.2021 ja kaupunginhallituksessa 20.12.2021. Yleiskaavaehdotus asetetaan seuraavaksi nähtäville. Pihlajaniemen asemakaava noudattaa hyväksyttyä luonnosta ja ehdotusta. Voimassa olevassa yleiskaavassa ainoastaan nykyinen peltoalue on kerrostalovaltaista asuinaluetta (AK) ja eteläosa erityisaluetta (E) puolustusvoimien käyttöä varten. Yleiskaava on tältä osin vanhentunut, koska puolustusvoimien tarvitsema alue on pienentynyt. Maankäyttö- ja rakennuslain 42.4 §:n mukaan vanhentuneesta yleiskaavasta on mahdollista poiketa. Vireillä olevassa Yleiskaava 2029 puolustusvoimien vähentynyt tilantarve on otettu huomioon, ja asemakaavaehdotus noudattaa sitä. Yleiskaavaehdotuksessa kaava-alueen pohjoisosa on palvelujen ja asumisen aluetta (PA) ja eteläosa uusi tai olennaisesti muuttuva asuinalue (ruudutettu A-merkintä). Asemakaavaratkaisu sopeutuu yleiskaavan kokonaisuuteen ja yleiskaavan sisältövaatimusten täyttyminen on tutkittu vireillä olevan yleiskaavan selvitysten perusteella. Alue on Maakuntavaltuuston 11.6.2018 hyväksymässä Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavassa merkitty taajamatoimintojen alueeksi (A). Myös Turun kaupunkiseudun rakennemallin 2035 (2.4.2012) mukaan kaava-alue on määritelty uudeksi asuinalueeksi (AK, nro 83).

Asemakaavaa on tarkistettu vastaamaan Turku Energia Sähköverkot Oy:n antamia tilavarauksia ET-1 kortteleissa, sekä reunaehtoja niille.

Vanhusneuvoston ja Hyvinvointitoimialan lausuntojen perusteella korttteliin 10 (AL-1) ja 12 (AK-1) kaavamääräyksiin on lisätty mahdollisuus myös palveluasumisen vaihtoehtojen toteuttamiseen: "Kortteleihin saa sijoittaa erityisryhmien asumista palvelutiloineen" mihin suojaisa umpikortteli hyvin sopii.

Muut kaavakartan muutokset ovat luonteeltaan pienempiä teknisiä tai sanallisia tarkennuksia.

Kaavaehdotus asetettiin uudelleen nähtäville 31.5.-29.6.2021 teknisen syyn (pohjakartan laajuus) johdosta. Uudestaan asetetun nähtävillä olon aikana ei saapunut uusia muistutuksia tai lausuntoja.

Lausuntoihin annetut kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 hyväksymät vastineet ovat kokonaisuudessaan luettavissa asemakaavaselostuksen liitteenä olevasta Vuorovaikutusraportista, s. 29–120.

Muistutukset nähtävillä olo aikana 13.12.2021 - 11.1.2022

Asemakaavaehdotuksen ollessa nähtävillä 13.12.2021 - 11.1.2022 siitä jätettiin 2 muistutusta. Ennen kaavan kolmatta nähtävillä oloa jätettiin 5 mielipidettä, jotka käsitellään tässä yhteydessä.

Mielipiteet loka-marraskuussa 2021

Mielipiteissä oltiin huolissaan rakentamisen vaikutuksesta nykyisiin omakotitaloihin. Tähän on vastattu jo laajasti kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 hyväksymässä Vastineissa muistutuksiin (esim. Muistutukset nrot 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 16, 17 ja 18 ja kaupunkisuunnittelun vastineet niihin).

Rykmentintien lähiasukkaat jättivät mielipiteitä 25.10.2021 pidetyn Teams-palaverin jälkeen. Palaverissa käytiin läpi muistutusten ja lausuntojen johdosta muutettua kaavaehdotusta. Tämän jälkeen kaupunkisuunnittelu päätyi laittamaan kaavaehdotuksen vielä kolmannen kerran nähtäville lautakunnan käsittelyn jälkeen, jotta asukkailla olisi tarpeeksi aikaa reagoida muuttuneeseen kaavaehdotukseen. Mielipiteissä vastustetaan edelleen asemakaavamuutosta. Mielipiteet ovat suurimmalta osin aiempien muistutuksien sisältöisiä, joihin on jo vastattu kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 hyväksymässä Vastineissa muistutuksiin (Muistutukset nrot 2, 17 ja 18 ja kaupunkisuunnittelun vastineet).

Muistutukset 11.1.2022

Puistomäen omakotiyhdistys muistuttaa, ettei ympäröiviä asuntoja ja tontteja oteta riittävästi huomioon kaavassa ja rakentamisessa. Muistutuksen mukaan kaava ei ole MRL:n vaatimusten mukainen. Yhdistys vaatii ehdottomasti alueen läpiajokieltoa ja aluepysäköintikieltoa. Yhdistys vaatii tontinomistajille korvauksia pihojen varjostumisesta, mahdollisesta liikennemelun lisääntymisestä, sekä rakentamisen painumisesta. 

Puistomäen omakotiyhdistyksen muistutus on suurimmaksi osaksi yhdistyksen aiemman muistutuksen sisältöinen, johon on jo vastattu kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 hyväksymässä Vastineissa muistutuksiin (Muistutus nro 16 ja kaupunkisuunnittelun vastine). Toisin kuin muistutuksessa on esitetty, yli 800 lähiasukkaalle 14.2.2019 suoraan koteihin postitetussa Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa oli jo kutsu 28.2.2019 pidettyyn avoimeen asukastilaisuuteen. Puistomäen omakotiyhdistys oli myös kutsuttu 7.3.2019 Mäkitupatalolla olleeseen naapuriyhdistysten järjestämään yhteiseen avoimeen asukastilaisuuteen, jossa Puistomäen omakotiyhdistyksen jäseniä oli muistion mukaan paikalla useita. Tämän alkuvaiheen jälkeen on ollut useita asukastilaisuuksia, mm. 11.9.2019, 9.1.2020, 28.4.2021,12.5.2021, koronasta johtuen osa Teamsin välityksellä. Vuorovaikutus on selostettu tarkemmin Vuorovaikutusraportissa ja selostuksessa kohdassa 4.4. suunnittelun vaiheet, vaihtoehdot ja vuorovaikutus.

Kaupunkisuunnittelun näkemyksen mukaan kaavan vuorovaikutukseen on panostettu paljon ja se on ollut riittävää.

Rykmentintien lähiasukas vastustaa muistutuksessaan edelleen asemakaavamuutosta. Muistuttajan näkemyksen mukaan kaavaprosessissa on edelleen tapahtunut uusia menettelytapavirheitä.

Rykmentintien lähiasukkaan muistutus on suurimmaksi osaksi muistuttajien edellisten muistutuksien sisältöinen, joihin on jo vastattu kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 hyväksymässä Vastineissa muistutuksiin (Muistutus nro 17 ja 18 ja kaupunkisuunnittelun vastine). Rykmentintien kolmen lähinaapurin kanssa pidettiin Teams-palaveri 25.10.2021, jossa käytiin läpi muistutusten ja lausuntojen johdosta muutettua kaavaehdotusta. Tämän jälkeen kaupunkisuunnittelu päätyi laittamaan kaavaehdotuksen vielä kolmannen kerran nähtäville lautakunnan käsittelyn jälkeen, jotta asukkailla olisi tarpeeksi aikaa reagoida muuttuneeseen kaavaehdotukseen. Muistuttajalle lähetettiin tieto kaavan kolmannesta nähtävillä olosta, ja samalla siitä, että muistuttajan ja muistuttajan edustajan marraskuussa 2021 lähettämiin mielipiteisiin annetaan vastineet kolmannen nähtävillä oloajan päätyttyä.

Kaupunkisuunnittelun näkemys on, että asemakaava on laadittu lain mukaisesti, eikä aiheuta kohtuutonta haittaa naapureille.

Kolmannen kerran nähtävilläoloaikana jätetyt muistutukset eivät anna aihetta muuttaa kaavaehdotusta.

Muistutuksiin annetut vastineet ovat kokonaisuudessaan luettavissa asemakaavaselostuksen liitteenä olevasta Vuorovaikutusraportista, s.142-146, aikaisempiin muistutuksiin annetut vastineet s. 29 -120.

Maankäyttösopimus

Kaupungin ja Senaatti-kiinteistöjen välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan muun muassa maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, infran suunnittelun ja toteutuksen aikataulusta sekä hintasäädellystä asumisesta. Lisäksi osana maankäyttösopimuskorvausta kaupunki saa omistukseensa maa-alueita Pihlajaniemen kaava-alueelta ja Latokarin alueelta. Latokarin maa-alueet (ns. läjitysalue) esitetään hankittavaksi kaupungin omistukseen Pihlajaniemen kaavasta huolimatta, mutta Senaatin kanssa on sovittu Pihlajaniemen maankäyttösopimusneuvottelujen yhteydessä Latokarin alueen kauppojen liittämisestä ensisijaisesti osaksi maankäyttösopimusta.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Asemakaavaehdotuksen yleisten alueiden toteuttamisesta aiheutuvat alustavat kustannukset ovat arviolta noin 25,1 milj. euroa (alv 0 %). Vesihuollon kustannusarvio on 1,5 milj. euroa (alv 0 %). Kaava-alueen ulkopuolisen Rykmentintien kävely- ja pyörätien kustannusarvio Uittamontielle asti on noin 0,6 milj. euroa. Maankäyttösopimuskorvaus kattaa alueen kunnallistekniikan rakentamisesta aiheutuvat kustannukset. Alueelle on arvioitu muodostuvan noin 100–200 uutta työpaikkaa. Kaupunki saa alueelta myös mm. kiinteistöverotuloja ja vesihuollon liittymismaksuja.

Seuraava vaihe

Lautakunnan hyväksyttyä vastineet muistutuksiin kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja Senaatti-kiinteistöjen välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Pihlajaniemi

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Pihlajaniemi

Oheismateriaali 2Tilastolomake Pihlajaniemi

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 21.1.2022

Oheismateriaali 4Mielipiteet nrot 1, 2, 4 ja 5 ennen kolmatta nähtävillä oloa

Oheismateriaali 5Mielipide nro 3 Salassa pidettävä (Julkisuuslaki 24 § 25)

Oheismateriaali 6Puistomäen omakotiyhdistys ry:n muistutus 11.1.2022

Oheismateriaali 7Rykmentintien asukkaiden muistutus 11.1.2022

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 1.4.2021 päivätty ja 1.11.2021 muutettu (lausunnot ja muistutukset), sekä kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 päätöksen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Pihlajaniemi esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot Pihlajaniemi 11.-1-4, 13.-1-7, 14.-1-5, 15.-1, 17.-1, 18.-1, 22.-1, 24.-1-3.

Lisäksi lautakunta hyväksyy osaltaan Pihlajaniemen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 25,1 milj. euroa (alv 0 %) ja kaava-alueen ulkopuolisen Rykmentintien kävely- ja pyörätien kustannusarvioksi Uittamontielle asti 0,6 milj. euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Pihlajaniemen asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kaupunginsihteeri Pia Bergström 31.3.2022:

Asemakaavanmuutosehdotus "Pihlajaniemi" on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 1.2.2022 § 41.

Pihlajaniemen maankäyttösopimus sekä kiinteistökauppojen esisopimukset on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.2.2022 § 25. Kaupunginhallitus on 28.2.2022 § 87 päättänyt, että em. kaupunginvaltuuston päätös 14.2.2022 § 25 pannaan täytäntöön mahdollisista valituksista huolimatta. Maankäyttösopimus ja kiinteistökauppojen esisopimukset osapuolten välillä on allekirjoitettu 1.3.2022. Kaupunginvaltuuston 14.2.2022 § 25 tekemästä päätöksestä on valitettu hallinto-oikeuteen, mutta kaupunginhallituksen tehtyä em. täytäntöönpanopäätöksen, voidaan Pihlajaniemen asemakaavanmuutosehdotus tuoda kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi.

Liite 1Kartta Pihlajaniemi

Oheismateriaali 1Selostus Pihlajaniemi

Oheismateriaali 2Tilastolomake Pihlajaniemi

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 21.1.2022

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 1.4.2021 päivätyn ja 1.11.2021 muutetun (lausunnot ja muistutukset), sekä kaupunkiympäristölautakunnan 7.12.2021 § 475 päätöksen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Pihlajaniemi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot Pihlajaniemi 11.-1-4, 13.-1-7, 14.-1-5, 15.-1, 17.-1, 18.-1, 22.-1, 24.-1-3.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Pihlajaniemen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 25,1 milj. euroa (alv 0 %) ja kaava-alueen ulkopuolisen Rykmentintien kävely- ja pyörätien kustannusarvioksi Uittamontielle asti 0,6 milj. euroa (alv 0 %).

PäätösEhdotus hyväksyttiin.