Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, kiinteistökehitys ja isännöinti, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski 21.3.2022:

Turun kaupunki on vuodesta 2010 lähtien luokitellut omistamansa kiinteistöt siten, että kehitettäviä, kaupungin palvelutoiminnasta poistuneita/poistuvia/tarpeettomia rakennuksia käsittävä ja suorassa omistuksessa oleva kiinteistökanta käsitellään omana kehityskiinteistökokonaisuutenaan. Osakeomistuksia ei ole huomioitu tässä kokonaisuudessa. Luokittelu on laadittu vuonna 2010 Tilaliikelaitoksen ja Kiinteistöliikelaitoksen vuoden 2009 alussa määritettyjen aloittavien taseiden laatimisen seurauksena ja se on merkitty tiedoksi Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa 19.1.2011 § 27.

Kehityskiinteistötoiminta on usean kaupungin yksikön yhteistoimintaa. Kehittämistoimia ja niiden järjestystä ohjataan maanomistajatehtävänä kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden kiinteistökehityksen ja isännöinnin toimesta. Kiinteistönpito ja purkukohteiden purattaminen järjestetään Tilapalveluiden toimesta yhteistyössä Kaarea Oy:n kanssa. Tilapalvelut vastaa myös palvelutoiminnan kiinteistöjen tarve- ja hankesuunnittelusta sekä käyttäjätoimialojen tilojen käytön ohjauksesta, minkä kautta kiinteistöjä poistuu kaupungin omasta käytöstä.

Kehityskohteeksi päätyminen tapahtuu, joko kaupungin palveluverkon uudistamiseen perustuvien toimenpiteiden kautta tai kaupungin yhtiöjärjestelyjen kautta taikka ennakoimattomasti kiinteistön poistuessa äkillisesti kaupungin omasta käytöstä. Kehityskohdelistalle kohteet otetaan, kun päätös tilasta luopumisesta on käyttäjätoimialan puolelta tehty tai kun korvaavan tilan hankesuunnitelma on hyväksytty. Lisäksi kohteita hankitaan vuosittain kaupungille jonkin verran maanhankinnan kautta. Maanhankinta onkin tänä päivänä aiempaa useammin vanhojen rakennettujen kiinteistöjen sekä vuokraoikeuksien hankintaa, joka johtuu kaupunkirakenteen tiivistämisestä.

Operatiivisen kiinteistökehitystoiminnan pohjana olevassa vuoden 2010 luokittelussa kehityskiinteistöt on luokiteltu neljään perusluokkaan: 1. Pidettäviin, 2. Purettaviin, 3. Kehitettäviin ja 4. Myytäviin. Luokittelun peruslähtökohtana on pidetty kohteen nykyisen sekä odotettavissa olevan maankäytön ohella rakennetun kohteen nykyistä käyttöä ja kuntoa. Luokittelu perustuu siis kiinteistön kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ottaen huomioon sekä maa-alueen että rakennuksen kehittämismahdollisuudet. Perusluokittelua on edelleen täsmennetty ja luokitusten kohteille on asetettu yksityiskohtaisia tavoitteita. Luokittelu on edellisen kerran esitelty vuoden 2021 kehityskiinteistöjen operatiivisen toimintasuunnitelman hyväksymisen yhteydessä kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 1.3.2021 § 15.

Kehityskiinteistöiksi luokiteltuja kiinteistöjä on suorassa kiinteistöomistuksessa olevasta noin 700.000 m2:n suuruisesta tilakannasta yhteensä noin 127.000 m2 (n. 18 %) ja kaupungin hallinnoimasta koko tilakannasta noin 13 %. Kaikista kehityskohteina pidettävistä kiinteistöistä pääosa eli noin 3/4 on kehitettävää ja myytävää kiinteistökantaa. Kehityskiinteistöistä vajaa 10 % on kaupungin matkailu-, ulkoilu- ja virkistysaluekäytössä olevia, lähinnä vähäisiksi katsottavia rakennuksia. Vajaa 20 % kehityskiinteistöistä on purettavaksi luokiteltavaa kiinteistökantaa. Purettavaksi luokitelluista kohteista osa on tyhjiä ja vuokrauskelvottomia, mutta osaa vuokrataan normaalisti. Vuosittain ohjelmoidaan purettavaksi kohteita maankäytön kehityksen, ylläpidon, yleisen turvallisuuden ja kaupunkikuvan tarpeet huomioiden.

Kappalemääräisesti noin kolmannes kehityskiinteistöstä on raakamaa-alueilla sijaitsevia pientaloja. Kehityskiinteistöinä olevat rakennukset pyritään pitämään vuokrattuina kehittämistyön ajan, joko ulkoisin vuokralaisin tai kaupungin omassa tilapäiskäytössä. Kaupungin tilakanta onkin hyvin käytössä ja vajaakäyttöaste on vain noin 3 % luokkaa. Vuokrauskelvottomat kohteet pyritään myymään purettaviksi tai purkamaan omana työnä vuosittain käytössä olevien resurssien puitteissa.

Kehityskiinteistötoiminnalla vastataan tilojen ylläpitokulujen vähentämisen lisäksi osaltaan kaupungille vuosittain asetettuihin kiinteän omaisuuden myynnin ja maanvuokrauksen tavoitteisiin. Edellisen toimintasuunnitelman käsittelyn jälkeen kaupat on tehty 8 kohteesta, jotka sisälsivät yhteensä 21 rakennusta. Lisäksi Piikkiössä sijaitsevan entisen Lakkatien lastenkodin kesäsiirtolan myyntipäätöksestä valitettiin, joten sen myynnin toimeenpano odottaa valitusprosessin ratkeamista. Myyntituloja kohteista saatiin yhteensä noin 3,4 miljoonaa euroa. Kiinteistökaupan esisopimus tehtiin 3 rakennuksen kokonaisuudesta. Rakennuksia purettiin kehityskiinteistökannasta 24 kpl.

Koska kehittämishankkeet ovat pitkäkestoisia, on kokonaisuutta perusteltua seurata myös pitemmällä aikavälillä. Vuosien 2011–2021 aikana (11 vuotta) on purettu 239 kpl lähinnä kaikkein ongelmallisinta rakennusta. Rakennuksia on myyty 176 kpl ja myynneistä maa-alueineen on saatu tuloja yhteensä noin 63,9 miljoonaa euroa. Lisäksi joidenkin kehitettyjen kohteiden vuokratonteista saadaan vuotuisia maanvuokratuloja yhteensä noin 0,6 miljoonaa euroa/vuosi, joka huomioiden luovutuksista saatu tulo, on pääoma-arvoltaan yhteensä noin 75 miljoonaa euroa.

Kehityskiinteistöt osana kärkihankkeita

Kaupunginhallitus hyväksyi 20.12.2021 § 580 Kiinteistökehitysohjelman 2022-2025, joka sisältää kaupungin käytöstä poistuvien rakennusten ja maa-alueiden kehittämisen erilaisten kiinteistökehityshankkeiden kautta strategisten tavoitteiden mukaisesti ko. kaudella. Keskeisimmät maankäytön kehityshankkeet on kaupungin strategisissa sopimuksissa nimetty vuodesta 2020 alkaen strategisiksi hankkeiksi (kärkihankkeet) sekä kiinteistökehityshankkeiksi. Kärkihankkeisiin liittyviä kehityskiinteistöjä sisältyy niin Keskustan kehittämisen kuin Turun Tiedepuiston kärkihankkeiden alueelle. Keskustan kehittämisen kärkihankkeeseen sisältyy kaksi kehitettävää rakennettua kiinteistökokonaisuutta: Aninkaisten konserttitalon alue sekä Kauppahallin kortteli.

Aninkaisten konserttitalon osalta kaupunginhallitus päätti 27.5.2019 § 228, että Aninkaistenkatu 7-9 kiinteistöä (konserttitalo ja ammatti-instituutti) koskien käynnistetään neuvottelumenettelyyn perustuvaa tontinluovutuskilpailu siten, että luovutuksen seurauksena muodostuva uuden konserttitalon nettokustannus on tiedossa viimeistään uuden konserttitalon hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä. Aninkaisten konserttitaloa koskeva asemakaavanmuutosluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 24.11.2020 § 417 ja päivitetty luonnos hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 21.3.2022 § 116.  Konserttitaloon liittyvä tontinluovutuskilpailun ohjelma hyväksyttiin samassa kokouksessa ja kilpailu käynnistyy 29.3.2022 (kh 21.3.2022 § 117). Kehityskiinteistöjen luokitteluun konserttitaloa eikä ammatti-instituuttia ole sisällytetty ennen kuin mahdollisen korvaavan tilan hankesuunnitelma on hyväksytty.

Kauppahallin kortteli oli mukana Sytytä Turku! - Keskustan kehittämiskilpailussa. Kaupunginhallitus päätti 1.2.2021 § 33, että kilpailutyön ”Turun kauppahallikortteli 2026” kumppanuudesta laaditaan erillinen innovaatiokumppanuussopimus, josta kaupunginhallitus päätti 5.10.2021 § 454. Samassa yhteydessä päätettiin kaupungin strategiset kehittämistavoitteet korttelikokonaisuudelle. Kaupungin omistamiin alueisiin kohdentuvat mahdolliset luovutuspäätökset tehdään kumppanuuden lopputuotteiden perusteella, innovaatiokumppanuuden 1. vaiheen päättyessä.

Tiedepuiston kärkihankkeen alueella kehityskiinteistöjen operatiivinen toiminta keskittyy kärkihankkeiden tavoitteita tukevien tarpeellisten kiinteistöjärjestelyjen, kiinteistöhankintojen sekä purkutoimenpiteiden toteuttamiseen. Kupittaan kärjen aluetta koskeva allienssikilpailutus on käynnissä ja saataneen päätökseen loppuvuoteen 2022 mennessä.

Käynnissä olevat yhteistyönä toteutettavat kiinteistökehityshankkeet

Kiinteistökehityshankkeista vuosina 2015–2018 solmittuihin yhteistyösopimuksiin perustuvia ovat Turku Energian tontti (Linnankatu), Kirstinpuisto (Iso-Heikkilä), Kaupunginpuutarhan alue (Peltola) ja Sepänkatu 2.

Turku Energian tontin kaupunginvaltuuston 29.1.2018 hyväksymä asemakaavaehdotus kumottiin korkeimmassa hallinto-oikeudessa 30.10.2020. Kaavoitus käynnistettiin välittömästi uudelleen. Tontilla sijaitsevien teknisten laitteiden ja johtojen siirron suunnittelu ja toteutus ovat myös valmisteilla. Turku Energian uusien toimitilojen ratkaisu on tehty ja yhtiö siirtää toimintansa Itäharjulle toteutettaviin uusiin tiloihin keväällä 2022.

Linnankadun tontille tulee jäämään tämän jälkeen kaukolämmön varavoimalaitos sekä sähköasema. Turku Energian tontin uudisrakennusoikeuksista osa tullaan luovuttamaan kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon kaupunkikonserniin kuuluvalle TVT Asunnot Oy:lle.

Kirstinpuiston asemakaavanmuutos kuulutettiin voimaan 16.5.2020. Merkittävän osan alueesta käsittävän kaupungin vanhan kunnallistekniikan varikon rakennusten purkutyöt toteutettiin vuoden 2020 aikana. Alueen kunnallistekniikan rakentaminen on käynnissä ja saadaan valmiiksi vuoden 2024 aikana ja alueen asuntorakentaminen on jo hyvässä vauhdissa.

Kaupunginpuutarhan aluetta koskeva yhteistyösopimus Seurakuntayhtymän kanssa hyväksyttiin kaupunginhallituksessa joulukuussa 2017 ja alueen asemakaavan muuttaminen on vireillä. Alueelle järjestettiin suunnittelukutsukilpailu yhteistyössä kumppanien kanssa syksyllä 2018. Alueen kaavoitusta on jatkettu vuosien 2019–2020 aikana suunnittelukilpailun voittaneiden ryhmien kanssa. Alueen asemakaavaluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 7.4.2020. Tavoitteena on, että alueen asemakaavoitus saadaan valmiiksi vuoden 2022 aikana.

Sepänkatu 2:ta koskeva yhteistyösopimus hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa huhtikuussa 2018. Kiinteistöä kaavoitetaan ja kehitetään yhteistyössä naapurikiinteistön kanssa. Alueen asemakaavaluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 12.1.2021 § 3. Tavoitteena on, että alueen asemakaavoitus saadaan valmiiksi vuoden 2022 aikana ja kohde pyritään luovuttamaan vuoden 2022 aikana aiemman yhteistyösopimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi.

Käynnissä olevat kilpailutukseen perustuvat kumppanuushankkeet

Kiinteistökehityshankkeista kilpailutuksiin perustuvia kumppanuuskaavoituskokonaisuuksia ovat Sepänkatu 1, entinen Luolavuoren vanhainkoti ja Luostarinkatu 5.

Sepänkatu 1:n asemaavanmuutosluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 11.8.2020. Kiinteistön kauppa toteutettiin joulukuussa 2020. Alueen asemakaavamuutos sai lainvoiman 7.8. 2021 ja alueen rakennustyöt on jo käynnistetty suojeltuihin rakennusmassoihin liittyvien purkutöiden osalta.

Luolavuoren vanhainkodin kiinteistön kehittämiskumppanikilpailu ratkaistiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 3.2.2020. Kilpailun perusteella kiinteistön myynti toteutettiin vuoden 2021 lopussa. Tavoitteena on, että alueen asemakaavoitus saadaan valmiiksi vuoden 2022 aikana.

Luostarinkatu 5 sijaitsevan yksityisen päiväkodin käytössä olevan rakennuksen myynti tilojen vuokralaiselle hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 25.5.2020. Kohteelle suunnitellun uudisrakennusoikeuden toteuttajan löytämiseksi järjestettiin vuonna 2019 hyväksytyn asemakaavaluonnoksen pohjalta tontinluovutuskilpailu, joka ratkaistiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 30.11.2020 § 69. Kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettu ja kauppa toteutuu alueen asemakaavanmuutoksen saadessa lainvoiman. Asemakaavan hyväksymispäätöksestä (kv 18.10.2021 § 243) on valitettu hallinto-oikeuteen.

Suunnitteilla olevat kiinteistökehityshankkeet

Runosmäen monitoimitalon toteuttaminen osana aluekehityshanketta hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 13.1.2020 § 7. Päätöksen mukaan monitoimitalon rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös monitoimitalon toteuttamisen myötä käytöstä poistuvien Parolanpolun päiväkodin, Munterinkadun päiväkodin ja Runosmäen nuorisotalon kehittämisen. Runosmäen (Nunnavuoren) entinen koulukiinteistö purettiin loppuvuodesta 2020. Monitoimitalon ja aluekehityshankkeen hankintamenettely valmisteltiin ja käynnistettiin syksyllä 2021. Tavoitteena on, että hankkeen molemmat kehitysvaiheet (monitoimitalon rakentaminen + kaavoitusyhteistyö) toteutuvat vuosien 2022 - 2023 aikana.

Eerikinkatu 32-34/Vedenjakelun korttelikokonaisuuden osalta valmisteltiin vuoden 2020 aikana hankkeen käynnistämistä mutta se jäi odottamaan Sytytä Turku! – Keskustan kehittämiskilpailua ja sen tuloksia. Tavoitteena on, että periaatteet hankekehityskilpailun käynnistämiseksi korttelissa päätetään vuoden 2022 aikana ja alueen asemakaavanmuutos valmistuisi vuonna 2024.

Vaasanpuiston (Linnakaupunki, ent. jätevedenpuhdistamo) kaavalle on tavoitteet hyväksytty kaupunginhallituksessa 7.12.2021 § 556. Tallimäen yhteistyösopimus hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 29.11.2021 § 545 ja sen asemakaava pyritään saamaan valmiiksi vuoden 2023 aikana.

Tilahankkeiden yhteydessä tarkasteltavat kohteet

Palveluverkon uudistamiseksi Tilapalveluilla on valmistelussa edelleen myös useita tarveselvityksiä / hankesuunnitelmia, joiden käsittelyn myötä on odotettavissa joitakin uusia kohteita kehityskiinteistöjen joukkoon. Suurimpia valmistelussa olevia kokonaisuuksia, joiden myötä kohteita siirtyy kehitettäväksi, ovat uusi Musiikkitalo ja ammatti-instituutin Taito-kampus, joiden myötä Aninkaisten kiinteistöt vapautuvat. Pansion monitoimitalon eteneminen vapauttaa kiinteistöjä Pansio-Perno alueelta. Kilpailutuksessa oleva Museokeskuksen tilaratkaisun myötä vapautuu myös tiloja mm. Kalastajankadun ja Amiraalistonkadun kiinteistöistä. Lisäksi useiden koulukiinteistöjen toiminta on jouduttu siirtämään väistötiloihin.

Purku

Vuonna 2021 merkittävimpiä purkukohteita olivat entiset teollisuuskiinteistöt Teollisuuskadulta ja Rautakadulta (Itäharju). Lisäksi purettiin muita vähäisempiä ja huonokuntoisia rakennuksia.

Vuoden 2022 aikana puretaan entisen jätevedenpuhdistamon rakennuskantaa osoitteessa Ruissalontie 14 (Iso-Heikkilä), sekä Turku-Energialta vapautuvaa kaupungin omistamaa rakennuskantaa. Lisäksi tullaan purkamaan muuta vähäisempää, käytöstä poistunutta ja huonokuntoista sekä vuokrauskelvotonta rakennuskantaa.

Yksittäiset myyntikohteet

Vuoden 2021 aikana kaupat tehtiin mm. seuraavista kiinteistöistä: Virvoituksentie 3, Uudenmaankatu 17, Lautturinkatu 3, Kalliorannantie 18 ja Kulkkilanrannantie 31.

Vuoden 2022 aikana avoimella menettelyllä myytäväksi esitetään lisäksi seuraavat yksittäiset kohteet, joita ei tarvita kaupungin omassa palvelutuotannossa: Sepänkatu 2, Mestarinkatu 2 sekä Kuikkulankatu 8 (Nummi), mikäli edellytykset näiden myynnille ovat toteutuneet.

Pääskyvuoressa sijaitseva toimistoluolasto oli myynnissä vuonna 2018. Myynti ei tuottanut tuolloin hyväksyttävää lopputulosta ja sen käyttöä on sen jälkeen selvitetty kaupungin omia tarpeita varten. Koska omaa tarvetta toimistoluolastolle ei ole, esitetään luolasto asetettavaksi uudelleen myyntiin.

Kaupunginhallitus on 29.10.2007 § 650 linjannut rakennettujen kohteiden ja huoneistojen myyntiperiaatteita. Näihin periaatteisiin pohjautuen voidaan perustellusti joitain muita kohteita myydä myös neuvottelumenettelyä käyttäen, samoin kuin tilanteissa, joissa palvelurakennusten tai yleisten rakennusten korttelialueeksi osoitetulla tontilla oleva kohde luovutetaan purettavaksi kaupungin palvelutarpeen järjestämistä varten.

Myyntipäätökset edellä mainituista kohteista tehdään hallintosäännön ja hallinnonjärjestämispäätösten mukaisin toimivaltuuksin.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen 23.3.2022:

Kaupungin pidemmän aikavälin talouden hallinnan näkökulmasta kaupungin tulisi suosia kehityskiinteistökohteiden luovutuksessa maanvuokrausta myynnin sijasta. Maanvuokrasopimuksista saatava tulo ei sisällä epävarmuustekijöitä kiinteistöverotulojen jakoperusteiden muuttamisesta ja se tuottaa pidemmällä aikavälillä kaupungille paremman pääoman tuotonkuin myynti. Tämän vuoksi tulevista kehityskiinteistöjen luovutuksista neuvoteltaessa maanvuokrauksen tulee olla ensisijainen luovutustapa. Periaatteesta voidaan poiketa vain erityisestä syystä, mikä tulee tuoda esiin myyntipäätöstä koskevassa esityksessä.

Liite 1Kehityskiinteistöjen operatiivinen luokittelu 9.3.2022

Oheismateriaali 1Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta 19.1.2011 § 27

Oheismateriaali 2Kaupunginhallitus 29.10.2007 § 650

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää hyväksyä kehityskiinteistöjen operatiivisen toimintasuunnitelman vuodelle 2022 edellä esitetyn ja liitteen 1 mukaisesti.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää, että kohteiden kehityskiinteistökohteiden ensisijaisena luovutustapana on maanvuokraus ja tästä periaatteesta voidaan poiketa vain erityisestä syystä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.