Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, hankepäällikkö Mika Rajala, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski, va . tonttipäällikkö Essi Korpela, kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki ja tilapalvelujohtaja Leevi Luoto 15.3.2022:

Turun kaupunki on järjestämässä suunnittelu- ja toteutusryhmille suunnatun tontinluovutuskilpailun vapautuvan Aninkaisten konserttitalon ja Turun ammatti-instituutin tontin kehittämisestä vastaavan uuden omistajan ja rakennuttajan / rakentajan valitsemiseksi.

Konserttitalo on laajan korjauksen tarpeessa, eikä talo nykyisellään vastaa Turun sinfoniaorkesterin nykyisiin eikä tuleviin tarpeisiin. Kaupunginhallitus on päättänyt 6.4.2020 § 142 Turun musiikkitalon (uuden konserttitalon) sijoittumisesta Aurajoen itärannan Itsenäisyydenaukiolle. Turun musiikkitalon kaavaehdotus on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.3.2022 § 45.. Nykyiselle konserttitalolle tulee määrittää uusi käyttö ja tontinluovutuskilpailulla saada selville kiinteistön myyntiarvo ennen kaupunginvaltuuston päätöstä Turun musiikkitalon hankesuunnitelmasta kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti (kh 27.5.2019 § 228). Konserttitalo vapautuu Turun musiikkitalon valmistuttua ja Turun sinfoniaorkesterin muutettua uusiin tiloihin. Turun musiikkitalon valmistumistavoite on alkuvuodesta 2026, mikäli musiikkitalon hankesuunnitelma hyväksytään syksyllä 2022 ja asemakaava tulee voimaan 6/2022 mennessä.

Ammatti-instituutin ja ammatillisen koulutuksen kampuksen osalta kaupunginhallitus on 27.5.2019 § 229 hyväksynyt tarveselvityksen ja samalla päättänyt käynnistää ammatillisen koulutuksen kampuksen hankesuunnittelun Itäharjun kehittyvän tiedepuiston alueelle. Taito-kampus on tarkoitus toteuttaa Kupittaan kärjen kumppanuushankkeen alueelle (kh 7.12.2021 § 575), joten myös Turun ammatti-instituutin koulutalolle etsitään uutta käyttöä. Edellä mainittu kiinteistö vapautuu Turun ammatti-instituutin muuttaessa Kupittaan kampusalueen uusiin tiloihin tavoitteellisesti 8/2027 jälkeen. Vapautuvien kiinteistöjen luovutukset tapahtuvat tavoitteellisesti vuoden 2028 loppuun mennessä.

Aninkaisten kiinteistökehityksen tulotavoite on ollut 12-20 milj. euroa (kh 27.5.2019 §:t 228, 229​).

Kaupunginhallitukselle esitetään, että liitteenä 1 olevan kilpailuohjelman mukaisesti järjestetään tontinluovutuskilpailu Aninkaisten konserttitalon ja Turun ammatti-instituutin tontin 853-6-26-5 rakennuttajan tai rakentajan valitsemiseksi.

Osana tontinluovutuskilpailun valmistelua pidettiin avoin markkinakartoituksen avaustilaisuus kilpailusta kiinnostuneille kiinteistökehittäjille, rakennuttajille ja rakentajille 25.1.2022. Tilaisuuden jälkeen yrityksillä oli mahdollisuus varata aika kahdenkeskisiin tapaamisiin kaupungin kanssa omien näkökulmiensa julki tuomiseksi. Neljä yritystä hyödynsi tämän mahdollisuuden. Markkinakartoituksella selvitettiin markkinoiden suhtautumista kohteen yleiseen kiinnostavuuteen sekä kilpailun tavoitteisiin ja reunaehtoihin. Kooste markkinakartoituksesta on oheismateriaalina 1. Kilpailuohjelmaan laadinnassa on arvioitu ja hyödynnetty mahdollisuuksien mukaan markkinakartoituksen tuloksia esim. tarkentaen kilpailun arviointitaulukkoa sekä ohjeistusta Parkinkentän autopaikoista.

Kilpailualue rakennuksineen on Turun kaupungin omistuksessa. Rakennusten tilat on vuokrattu. Merkittävimmät vuokralaiset ovat Turun filharmoninen orkesteri ja Turun ammatti-instituutti. Muita vuokralaisia ovat mm. kaupunginarkisto ja Aninkaisten keilahalli. Toimintoja ollaan siirtämässä toisaalle ja tilat vapautuvat tämänhetkisen tiedon mukaan seuraavasti:

• Turun musiikkitalo valmistuu arviolta 2/2026, jolloin Aninkaisten konserttitalon tilat tyhjentyvät
• Turun ammatti-instituutin toimintojen keskittyessä Kupittaalle sen tilojen arvioidaan vapautuvan tontilla 8/2027
• Kaupunginarkisto muuttaa uusiin päätearkiston tiloihin 2026.

Aikataulujen muutokset ovat mahdollisia. Parkinkentän alle sijoittuva tonttia palveleva pysäköintilaitos velvoitepysäköintipaikkoineen on tarkoitus olla valmis 2026 alussa.

Ydinkeskustassa sijaitsevan suunnittelualueen rakennukset ovat tärkeä osa Aninkaistenmäen kaupunkikuvaa. Kilpailun tavoitteena on määrittää Konserttitalolle ja Ammatti-instituutille uusi käyttötarkoitus sekä tutkia alueen täydennysrakentamisen mahdollisuuksia. Alueelle toivotaan monipuolisia ja innovatiivisia toimintoja, jotka tukevat Aninkaisten alueen kehittymistä osana aktiivista kaupunkikeskustaa. Aninkaisten alue on yksi Turun kaupungin keskustan kehittämisen kärkihankkeen osa-alueista, jota edistetään kaupungin hyväksymien strategioiden ja visioiden mukaisesti.

Kaupunkiympäristölautakunnan 24.11.2020 hyväksymää kaavaluonnosta on päivitetty ja sitä esitetään samanaikaisesti kilpailuohjelman kanssa kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi, jotta tontinluovutuskilpailuun saadaan enemmän joustoa ja mahdollistettaisiin erilaiset suunnitteluvaihtoehdot.

Päivitetyn kaavaluonnoksen kaavamerkintä (KYA-1) sallii Konserttitalon ja Ammatti-instituutin korttelialueelle monipuoliset käyttötarkoitukset. Alueelle olevia rakennuksia ja rakennettavia uusia rakennuksia voi käyttää mm. liike-, toimisto-, asuin-, majoitus- ja kulttuurikäyttöön. Täydennysrakentaminen sovitetaan kooltaan ja sijainniltaan alueen kaupunkikuvaan ja suojeltavaan rakennuskantaan. Täydennysrakentamiselle on osoitettu rakennusala Konserttitalon viereen ja sisäpihan katoksen paikalle. Nahkurinkadun puolen rakennussiivet voidaan korottaa taikka purkaa ja korvata uudisrakentamisella. Parkinkentän puolella sijaitsevan uudemman koulusiiven saa korvata uudisrakentamisella.  

Konserttitalo sekä Ammatti-instituutin rakennuksista korkea pihaa rajaava koulutalo ja Aninkaistenkadun puoleinen koulurakennus suojellaan rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvallisesti, kulttuurihistoriallisesti ja sivistyshistoriallisesti arvokkaina rakennuksina. Kaavamääräysten mukaan suojelu koskee rakennusten ulkoista olemusta.

Rakennushistoriallisissa selvityksissä on todettu, että kaava-alueen rakennusten sisätiloissa on suojeluarvoja. Näitä tiloja ei kuitenkaan ole päivitetyssä kaavaluonnoksessa esitetty suojeltavaksi, koska tontinluovutuskilpailun osallistujille halutaan antaa enemmän vapautta tilojen ja toimintojen suunnitteluun.

Kilpailuaika alkaa 29.3.2022 ja päättyy 4.8.2022.

Kilpailuohjelman mukaisista ja sen vaatimukset täyttävien ryhmien jättämistä kilpailuehdotuksista maksetaan viidelle parhaalle 20.000 euron kilpailupalkkio.

Tontinluovutuskilpailun tuloksen perusteella valmistellaan kaavaehdotus yhteistyössä voittajan kanssa. Ehdotusvaiheessa kaavamääräykset tarkentuvat mm. rakennusoikeuden määrän, käyttötarkoituksien, suojelumerkintöjen, uudisrakentamisen tavan ja korkeuksien osalta, huomioiden maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät asemakaavan sisältövaatimukset. Jatkoneuvottelut voittajan kanssa sekä suunnitelmien tarkistaminen tulee saada valmiiksi siten, että asemakaavaehdotus on lausunnoilla, nähtävillä ja hyväksyttävänä kaupunginvaltuustossa vuoden 2023 aikana. 

Kiinteistöt luovutetaan kilpailun voittajalle vaiheittain tilojen vapautumisesta nykyisiltä toimijoilta, tavoitteellisesti kuitenkin siten, että ensimmäinen osakokonaisuuden luovutus olisi viimeistään vuoden 2028 lopussa. Kilpailun voittajan tulee joko ostaa tai vuokrata maa-alue, jolla Konserttitalon ja Ammatti-instituutin rakennukset sijaitsevat, sekä ostaa ko. rakennukset kehitettäväksi tontinluovutuskilpailun perusteella. Kauppakirjaan tai vuokrasopimukseen sisältyy toteutusvelvoite sekä sitoumus hyväksyttyjen tontinkäyttösuunnitelmien noudattamisesta. Tarjoaja sitoutuu siihen, että ensimmäisessä vaiheessa sille luovutetaan konserttitalon rakennus viimeistään vuoden kuluessa tilojen vapautumisesta jatkojalostettavaksi kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen sekä enintään 20% asemakaavan mahdollistamasta uudisrakentamisoikeudesta, sikäli kun se on toteutettavissa luovutushetkellä. Lisäluovutukset tehdään vasta, kun kaupungin näkemyksen mukaan on todennäköistä, että edellä mainittu sitoumuksen mukainen konserttitalon rakennusta koskeva kiinteistökehitysosuus tulee toteutumaan. Tarjoajan tulee ostaa loput luovutettavat rakennukset ja jäljellä oleva uudisrakennusoikeus viimeistään vuoden kuluttua siitä, kun jäljellä olevat rakennukset ovat vapautuneet ja luovutuskunnossa. Luovutuksissa noudatetaan Turun kaupungin hyväksymiä kauppa- tai maanvuokrasopimusehtoja täydennettynä tonttikohtaisilla ehdoilla ja luovutuksista tullaan tekemään erilliset päätökset hallintosäännön mukaisesti.

Kilpailijoiden tulee jättää kilpailuehdotuksessa viralliseen elinkustannusindeksin pistelukuun 2017 (perusindeksi 1951:10=100) sidottu yksiselitteinen sitova indikatiivinen kokonaistarjous (€).  Tarjoaja sitoutuu antamaan lopullisen tarjouksen, kun asemakaava on lainvoimainen. Lopullinen tarjous ei voi poiketa indikatiivisesta tarjouksesta alaspäin kuin kilpailuohjelmassa erikseen mainituista syistä.

Turun kaupunginhallitus on päättänyt 20.8.2018 § 305 Aninkaistenkatu 7-9 korttelin tontinluovutuskilpailun valmistelun aloittamisesta. Tämän päätöksen seurauksena on teetetty ko. kiinteistöstä kehityspotentiaaliselvitys, jonka mukaan (kh 27.5.2019 §228, 229) Aninkaistenkatu 7-9 kiinteistöstä olisi saatavissa tuottoa uudisrakennusoikeiden määrästä riippuen 12-20 M€.

Rakennusten irtaimisto ja arvodesignin omistusoikeus säilyvät Turun kaupungilla ja mahdollinen myynti tapahtuu erillisneuvottelujen pohjalta.

Parkinkentän alle sijoitettavaan aluetta palvelevaan pysäköintilaitokseen varataan kilpailualueen autojen pysäköintiä varten 150 kpl velvoitepysäköintipaikkoja (joko pysäköintipaikka tai pysäköintioikeus), jotka tulee huomioida osana pysäköinnin kokonaissuunnitelmaa. Mahdollisista lisäautopaikoista voi neuvotella pysäköintiyhtiön kanssa. Pysäköintilaitoksen rakentuminen em. sijaintiin on kuitenkin tässä vaiheessa vielä ehdollinen. Kaupunki ei sitoudu pysäköintipaikkojen luovuttamiseen, mikäli pysäköintilaitos ei toteudu Parkinkentän kaavan VU-1 sijaintiin. Kaupungin luovuttaessa autopaikkoja pysäköintilaitoksesta pysäköintipaikoista maksettava hinta määräytyy toteutuskustannusten perusteella. Lunastushinta on kuitenkin enintään 49 000 euroa/autopaikka eli 7,35 miljoonaa euroa (ALV 0 %). Hinta sidotaan rakennuskustannusindeksiin (Käyttötarkoituksen mukaan; muu talonrakentaminen) tasossa syyskuu 2021/pisteluku 112,6).  Kaupunki ostaa P-Parkinkentän velvoitepysäköintipaikat ensivaiheessa pysäköintiyhtiön valmistuttua. Parkinkentän pysäköintilaitoksen toteutuessa tontinluovutuskilpailun voittajan on mahdollista ostaa vaiheittain toteutuvien kiinteistönluovutusten yhteydessä pysäköintilaitokseen sijoitetut ko. tontin velvoitepaikkaosakkeet Turun kaupungilta.

Ellei jatkoneuvotteluissa tai suunnitelmien tarkistamisessa päästä yhteisymmärrykseen 31.8.2023 mennessä, yhteistyö sopimusta koskevalla tontilla päättyy kyseisen tontin voittajan kanssa ilman erillistä irtisanomista.

Hallintosäännön 34 §:n 23)-kohdan mukaisesti kaupunginhallitus päättää tontinluovutuskilpailujen järjestämisestä.

Liite 1Kilpailuohjelma

Liite 2Tonttikartta M 432 / 2.3.2022

Liite 4Suunnittelualuerajaus

Oheismateriaali 1Kooste markkinakartoituksesta

Karttalinkki

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• Aninkaisten konserttitalon ja Turun ammatti-instituutin tontista 853-6-26-5, joka on osoitettu liitteessä 2, järjestetään tontinluovutuskilpailu liitteenä 1 olevan kilpailuohjelman mukaisesti,
• maankäyttöjohtajalla on oikeus tehdä teknisluonteisia muutoksia kilpailuohjelmaan,
• kilpailuohjelman mukaisista ja sen vaatimukset täyttävien ryhmien jättämistä kilpailuehdotuksista maksetaan viidelle parhaalle 20.000 euron kilpailupalkkio ja
• pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti ja päätös pannaan täytäntöön mahdollisista valituksista huolimatta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin siten muutettuna, että laatuarviointitaulukon kohtaan 1, Vanhan ja uuden synergia, tilojen uusiokäyttö, lisätään listan loppuun: konserttitalon alkuperäisen sisustuksen.

Päätös asiassa tehtiin Weberin Uusitalo-Heikkisen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.