Tilahallintapäällikkö Sami Männistö, toimitilapäällikkö Kirsi Eronen, palveluverkkojohtaja Minna Juselius sekä rakennuttamispäällikkö Anne Antola ja asiakasvastaava Hanna Kuiko:
Varissuon terveysasema toimii tällä hetkellä osoitteessa Nisse Kavonkatu 3.
Rakennus on valmistunut vuonna 1983. Terveysasemalta löytyvät Varissuon asiakaskuntaa palvelevat lähipalvelut: neuvola, lääkinnällinen kuntoutus, suun terveydenhuolto, TyksLab-toiminnot sekä terveysasematoiminnot. Tilatarve on noin 3000m2.
Terveysaseman tiloissa on pidemmällä aikavälillä koettu sisäilmahaittaa ja osana sisäilmatutkimuksia kohteeseen teetettiin kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus syksyllä 2019. Tutkimuksen suoritti insinööritoimisto Kiinteistöasiantuntijat Oy. Raportti valmistui 14.1.2020 ja tutkimuksen pohjalta edellytettiin vielä ulkoseinien ja alapohjan korjaustarpeiden lisätutkimusta. Lisätutkimukset suoritti Kiwa Inspecta ja tutkimusrapotti valmistui 17.3.2020.
Tutkimuksissa selvisi, että rakennuksessa on laajoja vaurioita julkisivurakenteissa sekä alapohjassa, myös rakennuksen ikkunat ovat käyttöikänsä päässä. Sisätiloissa alkuperäiset lattiapintojen muovimatot ovat käyttöikänsä päässä, lisäksi osassa tiloja sisäilman kuitupitoisuudet olivat huomattavan korkeita. Rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmän todettiin olevan uusimisen tarpeessa ja myöskään sähköasennukset eivät vastaa nykypäivän terveydenhuollon vastaanottotilojen vaatimuksia. Raporttien yhteenvetona suositeltiin koko rakennuksen peruskorjaamista ja toiminnan siirtämistä väistötiloihin.
Tutkimusten pohjalta kohteessa suositeltiin tehtäväksi käyttöä turvaavia korjaustoimenpiteitä, jotka saatiin tehtyä syksyn 2021 aikana. Tällä hetkellä rakennuksen 1.kerroksen tilat on otettu pois käytöstä lukuun ottamatta suun terveydenhuollon 2 hoitohuonetta ja sosiaalitiloja. Kuitulähteet on kartoitettu ja poistettu. Terveyskeskuksen käytössä olevien tilojen ulkoikkunat on tiivistetty rakennuksen runkoon. Tiivistyskorjaus on varmennettu mittauksilla ja todettu täyttävän tiiviysluokan 2.Tiilijulkisivussa olleet halkeamat on korjattu, joten sadevedet eivät enää pääse vaurioittamaan seinärakennetta. Tiloissa on tehty kuitusiivous ja tehdään tehostettua siivousta, johon kuuluu yläpölyjen säännöllinen poistaminen. Tehostettua siivousta jatketaan väistömuuttoon asti.
Tiloista tuli siirtyä pois mahdollisimman pikaisesti. Yllä mainittujen toimenpiteiden avulla kohteessa voidaan jatkaa työskentelyä enintään vuoden 2022 loppuun saakka, jonka jälkeen tiloista tulee siirtyä väistöön. Väistötiloissa on tarkoitus jatkaa nykyisen rakennuksen peruskorjauksen tai mahdollisen uudisrakennuksen valmistumiseen asti.
Väistötilojen vaihtoehdot
Tilapalvelut on selvittänyt väistötilojen vaihtoehtoja olemassa olevista omista tiloista, sekä myös tehnyt markkinakartoitusta vuokratiloista Varissuon alueella ja sen lähettyvillä. Lisäksi on selvitetty väistötilan rakentamista alueelle. Varissuon alueelta ei ole löydettävissä tiloja terveyskeskustoiminnalle.
VSSHP:n U-sairaalan tiloja on vapautumassa Tyksin toimintojen siirtyessä Majakka-sairaalaan. U-sairaala tulee olemaan osittain toimintakunnossa vuoden 2024 loppuun, ja sairaanhoitopiiri käyttää jäljelle jääviä tiloja omiin toimintoihinsa. Väistötilaratkaisua Varissuon terveysasematoiminnoille etsitään noin 5 vuoden ajalle, ottaen kuitenkin huomioon rajoituslain. Näistä syistä johtuen kohde ei sovellu terveysaseman väistötilaksi.
Rajoituslain huomioiminen vuokrauksissa:
Laki kuntien ja kuntayhtymien eräiden oikeustoimien väliaikaisesta rajoittamisesta sosiaali- ja terveydenhuollossa (548/2016) 3 §:n 1 ja 2 momentti:
Kunnan ja kuntayhtymän tulee sisällyttää tämän lain voimaantulon jälkeen tehtäviin ja vuoden 2023 jälkeen voimassa oleviin sopimuksiin yksityisen palvelun tuottajan kanssa ja rakennusten ja toimitilojen vuokra- tai muuta käyttöoikeutta koskeviin sopimuksiin sopimusehto, jonka mukaan sosiaali- ja terveydenhuollon lakisääteisessä järjestämisvastuussa olevalla on oikeus irtisanoa sopimus vuoden 2024 tai 2025 aikana päättymään kahdentoista kuukauden kuluttua irtisanomisesta ilman, että irtisanomisesta syntyy korvausvelvollisuutta.
Vuokrasopimukset siirtyvät kaupungin vastuulta hyvinvointialueelle 1.1.2023 alkaen.
Tilapalvelut on selvittänyt kahta vaihtoehtoista ratkaisua:
Vaihtoehto 1 ”Valmiit terveydenhuollon tilat, Joukahaisenkatu 9”
Tilapalvelut on alustavasti neuvotellut osoitteessa Joukahaisenkatu 9 sijaitsevien terveydenhuollon tilojen vuokrauksesta Varissuon terveyskeskuksen käyttöön. Kohteesta tarjotaan kaupungin vuokrattavaksi tiloja, joiden kokonaistilamäärä on noin 2415m2. Kokonaisuuteen on mahdollista liittää erillisellä sopimuksella 213 m2 lisätila, jolloin yhteenlaskettu neliömäärä on 2628m2.
Alustavan indikatiivisen vuokratarjouksen mukaisesti kohteen pääomavuokra olisi 22,5€/m2 ja hoitovuokra max. 5,5€/m2. Tämän lisäksi 213 lisätilan kokonaisvuokra olisi noin 4 579,50 €/kk. Vuokran lisäksi vuokralainen maksaa kuluttamansa sähkön. Kiinteistösähkö, lämmitys, jäähdytys ja vesi sisältyvät hoitovuokraan. Alustavien neuvottelun mukaan vuokrasopimus olisi mahdollista solmia 1.8.2022 alkaen ja rajoituslain mukaisesti se olisi irtisanottavissa 31.12.2025, 12kk irtisanomisajalla. Hyvinvointialue neuvottelee sopimuksen jatkamisesta määräajan jälkeen. Vuokrasopimus velvoitteineen siirtyisi hyvinvointialueen vastattavaksi 1.1.2023.
Muutostöiden karkea hinta-arvio 200 000-250 0000€, tarkempi kustannus selviää suunnittelun jälkeen. Tiloihin tarvittavat merkittävimmät muutostyöt koskevat suun terveydenhuollon hoitohuoneita. Vuokratarjouksessa huomioitavaa on, että vuokranantaja on arvonlisäveroton toimija. Tämä nostaa muutostyömaksun hintaa arvonlisäveron verran.
Mikäli tähän vaihtoehtoon päädytään, jatkaa tilapalvelut vuokrasopimusneuvotteluja kokonaisvuokrakustannuksen sekä tarvittavan kokonaisneliömäärän tarkentamiseksi.
Ko. tilaan on mahdollista sijoittaa koko Varissuon terveysaseman väistö eli neuvola, lääkinnällinen kuntoutus, suun terveydenhuolto, TyksLab-toiminnot sekä terveysasematoiminnot. Tarjotut tilat ovat korkealaatuiset ja soveltuvat erinomaisesti terveysasemakäyttöön. Kiinteistö sijaitsee hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella, noin 4,7 km Varissuon liikekeskuksesta. Kohteessa on mahdollisuus maksulliseen asiakaspysäköintiin kiinteistön pysäköintihallissa.
Vaihtoehto 2 ”Väistötilaelementti Kaarinan puolelle, osoitteeseen Telestenkatu 2”
Itäharjulla sijaitsevien tilojen lisäksi tilapalvelut on selvittänyt Varissuon lähialueelle rakennettavan väistötilaelementin mahdollisuutta. Mahdollisia sijoitusvaihtoehtoja käytiin läpi sekä kaavoituksen että käyttäjän näkökulmasta. Varissuolla ei ole toimintaan sopivaa vapaata tonttimaata. Kaarinan puolella, osoitteessa Telestenkatu 2 on yksityisomisteinen tontti, jonne väistötila olisi mahdollista rakentaa. Tontti sijaitsee 1,4 km nykyisestä terveyskeskuksesta.
Tontin pinta-ala on 8085m2. Kohteen kaavanmukainen käyttötarkoitus on TY, teollisuusalue. Kohteeseen rakentaminen vaatii poikkeamisluvan. Terveyskeskus olisi mahdollista rakentaa kahteen kerrokseen tontille. Tontin käytöstä on käyty neuvottelut yksityisen omistajan kanssa ja vuokrasopimus tontista on mahdollista solmia 5 vuodeksi ilman rajoituslauseketta. Rajoituslausekkeeton vuokrasopimus tarkoittaa kaupungin vastuulle jäävää riskiä, mikäli tuleva hyvinvointialue irtisanoo tilan ennen 5 vuoden määräaikaa. Vuokra-ajan jälkeen vuokralaisen tulisi ennallistaa tontti kustannuksellaan.
Maanomistajan kanssa neuvoteltu vuokrahinta maa-alueesta on 1886,50€/kk alv 0% eli 22.638,00 €/vuosi alv 0%. Lisäksi kaupungin vastattavaksi tulisi kaikki tontin hallinnolliset (esim. lupamaksut) sekä tekniset kustannukset (esim. raivaus ym. maanrakennus, liittymät).
Ko. tontti sijaitsee lähellä nykyistä terveysasemaa. Kohteen saavutettavuus joukkoliikenteen avulla on neuvoteltava erikseen. Hyvinvointipalvelujen siirtyessä pois kaupungin järjestämisvastuulta, ei kaupungilla ole tarvetta terveyskeskustiloille tulevaisuudessa. Niiden muuntaminen muuhun käyttöön myöhemmin vaatisi merkittäviä muutostöitä sekä mahdollisesti uutta poikkeamislupaa. Turun kaupungilla ei myöskään ole palveluntarjoamiselle tarvetta tai mahdollisuutta Kaarinan kaupungin puolella jäljelle jäävien palvelujen suhteen, joten kohteen sijainti ei vastaa kaupungin tulevia sijainnillisia tarpeita. Kohteen siirtäminen muualle Turkuun on teknisesti mahdollista, mutta ei yllämainituista syistä tarpeellista tai kustannustehokasta.
Kohteeseen toteutettava tilaelementtiratkaisu tulisi kilpailuttaa kaupungin toimesta mahdollisimman pikaisesti, mikäli tähän vaihtoehtoon päädytään. Tilaelementin arvioitu valmistumisaika olisi vuoden vaihteessa eli kohteen käyttöönotto olisi arviolta 1.1.2023. Tilaelementin hankinta voidaan toteuttaa leasing-hankintana tai vuokrahankintana. Viimeisimmät koulukohteet, joita kaupunki on hankkinut vuokrakohteina ovat olleet neliöhinnaltaan noin 29-65€/m2. Hintahaitari on merkittävä, johtuen kohteiden neliömääristä, vuokra-ajasta sekä lähiaikojen erittäin voimakkaasta rakennuskustannusten noususta. Terveyskeskuksen hankinta vuokrakohteena, ottaen huomioon suhteellisen lyhyt vuokra-aika (4 vuotta) sekä erityistilojen räätälöinti, nostanee vuokrahintaa merkittävästi. Näin ison erityistilojen kokonaisuuden tarjoajien määrä on pieni.
Toisena vaihtoehtona tilaelementti toteutetaan leasing-hankintana. Vaihtoehdossa kaupunki vuokraa kohteen itselleen leasing-kaudeksi maksaen leasing-vuokraa. Kaupungilla on mallissa velvollisuus lunastaa kohde sopimuskauden lopuksi, tai osoittaa sille ostaja, jäljellä olevalla pääoma-arvolla (vrt. maksamaton osa lainaa) tai jatkaa leasing-sopimusta. Malliin voidaan sisällyttää toimittajalle esim. 5 vuoden mittainen vastuu kohteen kunnosta ja takaisinostovelvoite. Leasing-vaihtoehdossa kaupunki toimisi hyvinvointialueen vuokranantajana. Varissuon terveyskeskuksen tulevaisuudesta väistön jälkeen ei ole päätöksiä. Päätökset tekee hyvinvointialue. Kaupungin tulisi minimoida omat riskinsä ja muodostaa kohteen hyvinvointialueen vuokrahinta neljän vuoden vuokrasopimuksen mukaisesti eli kuolettaa hankinnan kustannukset neljässä vuodessa.
Leasing-mallin kustannusvaikutus: Leasing-mallissa kustannus muodostuu leasing-maksusta (sis. rahoituskustannukset) sekä pitkälti samoista ylläpito- ja korjausvastuista mitä tilojen suorassa omistuksessa. Leasing-maksu on käytännössä lainanlyhennyserä ja vastaa pitkälti omistusmallin kirjanpidon poistoa, riippuen kuitenkin siitä mille tasolle jäännös-/lunastusarvo halutaan sopimuskaudella laskea. Leasing-maksu on 5 vuoden sopimuksessa 5 - 12 %/vuosi (10 - 25 €/m2/kk) plus leasing-rahoituksen korko.
Toimittajalle mahdollisesti asetettavassa takaisinostovelvoitteessa takaisinostohinta on 5 vuoden kohdalla 40 % alkuperäisestä hankintahinnasta (ja 10 vuoden kohdalla 20 %). Jos kaupunki lyhentää leasing-lainaa esimerkiksi 5 % vuodessa, on lainaa jäljellä 5 vuoden kuluttua 75 %. Jos lunastusvelvoitetta halutaan tässä kohtaa käyttää, jää silloisen lainamäärän ja takaisinostohinnan erotus (75 % - 40 %) kaupungin tappioksi. Mikäli leasing-lainan lyhennys asetetaan sellaiseksi (12 % vuosi), että jäljellä oleva lainamäärä on 5 vuoden kohdalla sama kuin takaisinostohinta, ei tappiota takaisinostovelvoitetta käytettäessä synny. Mikäli leasing-sopimusta jatketaan, voi jatkosopimuskaudella leasing-maksua laskea, lainanlyhennystarpeen ollessa pienempi.
Markkinavuoropuhelun perusteella muutamia kiinnostuneita toteuttajatahoja löytyy markkinoilta. Kustannusten arvioiminen erikoistilojen osalta on vaikeaa, mutta aiempien hankintojen perusteella arvio hankinnan suuruudesta on noin 8 100 000 – 9 000 000 euroa.
Vertailu eri vaihtoehtojen välillä osoittaa, että valmiit terveydenhoidon tilat osoitteessa Joukahaisenkatu 9, ovat em. perustein laskettuna edullisemmat verrattuna leasing-vaihtoehtoon Telestenkatu 2:ssa:
Laskelmassa Leasing kuukausivuokrat on laskettu seuraavasti: leasing/m2 on vaihtoehdoissa 2700,00 €/m2 (Leasing 1) ja 3000,00 €/m2 (Leasing 2), pinta-alan ollessa 3000m2 on hankintakuluiksi saatu 8.100.000,00 (Leasing 1) ja 9.000.000,00 (Leasing 2). Hankintahintoihin lisätty tonttivuokra 1886,50€/kk sekä ylläpitokustannus 2,232€/m2/kk (sis. jätehuolto, kiinteistöhoito lämmitys), josta em. taulukon leasing vuokrat muodostuvat. Tilaelementin kustannuksiin ei ole laskettu viidennen vuoden maanvuokraa eikä tontin ennallistamiskustannuksia.
Joukahaisenkatu 9 valmiiden tilojen vuokra 28€/m2/kk+ käyttösähkö. Vaihtoehdossa Joukahaisenkatu 9 (1) muutostyömaksu 200.000,00€, vaihtoehdossa Joukahaisenkatu 9 (2) muutostyömaksu 250.000,00 €, joista muodostuu vaihtoehtojen vuokrien välinen hintaero. Muutostyömaksu lasketaan 4 vuodelle. Pinta-ala n.2415 m2. Lisäksi 5. kerroksesta laskettu mukaan 213m2 lisätila hintaan 21,50 €/m2/kk.
Tilapalvelut pyytää sosiaali- ja terveyslautakunnalta lausuntoa vaihtoehtojen soveltuvuudesta Varissuon terveyskeskuksen väistötilaksi. Lausunnosta tulisi käydä ilmi kumpaa vaihtoehtoa lautakunta puoltaa parempana ratkaisuna mahdolliseksi väistötilaksi.
Lausunnon jälkeen asian käsittely siirtyy kaupunginhallitukselle ja kaupunginvaltuustolle. Mikäli sosiaali- ja terveyslautakunta puoltaa ja tämän jälkeen kaupunginhallitus ja kaupunginvaltuusto päättävät tilaelementin hankinnasta, tulee kaupunki saattamaan loppuun maanvuokrasopimusneuvottelut ja aloittaa kilpailutuksen tilaelementin hankinnasta.
Mikäli sosiaali- ja terveyslautakunta puoltaa Joukahaisenkatu 9 tilojen vuokrausta, jatkaa tilapalvelut kohteen vuokraneuvotteluja vuokranantajan kanssa. Neuvotteluissa sovitaan vuokrasopimuksen ehdot, lopullinen neliömäärä ja vuokrahinta. Kohteen vuokraus ja vuokrasopimusluonnos tuotaisiin kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi neuvottelujen jälkeen.
Hyvinvoinnin palvelukokonaisuus, johdon tuki, asiantuntijalääkäri Katariina Kauniskangas 11.2.2022:
Nykyisestä Varissuon terveysaseman tilasta tulee siirtyä pois vuoden 2022 aikana, ja toimitila on laajan peruskorjauksen tarpeessa. Väistötilaratkaisua on selvitetty tilapalveluissa ja vaihtoehdoista paras on Joukahaisenkatu 9 tilojen vuokraus Varissuon terveysaseman väistötilaksi. Joukahaisenkadun tiloihin on tutustuttu ja ne on todettu toiminnallisesti hyviksi. Myös saavutettavuus on hyvä joukkoliikennevälineillä ja omalla kulkuvälineellä. Vaihtoehdoista on keskusteltu alustavasti Varsinais-Suomen hyvinvointialueen valmistelujohdon kanssa. Valmistelujohto puoltaa Joukahaisenkadun vaihtoehtoa sekä aikatauluriskin että talouden näkökulmasta. Sekä hyvinvoinnin palvelukokonaisuuden että Varsinais-Suomen hyvinvointialueen yhteinen tavoitetila on, että Varissuolle sijoittuu jatkossa sote-keskus, joskin aikataulu jää tässä vaiheessa vielä tarkentumatta.
Sosiaali- ja terveysjohtaja Riitta Liuksa 11.2.2022:
Ehdotus Sosiaali- ja terveyslautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että Joukahaisenkatu 9 tilat vuokrataan Varissuon terveysaseman väistötilaksi.