Lausunto Turun hallinto-oikeudelle / Poikkeamispäätös (P 2021-822), Asunto Oy Turun Marinum, Fleminginkatu 5

Viite: 13/03.04.04.04.16/2022

Ympäristölakimies Ville Erkkola 22.2.2022:

Turun kaupunginhallitus palauttaa viitelähetteet asiakirjoineen, liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Valitusperusteet

Valittaja on esittänyt valituksensa perusteina, että poikkeamispäätös on maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettujen poikkeamisen edellytysten vastainen eikä poikkeamiseen ole erityistä syytä. Päätöstä ei myöskään ole perusteltu lain edellyttämällä tavalla, minkä lisäksi päätös ei epäselvyytensä vuoksi ole lain mukainen. Kaavan toteuttamiselle ja alueen käytön järjestämiselle aiheutuvan haitan lisäksi aiheuttaa majoitustoiminta myös muita haitallisia vaikutuksia. Majoitustoiminnassa esimerkiksi ajoneuvojen määrä piha- ja lähialueilla ei vastaa tavanomaista asuinaluetta eikä ajoneuvojen ja pysäköinnin tarvetta ole mitoitettu majoitustoiminnalle.

Lausunto

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 135.1 §: n 1-kohdan mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä muun ohella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. MRL 171 § 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää määräyksestä poikkeuksen. Poikkeaminen ei MRL 171 § 2 momentin mukaan saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeusta ei myöskään saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Rakennushanke- ja paikka

Kyseessä on kaksikerroksisen 22 asuntoisen kerrostalon käyttötarkoituksen laajentamisesta koskemaan myös majoitusta.

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 15.2.2014. rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset: A-1 Asuinrakennusten korttelialue. Uudisrakennuksissa tulee olla kortteleittain yhtenäinen kattomuoto, -materiaali ja -kulma sekä rakennustyyli. Erityistä huomiota on kiinnitettävä kulloisenkin katujulkisivun korkeusasemien sopimiseen suojeltaviin rakennuksiin.

Autopaikat: määrä: uudisrakennuksissa 1 ap/100 k-m ² , suojeltavissa rakennuksissa A-1-, KTY- ja KTY-1-korttelialueilla 1 ap/200 k-m ² . Autopaikkoja mitoittaa 250 mm:n ulkoseinän paksuudella mitattu kerrosala. Muussa kuin pääkäyttötarkoituksenmukaisessa käytössä olevat piharakennukset ja suojeltavissa rakennuksissa mahdolliset valokatteiset aulatilat eivät mitoita autopaikkoja. A-1- ja A-2-korttelialueilla autopaikat tulee sijoittaa asemakaavassa osoitetuille paikoille: pi-maa-alueiden maanalaiseen tilaan, auton säilytyspaikan rakennusaloille, pysäköintialueille tai rakennusten kellareihin. Pysäköintialueille sijoittuvat autopaikat tulee rajata pensasistutuksilla.

Edellytykset poikkeamisen myöntämiseen

Fleminginkatu 5 sijaitsee tontilla 853-9-56-1, joka on voimassa olevan asemakaavan 853 5/2006 (tullut voimaan 15.2.2014) mukaista asuinrakennusten korttelialuetta. Kyseisellä tontilla on kolme asuinkerrostaloa, joita hallinnoi Asunto Oy Turun Marinum ja yhtiön koko osakekannan omistaa Asuntoyhtymä Group Oy. Kyseessä on A-talo, joka on kaksikerroksinen 22 asuntoinen kerrostalo (PRT 1036825690). Tontilla sijaitseva kerrostalo on rakennusluvan mukaiselta käyttötarkoitukseltaan asuinrakennus.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Hakija on hakenut poikkeamispäätöstä käyttötarkoituksen muutokselle rakennus- ja lupalautakunnalta saamansa ohjeistuksen mukaan. Asianosaiset olivat rakennus- ja lupalautakunnan kuultavina hallintopakkoasiassa, jolloin on todettu, että harjoitettu majoitustoiminta tarvitsee rakennusluvan ja poikkeamispäätöksen asemakaavamääräyksestä.  

Valittaja on valituksessaan esittänyt, että hakijan hakemusta ei ole päätöksen liitteenä ja näin ollen ei ole todettavissa, mihin lautakunta on myöntänyt poikkeuksen. Kuulemiskirjeessä on listattu poikkeukset asemakaavasta, joita haetaan, ja lisäksi kuulemiskirjeessä on ohjeistus lisätietojen hankkimisesta sekä siitä kuka voi asiassa antaa lisätietoja. Hakemus ja siihen liittyvät asiakirjat ovat olleet asiakaspalvelussa nähtävillä. Myös päätöksen esitystekstissä on selkeästi listattu poikkeukset. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei edellytä hakemuksen liittämistä poikkeamispäätökseen.

Rakentamisen vaikutukset on arvioitu hakemuksen käsittelyn yhteydessä. Liikennesuunnittelulla ei ole ollut asiassa lausuttavaa. Asukasmäärä tuskin lisääntyy merkittävästi, vaikka lyhytaikaista ammattimaista asumista osassa huoneistoja tarjotaankin. Asunto-osakeyhtiöllä on asemakaavan edellyttämä määrä autopaikkoja. Lisäksi Fleminginkadun tienvieripysäköintipaikat ovat aikarajoittamattomia, joten paikoitusmahdollisuuksia on tarjolla kaikille käyttäjille. Voimassa olevan asemakaavan määräyksestä poikkeaminen on ratkaistu erillisellä poikkeamispäätöksellä. Poikkeamispäätös on myönnetty ehdollisena. Asuinhuoneiston käyttäminen majoitustoimintaan on muutos käyttötarkoitukseltaan riskillisempään käyttöön ja vaatii näin ollen rakennusluvan. Rakentamiselle asetettavat vaatimukset eroavat majoitustilojen ja asuinhuoneistojen osalta, minkä lisäksi myös kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä, niiden erilaisten vaikutusten vuoksi. Jotta poikkeaminen voidaan hyväksyä ja asuntoja käyttää sekä lyhyeen- että pysyvään asumiseen eri tarpeista johtuen (ns. hybridimalli) on asuntojen ja rakennuksen täytettävä asumisen lisäksi myös lain ja ympäristöministeriön asetusten mukaiset majoitustilaa koskevat tekniset vaatimukset.

Valituksen mukaan majoitustoiminnan vaikutuksia on arvioitu hakemuksen käsittelyn yhteydessä väärin. Valittajan mielestä asukasmäärä lisääntyy merkittävästi verrattuna normaaliin asumiseen. Päätöksessä on ollut kyse käyttötarkoituksen muutoksesta, joka ei lisää asuntojen määrää. Asukasmäärän merkittävä lisääntyminen tästä syystä ei ole mahdollista. Päätöksen mukaisesti asuntoja voisi käyttää sekä lyhytkestoiseen, että pysyvään asumiseen.

Valittaja on esittänyt valituksessaan, että nyt tehty päätös on ennakkopäätös, jolla alueella mahdollistetaan yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti useita vastaavia poikkeamispäätöksiä, jotka johtavat merkittävien haittojen syntymiseen alueen käytön järjestämiselle. Jokainen poikkeamispäätös ratkaistaan kulloinkin käsillä olevien faktojen perusteella eikä aiemmin tehty poikkeamispäätös anna suoraan perustetta uuden samansisältöisen poikkeamispäätöksen tekemiseen. Tässä tapauksessa poikkeamisen vaikutukset ympäristöön on arvioitu ja todettu, että poikkeaminen on myönnettävissä. Asian ratkaiseminen asemakaavalla ei tuo lisäarvoa.

Hybridimallissa asunnot ovat huoneistorekisterissä merkinnällä huoneisto, vaikka niitä voidaan vuokrata lyhyemmäksikin aikaa, jotta asuntoja voidaan käyttää myös pysyvään asumiseen. Käyttötarkoituksen laajentamisella koskemaan myös lyhytaikaista majoittumista voidaan, vuokralaisesta riippuen, samaa huoneistoa käyttää kumpaankin tarkoitukseen.

Poikkeamispäätös tuo selvyyttä millä ehdoin ammattimaista huoneistojen lyhytaikaista ja pidempiaikaista vuokraamista voidaan järjestää huoneistoissa ilman, että asuntojen käyttötarkoitusta kulloinkin vallitsevan vuokraustilanteen muuttuessa pitää muuttaa aikaa vievällä rakennuslupamenettelyllä. Poikkeamispäätös selventää myös, mihin toimenpiteisiin ammattimaisen vuokraajan on ryhdyttävä saattaakseen kiinteistön ja vuokrattavat huoneistot lain ja ympäristöministeriön vaatimalle tasolle. Poikkeamispäätöksellä on korjattu maankäyttö- ja rakennuslain mukainen asemakaavan vastainen käyttö, 

Poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen ei näin ollen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeus ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoinkaan aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.    

Edellä esitetyn perusteella ja viitaten poikkeamispäätöksen perusteluihin valitus tulee hylätä.

Lisätietoja antaa tarvittaessa ympäristölakimies Ville Erkkola, puh. 040 356 5634, s-posti ville.erkkola(at)turku.fi, osoite PL 355, 20101 Turku