Strateginen maankäyttö, liikkuminen ja asuntopolitiikka, kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen ja erityisasiantuntija Janne Mustonen 15.2.2022:

Innovaatiokumppanuushakemus ja sitä taustoittavat selvitykset sekä keskustelut

XXXXX , XXXXX ja XXXXX ovat 7.2.2022 jättäneet kaupungille innovaatiokumppanuusanomuksen (oheismateriaali 1). Anomuksessa on esitetty Runeberginpuiston ympäristöön sijoittuvien, kaupungin omistuksessa olevien yleisten alueiden ja niillä sijaitsevien rakenteiden sekä niihin sijoittuvien toimintojen kehittämistä. Hankkeen työnimenä on Lilja`s.

Hakijat ovat valmistelleet alueen kehittämisideaa vuoden 2021 aikana. Käytyjen keskusteluiden pohjalta laaditun anomuksen mukaisilla kehittämistoimilla pyritään tuomaan alueelle keskustaa ja erityisesti jokirantaa aktivoivaa palvelurakennetta. Anomuksessa esitetään ravintola- ja kahvilapalveluiden tuomista alueelle, yhdistäen näihin palveluihin alueen nykyiset toiminnot. Samalla on tunnistettu mahdollisuus yhdistää ja toteuttaa julkisten alueiden ja kaupunkitilan perusparannus- ja kehittämistoimia, mikäli kumppanuus johtaa innovaatiokumppanuushankkeen toteuttamiseen. Innovaatiokumppanuuden kautta tapahtuvan kehittämisen merkittävimmiksi reunaehdoiksi, joihin hakijan tulisi esittää toteutuskelpoiset ratkaisuvaihtoehdot ovat:

• Turun kaupungin huoneenvuokrasopimuksella Arte ry:lle luovutettu Titanic gallerian tila, jossa galleriatoimintaa.
• Kesäaikainen rantakadun käyttö ravintolatoimintaan ja alueella liikkuminen.
• Maanalaiseen tilaan sijoittuva Turku Energia sähköverkot Oy:n muuntamo.
• Turun kaupungin kaupunginvaltuuston 23.8.2021 § 203 hyväksymän Itäisen Rantakadun hankesuunnitelman ja yleissuunnitelman yhdistäminen esitettävään ratkaisuun.
• Alueeseen liittyvät historialliset arvot sekä puiston käyttö ja sitä tukevat perusparannustoimet.

Innovaatiokumppanuuden suhde kaupungin asettamiin keskusta kehittämisen tavoitteisiin sekä alueen nykyisiin toimintoihin

Innovaatiokumppanuusanomuksessa esitetyt kehittämistoimet vastaavat hyvin kaupungin keskustan kehittämisen tavoitteisiin. Alue sijaitsee Keskustavisiossa määritettyjen Vanhan kaupungin ja Kulttuurirannan nivelkohdassa ja hankkeella olisi mahdollista saada näiden kokonaisuuksien välille integraatiota, joka parhaimmillaan näkyisi kaupunkilaisille alueiden saumattomana palveluiden ja laadukkaan ympäristön jatkumona. Toteutuessaan hanke aktivoisi osaltaan jokirannan, sekä nykyisellään hyvin passiivisen Runeberginpuiston ympärivuotista käyttöä.

Kaupungilla on vahva tahtotila kulttuuritoimijoiden ja taiteilijoiden toiminnan turvaamiseen ja lisäämiseen keskusta-alueella ja keskusta-alueeseen sitoutuen. Viimeisimpänä tätä tukevana toimenpiteenä on Taiteiden talo -hanke. Tarkastelualueelle sijoittuu kaupungin omistuksessa olevia laitteita ja rakenteita, joissa on sisällä mm. Arte ry:n Titanik gallerian toiminnot. Galleriatilat ovat kaupungin omistuksessa ja innovaatiokumppanuuden kautta on tavoitteena selvittää tilojen peruskorjaustarve ja tätä kautta hakea myös ratkaisut, joiden kautta olisi mahdollista turvata nykyinen, aluetta aktivoiva, galleriatoiminta.

Alueen puisto ja sen käyttö ja siihen liittyvät rakenteet (tukimuuri, kaiteet yms.) kaipaavat minimissään perusparannustoimia keskipitkällä aikavälillä. Tähän on kaupungin toimesta haettu vastauksia laatimalla Itäisen rantakadun yleissuunnitelma, sekä sitä koskeva hankesuunnitelma, jotka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 23.8.2021 § 29. Toteutuessaan innovaatiokumppanuuden kautta muodostuva hanke toisi kaupungille mahdollisuuden hyödyntää alueen kehityspotentiaali yhteistyössä yksityisten toimijoiden kanssa, sekä tätä kautta jakaa mm. alueen kehittämis- ja perusparannuskustannuksia.

Hakemuksessa on maininta jokeen sitoutuvaa kehittämistä erillisen lauttarakenteen muodossa. Tästä on keskusteltu ja todettu joen päälle rakentamisen olevan haasteellista sekä teknisesti että toiminnallisuuden näkökulmasta. On tunnistettu joen herkkyys uusien toimintojen sijoittamisen näkökulmasta ja jokirannan tukimuurin korjaustarve. Tukimuurin toteuttamiskelpoisen korjaussuunnitelman kustannukset tulisi selvittää, mikäli siihen liittyviä investointeja aiotaan esittää tässä yhteydessä. Itäisen rantakadun yleissuunnitelmassa alueelle on kuitenkin kaupungin toimesta suunniteltu joen tukimuurin viereen sijoittuvaa rakennetta, jota kautta kaupunkilaisten olisi mahdollista päästä nauttimaan kosketuksesta vesielementtiin. Innovaatiokumppanuuden kautta olisi mahdollista selvittää tarkemmin veden päälle rakentamista ko. kohdassa. Innovaatiokumppania kannustetaan laatimaan suunnitelmat, selvitykset ja laskelmat, joiden perusteella olisi mahdollista yhdistää sekä kaupungin että hankkeeseen ryhtyvän veden päälle rakentamisen tavoitteet optimaalisella tavalla. Mahdollinen laiturirakennelmaa koskeva suunnitelma on mahdollista jättää huomioimatta seuraavassa päätöksentekovaiheessa.

Kehittämistoimista on keskusteltu Titanik gallerian käyttäjän Arte ry:n kanssa ja saatu yhdistykseltä oheismateriaalina oleva lausunto (Arte ry lausunto, oheismateriaali 2). Lausunnon mukaisesti yhdistys on halukas jatkamaan toimintaa nykyisissä tiloissa ja heillä on valmius keskustella kehittämistoimista ja hakea parasta mahdollista ratkaisua yhteistyössä hankeidean esittäjien kanssa. Kaupungin ja Arte ry:n välillä on tällä hetkellä galleriatiloista toistaiseksi voimassa oleva huoneenvuokrasopimus.

Kohdealueella on voimassa asemakaavat 55/2003 Apparelli sekä 30/2007 Kirjastosilta. Kaavoissa on olemassa olevan puisto- ja katuympäristön sekä alueen historialliset arvot turvaavat asemakaavamerkinnät. Anomuksessa esitetty toiminta tullee vaatimaan aluetta koskevan asemakaavan päivityksen ja olemassa olevat suojelulliset merkinnät tulee huomioida suunnittelussa. Kaavan päivityksellä olisi mahdollista muodostaa alueelle selkeämpi sopimusrakenne kaupungin ja hankkeeseen ryhtyvän sekä kolmansien osapuolien välille.

Innovaatiokumppanuuden eteneminen

Innovaatiokumppanuuden tavoitteena on saada aikaiseksi liitekartan 1 mukaiselle alueelle kehityssuunnitelma kaupunginhallituksen käsiteltäväksi ja kaupunginhallituksen päätös hankkeen etenemisestä tai hankkeen raukeamisesta 1.12.2022 mennessä (vaihe 1).

Mikäli em. kehityssuunnitelma hyväksytään kaupunginhallituksessa, kaupunki käynnistää mahdollisen alueen asemakaavamuutoksen ja asemakaavoitus toteutetaan innovaatiokumppanin kanssa kumppanuuskaavoituksella (vaihe 2). Vaiheen 1 aikana laaditaan kumppanuuskaavoitusta koskeva resurssienkäyttösuunnitelma osaksi päätöksentekoa ja tällä edistetään osaltaan asemakaavoituksen nopeaa toteutusta.

Mahdollisesta asemakaavamuutoksen myötä syntyvästä rakennusoikeuden tai käyttöoikeuden luovutuksesta innovaatiokumppanille sovitaan neuvottelumenettelyllä. Luovutussopimusten hinnoittelu tulee perustumaan alueen käypään hintatasoon, joka määritellään ulkopuolisen AKA-arvioitsijan toimesta. Lähtökohtaisesti alue tullaan luovuttamaan pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella (vaihe 3).

Alueen rakentaminen ja muut kehittämistoimenpiteet (vaihe 4). Innovaatiokumppanuudella pyritään hakemaan optimaalinen kaupungin ja yksityisten investointien yhteensovittaminen.

Mikäli kaupunginhallitus päättää olla jatkamatta kehitysyhteistyötä vaiheen 1 jälkeen, innovaatiokumppanuus aluetta koskien päättyy ilman korvausvelvoitteita puolin ja toisin.

Osapuolet toteavat, että innovaatiokumppanuuden kautta syntyvällä kehityssuunnitelmalla ei ole mahdollista sopia asemakaavoituksen sisällöstä.

Innovaatiokumppanuuteen liittyvät varausehdot:

1. Innovaatiokumppani laatii / laadituttaa kustannuksellaan liitekartan 1 mukaisen alueen kehityssuunnitelman tarvittavine kunnostus-, rakennus- ja tilankäyttösuunnitelmineen sekä taloudellisine laskelmineen. Em. aluetta koskevan hankkeen laajuuden ja toteuttamiskelpoisuuden edellyttämät asiakirjat tulee esittää kaupunginhallituksen käsiteltäväksi ja päätettäväksi 1.10.2022 mennessä.

2. Anomuksen liitteenä esitetyt viitesuunnitelmat toimivat alueen jatkosuunnittelun lähtökohtana.

3. Mikäli varauksen aikana jalostunut suunnitelma johtaa asemakaavoituksen käynnistämiseen, tullaan alueen kaavamuutos toteuttamaan kumppanuuskaavana. Kumppanuuskaavoituksesta tullaan laatimaan erillinen sopimus, jossa sovitaan kaavoituksen aikaisesta yhteistyöstä sekä resurssien käytöstä. Alustava resurssien käyttöä koskeva tarkastelu laaditaan innovaatiokumppanuuden vaiheen 1 aikana ja tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn osana toteuttamiskelpoisuutta osoittavia asiakirjoja.

4. Kaavoituksen kautta mahdollisesti alueelle syntyvän tontin, rakennusoikeuden tai käyttöoikeuden luovutuksessa edetään innovaatiokumppanin kanssa neuvottelumenettelyllä ja mahdollisesta lopullisesta luovutusmuodosta ja siihen liittyvästä luovutussopimuksesta ehtoineen päätetään erikseen. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta myymällä maa-alueiden omistusoikeutta Aurajoen rannoilta, Vanhasta kaupungista ja Ruissalosta sekä raitiotiehen perustuvien joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta.

5. Innovaatiokumppani on varausaikana oikeutettu suorittamaan kaupungin omistamilla alueilla suunnitelman laatimisen edellyttämät tutkimustehtävät ollen kuitenkin velvollinen vastaamaan niistä ulkopuolisille mahdollisesti aiheutuvista vahingoista.

6. Suunnittelutyö ja sitä tukevat selvitykset eivät saa aiheuttaa haasteita tai haittaa alueen nykyisille toimijoille / käyttäjille varausaikana.

7. Tarkastelualueeseen liittyy mm. seuraavat suunnittelussa huomioitavat tunnistetut toiminnot ja toiminnallisuudet, joihin tulee esittää innovaatiokumppanin toimesta ja kustannuksella laaditut teknisesti, toiminnallisesti sekä taloudellisesti toteutuskelpoiset ratkaisut. Kaupungilla on oikeus olla hyväksymättä kehityssuunnitelmaa myös siinä tapauksessa, että suunnitelma tarjoaa em. ratkaisut ja täyttää seuraavat suunnitellussa huomioitavat tunnistetut toiminnot ja toiminnallisuudet:

a. Turun kaupungin huoneenvuokrasopimuksella Arte ry:lle luovutettu Titanic gallerian tila, jossa galleriatoimintaa.

b. Kesäaikainen rantakadun käyttö ravintolatoimintaan (terassi).

c. Turku Energia sähköverkot Oy muuntamoa koskeva käyttöoikeus / muuntamosopimus.

d. Alueelle sijoittuvat kuntatekniikan ratkaisut (mm. jätevesi, vesi, hulevesi, sähkö, tietoliikenne yms. verkot).

e. Turun kaupungin laatiman Itäisen rantakadun yleissuunnitelman ja sitä toteuttavan hankesuunnitelman yhdistäminen esitettävään ratkaisuun.

f. Alueeseen liittyvät historialliset arvot sekä puiston käyttö.

8. Innovaatiokumppani voi kustannuksellaan esittää ratkaisumalleja joen päälle rakentamisen toteuttamiseksi, mutta kaupunki ei tätä edellytä osana kokonaisuutta. Tukimuurin toteuttamiskelpoisen korjaussuunnitelman kustannukset tulee selvittää, mikäli siihen liittyviä investointeja aiotaan esittää tässä yhteydessä.

9. Tämän innovaatiokumppanuuden tai sen edistämiseksi tehtyjen toimenpiteiden johdosta kaupungille ei voida esittää mitään korvaus- tai muita vaatimuksia, vaikka kaupunki ei hyväksyisi laadittuja kehityssuunnitelmia tai ei tekisi luovutussopimusta innovaatiokumppanin kanssa. Korvaus- tai muita vaatimuksia ei voida tämän innovaatiokumppanuuden tai sen edistämiseksi tehtyjen toimenpiteiden johdosta esittää siinäkään tapauksessa, että kaupunki hyväksyisi laaditut kehityssuunnitelmat tai tekisi luovutussopimuksen innovaatiokumppanin kanssa.

10. Innovaatiokumppanuuden varausajan aikana syntyvien suunnitelmien omistusoikeus on kumppanilla. Mikäli hanke ei etene, neuvotellaan mahdollisesta suunnitelmien tai niiden osien lunastuksesta kaupungille erillisellä prosessilla.

11. Innovaatiokumppani määrittelee tarkoituksenmukaisessa laajuudessa ideaan liittyvät innovaatiot ja kaupunki sitoutuu olemaan julkaisematta näitä kehitysprosessin aikana sekä siinä tilanteessa että kumppanuus päättyy ilman toteutusvaihetta.

12. Innovaatiokumppanuuden aluevaraus päättyy kaupunginhallituksen kehittämissuunnitelmaa koskevaan päätökseen tai viimeistään 1.12.2023.

13. Tätä innovaatiokumppanuutta tai sen kautta syntyvää kehityssuunnitelmaa ei ole mahdollista siirtää eteenpäin ilman Kaupungin etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.

14. Tästä innovaatiokumppanuudesta aiheutuvat erimielisyydet ratkaistaan neuvottelemalla. Mikäli neuvottelut eivät johda osapuolten hyväksymään tulokseen, ratkaisee erimielisyyden Varsinais-Suomen käräjäoikeus ensimmäisenä oikeusasteena.

Innovaatiokumppanuuden periaatteet ja toimivalta

Turun kaupunginvaltuusto on 16.6.2020 § 98 hyväksynyt Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet, joiden mukaisesti innovaatiokumppanuudella on mahdollista saada kiinnitys määräajaksi kaupungin omistamaan alueeseen innovatiivisen kehittämisidean tarkentamiseksi. Innovaatiokumppanuudella toteutettavan lopputuotteen on tuotava merkittävää lisäarvoa tai innovatiivisuutta kaupunkikehitykseen. Innovaatiot voivat liittyä esimerkiksi palveluihin, infraan, energiatehokkuuteen, digitaalisuuteen tai liikennejärjestelmiin. Kaupunki arvioi innovaation sisällön uutuusarvon ja merkittävyyden.

Koska kyseessä on useita eri toimintoja ja palveluita läpileikkaava kehittämisajatus, tulee kokonaisuuden toteutumisen varmistamiseksi innovaatiokumppanuutta koskeva päätös tehdä kaupunginhallituksen toimesta.

Hakemuksessa esitetyt kehittämisajatukset pitävät sisällään useiden kaupungin tavoitteiden toteutumista tukevia elementtejä. Kehittämisidean innovatiivisuus liittyy eri toimintojen ja palveluiden mahdolliseen yhdistelyyn. Toteutuessaan kokonaisuuden arvioidaan kasvattavan keskustan vetovoimaa merkittävällä ja uudella tavalla. Lisäksi hankkeen tulee toteutuakseen löytää teknisiä ja toiminnallisia ratkaisuja, joilla toteutetaan rakenteet olemassa olevaan, historiallisesti merkittävään ympäristöön upottaen siten että alueen toiminnot voidaan turvata pitkälle tulevaisuuteen.

Liite 1Kartta

Oheismateriaali 1Anomus

Oheismateriaali 2Arte ry:n lausunto

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää,

• myöntää Turun kaupungin asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaisen innovaatiokumppanuutta tarkoittavan aluevarauksen yhteisesti XXXXX , XXXXX e ja XXXXX tämän päätöksen liitekartan 1 osoittamalle alueelle, esittelytekstissä mainituin ehdoin 1-14,
• että aluetta koskevan hankkeen laajuuden ja toteuttamiskelpoisuuden edellyttämät asiakirjat tulee esittää kaupunginhallituksen käsiteltäväksi 1.10.2022 mennessä ja
• että tämä varausaika päättyy ilman erillistä irtisanomista viimeistään 1.12.2023.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa oli selvittämässä kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen.

Asian esitteli pormestari Minna Arve.