Omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen, vs. tilahallintapäällikkö Sami Männistö, vs. tilapalvelujohtaja Leevi Luoto, vuokrauspäällikkö Eemeli Myllärinen ja kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki 3.2.2022:

Asian tausta

Kaupunginhallitus päätti 25.11.2019 § 456 vuokrata Turun Toriparkki Oy:ltä Turun kaupungille tiloja, jotka palvelevat torikauppaa, torille sijoitettavia toripa-viljonkeja sekä muita kaupungin toimintoja. Tilat on vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti sovittu toteutettaviksi maan alle Kauppatorin, Kauppiaskadun, Eerikinkadun ja Aurakadun alueelle toteuttaviin maanalaisiin tiloihin. Vuokrasopimukseen sisältyy lunastusehto.

Turun Toriparkki Oy ilmoitti 16.11.2020 kirjallisesti aikeestaan myydä T-Park Oy:lle Kiinteistö Oy Turun Metron koko osakekannan, jossa vuokrattavat tilat tulevat sijaitsemaan. Tämä tarkoitti, että kaupungille avautui mahdollisuus tilojen lunastukseen vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti.

Turun Toriparkki Oy esitti vaihtoehtona keskeneräisten tilojen lunastukselle vuokrasopimuksen tarkistamista siten, että osakkeiden lunastusmahdollisuus alkaa vasta, kun viimeinen vuokrasopimuksen tarkoittama tila on käyttöönotettu ja lunastusaika jatkuu tämän jälkeen kolmen kuukauden ajan. Lunastushintana käytetään tuolloin vuokrasopimuksen mukaista, toteutuneisiin kustannuksiin perustuvaa, mutta enintään kattohinnan perusteella laskettavaa hintaa (vuokrauksen kohteen vuokrasopimuksen lunastushetkellä voimassa olevan pääomavuokran vuotuinen määrä pääomitettuna 6 prosentilla).

Rakentamisen ollessa vielä tuolloin kesken, vuokrasopimuksen kohtaan 15 lisättiin Turun Toriparkki Oy:n kanssa käydyn neuvottelun tuloksena kaupungin aseman turvaamiseksi kirjaus: ”Vuokralaiselle syntyy lunastusoikeus silloin, kun viimeinen vuokrasopimuksen mukainen tila on otettu käyttöön tämän sopimuksen ehtojen mukaisesti. Lunastusaika jatkuu tämän jälkeen kolmen kuukauden ajan. Lunastushintana käytetään tuolloin vuokrasopimuksen mukaista, toteutuneisiin kustannuksiin perustuvaa, mutta enintään kattohinnan perusteella laskettavaa hintaa.”

Kaupunginhallitus päätti 23.11.2020 § 505, ettei kaupunki ei käytä lunastusoikeuttaan Koy Turun Metron osakkeisiin, mutta varaa oikeuden käyttää lunastusmahdollisuuttaan myöhemmin tilojen valmistuttua.

Vuokranantaja on ilmoittanut kirjallisesti 30.12.2021, että tilat voidaan ottaa käyttöön osittain 1.2.2022. Vuokranantaja on lisäksi ilmoittanut 2.2.2022 aikeestaan myydä kolmannelle osapuolelle osuuden tai kokonaan osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan Turun kaupungin vuokraamia tiloja.

Vuokranantaja on ilmoittanut, että investointikustannukset ovat toteutumassa yli kattohinnan, mutta ylittävä osuus jää vuokranantajan vahingoksi. Kohteesta ei ole vielä tehty taloudellista loppuselvitystä eikä Turun kaupunki ole tehnyt asiasta vuokrasopimuksen ehtojen mukaista talouden tarkastusta, joten investointikustannukset eivät vielä ole täysimääräisesti selvillä. Mikäli kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä osakkeiden lunastuksen, varsinainen lunastus toteutetaan kesäkuussa 2022 kaikkien kaupungin käyttöön tulevien tilojen vastaanottamisen yhteydessä laadittavan taloudellisen loppuselvityksen jälkeen.

Mikäli kaupunki ei päättäisi käyttää lunastusoikeuttaan, vuosittainen pääomavuokra olisi investoinnin kattohinnan mukaisesti 248.737 euroa tarkistettuna indeksikorjauksilla.  Kohteen ylläpitovuokran laskennallinen osuus on kolme euroa kuukaudessa huoneistoneliöltä ja koko vuokrattavan alan osalta noin 48.000 euroa. Ylläpidon kustannukset toteutuvat luonnollisesti todellisesti muodostuvia kuluja vastaavasti myös osakeomistukseen perustuvat yhtiövastikkeen kautta.

Kaupungin varainhankinnan kustannukset ovat tällä hetkellä huomattavan matalalla tasolla ja kaupungilla on samalla pysyvä tarve Kauppatorin alle toteutettuihin vuokrasopimuksen mukaisiin tiloihin. Edellä mainitulla perusteella kaupungille ei ole taloudellisesti mielekästä maksaa pysyvästi vuokrasopimuksen mukaista pääomavuokran tasoa yksityiselle vuokranantajalle. Sen sijaan kaupungin tulisi hyödyntää vuokrasopimukseen kaupungin aseman turvaamiseksi neuvoteltua mahdollisuutta käyttöönsä tulevien tilojen omistukseen oikeuttavien osakkeiden lunastamiseksi.

Lunastushinnanmääritys ja lunastuksesta ilmoittaminen

Vuokranantaja T-Park Oy on kirjallisesti ilmoittanut 30.12.2021, että maanalaiset tilat voidaan ottaa käyttöön osittain 1.2.2022.

Vuokrasopimuksen 15 kohdan mukaan: ”Vuokralaisella on oikeus lunastaa Vuokranantajalta Vuokrakohteen hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osa niistä, kun vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta on kulunut kymmenen (10) vuotta. Tämän jälkeen lunastusoikeus on aina kymmenen (10) vuoden välein ja viimeisen kerran kohdan 4 mukaisen määräaikaisen vuokra-ajan päättyessä. Lisäksi Vuokralaisella on lunastusoikeus aina silloin, kun Vuokranantaja kirjallisesti ilmoittaa aikeestaan luovuttaa millä tahansa tavalla Vuokrakohteen hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osan niistä kolmannelle. Lunastushinta on Vuokralaisen valinnan mukaan joko sovittu kauppahinta tai jäljempänä tässä sopimuksessa sovittu lunastushinta. Vuokralaisella on lunastusoikeus myös silloin kun, viimeinen kohdassa 4 määritelty Vuokrakohteen osa on käyttöönotettu. Tällöin lunastushinta on jäljempänä tässä sopimuksessa sovittu lunastushinta.”

Vuokrasopimuksen mukaan Vuokralaisen lunastusoikeus on kulloinkin voimassa kolme kuukautta sen syntyhetkestä lukien. Mikäli Vuokralainen ei sanotun kolmen kuukauden kuluessa kirjallisesti ilmoita Vuokranantajalle käyttävänsä lunastusoikeuttaan, on lunastusoikeus rauennut. Selvyyden vuoksi todetaan, että syntymishetkellä tarkoitetaan hetkeä, jolloin Vuokralainen sai tietää lunastukseen oikeuttavasta perusteesta.

Turun kaupungin on ilmoitettava viimeistään 30.3.2022 vuokranantajalle todistettavasti, että se aikoo käyttää vuokrasopimuksen mukaista lunastusoikeuttaan. Vuokranantajan kanssa sovitun mukaisesti 1.2.2022 osittain käyttöön otettavien maanalaisten tilojen jälkeen loput tiloista voidaan ottaa käyttöön kesäkuussa 2022 siten, että lunastushetki kohdentuu samaan ajankohtaan käyttöönoton kanssa ja lunastushinnan tarkennuksessa voidaan käyttää elinkustannusindeksiä 5/2022.

Vuokrasopimuksen mukaan vuokrakohteen lunastushinta on vuokrasopimuksen lunastushetkellä voimassa oleva pääomavuokran vuotuinen määrä pääomitettuna kuudella (6) prosentilla. Esimerkkilaskelma, jossa pääomavuokra on a euroa/hm2: a euroa x 1350 hm2 x 12 kuukautta = c € (vuotuinen pääomavuokra) c €/ 0,06= c euroa (lunastushinta).

Vuokrasopimuksen mukaisella lunastushinnan määritystavalla lunastushinnaksi muodostuu investoinnin kattohinnalla 15,92 €/m2/kk x 1.350 m2 x 12kk / 0,06 = 4.298.400 euroa 11/2021 indeksitasolla. Lunastushinta on velaton ja täsmällinen lunastushinta voidaan määrittää vasta kesäkuussa, kun rakentaminen on kaikkien tilojen osalta valmistunut, taloudellinen loppuselvitys laadittu ja rakentamiskustannukset ovat täysimääräisesti selvillä. Sopimuksen mukaisesti lunastushinta on lisäksi sidottu elinkustannusindeksiin, jolloin sitä tulee korottaa lunastushetken indeksitasoa 5/2022 vastaavasti. Muista lunastuksen yksityiskohtaista ehdoista osapuolet neuvottelevat erikseen ennen kauppakirjan solmimista.

Kaupungilla on pysyvä tarve torin maanalaisille tiloille, jotka palvelevat mm. Torikauppaa ja Paviljonkeja. Siten on tärkeää pystyä takaamaan tilojen kustannustehokas hallinta myös tulevaisuudessa. Vuokrasopimuksessa määritelty lunastushinta (6 %:n pääomitus) on taloudelliseste kohtuullinen verrattuna pitkäaikaisen vuokrasopimuksen pääomavuokran tasoon.

Kaupan ehdot

Lunastamalla Kiinteistö Oy Turun Metron osakkeet T-Park Oy:ltä, kaupunki tulee yhtiön osakkaaksi ja ottaa vastattavakseen osakeomistuksensa mukaisessa suhteessa yhtiöön kohdistuvat vastuut ja velat, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin sovittu. Kohteessa on luovutushetkellä voimassa rakentamista koskeva takuuaika. Takuuajan jälkeen kaupunki vastaa yhtenä yhtiön osakkaana yhtiön kaikista vastuista ja kustannuksista Kiinteistö Oy Turun Metron yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Kaupungin aseman turvaamiseksi laaditaan ennen lunastuksen toteuttamista riittävät selvitykset yksityiskohtaisten kauppakirjan ehtojen kirjaamiseksi.

Oheismateriaali 1Ilmoitus tilojen käyttöönottamisesta osittain

Oheismateriaali 2Kiinteistö Oy Turun Metron yhtiöjärjestys           

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää,

että kaupunki voi käyttää vuokrasopimuksen mukaista lunastusoikeuttaan ja lunastaa T-Park Oy:ltä vuokrasopimuksessa määritettyä lunastushintaa noudattaen kaikki tai osan T-Park Oy:n omistamista Kiinteistö Oy Turun Metron osakkeista, jotka oikeuttavat hallitsemaan Turun kaupungin vuokraamia tiloja kauppatorin maanalaisissa tiloissa siten,

että kaikkien osakkeiden velaton lunastushinta on 4.298.400 euroa tarkistettuna elinkustannusindeksillä 5/2022,

että kansliapäällikkö valtuutetaan päättämään lunastuksen tarkemmista ehdoista ja lopullisesta lunastushinnasta esittelytekstin mukaisesti sekä allekirjoittamaan asiaa koskevan kauppakirjan,

että kaupunginvaltuusto korottaa vastaavalla määrällä vuoden 2022 talousarvion investointiosan KH/Osakkeet ja osuudet määrärahaa ja,

että tämä päätös pannaan täytäntöön odottamatta sen lainvoimaisuutta.

PäätösAsia pantiin pöydälle Arveen Muukkosen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 7.2.2022 § 63

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa oli selvittämässä vs. tilapalvelujohtaja Leevi Luoto.

Asian esitteli pormestari Minna Arve.