VUOKRASOPIMUS
Vuokranantaja:
Turun kaupunki, Tilapalvelut (jäljempänä: ”kaupunki” tai ”Vuokranantaja”)
Y-tunnus: 0204819-8
Käyntiosoite: Linnankatu 90 E, 20100 Turku
yhteyshenkilö sopimukseen liittyvissä asioissa:
Vs. tilapalvelujohtaja Leevi Luoto
Puh. 050 5589 365
Sähköposti: leevi.luoto@turku.fi
Vuokralainen:
Suomen Taiteilijaseuran Ateljeesäätiö sr (jäljempänä ”Ateljeesäätiö” tai ”Vuokralainen”)
Y-tunnus 0878982-7
Osoite: Lemuntie 4 D, 00510 Helsinki
yhteyshenkilö sopimukseen liittyvissä asioissa:
Projektipäällikkö Tuula Paalimäki
Puh. 040 4119913
Sähköposti: tuula.paalimaki@ateljeesaatio.fi
SOPIMUKSEN PERUSTE JA TARKOITUS
Peruste
Turun kaupunginhallituksen päätös 7.6.2021 § 281, 21.6.2021 § 321 ja xx.xx.2022 § xx
Sopimus perustuu kaupungin ja Ateljeesäätiön neuvotteluihin toimitilojen uudelleenjärjestelyistä Kiinteistö Oy Ateljee Barkerin vuokrasopimuksen päättyessä 28.02.2022.
Tarkoitus
Suomen Taiteilijaseuran Ateljeesäätiö sitoutuu vuokraamaan tämän sopimuksen kohteena olevia tiloja kuvataitelijoille. Vuokralainen valitsee alivuokralaiset kaupungilta vuokraamiinsa tiloihin, tekee vuokralaistensa kanssa vuokrasopimukset ja perii tilavuokrat, sekä hoitaa vuokraamiensa tilojen operatiivisen hallinnoinnin (vuokraneuvottelut, vuokrakohteen esittelyn ja kaikki muut vuokranantajan velvoitteisiin yleisesti muutoinkin kuuluvat tehtävät ja velvoitteet) sekä tässä sopimuksessa sovitun mukaisen vuokrakohteen ylläpidon.
1. VUOKRAKOHDE
Vuokrakohde eli vuokrattavat tilat sijaitsevat osoitteessa Nunnankatu 4, Turku (853-2-2-6). Kohteena on nk. Rettigin tupakkatehdas, ”Fabriken” -rakennus osoitteessa Nunnankatu 4, 20500 Turku. Rakennuksen koko huoneistoala on noin 5336 m2, josta tällä sopimuksella vuokrataan kerrokset 3-4. Näiden yhteenlaskettu ala on noin 2418 m2. (LIITE 1). Tässä sopimuksessa yhteisnimikkeellä
”taiteilijatilat”.
2. VUOKRA-AIKA
Vuokrasopimus astuu voimaan vasta kun molemmat osapuolet ovat osaltaan erikseen hyväksyneet vuokrasopimuksen sekä tämän jälkeen molemmat osapuolet ovat allekirjoittaneet sen.
Vuokra-aika alkaa 1.3.2022. Vuokra-aika on määräaikainen ja se päättyy 31.12.2027, ellei sitä ole Vuokranantajan puolesta irtisanottu ennen sitä kohdan 10.6 mukaisesti.
3. VUOKRA
3.1. Vuokran suuruus ja vuokranmaksukausi
Vuokran muodostavat:
(i)kohdassa 3.1.1. määritelty vuokra
(ii)Kohdassa 5 määritellyt käyttökustannukset
(iii)mahdolliset muut kohdassa 3.3. määritellyt vuokralisät.
Vuokralaisen vuokranmaksuvelvollisuus alkaa 1.3.2022. Hallintaoikeus tilaan annetaan vuokralaiselle, kun tilat ovat valmiina käyttöönotettaviksi, kuitenkin viimeistään 1.3.2022.
3.1.1 Vuokra
Vuokralainen tilittää Tilapalveluille vuosittain vuokralaisiltaan perimänsä tilavuokrat vähennettynä sopimuksen alussa (kohta: sopimuksen tarkoitus) tehtävien hoitamisesta aiheutuneilla kohtuullisilla kustannuksilla, joiden vuosittain Vuokranantajalta vähennettävä kustannusosuus voi olla kuitenkin korkeintaan 50.000 euroa, ellei muuta sovita. Arvioitu tilitettävä vuokra on 104.000 euroa/vuosi sopimuksen allekirjoitushetkellä. Mikäli olosuhteet muuttuvat olennaisesti sopimuksen allekirjoitushetken tilanteesta, osapuolet sitoutuvat neuvottelemaan kustannuksista ja tekemään tarvittaessa tätä koskevat muutokset sopimukseen.
Selvyyden vuoksi todetaan, että ylläpitokustannuksiin ei voida sisällyttää korjaus- tai uusimiskustannuksia, jotka tosiasiallisesti johtuvat Vuokralaisen tai sen alivuokralaisen syyksi luettavasta seikasta/vahingosta ja/tai sen korjaamisesta eikä Vuokralaisen tai käyttäjän omaa toimintaansa varten hankkimiensa koneiden ja laitteiden kustannuksia. Vuokralainen sitoutuu vuokrahinnoittelussaan noudattamaan Vuokranantajan antamia ohjeita ja määräyksiä alivuokratasosta. Tällä hetkellä osapuolet ovat sopineet, että vuokrataso on seuraava:
Tätä sopimusta neuvoteltaessa on sovittu, että Ateljeesäätiö sitoutuu vuokraamaan edelleen taiteilijoille työhuonetilat 8,7 €/m2 hintaan ja varastotilat 5,5 €/m2 hintaan. Vuokrat sidotaan täysimääräisesti kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiin (kokonaisindeksi) (2015=100). Perusindeksinä vuoden 2021 Q2 pisteluku xxx. Vertailuindeksinä on tarkistusajankohtana kunkin vuoden syyskuun pisteluku. Indeksitarkistus tehdään kerran vuodessa, jolloin perusvuokra tarkistetaan vastaamaan perusindeksin ja vertailuindeksin välillä tapahtunutta nousua. Tarkistusajankohta on tammikuu alkaen vuodesta 2023. Mikäli kiinteistön ylläpidon kustannusindeksiä ei voida soveltaa tai sen laskeminen lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin tai vastaavaan indeksiin ja noudattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa edellä mainittuja periaatteita. Jos kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi tai muu vastaava laskennassa käytettävä indeksi laskee, vuokran määrää ei kuitenkaan lasketa.
Vuokralainen maksaa arvioidusta vuosittaisesta vuokrasta 1/12 osan kuukausittain Vuokranantajalle. Selvyyden vuoksi todetaan, että ensimmäisen vuoden vuokrakausi on 10 kuukautta.
Vuokra maksetaan Vuokranantajan osoittamalle tilille, kunkin kuukauden toinen (2) päivä. Vuokranmaksun viivästyessä Vuokralainen on velvollinen suorittamaan maksamattomalle määrälle eräpäivästä maksupäivään laskettavan, viivästyskorkoa säätelevän korkolain (633/1982, muutoksineen) mukaisen viivästyskoron sekä mahdollisia korvauksia maksukehotuksista ja perintäkustannuksista.
Osapuolet suorittavat vuosittain huhtikuun loppuun mennessä arviolaskutuksen ja todellisten kustannusten/tuottojen välisen vertailun, jossa arviovuokran ja todellisten vuokratuottojen ja siitä tehtyjen sopimusten mukaisten vähennysten jälkeen suoritetaan joko lisävuokra tai –vuokrahyvitys seuraavana vuokranmaksuajankohtana.
3.2. Muut vuokranlisäykset
Julkisen viranomaisen tämän sopimuksen tekemisen jälkeen määräämät mahdolliset vuokraustoimintaan välittömästi liittyvät uudet verot ja maksut lisätään vuokraan.
3.3. Arvonlisäverovelvollisuus
Vuokranantaja tiedostaa, että Vuokralaisen toiminta on arvonlisäverotonta. Samalla Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan Vuokranantajalle, mikäli vuokralaisen toiminnassa tapahtuu muutoksia alv-velvollisuuden osalta.
3.4 Vuokraa tai vuokrakohdetta koskevat taloudelliset menetykset Vuokranantajalle
Mikäli Vuokralainen ei saa alivuokrattua tiloja 3 kuukauden kuluessa edellisen alivuokrasopimuksen päättymisestä ja tästä aiheutuu Vuokranantajalle kuluja saamatta jääneinä vuokratuottoina, Vuokralaisella on velvollisuus luovuttaa tilat Vuokranantajan vapaaseen hallintaan tämän sopimuksen mukaisesti Vuokranantajan niin vaatiessa ja ne erotetaan vuokrattavasta kokonaisuudesta ulos. Sama koskee tilannetta, jos alivuokralainen on jättänyt vuokrat maksamatta ja tästä aiheutuu Vuokranantajalle vuokratulojen menetyksiä yli 3 kuukauden ajalta.
Vuokralaisen on viipymättä ryhdyttävä tarvittaviin toimenpiteisiin tässä ja muissa sopimusrikkomustapauksissa, jotta minimoidaan Vuokranantajalle aiheutuvat vahingot.
Vuokralaisen on viipymättä ilmoitettava, mikäli alivuokrasuhteessa tapahtuu tai on vaarassa tapahtua edellä mainitun kaltainen tilanne. Mikäli Vuokralainen ei informoi/reagoi Vuokranantajaa tässä tarkoitetuista seikoista tai laiminlyö velvoitteensa ryhtyä toimenpiteisiin alivuokralaistensa sopimusrikkomustapauksissa, Vuokralaisella ei ole oikeutta vähentää tästä Vuokranantajalle aiheutuvia kustannuksia kohdan 3.1.1 tilityksessä.
4. TUKI JA SEN EHDOT
Selvyyden vuoksi todetaan, että tilavuokrista vähennettäviä kustannuksia ja markkinaehtoista vuokraa alempaa vuokratasoa voidaan pitää valtiontukena. Vuokranantaja myöntää tätä toimintatuki (komission asetus EU nro:651/2014) Vuokralaiselle komission ryhmäpoikkeusasetuksen mukaisesti tukena kulttuurin ja kulttuuriperinnön sekä audiovisuaalisten teosten edistämiseen. Tuen saamisen ehtona on, että
-Vuokralainen vuokraa tiloja taiteilijatiloiksi kuvataiteilijoille tämän sopimuksen mukaisesti
-järjestää yleisölle avoimia tilaisuuksia, joissa kiinnostuneiden on mahdollista tutustua taiteilijatiloihin ja kuvataiteilijoiden työhön
-kannustaa tiloissa työskenteleviä kuvataiteilijoita järjestämään opastuksia, työpajoja ja avoimien ovien päiviä
-tarjoaa kuvataiteilijoiden työtilojen rakentamiseen, käyttöön ja hallintaan liittyvää asiantuntemusta ja yleisneuvontaa
-harjoittaa yhteistyötä Turussa toimivien kuvataiteilijoiden järjestöjen ja Turun kaupungin kanssa.
-pyrkii olemaan merkittävä, kuvataiteilijoiden työtiloihin (”Ateljeetiloihin”) keskittyvä toimija Turun seudulla,
Tämän johdosta edellä kohdassa 3.1.1 tarkoitetuista tuloista ja kustannuksista tulee esittää Vuokranantajalle erittely ja KHT/HT-tilintarkastajan tarkastama kirjanpito, tilitarkastuskertomus ja tilinpäätös. Tarvittaessa Vuokralaisen on avattava kirjanpitoaan ja toimintaansa, jotta voidaan varmistua siitä, että vuokria on laskutettu tämän sopimuksen mukaisesti. Vuokralainen sitoutuu siihen, ettei sen Toimintatuen tukimäärä voi missään tapauksessa ylittää toiminnasta aiheutuvien tappioiden ja kohtuullisen voiton kattamiseksi välttämätöntä määrää. Selvyyden vuoksi todetaan, että toimintatuki arvioitu määrä vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä on n. 370.000 euroa/vuodessa ensimmäiset kaksi vuotta, jonka jälkeen se on n. 330.000 euroa/vuosi kaupunginhallituksen päätöksen 7.6.2021 § 281 mukaisesti. Tuki käytetään täysimääräisesti kuvataiteilijoiden vuokran vähennyksiksi.
Vuokralainen voi käyttää tätä toimintatukea ainoastaan tässä sopimuksessa tarkoitettuun vuokraukseen. Mikäli tiloja vuokrataan Vuokranantajan etukäteisellä suostumuksella kohdan 8 mukaisesti muille, tulee toiminta-avustus tältä osin purkaa ja vuokra tarkistaa markkinaehtoiseksi
Vuokralaisen tulee viipymättä ilmoittaa Vuokranantajalle, mikäli se saa muuta tukea tai avustusta tai sen olosuhteissa tapahtuu muu muutos, jolla on tai voi olla vaikutusta tässä sopimuksessa tarkoitetun tuen myöntämisen perusteisiin ja sen tulee varmistaa ennen tuen vastaanottamista, ettei sen saama uusi tuki vaaranna tätä järjestelyä.
Vuokralaisen tulee säilyttää tuen myöntämistä koskevat tiedot 10 vuoden ajan, jotta tarvittaessa voidaan todentaa, että valtiontukimääräyksiä on noudatettu.
Mikäli Vuokralainen rikkoo joltain osin tätä sopimusehtoa, Vuokranantaja voi edellyttää Vuokralaista palauttamaan saamansa tuen joko kokonaan tai osittain. Lisäksi Vuokranantajalla on myös oikeus olla myöntämättä tätä tukea enää jatkossa, mikäli Vuokralainen rikkoo tätä sopimusehtoa tai vaihtoehtoisesti oikeus päättää sopimus välittömästi.
Selvyyden vuoksi todetaan, että tämä tarkoittaa vuokrasopimuksen mukaisen vuokran tarkistamista markkinahintaiseksi Vuokranantajan määrittämästä ajankohdasta lukien ja vuokraehtojen tarkistamista muutoinkin markkinaehtoiseksi. Ellei uusista sopimusehdoista päästä yksimielisyytteen, Vuokranantajalla on oikeus päättää sopimus välittömästi.
Vuokranantajalla on oikeus tarkistaa vuokrasopimusta ja sen ehtoja myös tapauksessa, että Komissio katsoisi tuen olevan sisämarkkinoille soveltumaton ja määräisi järjestelyn purettavaksi. Tässä tapauksessa Vuokralainen ei ole oikeutettu kohdistamaan Vuokranantajaa kohtaan mitään vaatimuksia.
5. VAKUUS
Osapuolet ovat sopineet, että Vuokralainen ei luovuta erillistä vakuutta vuokrasuhteesta aiheutuvien velvoitteidensa täyttämisestä.
6. KÄYTTÖKUSTANNUKSET
Sähkön ja veden kulutuksesta sovitaan kiinteä hinta seuraavasti:
Sähkö: 375 €/kk/kerros (+alv)
Vesimaksu: 50 €/kk/kerros (+alv)
Vuokranantajalla on oikeus tarkastaa sähkön ja/tai veden veloituksessa hintojen tai kulutuksen merkittävistä poikkeamista johtuvat muutokset. Merkittävällä poikkeamalla tarkoitetaan yli 20 % ylitystä yllä olevaan arvioon sähkön ja veden kustannuksista.
Vuokralainen tekee vuokraamiaan tiloja koskevat ja oman toimintansa tarvitsemat kulunvalvonta-, rikosvalvontajärjestelmä-, ATK-, telepalvelu-, siivous-, erikoisjätehuolto-, postinjakelu-, turvallisuus- yms. sopimukset ja vakuutukset sekä suojelusuunnitelman ja vastaa itse niiden kustannuksista.
Vuokranantaja vastaa tilojen ja työhuoneiden lukituksesta. Vuokralainen vastaa varastojen lukituksesta. Vuokralainen vastaa vuokraamiensa tilojen avainhallinnasta.
Vuokranantaja vastaa normaalin jätehuollon järjestämisestä ja siitä syntyvistä kustannuksista. Normaalilla jätehuollolla tarkoitetaan sellaisen käyttäjän toiminnassa syntyvän jätteen, joka voidaan määrältään, ominaisuuksiltaan ja koostumukseltaan rinnastaa asumisessa syntyvään jätteeseen, jätehuollon järjestämistä. Tällaisia ovat sopimuksen tekohetkellä muovi-, kartonki-, pahvi-, bio-, lasi-, metalli- ja sekajäte (energiajäte).
Muun kuin edellä mainitun normaaliin jätehuoltoon kuuluvan jätteen sekä ongelmajätteiden jätehuollosta, käsittelystä ja siitä syntyneistä kustannuksista vastaa Vuokralainen.
Vuokranantaja on vakuuttanut kiinteistön. Vuokralainen vakuuttaa oman toimintansa.
7. TILOJEN LUOVUTUS JA VUOKRAKOHTEEN KUNTO
7.1. Vuokrakohteen kunto luovutushetkellä
Osapuolet toteavat, että tilat on pyritty suunnittelemaan ja toteuttamaan Vuokralaisen vuokralaisten (”käyttäjä”) tarpeet huomioon ottaen ennen Vuokrasopimuksen allekirjoitusta Vuokralaisen kanssa yhteisesti sovittujen korjaus- ja muutostöiden avulla. Siltä varalta, että tilat eivät vastaa toimivuudeltaan käyttäjän mahdollisesti edellyttämiä erityisolosuhteita, niin selvyyden vuoksi todetaan, että Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta saattaa tiloja käyttäjän erityisten tarpeiden mukaiseksi. Vuokranantaja luovuttaa tilat Vuokralaisen hallintaan siinä kunnossa kuin ne vuokra-ajan alkaessa ovat ottaen kuitenkin huomioon, että mikäli ennen vuokrakauden alkua sovittuja korjaustöitä ei ole saatu loppuun ennen vuokrakauden alkua, Vuokranantaja suorittaa mahdollisesti keskeneräiset työt loppuun sovitun mukaisesti.
Vuokranantajalla on oikeus poistaa taiteilijatiloista sprinklerijärjestelmän ja korjata purkujäljet Vuokralaisen hallintaoikeuden alettua. Vuokralaisella ei ole oikeutta vuokran alennukseen tästä toimenpiteestä johtuen. Toteutusajasta sovitaan yhdessä vuokralaisen ja vuokranantajan kesken.
Vuokralainen hyväksyy vuokrakohteen kunnon sellaisenaan hallintaoikeuden siirtyessä vuokralaiselle.
7.2. Hoito, ylläpito, muutostyöt ja osapuolten muut vastuut vuokrakauden aikana
Vuokralaisen on hoidettava käytössään olevia tiloja huolellisesti ja on velvollinen ilmoittamaan viipymättä Vuokranantajalle havaitsemistaan Vuokranantajan korjattavaksi kuuluvista vioista tai puutteista.
Vuokralaisen tai käyttäjän toiminnan vaatimista perusparannuksista ja niiden suorittamisesta ja niiden kustannuksista sovitaan erikseen Vuokranantajan ja Vuokralaisen välillä. Vuokranantaja päättää suoritettavista perusparannuksista.
Vuokranantajan vastuulla oleva ylläpito:
Vuokranantaja vastaa kohteen rakenteista, rakenteesta johtuvista vioista sekä koko kiinteistöä palvelevien johtojen, putkistojen ja kanavien kunnossapidosta ja huollosta. Vuokranantaja vastaa rakennukseen kiinteästi asentamiensa koneiden ja laitteiden huollosta ja ylläpidosta.
Vuokranantaja vastaa myös tilojen talotekniikan toimivuudesta. Osapuolet toteavat, että ilmanvaihdon tulee olla riittävä ottaen huomioon tilan normaalista toimistotyöstä poikkeavat käyttöajat. Osapuolet kuitenkin tiedostavat, että kiinteistön ilmanvaihtojärjestelmä ei noudata modernia rakennustapaa ja Vuokralainen hyväksyy tämän.
Vuokranantaja vastaa sisäpuolisten tilojen osalta ikkunoiden, lattioiden, seinien ja kattojen luonnollisesta kulumisesta. Vuokralainen vastaa osaltaan normaalista kulumisesta poikkeavista huolto-, korjaus- ja uusimistöistä.
Rakennuksen ulkopuoliset markiisit ja niiden toiminta ja ylläpito kuuluvat Vuokranantajan vastuulle. Vuokranantaja ei voi vakuuttaa markiisien toimivuutta kaikissa olosuhteissa, eikä ole velvollinen uusimaan markiiseja. Osapuolet toteavat, että markiisit tullaan pitämään lähtökohtaisesti kiinni.
Vuokralaisen vastuulla oleva ylläpito:
Vuokralainen vastaa muilta osin käyttämiensä tilojen ylläpidosta, kuten siivouksesta ulkoikkunat mukaan lukien, ellei muuta erikseen sovita kirjallisesti. Vuokranantaja ei kuitenkaan vastaa Vuokralaisen tai käyttäjän asentamien normaalista tasosta poikkeavien pinnoitteiden ym. vastaavien ennalleen saattamisesta vuosikorjausten jälkeen tai muutoin.
Vuokralainen vastaa myös itse hankkimiensa laitteiden ja muiden järjestelmien ylläpidosta. Vuokralainen vastaa hallinnassaan olevien tilojen ulkopuolellakin sellaisten rakennelmien, järjestelmien laitteiden yms. vastaavien kunnossapidosta, jotka palvelevat ainoastaan Vuokralaisen tai käyttäjän toimintaa.
Vuokralainen on velvollinen hoitamaan vuokrakohdetta huolellisesti sekä huolehtimaan siitä, että vuokrakohteessa oleskelevat noudattavat sitä, mitä laissa ja viranomaisen toimesta kaupungin alueelle on muuten säädetty ja ohjeistettu terveyden, siisteyden ja järjestyksen ylläpitämiseksi.
Vuokralainen on velvollinen varautumaan käyttämässään tilassa olevien henkilöiden ja omaisuuden sekä ympäristön suojaamiseen vaaratilanteissa sekä sellaisiin pelastustoimenpiteisiin, joihin hän omatoimisesti kykenee.
Vuokralaisen muutostyöt
Vuokralaisella on oikeus tehdä käytössään olevissa taiteilijatiloissa muutoksia/muutostöitä vasta kun on saanut muutoksiin Vuokranantajan kirjallisen etukäteisen suostumuksen eli luvan.
Kirjallisessa luvassa on muutostöistä sovittava ainakin:
•mitä muutostöitä saa tehdä
•miten muutokset on tehtävä ja valvottava
•kuka vastaa kustannuksista
•kuka tekee muutokset
•korvataanko käyttäjän kustantamat muutostyöt
•onko muutostyöt poistettava käytön päättyessä tai tietyn ajan kuluttua, onko jäljet siistittävä.
Kilpiä ja mainoksia julkisivuun käyttäjä saa kiinnittää vain kiinteistön omistajan luvalla.
Työhuoneissa ja varastoissa on kuitenkin sallittua kiinnittää hyllyjä tai muita rakenteita sekä muuttaa taidetyön vaatimusten mukaisesti pintarakenteita ilman erillistä lupaa, kun ne koskettavat kevyitä väliseiniä. Liitekarttaan x on merkitty ne kohdat, joihin on pyydettävä Vuokranantajan etukäteinen kirjallinen lupa. Julkisivuun liittyvät kaikki poraukset ja toimenpiteet pitää hyväksyttää Vuokranantajalla.
Vuokranantajan muutostyöt
Vuokranantaja saa tehdä korjauksia ja muutoksia tiloissa ilmoitettuaan töistä etukäteen käyttäjälle.
Vuokranantajan on ilmoitettava etukäteen kaikista tiloissa tekemistään korjauksista vähintään kahta viikkoa ennen töihin ryhtymistä. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista muutoksista ja korjauksista on ilmoitettava kuusi kuukautta ennen töihin ryhtymistä. Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi sekä pienet huoltotyöt, jotka voidaan tehdä aiheuttamatta haittaa käyttäjän toiminnalle.
Vuokranantaja on oikeutettu teettämään vuokrasuhteen aikana kiinteistössä ja vuokratiloissa tavanmukaisia kunnossapitotöitä ilman, että Vuokralainen saa korvausta siltä ajalta, mikä näihin töihin kuluu. Kaikista Vuokranantajan vuokrakauden aikana suorittamista suuremmista korjaustoimenpiteistä on kuitenkin sovittava Vuokralaisen kanssa etukäteen siten, että Vuokralaisen toiminnalle aiheutetaan mahdollisimman vähäistä haittaa.
Vuokranantajan suorittaessa olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavia muutoksia ja korjauksia tai muita kuin erikseen sovittuja korjaus- ja muutostöitä sopimuskauden aikana on Vuokralaisella oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokra kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona vuokrakohdetta tai sen osaa ei ole voitu käyttää tai jona vuokrakohde tai sen osa ei ole ollut vaadittavassa tai sovitussa kunnossa. Oikeutta vapautukseen vuokran maksamisesta tai vuokran alennukseen ei ole, jos muutos- tai korjaustyöt tehdään Vuokralaisesta johtuvasta syystä tai tarpeesta.
Muut vastuut
Vuokranantaja vastaa veden, lämpöenergian, ilmastoinnin ja sähkön jakelun rajoituksista, puutteellisuuksista tai epäsäännöllisyyksistä ja niistä aiheutuneista vahingoista, vain jos nämä ovat aiheutuneet Vuokranantajan tuottamuksesta tai Vuokranantajalle kuuluvien tehtävien laiminlyönnistä. Vuokranantaja ei vastaa tulipalosta, ilkivallasta, vuodosta, viemäritukoksesta tai muusta vastaavanlaisesta syystä Vuokralaisen toiminnalle, omaisuudelle tai vuokratuissa tiloissa olevalle kolmannen omaisuudelle aiheutuneesta vahingosta, ellei vahinko ole johtunut Vuokranantajan tuottamuksesta tai Vuokranantajalle kuuluvien tehtävien laiminlyönnistä.
Vuokranantajan mahdollinen vahingonkorvausvastuu käsittää kaikissa tilanteissa ainoastaan välittömät vahingot, eivätkä Vuokralaisen mahdollisesti kärsimät välilliset vahingot näin ollen kuulu tällaisen vahingonkorvausvastuun piiriin.
Osapuolet tiedostavat, että Vuokralainen huolehtii ja vastaa siitä, että käyttäjä vakuuttaa oman toimintansa ja oman sekä hallussaan olevan kolmannen omaisuuden/irtaimiston vuokraamassaan tilassa.
Vuokralainen on velvollinen vastuuttamaan alivuokrauksessa vuokralaisensa vakuuttamaan oman irtaimistonsa.
Vuokralainen vastaa oman toimintansa ja vuokratuissa tiloissa eli taiteilijatiloissa olevan oman ja kolmannen omaisuuden vuokranantajalle, kiinteistönomistajalle ja kolmansille aiheuttamista vahingoista. Tilanteessa, jossa käyttäjä ei ole vakuuttanut omaa irtaimistoaan ei Vuokranantaja ole korvausvelvollinen.
Selvyyden vuoksi todettakoon, että Vuokranantajalla ei ole lähtökohtaisesti korvausvastuuta tiloissa sijaitseviin taideteoksiin liittyen. Mikäli kuitenkin vahinko on aiheutunut Vuokranantajan tämän sopimuksen mukaisten velvoitteiden laiminlyönnistä ja tällä perusteella taideteokseen kohdistunut vahinko katsotaan olevan Vuokranantajan korvattava vahinko, vahinko korvataan käyttäen perusteena Vuokralaisen vakuutusyhtiön taideteokselle määrittämää vakuusarvoa.
Jos vuokrakohdetta tai sen osaa ei voida käyttää edellä mainittujen veden, lämpöenergian tai sähkön toimittamisessa tai viemäriverkostossa olevien tai muiden vastaavien puutteiden takia, Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksusta tai vuokraa kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona vuokrakohdetta tai sen osaa ei ole voitu käyttää, jos vika tai puute johtuu Vuokranantajan syyksi luettavasta laiminlyönnistä. Edellä mainituista syistä aiheutuvat keskeytykset tai häiriöt vuokrattavien tilojen käytössä eivät kuitenkaan oikeuta Vuokralaista irtisanomaan vuokrasopimusta ennenaikaisesti eivätkä ne vapauta Vuokralaista osaksikaan vuokran maksuvelvollisuudesta, mikäli keskeytykset ja häiriöt ovat vain lyhytkestoisia tai tilapäisiä.
Mikäli vuokrattujen tilojen (3 ja 4 krs) sisäilmasta tulee sisäilmahaittailmoituksia, sitoutuu Vuokranantaja selvittämään tilannetta yhteistyössä Vuokralaisen kanssa. Mikäli tutkimustulos osoittaa olosuhteiden olevan raja- arvojen sisällä, vastaa Vuokralainen tutkimuskuluista, muussa tapauksessa kuluista vastaa Vuokranantaja. Sisäilmatutkimusten tuloksista johtuvat mahdolliset toimenpiteet sovitaan erikseen osapuolten kesken. Vuokranantaja ei ole velvollinen tarjoamaan korvaavia tiloja, mikäli tilat ovat pois käytöstä.
Vuokralainen hankkii ja asentaa kustannuksellaan vuokrasuhteen alkamisen jälkeen kaikki toiminnan vaatimat kiinteät kalusteet, irtokalusteet, koneet, laitteet ja tarvikkeet sekä erikoisvalaisimet mm. keltavalot. Vuokranantaja vastaa vuokrasuhteen alkaessa tiloissa olevista kiinteistä kalusteista, Vuokralainen vastaa myöhemmin asentamistaan kalusteista. Mikäli sopimusosapuolet eivät erikseen kirjallisesti sovi muusta, Vuokralaisen tulee omalla kustannuksellaan suorittaa tilojen sisustus-, sekä kosmeettiset ja pintakunnossapitotyöt vuokrakauden aikana. Tällaisia töitä ei kuitenkaan saa suorittaa ilman Vuokranantajan etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.
Vuokralainen vastaa vuokratiloissaan omistamiensa, kolmannen osapuolen omistamien tai erikseen vuokraamiensa koneiden, kalusteiden, laitteiden, valaisimien sekä muun irtaimiston ylläpidosta, korjauksesta, huollosta, vakuuttamisesta sekä mahdollisesta uusimisesta kuluineen.
Vuokralainen vastaa myös yksinomaan Vuokralaisen käytössä olevien mutta Vuokranantajan omistamien tai hallitsemien koneiden, kalusteiden ja laitteiden ylläpidosta ja huollosta sekä mahdollisesta uusimisesta kuluineen. Vuokranantajan irtain omaisuus jää kiinteistöön vuokrakauden päättyessä, ellei muuta asiasta vuokrasopimuskauden aikana ole sovittu. Tämä ei koske vuokranantajan omistamia LVI- ja sähkölaitteita.
Vuokranantaja vastaa vuokrakohteen yleisten tilojen mahdollisen kulunvalvontajärjestelmän asennuksesta ja korjauksesta aiheutuvista kustannuksista. Vuokralainen vastaa omia tilojaan palvelevien järjestelmien osalta kustannuksista, mikäli haluaa järjestelmän ulottuvan myös taiteilijatiloihin.
Vuokralaiselle luovutetaan kiinteistön avaimet kuittausta vastaan. Vuokralainen vastaa siitä, että avaimia säilytetään huolellisesti. Mikäli avaimia kuitenkin katoaa tai varastetaan, vastaa vuokralainen tämän aiheuttamista kustannuksista mukaan lukien lukkojen sarjoituksen.
Kiinteistön avaimia ovat porttiin, ulko-oviin, hissiin, porraskäytäviin ja taiteilijatilojen työhuoneisiin liittyvät avaimet. Vuokranantaja ja Vuokralainen hyväksyvät yhteisesti tilojen lukituskaaviot., jotka pyritään toteuttamaan siten, että yhdellä käyttäjällä on tarve mahdollisimman vähiin avaimiin. Vuokralainen vastaa itse varastotilojen lukituksista.
Taiteilijatilojen käyttäjien osalta avainhallinnasta huolehtii Vuokralainen.
Tähän vuokrasopimukseen liitetään molempien osapuolten hyväksymä vastuunjakotaulukko (LIITE 3).
7.3. Tilat vuokrasuhteen päättyessä
Vuokrasuhteen päätyttyä tilat on Vuokralaisen toimesta palautettava luonnollista kulumista lukuun ottamatta siinä kunnossa kuin ne olivat kohdassa 7.1. mainitussa tilojen luovutushetkellä, ellei toisin kirjallisesti sovita.
Vuokra-ajan päättyessä pidetään vuokratuissa tiloissa katselmus. Vuokralaisen on siivottava tilat luovutuskuntoon ennen katselmusta. Katselmuksessa mahdolliset todetut sellaiset puutteellisuudet tai viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta on Vuokralaisen välittömästi korjattava. Mikäli Vuokralainen ei korjaa mainittuja puutteellisuuksia tai vikoja kohtuullisessa ajassa, on Vuokranantajalla oikeus korjauttaa ne Vuokralaisen kustannuksella.
Vuokralaisen vuokrakauden aikana suorittamat lisä- ja muutostyöt jäävät kiinteiltä osiltaan Vuokranantajan omaisuudeksi ilman eri korvausta vuokra-ajan päätyttyä, mikäli osapuolet eivät erikseen kirjallisesti ole sopineet toisin. Vuokralaisella on kuitenkin oikeus irrottaa ja viedä pois vuokratiloihin kustantamansa ja asentamansa koneet ja laitteet (lukuun ottamatta kiinteästi asennettuja ilmanvaihto- ja jäähdytyslaitteita tms.) edellyttäen, että tästä aiheutuvat jäljet ja vahingot korjataan Vuokranantajan hyväksymällä tavalla.
8. VUOKRALAISEN TOIMINTA TILOISSA JA VUOKRAOIKEUDEN SIIRTÄMINEN
Tilat vuokrataan vain tässä sopimuksessa tarkoitettua kuvataiteilijoiden työtilavuokrausta varten.
Vuokralainen sitoutuu harjoittamaan käyttöönsä saamissaan tiloissa ainoastaan yllä mainittua toimintaa. Jos toimintaa halutaan muuttaa, siihen on saatava Vuokranantajan kirjallinen suostumus.
Vuokralainen on velvollinen antamaan Vuokranantajalle tämän pyytämät tarpeelliset tiedot harjoitetun toiminnan tarkastamiseksi Vuokranantajan asettamassa kohtuullisessa määräajassa.
Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää tähän vuokrasopimukseen perustuvia oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan taikka ali- tai jälleen vuokrata tai muuten luovuttaa vuokrakohdetta tai sen osaa kolmannelle muuhun kuin tässä sopimuksessa mainituille käyttäjille ilman Vuokranantajan erillistä kirjallista suostumusta.
Vuokralainen ilmoittaa Vuokranantajalle käyttäjätahoissa tapahtuvista muutoksista kirjallisesti 3kk välein. Edelleenvuokraustilanteessa Vuokralainen vastaa tämän sopimuksen velvoitteista Vuokranantajaa kohtaan.
9. VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN
Tämä määräaikainen vuokrasopimus päättyy kohdassa 2 määriteltyjen ehtojen mukaisesti.
10. MUUT EHDOT
10.1. Vuokralaisen opasteet ja kilvet
Vuokralaisen tulee pyytää Vuokranantajan kirjallinen lupa, jonka saatuaan voi kustannuksellaan kiinnittää toimintansa edellyttämät opasteet ja kilvet vuokrakohteen sisäseiniin sekä vuokrakohteen sisäänkäyntien yhteyteen.
Vuokralaisen on opastesuunnittelussaan otettava huomioon viranomaisten ja Vuokranantajan määräykset, sekä kiinteistön yhtenäisen arkkitehtonisen ilmeen säilymisen.
Vuokralainen vastaa kustannuksellaan opasteiden, kylttien, kilpien yms. poistamisesta ja poistamisesta aiheutuneiden jälkien siistimisestä vuokrasopimuksen päättyessä.
10.2. Viranomaisten määräysten ja kiinteistön järjestyssääntöjen noudattaminen
Vuokralainen on velvollinen noudattamaan palo- ja pelastusviranomaisten antamia sekä kaupungin järjestyssäännössä olevia määräyksiä sekä huolehtimaan vuokraamiensa tilojen osalta niistä asioista mitä terveellisyyden, järjestyksen ja hyvien tapojen säilyttämiseksi vaaditaan. Vuokralainen on lisäksi velvollinen noudattamaan kiinteistön järjestyssääntöjä.
Rakennuksen uloskäytävät sekä pelastustiet, joilla tarkoitetaan hälytysajoneuvoille varattua ajotietä tai -yhteyttä lähelle rakennusta, on pidettävä aina esteettöminä. Helposti syttyvää materiaalia tai muuta tavaraa, joka lisää tulipalon vaaraa tai vaikeuttaa tulipalon sammuttamista, ei saa tarpeettomasti säilyttää rakennuksen välittömässä läheisyydessä. Uloskäytävillä, kellarien ja varastojen kulkureiteillä ja muilla kulkureiteillä ei saa säilyttää mitään tavaraa.
10.3. Sopimuksen julkisuus ja salassapito
Vuokranantajalla on oikeus harkintansa mukaan julkistaa Vuokralaisen nimi, vuokran suuruus ja vuokra-ajan pituus.
Vuokralainen on velvollinen pitämään vuokrakohteen turvallisuusasiat salassa ja on velvollinen huolehtimaan, että tiloissa työskentelevät henkilöt noudattavat tätä salassapitovelvoitetta myös työ- tai toimeksiantosuhteensa päättymisen jälkeen.
Vuokranantaja on velvollinen pitämään sille annetut salassa pidettäviksi ilmoitetut tiedot luottamuksellisina, ellei lainsäädännöstä tai viranomaisen määräyksestä muuta johdu.
10.4. Vahingonkorvausvelvollisuus
Kumpikin osapuoli on velvollinen korvaamaan toiselle sen vahingon, joka tämän sopimuksen rikkomisesta aiheutuu.
Kumpikin osapuoli vastaa kolmannelle osapuolelle aiheuttamistaan vahingoista.
Ellei erikseen toisin kirjallisesti sovita, Vuokranantaja ei kuitenkaan ole velvollinen korvaamaan Vuokralaiselle tai käyttäjälle sitä vahinkoa, joka aiheutuu muutos-, huolto- tai korjaustöistä taikka tarjoamaan vaihtoehtoisia tiloja siksi ajaksi, kun kiinteistö osittain tai kokonaisuudessaan on poissa käytöstä edellä mainitusta syystä. Vuokranantajan korvausvastuu Vuokralaiselle on joka tapauksessa korkeintaan vuosivuokran suuruinen.
10.5 Vuorovaikutus
Vuokralainen ja Vuokranantaja järjestävät tarvittaessa tilaisuuden, jossa tarkistetaan vuokraehtojen toimivuus ja kartoitetaan mahdolliset muuttuneet tarpeet. Samalla laaditaan pöytäkirja niistä korjaustarpeista, joita vuokrakohteessa ilmenee. Lisäksi Vuokralaisen tulee pitää Vuokranantaja tietoisena olosuhteissa tapahtuvista muutoksista ja/tai muista seikoista, joilla on tai saattaa olla vaikutusta Vuokranantajaan.
10.6 Erityinen irtisanomisperuste
Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus päättymään noudattaen 3 kk irtisanomisaikaa siinä tapauksessa, että Vuokranantaja haluaa järjestellä Rettigin vanhan tupakkatehtaan vuokrasopimukset uudelleen esim. siten, että tilat siirretään Turun Taiteen Talo Oy:n hallinnoimiksi. Mikäli vuokrasopimus irtisanotaan edellä mainitulla perusteella, Vuokranantaja sitoutuu myötävaikuttamaan siihen, että Vuokralaisella on ensisijainen oikeus vuokrata vuokrakohteena olevat tilat uudelleen samaan käyttötarkoitukseen ja entisin ehdoin.
Mikäli Vuokralainen ei noudata kohdassa 3.1.1 tarkoitettuja Vuokranantajan antamia ohjeita tai määräyksiä, Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus päättymään noudattaen 6 kuukauden irtisanomisaikaa.
10.7 Muutokset, sovellettava laki ja erimielisyyksien ratkaiseminen
Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain osapuolten kirjallisella sopimuksella.
Vuokrasopimuksesta mahdollisesti johtuvat erimielisyydet pyritään ratkaisemaan neuvotteluteitse. Mikäli tässä ei onnistuta, käytetään riidan oikeuspaikkana Varsinais- Suomen käräjäoikeutta. Tähän sopimukseen sovelletaan sopimusehtojen lisäksi lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL) (482/95) muutoksineen.
Allekirjoitukset
Tätä sopimusta on laadittu kaksi (2) samanlaista kappaletta, yksi (1) Vuokranantajalle ja yksi (1) Vuokralaiselle.
Turussa . päivänä kuuta 2022
Turun kaupunki, Tilapalvelut
______________________________ ___________________________
Suomen Taiteilijaseuran Ateljeesäätiö sr
______________________________ ______________________________
Liitteet:
1. Pohjapiirustus päivitetyin tilamuutoksin
2. Huonekortit
3. Vastuunjakotaulukko