Lausunto Turun hallinto-oikeudelle / asemakaavan- ja tonttijaonmuutos Luostarinkatu 5

23.12.2021 ympäristölakimies Nina Mattila

Viite: 21654/03.04.04.04.16/2021

Turun kaupunki ilmoittaa lausuntonaan seuraavaa:

Valitusperusteet

Valituksen mukaan asemakaavamuutos ei täytä maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja asemakaavan sisältövaatimuksia. Alueen kulttuurihistoriallisia arvoja ei ole huomioitu. Kaavamuutoksella ei lisätä alueen elinvoimaisuutta. Kaavamuutos heikentää elinympäristön laatua merkityksellisesti, koska massiivinen rakentaminen tulee aiheuttamaan liikenne- ja maisemaongelmia ja pimentämään valittajayhtiön lounaispäädyn asunnot ja piha-alueen. Valituksen mukaan tontin myyminen yksityiselle on kaupungin kaavoitusmonopolin väärinkäyttöä ja on yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, että AK-1/RKY-korttelialueen tehokkuudeksi muodostuu kaavan myötä 1,5. RKY-alueen merkitystä ei ole huomioitu suhteessa rakentamiseen ja sen tehokkuuteen. Pysäköinnin tarpeita ei ole huomioitu riittävästi. Tontti on liian ahdas ja rakentaminen ajoyhteyksineen rikkoo ympäristön ja vanhojen puiden kaataminen aiheuttaa peruuttamatonta vahinkoa eikä hillitse ilmastonmuutosta.

Muutosalue ja kaavan sisältö

Kaavamuutoksen tavoitteena on kaavaselostuksen (s. 6) mukaan keskustan elinvoimaisuuden lisääminen täydennysrakentamisella huomioiden alueen kulttuurihistorialliset arvot. Uusien asuntojen osoittaminen alueelle lisää omalta osaltaan keskustan elinvoimaisuutta. Entisen lastenkodin tontti jaetaan kahteen osaan. Kaavassa suojeltava ns. Gadolinin laboratorion rakennus jää palvelurakennusten korttelialueelle, jolle saa myös sijoittaa liike- ja museotoimintaa. Sen pohjoispuolelle muodostettava tontti on asuinkerrostalojen korttelialuetta. Asemakaava täydentää Vartiovuoren puiston laitaa uudella asuinkerrostalolla, jonka pysäköinti sijoittuu kellariin ja maanalaiseen tilaan. Päiväkodin piha siirtyy suojeltavan rakennuksen eteläpuolelle. Tonteilla on yhteinen liittymä Luostarinkadulta, josta johtaa ajoyhteys P-korttelialueen itäreunaa pitkin AK-korttelialueelle.

Asemakaavan sisältövaatimusten täyttyminen

Maankäyttö- ja rakennuslain 5.2 §:n mukaan alueiden käytön tavoitteita toteuttavista kaavojen sisältövaatimuksista säädetään kunkin kaavamuodon osalta jäljempänä maankäyttö- ja rakennuslaissa. Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Suomen perustuslaista ilmenevä yhdenvertaisuusperiaate edellyttää kaavoituksessa sitä, ettei alueiden omistajia aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen ole kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen maankäytöllisiä perusteita.

Kuten kaavaselostuksesta käy ilmi suunnittelualueella sijaitsee nykyisin yksityinen päiväkoti, jonka saattoliikennepaikat ovat nytkin Luostarinkadun varrella. Kaavaehdotuksen mukaan P-korttelialueelle saa sijoittaa korkeintaan viisi autopaikkaa. AK-korttelialueella maanalaiseen tilaan tai kellariin on rakennettava vähintään yksi autopaikka kutakin asuinkerrosalan 1/120 k-m² kohti, mutta kuitenkin vähintään 1 autopaikka/2 asuntoa. Vieraspaikat sisältyvät tontin autopaikkavaatimukseen. Autopaikkamitoitus on määritelty ennen kuin kaupunginhallitus hyväksyi pysäköinnin mitoitusohjeen 8.2.2021 § 71. Kaupunginhallituksen pysäköinnin mitoitusohjeen hyväksymistä koskevan päätöksen mukaan ”Kaupunginhallitus päättää hyväksyä liitteen 1 mukaisen Pysäköinnin mitoitusohjeen käytettäväksi asemakaavoituksessa pysäköintipaikkavaatimusten lähtökohtana. Mitoitusohje otetaan käyttöön kaikissa käynnistettävissä asemakaavoissa, joiden valmistelu alkaa tämän päätöksen tultua lainvoimaiseksi.” Kaavamuutosta on valmisteltu yhteistyössä kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden liikennesuunnittelun kanssa ja arvoitu, että kaavaehdotuksen mukainen pysäköinnin mitoitus on riittävä. Kun otetaan huomioon, että kaavamuutoksella tiivistetään keskustan rakentamista sallimalla kerrostalon (2150 k-m²) rakentaminen alueelle, joka sijaitsee valmiin katuverkon varrella, kaavamuutos luo riittävät edellytykset liikenteen järjestämiselle.

Alueen rakennetun ympäristön arvot ja niihin soveltuva täydennysrakentaminen ovat olleet kaavamuutoksen lähtökohtana. Kaavamuutoksella suojellaan ns. Gadolinin laboratorio ja sitä koskee kaavassa suojelumääräys, joka tähtää sen kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen varmistamiseen. Historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti erittäin arvokasta rakennusta ei saa purkaa ja siihen ei saa tehdä sellaisia muutoksia, jotka tärvelevät rakennuksen julkisivujen tai vesikaton arvoa tai tyyliä. Sisätiloissa suojelu koskee rakennukselle luonteenomaisia tilasarjoja ja alkuperäistä kiinteää sisustusta. Rakennukseen ei saa sijoittaa asumista. Lupahakemuksia käsitellessään rakennusvalvontaviranomaisen on kuultava asiassa museoviranomaista. Kaava-alueen rakennettua ympäristöä ja kulttuurihistoriallisia arvoja on käsitelty kaavaselostuksen sivuilla 10-12. Kaavaselostuksesta käy ilmi, että valmistelussa on huomioitu, että kaava-alue on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY). Kaavakartassa koko kaava-aluetta koskee RKY-merkintä, joka edellyttää museoviranomaisen kuulemista suunnitelmista tai muutostoimenpiteistä. Uudisrakentamiselle on annettu kaavaehdotuksessa yksityiskohtaisia määräyksiä, jotta rakentaminen soveltuisi ympäristöön.

Kaupunkikuvallista ja maisemallista vaikutusta arvioitaessa sekä erityisten arvojen säilyttämisessä on otettava huomioon, että asemakaavaa laadittaessa joudutaan sovittamaan yhteen erilaisia, myös toistensa kanssa ristiriidassa olevia tavoitteita. Kaavamuutosalue on keskusta-alueella ja tavoitteena on tiivistää yhdyskuntarakennetta palvelujen ja liikenneyhteyksien läheisyydessä.

Kaavaratkaisussa on kiinnitetty erityisesti huomiota uudisrakentamiseen soveltuvuuteen ympäristöön ja kaava-asiakirjoissa todettu rakentamisen varjostusvaikutuksen olevan naapuritonttiin vähäinen. Vuorovaikutusraportin sivulla 9 on todettu ”Kaavasuunnittelussa on otettu huomioon alueen kulttuurihistorialliset arvot ja kaava täydentää alueen kaupunkirakennetta sopeuttamalla rakentamisen mittakaavaltaan ja luonteeltaan Villa Solarikseen ja Spoofin asuinpalatsiin. Kaavamuutos jatkaa em. naapuritonttien esimerkin mukaista tontin rajaamista puiston suuntaan, mutta jättää silti tontin reunoille näkymäakselit Luostarinkadulta puistoon. Lisäksi uudisrakennuksen lasisen porrashuoneen välityksellä syntyy suora näköyhteys puiston ja Gadolinin laboratoriorakennuksen välille. Uuden asuinrakennuksen etäisyys Villa Solariksesta on n. 10,5 m, mikä on tällä tiiviisti rakentuneella alueella luonteva etäisyys. Voimassa olevassa 1897 kaavassa tontin 3 rakennusala on kiinni Villa Solariksen rajassa. Uuden rakennuksen aiheuttamasta varjosta huolimatta Villa Solariksen piha saa valoa naapurirakennuksen sitä estämättä suurimman osan päivää.” Rakentamisella ei näin ollen aiheuteta kenenkään elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä tai kohtuutonta haittaa.

Kaavan valmistelun yhteydessä on todettu, että Villa Solariksen tontin rajalle kasvaneita kahta puuta ei pystytä säilyttämään muutoksista johtuen, vaan niiden sijaan istutetaan uudet puut parempaan kasvupaikkaan palokujanteella. Kaavaselostuksen sivulla 26 todetaan, että ”suurikokoiset puut ovat olennaisia ympäristön viihtyisyyden ja vehreyden kannalta. Ajoyhteyden toteuttaminen johtaa neljän vaahteran muodostaman ryhmän kaatamiseen Luostarinkadun ääreltä. Näiden tilalle kaava edellyttää korvaavien puiden istuttamista toiseen kohtaan tonttia.” Vuorovaikutusraportin sivulla 14 on todettu ”Naapuritontin puiden juuristo ei lain mukaan saa estää tontille rakentamista. (Laki eräistä naapuruussuhteista 8 §: Se, jolle oman tahi nautintaoikeudella hallitsemansa maan käyttämisessä johtuu haittaa naapurin alueelta tunkeutuvista juurista, olkoon oikeutettu ottamaan ne pois. Sama olkoon laki sieltä ulottuviin oksiin nähden, ellei omistaja kohtuullisessa ajassa siihen kehotuksen saatuaan niitä poista.) Villa Solariksen tontilla on kaksi puuta kiinni tonttien välisessä raja-aidassa/tukimuurissa. Puut ovat jo nykyisin haastavassa kasvupaikassa, jossa maanpinta päiväkodin tontilla on yli metrin verran alempana. Nämä puut eivät muutoksista johtuen säily. Kaavaselostuksen mukaisesti hankkeeseen ryhtyvä kustantaa korvaavat puut ja niiden istutuksen, jos naapurikiinteistöjen puut vaurioituvat rakennustoimenpiteistä. Uusien puiden myötä palokujanne säilyy jatkossakin.” Ottaen huomioon edellä todettu, myöskään kahden tonttien rajalla sijaitsevan puun poistuminen kaavamuutoksen kohteena olevan tontin rakentamisen takia, ei aiheuta laissa tarkoitettua elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä tai kohtuutonta haittaa.

Kuten vuorovaikutusraportin sivulla 10 on todettu ”samassa korttelissa mutta kaavamuutosalueen itäpuolella olevien tonttien tehokkuusluku on 1 eli sama kuin kaavamuutosalueella. Kaavamuutosalueen länsipuolisten tonttien tehokkuusluku on kuitenkin suurempi: Kaskenkadun ja Luostarinkadun kulmassa olevan tontin tonttitehokkuus on 1,51 ja sen pohjoispuolella olevan tontin 1,25. Tontit ovat yksityisessä omistuksessa. Kaavamuutoksen myötä kaava-alueen rakennusoikeus poikkeuksellisesti pienenee 1024 k-m². Gadolinin laboratorion tontin teholuku on 0,24 ja koko kaava-alueen 0,81.” Ottaen huomioon koko kaava-alueen tehokkuus ja kaavalla toteutettava rakennussuojelu, kaavamuutos ei ole maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen vastainen.

Yhteenveto

Kunnalla on maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n perusteella laaja harkintavalta sen suhteen, miten ja missä järjestyksessä se haluaa alueitaan kehittää. Kunnalla on lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen myös laaja harkintavalta päättää maa-alueidensa luovuttamisesta. Valmisteltavien kaavojen tulee täyttää laissa säädetyt vaatimukset mukaan lukien MRL:n 54 §:n mukaiset sisältövaatimukset. Valituksessa ei ole esitetty perusteita asemakaavamuutospäätöksen kumoamiseksi, joten valitus tulee hylätä. Edellä ja kaava-asiakirjoissa esitetyn mukaisesti hyväksytty asemakaavamuutos Luostarinkatu 5 on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain säännösten mukaisesti.

Lisätietoja asiassa antaa tarvittaessa ympäristölakimies Nina Mattila, puh. 040-6741633,

nina.mattila@turku.fi, PL 355, 20101 Turku