Toimitilapäällikkö Kirsi Eronen ja hankepäällikkö Pauliina Karjalainen 26.11.2021:

Museokeskuksen kokoelmakeskus

Kokoelmakeskushankkeen tarkoitus on perustaa nykytilanteessa ahtaisiin ja olosuhteiltaan riskialttiisiin tiloihin hajasijoitetuille kokoelmille yksi olosuhteiltaan turvallinen ja asianmukainen kokoelmakeskus. Museokeskuksen kokoelmat ovat laajat, monipuoliset ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaat. Kokoelmien säilyttämisvastuu ulottuu pitkälle tulevaisuuteen. Hankkeessa on keskitytty kokoelmien säilytystilojen ja toiminnallisten tavoitteiden lisäksi museon toimisto- ja työskentelytilatarpeisiin. Tarveselvitysvaiheessa tilantarvetta, vapaata lattiapinta-alaa ja hyllymetrimääriä selvitettiin. Myös käsittely- toimisto- ja asiakaspalvelutilojen osuutta selvitettiin. Vuokrakohteen arvioitu vuosivuokrataso oli tarveselvitysvaiheessa 1,4–1,8 M€.

Tarveselvitysvaiheessa selvitettiin ja arvioitiin yhtenä vaihtoehtona nykyisten, Amiraalistonkadulla ja Kalastajankadulla olevien, tilojen peruskorjausta. Peruskorjattuina nykyisten tilojen vuosivuokra on arvioitu olevan 1,1–1,5 M€. Korjaustöiden ajaksi olisi tässä vaihtoehdossa järjestettävä mittavat väliaikaiset työskentely- ja säilytystilat.

Tarveselvityksen johtopäätöksenä esitettiin, että museon kokoelmat keskitetään yhteen olosuhteiltaan asianmukaiseen, kooltaan riittävään ja toiminnallisesti sekä taloudellisesti järkevään tilaratkaisuun.

Kaupunkiympäristölautakunta arvioi tarveselvityslausunnossaan 29.9.2020 § 331, että Amiraalistonkadun raitiovaunuhallien ja Kalastajankadun kiinteistöjen myynnistä yhteensä saatavan noin 5–10 miljoonan euron tulot riippuen kaavallisesta ratkaisusta.

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto hyväksyi 30.11.2020 § 65 Museon kokoelmakeskuksen tarveselvityksen ja puolsi hankkeen toteuttamista vuokrahankkeena.

Maaliskuussa 2021 suoritettiin markkinavuoropuhelu. Markkinavuoropuhelun sijaintitavoitteeksi ilmoitettiin tarveselvitykseen pohjautuen, että kohteen tulisi sijaita Turussa enintään 10 km Turun linnasta. Kokoelmakeskuksen tavoitelaajuudeksi ilmoitettiin tarveselvitykseen pohjautuen vuokra-ala n. 7500 m² ja laajennusvara 2000 m².

Vuoropuhelun tuloksena saatiin seitsemältä eri toimijalta kuusi nimettyä sijaintivaihtoehtoa, käsityksen odotettavasta vuokrahaarukasta sekä erilaisia toteutusideoita, joista suurempi osa edusti uudistoteutusta.

Lisäksi kartoitettiin Kaupunkiympäristön tonttipalvelujen avulla kaupungin omassa kiinteistökannassa olevia vaihtoehtoja, kuten Lentokentän lähistöllä olevaa rakentamatonta Ilmatien toimistorakennuksen tonttia.

Markkinavuoropuhelussa haettiin ensisijaisesti peruskorjattavaa kohdetta johtuen Opetus- ja kulttuuriministeriön investointiavustuksen myöntämisen ehdosta, jonka mukaan avustus on myönnettävissä vain mm. vuokrakohteelle, jonka korjaus- ja muutostyöt toteutetaan kaupungin omana investointina.

Toukokuussa pidetyissä suorissa, museopalvelujohtajan vetämissä neuvotteluissa Opetus- ja kulttuuriministeriön edustajan kanssa, tarkentui ministeriön tosiasialliset avustusedellytykset vuosille 2021–2024. OKM:n avustusten rahoitussuunnitelma on sidottu vuoteen 2024 saakka. Vuoden 2025 rahoitussuunnitelman piiriin haetaan vuoden 2021 aikana. OKM:n kulttuuritilojen avustukset ovat vuosittain olleet noin 5 M€.

Tämä tarkoittaa, että yksittäiselle hankkeelle myönnettävä avustusmäärä on tarveselvityksen ennakoimaa kokonaismäärää huomattavasti pienempi. Lisäksi OKM on ilmoittanut avustussummien olevan pienenemässä Veikkausvoittorahojen supistumisen vuoksi. Avustusta olisi haettavissa aikaisintaan vuodelle 2025, jolloin kokoelmakeskuksen on tarkoitus olla valmis. Avustusta ei voi hakea takautuvasti. Avustusta on mahdollista hakea irtaimiston hankintaan myös uudiskohteessa, mutta vain osana rakennusinvestointia.

Yllä olevista investointiavustukseen liittyvistä seikoista johtuen esitetään, että kilpailutus ei kohdistu ainoastaan korjaus- ja muutostyötä edellyttäviin kohteisiin, vaan vaihtoehtoiseksi toteutustavaksi hyväksytään myös uudisrakennus.

Lisäksi esitetään, että kaupunki ei kustanna rakennustöitä investointina, vaan rakentamiskustannukset ehdotetaan jyvitettäviksi vuokraan.

Tarveselvitysvaiheen jälkeen on Museopalvelujen toimesta nostettu esiin, että säilytyksen osalta tulisi varautua raitiotiehankkeen selvitystyöstä koituvan arkeologisen aineiston säilyttämiseen tutkimusta varten. Tämä on vuokrakilpailutuksen kohteena olevassa kokonaisuudessa huomioitu. Lisäksi kohteen laajuuden kasvuun vaikuttaa säilytysratkaisun muutos. Tarveselvitysvaiheen esitys perustui siihen, että valtaosa kokoelmista sijoitettaisiin tiloissa kahteen tasoon. Tämä edellyttää suurempaa investointia säilytyskalusteisiin, jotka olisi tullut räätälöidä tiloihin sopiviksi. Kilpailutuksessa ei suljeta pois säilyttämistä kahdessa kalustetasossa, mutta tarjoaja voi myös esittää kokoelmien sijoittamista yhteen tasoon, mikäli se on kokonaistaloudellisesti perusteltua. Vuokrakilpailutuksen kohteen laajuus on ilmoitettu laajimman arvioidun pinta-alan mukaisesti. Työskentelytilojen mitoituksen osalta esitetään tarkennettuun toimintatarkasteluun pohjautuen pientä hyötyalan lisäämistä.

Tarkennettaessa kokoelmakeskuksen säilytystilojen varustelua ja vastuita tulevassa vuokrakohteessa, katsottiin hankinta- ja toteutusteknisesti järkevämmäksi tavaksi toteuttaa kiinteiden siirtohyllyjen hankinta urakan mukana eikä omana erillisenä hankintana. Tämä osaltaan nostaa rakentamiskustannuksia noin 1,5 M€ verran.

Kokoelmakeskuksen yhteenlaskettu huoneistoala on noin 7460–8818 hum².

Kaupunginarkiston päätearkisto

Kaupunginhallitus hyväksyi kokouksessaan 7.12.2020 § 551 ja kaupunginvaltuusto kokouksessaan 14.12.2020 § 215 päätearkiston ja potilastietoarkiston hankekuvauksen, jossa uudet arkistotilat toteutettaisiin vuokrakohteena. Vuokrahankkeen vuosivuokrakatoksi määriteltiin 500.000 € (alv 0 %) jota hankkeen vuosikustannusten ei tulisi ylittää.

Syksyllä 2020 suoritettiin päätearkiston markkinakartoitus. Markkinavuoropuheluun osallistui seitsemän kiinteistö- ja rakennusalan toimijaa, jotka esittivät yhteensä yksitoista kohdetta Turun kaupungin rajojen sisäpuolella. Valtaosa kohteista oli rakentamattomia. Kohteiden indikatiivinen pääomavuokra vaihteli n. 13-20 € välillä. Toimijoiden keskuudessa 20 vuoden vuokra-aika katsottiin houkuttelevimmaksi.

Kaupungin Hyvinvoinnin palvelukokonaisuuden siirtyessä maakunnan vastuualueeksi, siirtyy vastuu myös potilastietoarkistosta pois kaupungilta. Koska uusi arkistokokonaisuus valmistuu arviolta vuonna 2025, ei ole perusteltua sisällyttää potilastietoarkistoa tulevaan vuokrakilpailutukseen. 

Hankekuvauksessa uuden päätearkiston vuokrakatto on määritelty niin että sen tulisi olla maksimissaan 385.000 €/vuosi aikaisempaan tarvesuunnitteluvaiheen vuosivuokrakaton määrittelyyn pohjautuen.

Hankekuvausvaiheen jälkeen on päätearkiston tilajakoa ja laajuutta täsmennetty. Arkistotilaa on pienennetty ja työskentelytilojen laajuutta kasvatettu. Päätearkiston tilaohjelman laajuus on hankekuvausvaiheen jälkeen pienentynyt vähäisesti.

Hankesuunnitelmavaiheen edetessä on todettu, että tarveselvitysvaiheen sekä markkinavuoropuheluiden aikaiset pääomavuokran neliöhinta-arviot (13–20 €/m²) ovat melko matalia ja puutteellisena annettuja rakennettavassa tai peruskorjattavassa päätearkistorakennuksessa, johon tulee suhteessa valtavasti olosuhdetiloja. Tästä johtuen tarkennettu arvio kokonaisvuokrasta ylittää annetun tavoiteltavan kustannuskaton, joka oli 385.000 €/v.

Museokeskuksen kokoelmakeskuksen ja päätearkiston yhdistäminen

Kokoelmakeskuksen ja päätearkiston vuokrakilpailutusta on Tilapalveluissa vuoden 2021 alusta edistetty rinnakkain. Prosessin aikana on mm. kokoelmakeskuksen markkinavuoropuheluiden yhteydessä nostettu esiin näiden vuokrahankkeiden yhdistäminen samaan kohteeseen.

Kummatkin hankkeet ovat vuokrakohteita, sisältävät laajasti olosuhdetiloja ja lähtökohtaisesti samankaltaisia rakennusteknisiä ratkaisuja. Lisäksi kokoelmakeskuksen ja päätearkiston toimintojen välillä on jo nykyään yhtymäkohtia mm. konservointitoiminnan ja säilytettävän aineiston osalta. Kokoelmakeskuksella ja päätearkistolla on toisiaan vastaavat kriteerit kohteen sijainnin osalta: Turun kaupungin alueella hyvien liikenneyhteyksien varrella.

Tilallisesti yhdistämisessä olisi säästettävissä n. 300–500 m² vuokra-alasta. Toiminnat voivat lisäksi jakaa kallista erikoistyövälineistöä ja hyödyntää toistensa työ- ja säilytystiloja. Yhdistäminen toisi mahdollisuuden vapauttaa henkilöresurssia mm. asiakaspalvelusta toiselta toimijalta muuhun toimintaan.

Yhdistelmärakennuskokonaisuuden säilytystilojen tarve pysyy samana kuin erillisrakennusvaihtoehdoissa. Yhdistelmävaihtoehdon huoneistoala olisi noin 8.900–10.660 hum².

Alla toteutusvaihtoehtojen vuokra-arviot; pääomavuokra 16,67–18,80 €/m²/kk; ylläpitovuokra 3–5 €/m²/kk; kokonaisvuokra 19,67–23,80 €/m²/kk (HUOM: /kokonaisala-m²):

Yhdistelmässä kokonaisvuokra-arvio kohdentuisi palvelualueittain karkeasti:

Yhdistelmäratkaisussa kustannusvaikutus on vuotuisessa tilojen kokonaisvuokrassa n. 140.000–450.000 € kokoelmakeskuksen osalta sekä päätearkiston osalta n. 40.000–50.000 €. Kokonaisuudessaan säästövaikutus on yhdistelmäratkaisun kokonaisvuokran osalta arviolta 180.000–500.000 €/v erillistoteutukseen verrattuna.

Edellä kuvattujen seikkojen pohjalta esitämme, että tarjouspyyntöprosessia lähdetään edistämään vuokrasopimuskohteen kilpailutuksena siten, että vertailuperusteiden mukaan voittajaksi voi valikoitua tarjous, jossa tarjotaan kahta erillisrakennusta, joista toisessa tulisi toimimaan kokoelmakeskus ja toisessa päätearkisto tai yhdistelmärakennusta, jossa nämä kummatkin toimivat. 

Ratkaisuesitys

Kootusti tilapalvelut esittävät, että

• Museon kokoelmakeskuksen ja kaupunginarkiston päätearkiston uusien tilojen vuokrakilpailutus käynnistetään, jonka jälkeen siirrytään hankkeessa kehitysvaiheeseen,
• kohteet toteutetaan vuokrahankkeina yhdistettynä tai erikseen valintakriteerin ollessa kokonaistaloudellinen edullisuus,
• vuokrakilpailutuksessa tarjoajien on mahdollista tarjota kokoelmakeskuksen ja päätearkiston kohteet erillisinä kohteina tai yhdistettyinä,
• vuokrahinta (kattohinta) määräytyy kilpailutuksen kautta, kehitysvaiheen aikana vuokrahintaa yritetään tuoda alas mm. suunnitteluratkaisuiden ja tilatehokkuuden avulla,
• vuokra-aika on 20 vuotta, ja vuokrasopimukseen haetaan osto-oikeutta 10 vuoden vuokra-ajan jälkeen,
• ehdotus tarjouskilpailun vuokrahankintakokonaisuuden voittajasta tuodaan kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Lausunto

Tilapalvelut pyysi kulttuuri- ja nuorisolautakunnalta lausuntoa uuden kokoelmakeskuksen vuokrahankkeen kilpailutuksen käynnistämisestä sekä kokoelmakeskuksen ja päätearkiston kilpailutusten yhdistämisestä.

Kulttuuri- ja nuorisolautakunta 25.11.2021 § 48:

Kulttuuri- ja nuorisolautakunta lausui, että ”museon kokoelmakeskushanke takaa riittävät ja olosuhteiltaan asianmukaiset tilat arvokkaille museokokoelmille, kokoelmatyölle ja -palveluille sekä turvaa kokoelmien säilymisen tulevaisuuden asiakkaille. Lautakunta katsoo, että museon kokoelmakeskuksen ja kaupunginarkiston päätearkiston kilpailutus voidaan yhdistää ja toteuttaa tilapalvelujen edellä ja liitteissä 1–2 esitetyn mukaisesti.”

Lautakunta hyväksyi ehdotuksen ja sitoutui hankkeesta syntyviin kustannuksiin.

Liite 1Tarjouspyyntö  

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• museon kokoelmakeskuksen sekä kaupunginarkiston päätearkiston vuokrakilpailutus käynnistetään esitetysti yhdistettynä kilpailutuksena,
• kilpailutettavasta kokonaisuudesta voidaan jättää pois potilastietoarkiston osuus ja
• ehdotus tarjouskilpailun vuokrahankintakokonaisuuden voittajasta tuodaan kaupunginhallituksen päätettäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.