Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi, kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen, erityisasiantuntija Janne Mustonen ja kaupunginlakimies Pauliina Ahlas 2.12.2021:

Asian tausta ja aikaisemmat päätökset asiaan liittyen

Turun kaupunginvaltuusto päätti vuoden 2016 talousarvion yhteydessä Turun Tiedepuisto -kärkihankkeen asettamisesta. Turun kaupunginhallitus toimeenpani valtuuston päätöksen käynnistämällä hankkeen huhtikuussa 2016 (Kh 25.4.2016 § 163). Kärkihankkeessa tuotettu Turun Tiedepuiston masterplan 2050 esiteltiin kaupunginhallitukselle joulukuussa 2017.  

Kaupunginvaltuusto päätti 14.5.2018 § 91, että Tiedepuiston kärkihanke ohjaa kulloinkin toimivaltaisen toimielimen ja viranhaltijan valmistelua ja päätöksentekoa. Samalla se hyväksyi kärkihankkeen toteuttamista ja suunnittelua ohjaavat periaatteet. 

Kaupunginhallitus päätti 18.6.2018 § 265 Turun Tiedepuisto -hankkeen toimeenpanosuunnitelmasta tarkennettuine tavoitteineen. Painopistealueen ”24/7/365 elävä kohtaamisten keidas” yhtenä toimenpiteenä päätettiin Kupittaan kantta koskevan kilpailun järjestämisestä. 

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päätti 22.10.2018 § 97 asettaa Tiedepuiston kansi -nimisen strategisen maankäytön hankkeen ja hyväksyä sen tavoitteet. Samalla kaupunkikehitysjaosto päätti hankkeen toteutukseen sekä hankekehityskumppanuuteen tähtäävän sekä tontinluovutusta sisältävän innovaatio-, suunnittelu- ja toteutuskilpailun järjestämisestä sekä kilpailun lähtökohdista ja periaatteista. 

Kaupunginhallitus hyväksyi 27.5.2019 § 229 ammatillisen kampuksen (Taito-kampus) tilatarveselvityksen. Samalla kaupunginhallitus päätti käynnistää ammatillisen koulutuksen kampuksen hankesuunnittelun Itäharjun alueelle siten, että investointi toteutetaan Tiedepuiston kansi -hankkeen yhteydessä. 

Kaupunginhallitus hyväksyi 24.6.2021 § 328 Tiedepuiston kansihankkeeseen liittyvän infrahankkeen tarveselvityksen. Infrahanke on kokonaisuus, jonka osina ovat Helsinginkadun ja Karjaanradan ylittävä kansi ja Itäharjun puolelle rakennettava velvoitepysäköintilaitos.

Syksyllä 2020 käydyssä markkinavuoropuhelussa selvisi, että päätetyssä kilpailutusmallissa, jossa yritykset saisivat suuren määrän rakennusoikeutta tekemäänsä kansi-investointia vastaan, riski oli yrityksille liian suuri otettavaksi. Markkinavuoropuhelun pohjalta tontinluovutusmenettely kehitettiin hankintamenettelyksi, jossa yritysriskiä pyrittiin pienentämään tavoitteena mahdollistaa päätetyn Tiedepuisto-alueen kehittymisen käynnistyminen

Kaupunginhallitus päätti 24.6.2021 § 329, että Tiedepuiston kansihanke toteutetaan kaupungin omana hankintana allianssimallilla sekä päätti Tiedepuiston kansihankkeen tilaajan tavoitteet sekä päätti allianssin hankintamenettelyn käynnistämisestä. Tämä 30.6.2021 lähetetyllä hankintailmoituksella käynnistetty hankinta jouduttiin kuitenkin keskeyttämään tarjouspyynnössä ilmenneen virheen vuoksi. Kaupunginhallitus päätti hankinnan keskeyttämisestä 5.10.2021 (§ 470).

Hankinnan sisällön täsmentäminen ja hankinta-asiakirjoihin tehdyt muutokset

Hankinnan keskeyttämisen syynä olleiden virheiden korjaaminen

Hankinnan keskeyttämisen jälkeen tarjouspyyntöasiakirjoihin on tehty keskeytyksen syynä olleen virheen poistamiseksi tarvittavat muutokset. Asiakirjoihin on lisätty hankintalain 77 §:n 4 momentin mukainen vaatimus siitä, että hankkeen kriittiset tehtävät toteuttaa ehdokas tai ehdokasryhmittymän jäsenyritys itse. Tässä hankkeessa tilaaja katsoo, että kriittisiä tehtäviä ovat koko hankkeen (Infrahanke, Taito-kampus ja Kokonaissuunnitelma) pää- ja arkkitehtisuunnittelu, pääurakoitsijana ja päätoteuttajana toimiminen Infrahankkeessa sekä pääurakoitsijana ja päätoteuttajana toimiminen Taito-kampuksessa. Kun keskeiset suunnittelusta ja rakentamisesta vastaavat osapuolet ovat ehdokkaina tai ehdokasryhmittymän jäseninä, ne tulevat myös allianssin osapuoliksi ja allianssin kannustinjärjestelmän piiriin.

Samalla on kielletty alihankkijoiden referenssien esittäminen hankinta-asiakirjoissa esitettyjen soveltuvuusvaatimusten täyttämiseksi. Referenssien on tultava niiltä yrityksiltä, jotka tulevat allianssisopimuksen osapuoliksi ja jotka vastaavat hankkeen kriittisten tehtävien suunnittelusta ja toteuttamisesta.

Lisäksi hankinta-asiakirjoihin on tehty lukuisia vähäisempiä korjauksia ja täsmennyksiä, joilla pyritään hankkeen kannalta parhaaseen lopputulokseen.

Kokonaissuunnitelman nopean ja taloudellisen kehittymisen tavoite

Kokonaissuunnitelman nopea ja taloudellinen toteutus vertailuperusteeksi

Hankkeen keskeytyksen jälkeen pormestari päätti ottaa hankkeen hallintosäännön 19 §:n tarkoittamalla tavalla esittelyynsä ja on ohjannut asian valmistelua. Keskeiseksi tavoitteeksi on nostettu se, että tilaaja saa kumppanin, jonka kanssa Tiedepuiston alueen kehittyminen käynnistyy ja valmistuu nopeasti ja tehokkaasti.

Kilpailutuksen vertailuperusteisiin on lisätty arviointikohta, jonka yhteydessä arvioidaan kokonaissuunnitelman nopeaa ja taloudellista toteutusta. Tarjoajien tulee esittää toteutuksen aikataulu ja sen alueellinen vaiheistus toteutumisen edistymisestä, suunnitelman toteuttamiseen liittyvät riskit ja analyysi riskien hallinnasta. Saadun ohjeistuksen mukaisesti arviointikohdan osaksi on lisätty tarjoajille mahdollisuus sitoutua hankkimaan ja toteuttamaan toimisto/liiketilojen rakennusoikeutta 0-20.000 k-m2, mikäli voittavat tarjouskilpailun. Vertailukohdan arvioinnin maksimipisteet ovat 120 pistettä, josta rakennusoikeuden määrää koskevan sitoumuksen osuus on enintään 20 pistettä. 

Rakennusoikeuksia koskevat velvoitteet ja oikeudet

Rakennusoikeuksia koskevat velvoitteet ja sitoumukset olisivat kokonaisuudessaan seuraavat:

1. Jokaisen tarjoajan tulee tarjousta jättäessään sitoutua ostamaan toimisto-/liiketilojen rakennusoikeutta 20.000 k-m2. Ostettavasta toimisto-/liiketilarakentamisesta vähintään 10.000 k-m2 tulee toteuttaa samanaikaisesti Taito-kampuksen rakentamisen kanssa ja tämän rakentamisen tulee olla osa tai kokonaan korttelin korkean rakentamisen velvoitetta (korkeasta rakentamisesta tarkemmin kohdassa ”Muut velvoitteet”).
2. Tarjoaja voi tarjouksessaan lisäksi sitoutua ostamaan toimisto-/liiketilojen rakennusoikeutta 0-20.000 k-m2. (uusi)
3. Valittu palveluntuottaja voi tilaajan asettamien edellytysten täyttyessä ostaa asuinrakennusoikeutta enintään 20.000 k-m2.
4. Valittu palveluntuottaja voi tilaajan asettamisen edellytysten täyttyessä ostaa asuinrakennusoikeutta enintään 0-20.000 k-m2 (k-m2 määrä on sama kuin kohdan 2 mukaisessa sitoumuksessa). (uusi)
5. Valitun palveluntuottajan on mahdollista ansaista allianssin kannustinjärjestelmän kautta oikeus ostaa asuinrakennusoikeutta ja toteuttaa asuntorakentamista 5 000 k-m2. (uusi)

Allianssi käy läpi rakennusoikeuksiin liittyvät rakennuspaikat. Viime kädessä päätöksen rakennuspaikoista tekee tilaaja.

Jos kilpailun kohteena olevan suunnittelualueen kaavan rakennusoikeus olisi noin 250.000 k-m2, josta kaupungin osuus maanomistuksiin perustuen on 50 – 60 %, olisi kaupungin omistamille alueille tuleva kaavan mukainen rakennusoikeus yhteensä noin 125.000 – 150.000 k-m2. Näin ollen tämän hankkeen myötä luovutettavat rakennusvelvoitteet ja osto-oikeudet (enintään 85.000 k-m2) muodostavat merkittävän osan kaupungin hallinnassa olevan kokonaisuuden rakennusoikeudesta.

Muut velvoitteet

Rakennusoikeuksien lisäksi tarjoajien edellytetään sitoutuvan seuraaviin velvoitteisiin, joiden sisältö on pysynyt pääosin samana verrattuna aikaisemmin käynnistetyn hankinnan sisältämiin ehtoihin:

1. Rakennusoikeuden ostamiseen sisällytetään velvoite hankkia velvoitepysäköintipaikat keskitetystä pysäköintilaitoksesta seuraavasti: Toimistotilojen osalta 1/140 k-m2 ja normaalin asumisen osalta 1/140 k-m2, kuitenkin vähintään 1 ap/3 asuntoa ja opiskeluasumisen osalta 1/230 k-m2.  Rakennusoikeuden yhteydessä on velvoite hankkia pyöräpaikat velvoitepysäköinnistä niiltä osin kuin niitä ei ole toteutettu itse hankkeeseen. Velvoitepaikan osoittamisen hinta olisi 50 % pysäköintilaitoksen autopaikkaa kohti lasketuista toteutuskustannuksista. Velvoitepysäköintioikeuden hinta ei vielä oikeuta pysäköintiin, vaan autopaikan käyttäjän on lunastettava tällainen oikeus erikseen.
2. Alueen asemakaavaratkaisun tulee sisältää vähintään yksi 20-kerroksinen rakennus. Rakennus voi olla joko pelkkä toimisto-/liikerakennus tai sitten näiden ja asumisen yhdistävä hybridirakennus. Korkean rakentamisen tulee olla keskeisessä näkyvässä paikassa.
3. Radan päälle rakentamiseen liittyen tulee allianssin yhdessä Turun kaupungin ja Väyläviraston kanssa sitoutua suunnittelun ja rakentamisen aikaa koskevaan toteuttamissopimukseen, jossa on yksityiskohtaiset ehdot koskien mm. kannen suunnittelua, rakentamista, yhteistoimintaa Väyläviraston kanssa, radanpitoon vaikuttavista muista seikoista sekä kustannusten ja vastuiden jakautumisesta. Lisäksi Väylävirasto on laatinut ohjeen maaväylien päällerakentamisesta.

Markkinavuoropuhelu

Koska hankkeeseen tehdyt muutokset olivat luonteeltaan merkittäviä, pidettiin potentiaalisille tarjoajille markkinavuoropuhelut. Yleinen markkinavuoropuhelutilaisuus järjestettiin 9.11.2021, minkä lisäksi pidettiin kahdenväliset markkinavuoropuhelut (4 kpl) niihin ilmoittautuneiden yritysten tai ryhmittymien kanssa 10.11. ja 15.11.2021.

Markkinavuoropuheluissa ilmeni, että monet potentiaaliset tarjoajat kokivat rakennusoikeuksia koskevat velvoitteet merkittäväksi riskiksi. Tätä riskiä on pyritty nyt vähentämään määrittelemällä liike-/toimistorakentamisen myyntihinnat (velvoitekohdat nro 1 ja 2), jotka ovat 350 euroa / k-m2 elinkustannusindeksiin sidottuna. Kohtien 3 ja 5 mukaisten palveluntuottajalle tarjottavien asuinrakennusoikeuksien hinta sidotaan 700 euroon / k-m2 (elinkustannusindeksiin sidottuna) ja kohdan 4 mukaisen asuinrakennusoikeuden myyntihinta määritellään myöhemmin tehtävän AKA-arvion mukaisesti ja sidotaan elinkustannusindeksiin.

Lisäksi tarjoajille koituvia riskejä on pyritty vähentämään mm. rakennusoikeuksien myynti- ja toteutusaikatauluja sekä muita rakennusoikeuksia koskevia ehtoja lieventämällä. Tarjouksen yhteydessä annettujen velvoitteiden toteutumisen turvaamiseksi on kuitenkin edelleen ollut välttämätöntä käyttää sopimussakkoa koskevia ehtoja. Tarkemmat tiedot rakennusoikeuksia koskevista ehdoista, myynti- ja toteutusaikatauluista sekä sanktioista on esitetty liitteenä olevan hankekuvauksen luvussa 4.

Hankkeen valmisteluryhmä on tunnistanut riskin siitä, että tarjoajille asetettavien rakennusoikeuksien hankintaa koskevien velvoitteiden ja oikeuksien tuominen osaksi allianssia ja sen hankintamenettelyä lisää hankkeeseen liittyvien taloudellisten intressien monipolvisuutta. Tarjoajien tarjoustaan laatiessaan tekemän taloudellisen arvioinnin pääpaino ei ole pelkästään allianssin palkkiomekanismeissa, vaan myös rakennusvelvoitteiden toteutuksen sekä asuinrakentamisoikeuksien mukanaan tuomissa toiminta- ja ansaintamahdollisuuksissa. Rakennusoikeuksiin liittyvät taloudelliset intressit ovat merkittävät infrahankkeesta ja Taito-kampuksesta saataviin palkkioihin verrattuna. Valmisteluryhmä on pyrkinyt vähentämään tarjouksen antamisen yhteydessä annettavan palkkioprosentin ali- tai ylihinnoittelua muokkaamalla tarjousvertailun yhteydessä käytettävää pisteytysmekanismia siten, että palkkioprosentteja, jotka jäävät alle 7 prosentin tai ovat yli 13 prosentin, konvertoidaan pisteytyksessä korkeammiksi.

Käynnistettävän hankinnan kokonaisuus

Hankinnan kuvaus

Hankkeen nimi esitetään muutettavaksi Kupittaan kärjen kumppanuushankkeeksi.

Kupittaan kärjen kumppanuushanke koostuu seuraavista osista, jotka muodostavat päätettäväksi esitettävän hankintakokonaisuuden:  

- Kokonaissuunnitelma  

Suunnittelualueelle laadittu innovatiivinen kokonaisratkaisu, jonka pohjalta laaditaan asemakaava ja jonka osana investointikokonaisuudet toteutetaan. Kokonaissuunnitelman tavoitteet on johdettu asetetuista tavoitteista (kaupunkikehitysjaosto 22.10.2018 § 97), ja ne tulevat tarkentumaan ja konkretisoitumaan hankkeen aikana suunnitelmien tarkentuessa.

- Infrahanke  

Infrahanke on kokonaisuus, jonka osina ovat Helsinginkadun ja Karjaan radan ylittävä kansi ja Itäharjun puolelle rakennettava velvoitepysäköintilaitos. Kaupunginhallitus on hyväksynyt infrahankkeen tarveselvityksen 24.6.2021. 

Pysäköintilaitos rakennetaan joko kaupungin tai perustettavan yhtiön taseeseen.

- Taito-Kampus  

Turun kaupungin toimitilahankinta, joka on päätetty sijoittaa suunnittelualueen ytimeen Turun AMK:n synergiatavoitteiden pohjalta. Turun kaupunginhallitus on 27.5.2019 § 229 hyväksynyt ammatillisen koulutuksen kampuksen tilatarveselvityksen ja samassa yhteydessä päättänyt sijoittumispaikaksi Tiedepuiston kärjen asemakaava-alueen. Taito-kampuksen tulee sijoittua rakennettavan kansirakenteen läheisyyteen ja se voi myös sijoittua kokonaan tai osittain kansirakenteen päälle. 

Taito-kampus rakennetaan joko kaupungin tai perustettavan yhtiön taseeseen. Kaupunki voi Taito-kampuksen rakennusurakan sijaan myös sen vuokrata pitkäaikaisella vuokrasopimuksella tai rahoitusleasing-sopimuksella, jos se on kokonaistaloudellisesti kannattavaa ja perusteltua.

- Lisähankintamahdollisuudet  

Lisähankintamahdollisuudet ovat suunnittelualueella tai sen reuna-alueilla olevia suunniteltavia ja toteutettavia pienempiä töitä, jotka ovat tarpeen tai kannattavia toteuttaa osana tätä hankekokonaisuutta. Lisähankintojen sisältö ja toteuttamista koskeva menettely määritellään tarkemmin hankintasopimuksessa. 

- Lisäkansi (Tilaajan optio) 

Kaupunki voi teettää allianssilla Infrahankkeen kustannusraamin ylittävältä osin lisäkantta Infrahankkeen investointivarauksella (18 milj. euroa), jos se on kokonaistaloudellisesti kannattavaa ja perusteltua sekä jos kaupunki tekee lisäinvestointia koskevat päätökset.  

Kaupunki voi Infrahankkeen investointivarauksen mahdollistaman hankinnan sijaan myös vuokrata pitkäaikaisella vuokrasopimuksella tai rahoitusleasing-sopimuksella edellä mainitun lisäkannen, mikäli kaupunki tekee sitä koskevat erillispäätökset edellisessä kohdassa mainituin taloudellisin perusteluin.  

Taito-kampukselle voidaan erillisellä lisäpäätöksellä toteuttaa lisäkantta Taito-kampuksen sijoittamiseksi. Lisäkannesta tehtävä päätös tehdään erillisenä ja edellyttää, että lisäkannen toteutuksen on osoitettu olevan kaupungille kokonaistaloudellisesti kannattava huomioiden rakennusoikeuksista saatava korvaus ja Taito-kampuksen vaihtoehtojen perustusratkaisut.  

Tilaaja tekee päätöksen option käytöstä Kehitysvaiheen aikana, jolloin tehdään tarvittavat muutokset suunnitelmiin ym. Jos Tilaaja päättää käyttää option, lisäkannen toteutuksessa toimitaan samalla allianssisopimuksella ja käytetään tarjottua palkkioprosenttia.  

- Velvoitteet ja rakennusoikeudet

Hankkeen yhteydessä allianssin päätoteuttajan tai ryhmittymän muun nimetyn jäsenen tulee sitoutua toteuttamaan toimisto- ja liiketilarakentamista osana kokonaissuunnitelman nopeaa ja taloudellista toteutumista. Tarjoajilla on velvoite hankkia tarjouspyyntöasiakirjoissa edellytetty määrä toimisto-/liiketilojen rakentamisoikeutta, minkä lisäksi tarjoajat voivat myös tarjouksensa yhteydessä sitoutua toimisto-/liiketilojen rakentamisoikeuden hankintaan.

Tarjoajilla on lisäksi oikeus hankkia asuinrakentamisoikeutta vastaavissa määrin kuin se on toteuttanut toimisto-/liiketilarakentamista. Asuinrakentamisoikeutta kytketään myös allianssin kannustinjärjestelmään.

Lisäksi tarjoajilla on velvoite osoittaa rakentamiensa rakennusten velvoitepysäköintipaikat alueelle toteutettavaan velvoitepysäköintilaitokseen. Tarjoajilla on lisäksi velvoite toteuttaa alueelle korkeaa rakentamista.

Tilaajan tavoitteet  

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto on 22.10.2018 § 97 hyväksynyt Tiedepuiston kansihankkeen sisällölliset tavoitteet. Kaupunginhallituksen 24.6.2021 päätöksen yhteydessä hyväksyttyihin tavoitteisiin on saatujen valmisteluohjeiden mukaisesti lisätty uusi tavoite kokonaissuunnitelman nopeasta ja taloudellisesta toteutuksesta. Tavoite on kirjattu tavoitekokonaisuuteen 1 (kokonaissuunnitelman tavoitteet).

Toiminnalliset tavoitteet 

Allianssin toiminnalliset tavoitteet ovat seuraavat:  

1. Kokonaissuunnitelman tavoitteet 

• Turun tiedepuiston visio ja masterplan suunnittelun lähtökohtina 
• Kahden eri kaupunkialueen yhdistäminen toisiinsa 
• Tavoitteena älykäs kaupunginosa, joka toimii kehitys- ja yhteistyöalustana 
• Alueella oma identiteetti ja imago 
• Palvelukokonaisuus, toiminnallinen keskus 
• Fiksun liikkumisen solmukohta 
• Liikennejärjestelmän selkeys ja toteutuskelpoisuus 
• Joukkoliikennekäytävän toteutus 
• “8/80 -ympäristö”, “plaza” 
• Asemakaavoituksen tavoitetilan luominen 
• Kokonaissuunnitelma varmistaa nopean ja taloudellisen toteutuksen (uusi)
• Rakentamisen tuloksena syntyy viihtyisä ja vetovoimainen kokonaisuus 
• Resurssiviisaus ja kiertotalous, hiilineutraali Turku 2029 

2. Infrahankkeen tavoitteet 

• Kansi yhdistää liikenteellisesti 
• Keskitetty pysäköintiratkaisu 
• Kansi toimii alustana 
• Teknisesti ja taloudellisesti toteutuskelpoiset ratkaisut 
• Turvallinen, häiriötön ja ympäristöystävällinen toteutus 
• Helsinginkadun ja rautatiejärjestelmän tekniset vaatimukset täyttyvät rakentamisen aikana
• Kansi ja velvoitepysäköinti luovutettu käyttöön 31.12.2025 mennessä 
• Edulliset elinkaarikustannukset 

3. Taito-Kampus 

• Taito-kampus alueen palvelijana 
• Koulutusta edistävät, esteettömät ja turvalliset tilat 
• Tilojen käyttöasteen parantaminen 
• Laadukas ja innostava arkkitehtuuri 
• Turvallinen toteutus ja kosteuden hallinta 
• Vähähiilinen ja energiatehokas 
• Taito-Kampus otetaan käyttöön 2025 – 2026 
• Ylläpidolliset tavoitteet 

Toiminnalliset tavoitteet on kuvattu tarkemmin liitteessä 1. 

Taloudelliset tavoitteet 

Vaikka allianssi muodostaa yhden toiminnallisen kokonaisuuden, arvioidaan taloudellisten ja toiminnallisten tavoitteiden toteutumista kahdessa eri osassa allianssin sisällä; toisaalta Taito-kampuksen osalta, ja toisaalta Infrahankkeen ja Kokonaissuunnitelman osalta. 

Tilaajan tavoitekustannusarvio Infrahankkeen ja Kokonaissuunnitelman osalta on 68,5 milj. euroa (alv 0 %) ja Taito-kampuksen osalta 62,2 milj. euroa (alv 0 %). Tarjoajat eivät saa tarjouksissaan ylittää edellä mainittuja tavoitekustannusarvioita.

Koska rakentamis- ja materiaalikustannukset ovat nousseet tarveselvitysten hyväksymisen jälkeen, esitetään, että tavoitekustannukset sidottaisiin indeksiin: Taito-kampuksen ja Infrahankkeen tavoitekustannukset sidottaisiin Haahtela-indeksin viimeisimpään ennen ko. tarveselvityksen hyväksymistä julkaistuun pistelukuun.

Tavoitekustannusten lisäksi on varattava hankintamenettelystä johtuvina kustannuksina bonuspooliin Infrahankkeen osalta 1.410.000 euroa ja Taito-kampuksen osalta 1.250.000 euroa, jota maksetaan palveluntuottajille ainoastaan siinä tapauksessa, että allianssi ylittää ko. hankkeen osalta sille asetetut, toiminnalliset, laadulliset ja aikataululliset tai muut asetetut tavoitteet.  

Jos allianssin tavoitekustannus ylittyisi, ylitys jaetaan tilaajan ja palveluntuottajan välillä. Bonusten ansaitseminen on yhteydessä edellä mainittujen tavoitteiden ylittymiseen ja ansaitseminen edellyttää erinomaista suoritusta ja tavoitteiden ylittämistä. Erittäin hyvin onnistuttaessa bonusten määrä voi kasvaa tavoitekustannuksen alituksen kautta. Kaupallisessa mallissa bonus maksetaan, jos tavoitteet ylittyvät, mutta tavoitekustannusten ylittyminen vähentää allianssin palveluntuottajaosapuolten palkkiota.  

Tilaajan riskivaraus 

Tilaajan riskivaraukseksi Infrahankkeessa (sis. Kokonaissuunnitelman) esitetään noin 9.050.000 € (alv 0 %) sekä Taito-kampuksen osalta 9.000.000 € (alv 0 %).

Tilaajan riskivarausta voidaan käyttää ainoastaan kustannustason noustessa tai tilaajan päätöksellä hankinnan laadun tai laajuuden muutoksiin.

Lisäkannen investointivaraus  

Lisäksi Tilaaja on omassa budjetissaan varautunut mahdollisen lisäkansi-option käyttöön 18 milj. eurolla.

Hankinnan vertailuperusteet  

Allianssin muodostamisvaiheessa tarjoajat laativat suunnittelualueelle kokonaissuunnitelman (”Kokonaissuunnitelma”), jonka toteutettavina osina ovat kansirakenne sekä siihen liittyvä velvoitepysäköintilaitos (”Infrahanke”) ja Taito-kampus.  

Asetettujen tavoitteiden pohjalta on hankinnalle määritelty vertailuperusteet, joiden pohjalta valitaan tarjouskilpailun voittaja. Tarjoukset vertaillaan noudattaen alla esitetyn taulukon vertailuperusteita ja niiden painoarvoja.  Taulukkoon on liitetty uusi arviointikohta 3 ”Kokonaissuunnitelman nopea ja taloudellinen toteutus”. 

Taulukko 1. Tarjousten vertailuperusteet 

Hankintamenettely

Kupittaan kärjen kumppanuushanke toteutetaan kaupunginhallituksen 24.6.2021 tekemän päätöksen mukaisesti allianssimallilla.

Allianssi on yhteisvastuullinen rakennushankkeen toteutusmuoto, jossa tilaaja valitsee allianssin keskeiset sopimusosapuolet riittävän aikaisessa vaiheessa suunnittelemaan hanketta yhdessä tilaajan kanssa. Allianssissa lähtökohtana on, että vastuu suunnitelmista, rakentamisesta, aikataulusta, kustannuksista ja laadusta on allianssiosapuolille yhteinen. 

Tässä hankkeessa alueen asemakaavoitus pohjautuu allianssissa suunnittelualueelle laadittavaan kokonaissuunnitelmaan ja siten allianssi on käynnissä samanaikaisesti kaavaprosessin kanssa. On tärkeää huomioida, että kaavoituksen vaiheet ja aikataulu voivat vaikuttaa allianssin etenemiseen ja kustannuksiin. 

Allianssimallin vaiheet ovat: 

1. Strateginen vaihe 

2. Allianssin muodostaminen ja kilpailutusvaihe 

3. Projektin kehitysvaihe 

4. Projektin toteutusvaihe 

5. Jälkivastuuvaihe ja takuuaika 

Nyt käsiteltävänä on allianssimallin strateginen vaihe, jossa tilaaja asettaa hankkeelle tavoitteita ja reunaehtoja, valitsee toteutus- ja hankintamenettelyn sekä suunnittelee hankinnan. Kaupunginhallituksen nyt asettamat tavoitteet ohjaavat allianssin muodostamista ja hankkeen suunnittelun käynnistämistä.  

Muodostamisvaihe käynnistyy markkinavuoropuhelulla, joka jälkeen siirrytään kilpailutusprosessiin. Tässä hankkeessa viimeisin markkinavuoropuhelu on pidetty marraskuussa 2021. Lisäksi muodostamisvaiheessa laaditaan tarjouspyyntöaineisto, joka sisältää hankintailmoituksen, tarjouspyynnön, allianssisopimuksen ja kaupallisen mallin. Tätä muodostamisvaihetta on valmisteltu rinnan strategisen vaiheen kanssa.

Allianssiryhmittymä kilpailutetaan neuvottelumenettelyllä. Kumppanien valintaan vaikuttavat projektitiimin kyvykkyys, Kokonaissuunnitelman ja sen taloudellisen ja nopean toteutuksen suunnitelman laatu, Infrahankkeen laatu ja palkkion suuruus. Neuvottelumenettely on valittu hankintamenettelyksi, koska hankintaan kuuluu suunnittelua ja innovatiivisia ratkaisuja, ja koska hankinnan luonteeseen, laajuuteen ja monimutkaisuuteen liittyvistä erityisistä syistä ei voida tehdä hankintasopimusta ilman edeltäviä neuvotteluja. Kysymyksessä on EU-kynnysarvon ylittävä hankinta.  

Muodostamisvaihe päättyy allianssikumppanin valintaan. Tavoitteena on, että hankintapäätös tehdään vuoden 2022 kuluessa.  

Tarjouskilpailun voittajan kanssa muodostetaan allianssi, jonka toiminta jakautuu hankesuunnittelu-, toteutussuunnittelu- ja toteutusvaiheisiin. Hankesuunnitteluvaiheessa allianssi laatii hankesuunnitelmat Infrahanketta ja Taito-kampusta koskien. Tavoiteaikataulun mukaan Infrahankkeen hankesuunnitelma tuodaan päätöksentekoon vuoden 2024 alussa ja Taitokampuksen hankesuunnitelma ennen kesäkautta 2024. Hankesuunnitelmat hyväksyy kaupunginvaltuusto. 

Toteutussuunnitteluvaiheessa tehdään tarkentava toteutussuunnittelu ja asetetaan allianssin yhteiset tavoitteet, aikataulua ja laatua koskevat tavoitteet sekä tavoitekustannukset Infrahankkeelle ja Taito-kampukselle investointi-/toteutuspäätöstä varten.  

Toteutusvaiheeseen siirtyminen edellyttää kaupunginvaltuuston toteutuspäätöstä eli investointipäätöstä. Infrahankkeen osalta toteutuspäätös tehtäisiin syksyllä 2024 ja Taito-Kampuksen osalta vuoden 2025 alkupuolella. Toteutusvaiheeseen siirtyminen ja investointipäätös voidaan tehdä vasta sen jälkeen, kun kaava on saanut lainvoiman. Toteutusvaiheessa allianssi toteuttaa hankekokonaisuuden osat ja mahdolliset lisähankinnat.

Tavoitteena on, että Infrahanke valmistuu 30.9.2026 ja Taito-kampus 1.8.2027. Hankkeen tavoiteaikataulu ja vaiheet on esitetty oheismateriaalissa 4. Allianssin aikatauluun on tehtävä tarvittaessa tarkistuksia kaavaprosessista ja mahdollisesta muutoksenhausta johtuen. 

Kuva 1. Hankkeen toteutuksen alustava aikataulu ja päätöksentekoajankohdat.

Asemakaavoitusprosessi esitetään käynnistettäväksi jo allianssin muodostamisvaiheessa ja se kulkee hankkeiden valmisteluprosessin rinnalla. Hankesuunnittelu- ja toteutussuunnitteluvaiheissa kokonaissuunnitelmaa kehitetään ja avustetaan kaavoitusta asemakaavaehdotuksen laatimisessa asemakaavan viemiseksi päätöksentekoon. Tavoitteena on, että asemakaavan hyväksyminen tapahtuisi kesällä 2024. Asemakaava on tavoitteena laatia koko suunnittelualueelle, mikäli yksityinen maanomistus tekee kaavoitusta koskevat sopimukset kaupungin kanssa ja siten päättää osaltaan osallistua kaavoitukseen. 

Päätöksenteko hankintamenettelyssä  

Hankintamenettelyn kuluessa tehdään useita hankintamenettelyyn liittyviä päätöksiä. Koska hankkeen kilpailutuksen aikataulu on tiukka, esitetään että tekniset hankintapäätökset tehtäisiin viranhaltijapäätöksinä. Tällaisia teknisiä hankintapäätöksiä olisivat:  

• soveltuvuusvaatimukset täyttävien ehdokkaiden valinta tarjousvaiheeseen 1; 
• tarjousvaiheen 1 päätteeksi tehtävä päätös kutsua tarjousvaiheeseen 2 kaikki tarjoajat/ryhmittymät, joiden avainhenkilöt täyttävät asetetut vaatimukset; sekä 
• tarjousvaiheen 2 päätteeksi tehtävä päätös, jossa 2 – 4 parasta kokonaissuunnitelmatarjousta kutsutaan tarjousvaiheeseen 3.  

Tarjousvaiheen 3 päätteeksi kaupunginhallitus tekee arviointikriteerien perusteella päätöksen allianssikumppanin valinnasta. 

Kuva 3. Allianssin muodostamisvaiheen eteneminen

Allianssiyhteistyön kautta laadittavat Infrahankkeelle ja Taito-kampukselle laadittavat hankesuunnitelmat ja tavoitekustannukset hyväksyy kaupunginvaltuusto. 

Mahdolliset tarkentavat suunnittelua ja kustannusarvioiden tarkennuksia koskevat päätökset (investointi- ja toteutuspäätös) tekee kaupunginhallitus tai kaupunginvaltuusto päätöksen sisällöstä riippuen. 

Allianssin muodostamisvaiheen budjetti  

Allianssin muodostamisvaiheen kustannukset esitetään maksettavaksi Tiedepuiston kärkihankkeen määrärahoista. Tarjouspalkkioita on varauduttu maksamaan neljälle tarjoajalle/ryhmittymälle (70 000 €/tarjoaja).  Lähtökohtana on, että tarjouspalkkio suoritetaan vain niille hankintamenettelyn kolmanteen vaiheeseen osallistuneille tarjoajille, jotka eivät tule valituksi hankintamenettelyssä. Mikäli tilaaja kuitenkin päättää keskeyttää hankinnan ennen hankesuunnitteluvaiheeseen siirtymistä, suoritetaan tarjouspalkkio myös hankintamenettelyn voittaneelle tarjoajalle.    

Liite 1Kupittaan kärjen kumppanuushanke, tilaajan tavoitteet 

Liite 2Allianssikumppanin soveltuvuusvaatimukset 

Liite 3Tarjousten sisältövaatimukset, vertailuperusteet ja arviointiasteikot 

Liite 4Kupittaan kärjen kumppanuushanke, hankekuvaus 

Liite 5Alustava tarjouspyyntö

Liite 6Projektitiimi ja henkilöreferenssit

Oheismateriaali 1Ammatillisen koulutuksen kampuksen tilatarveselvitys (kh 27.5.2019 § 229)

Oheismateriaali 2Infrahankkeen tarveselvitys (Kh 24.6.2021) 

Oheismateriaali 3Kupittaan kärjen kumppanuushanke - kansi- ja aluekehityshankkeen oikeudellisten riskien arviointi

Pormestari Minna Arve: 

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että Tiedepuiston kansihankkeen nimeksi vahvistetaan Kupittaan kärjen kumppanuushanke.

Kaupunginhallitus päättää käynnistää Kupittaan kärjen kumppanuushankkeen allianssihankinnan neuvottelumenettelyllä. Voittavan tarjouksen valintaperuste on paras hinta-laatusuhde.

Kaupunginhallitus vahvistaa tilaajan tavoitteet allianssissa liitteen 1 mukaisesti, allianssikumppanin soveltuvuusvaatimukset liitteen 2 mukaisesti, tarjousten sisältövaatimukset, vertailuperusteet ja arviointiasteikot liitteen 3 mukaisesti sekä hankintamenettelyssä sovellettavat lopullisten tarjousten vertailuperusteet esittelytekstin taulukon 1 ”Tarjousten vertailuperusteet” mukaisesti siten, että mainittuihin soveltuvuusvaatimuksiin, valintaperusteisiin ja vertailuperusteisiin voidaan tehdä vähäisiä täsmennyksiä. 

Kaupunginhallitus oikeuttaa kaupunkiympäristöjohtajan tekemään hankintaan liittyviin asiakirjoihin tarvittaessa allianssin muodostamista parantavia tai muita vähäisiä täsmennyksiä sekä allekirjoittamaan tarjouspyynnön.

Kaupunginhallitus päättää, että Kupittaan kärjen kumppanuushankkeen suunnittelualueen asemakaavoitus käynnistetään aikataulussa, joka mahdollistaa allianssiyhteistyön toteutumisen optimaalisella tavalla ja että käynnistettävän asemakaavan tavoitteet toteuttavat liitteessä 1 esitettyjä tilaajan tavoitteita.

Samalla kaupunginhallitus päättää, että Taito-kampus tulee kokonaissuunnitelmassa sijoittaa suunnittelualueelle osana Infrahanketta rakennettavan kannen yhteyteen tai sen päälle siten, että se tuottaa tilaajalle eniten hyötyä.  

Kaupunginhallitus valtuuttaa kaupunkiympäristöjohtajan tekemään hankintapäätökset hankintamenettelyn osallistujien valinnasta, alustavasta tarjouksesta tarjousvaiheessa 1 ja kokonaissuunnitelmasta tarjousvaiheessa 2. Lopullisen tarjouksen hyväksymistä koskevan päätöksen (tarjousvaihe 3) tekee kuitenkin kaupunginhallitus. Allianssin kehittämisvaiheessa laadittavat hankesuunnitelmat ja niihin liittyvät tavoitekustannukset saatetaan kaupunginvaltuuston päätettäväksi. 

Lopullinen hankesuunnitelma ja siihen liittyvä tavoitekustannus saatetaan kaupunginvaltuuston päätettäväksi hankesuunnitelman hyväksymisvaiheessa siten, että investointipäätös ja toteutusvaiheeseen siirtyminen tapahtuu asemakaavan saatua lainvoiman. 

Palveluntuottajan tulee antaa hankintaan liittyvät sitoumukset toimisto- ja liikerakennuksen rakentamisesta alueelle tarjouspyynnöstä tarkemmin ilmenevin ehdoin (hankekuvaus kohdat 4.2 ja 4.3). Toimisto-/liiketilojen rakennusoikeuden hinta on 350 euroa / k-m2 ja se sidotaan elinkustannusindeksiin. Palveluntuottajan toimisto- ja liikerakentamista koskevat kiinteistökaupan esisopimukset pysäköintivelvoitepaikkoineen tuodaan erikseen kaupunginhallituksen käsittelyyn ennen toteutusvaiheeseen siirtymistä. 

Lisäksi palveluntuottajan tulee sitoutua edellä mainittuihin tontteihin liittyvien velvoitepaikkaoikeuden ostamiseen 50 %:n osuudella toteutuneista paikkakohtaisista kustannuksista, ellei erikseen toisin sovita. 

Tarjoajan tulee sisällyttää alueen asemakaavaan vähintään yksi vähintään 20-kerroksinen rakennus tarjouspyyntöasiakirjoista tarkemmin ilmenevin ehdoin. Rakennuksen tulee olla keskeisessä näkyvässä paikassa. 

Palveluntuottaja saa oikeuden hankkia Kupittaan kärjen kumppanuushankkeen alueelta asuinrakennusoikeutta enintään 20.000 kerronneliömetriä tarjouspyyntöasiakirjoista tarkemmin ilmenevin ehdoin (Hankekuvauksen kohta 4.4, osto-oikeus 1). Myyntihinta on 650 euroa / k-m2 ja se sidotaan elinkustannusindeksiin.  Lisäksi palveluntuottaja saa oikeuden hankkia alueelta asuinrakennusoikeutta vastaavassa määrin kuin on tarjouksessaan sitoutunut hankkimaan toimisto-/ liiketilarakennusoikeutta (0 – 20.000 kerrosneliömetriä) tarjouspyyntöasiakirjoista tarkemmin ilmenevin ehdoin (hankekuvauksen kohta 4.5, osto-oikeus 2). Osto-oikeuden 2 myyntihinta määräytyy ulkopuolisen AKA-arvioitsijan lausunnon perusteella ja se sidotaan elinkustannusindeksiin.  Kolmanneksi palveluntuottajalla on mahdollisuus ansaita allianssin kannustinjärjestelmän kautta oikeus ostaa 5.000 kerrosneliömetriä asuinrakennusoikeutta, jos kannustinjärjestelmässä määritellyt tavoitteet (pois lukien jälkivastuuajan tavoitteet) ovat toteutuneet ja tarjouspyyntöasiakirjoista tarkemmin ilmenevin ehdoin (hankekuvauksen kohta 4.6, osto-oikeus 3). Myyntihinta on 700 euroa / k-m2 ja se sidotaan elinkustannusindeksiin. Osto-oikeuksien 1 - 3 piiriin kuuluvat rakennuspaikat ja ehdot määrittää Turun kaupunki.

Infrahankkeen tavoitekustannusarvio 68,5 milj. euroa ja Taito-kampuksen tavoitekustannusarvio 62,2 milj. euroa sidotaan Haahtela-indeksin viimeisimpään ennen ko. tarveselvityksen hyväksymistä julkaistuun pistelukuun.

Tavoitekustannusten lisäksi varataan hankintamenettelystä johtuvina kustannuksina bonuspooliin Infrahankkeen osalta 1.410.000 euroa ja Taito-kampuksen osalta 1.250.000 euroa, jota maksetaan palveluntuottajille ainoastaan siinä tapauksessa, että allianssi ylittää ko. hankkeen osalta sille asetetut, toiminnalliset, laadulliset ja aikataululliset tai muut asetetut tavoitteet.  

Lisäksi tarjoajan tulee antaa kaupungille kokonaan julkinen tarjouksen liite, josta ilmenee kokonaissuunnitelman yleisellä tasolla. Kaupunki julkaisee suunnitelman päätöksenteon yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 12-2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Elo, Koivusalo, Rosenlöf, Achrén, Niinivirta, Anttila, Weber, Rantanen, Euro, Ruohonen, Valkonen ja Arve.

Lindforsin tekemän seuraavansisältöisen muutosehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Muukkonen:

”Ehdotus hyväksytään siten muutettuna, että vaatimus vähintään 20-kerroksisesta rakennuksesta ja seuraavat virkkeet päätösehdotuksesta poistetaan: "Tarjoajan tulee sisällyttää alueen asemakaavaan vähintään yksi vähintään 20-kerroksinen rakennus tarjouspyyntöasiakirjoista tarkemmin ilmenevin ehdoin. Rakennuksen tulee olla keskeisessä näkyvässä paikassa.”

Aaltonen, Heikkinen ja Virtanen ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Aaltosen tilalla asian käsittelyyn osallistui Euro.