KUMPPANUUSSOPIMUS
1. OSAPUOLET
1.1
Turun kaupunki (jäljempänä Kaupunki)
Y-tunnus 0204819-8
PL 355
20101 Turku
1.2
Malminkatu 5 Oy
Y-tunnus 2134989-3
2. KUMPPANUUSSOPIMUKSEN TAVOITE
Kumppanuussopimuksen tavoitteena on tutkia yhteistyössä Hansakatuun, Malminkatuun ja Puutarhakatuun rajoittuvalle Tallimäen alueelle uutta maankäyttöratkaisua. Maankäyttöä tutkitaan yhtenä kokonaisuutena ilman maanomistus- ja kiinteistörajoja, huomioiden kaupunkikuvallisten ja laadullisten tavoitteiden lisäksi alueen hanketaloudellinen toteuttamiskelpoisuus. Tavoitteena on, että alue tullaan pääosin toteuttamaan tämän kumppanuussopimuksen Osapuolten toimesta.
Alueen asemakaavoitustyö käynnistetään 28.2.2022 mennessä ja tavoitteena on, että ase-makaavanmuutosehdotus etenee kaupunginvaltuuston käsittelyyn 31.12.2023 mennessä. Asemakaavatyön yhteydessä tutkitaan vaihtoehtoisia maankäyttöratkaisuja, joista yhtenä toimii Schauman Arkkitehtien laatima ”Arkipelagi visio” viitesuunnitelma ja toisena ratkaisu, jossa sopimusalueella sijaitsevat rakennukset säilytettäisiin kokonaan tai osittain osana uudisrakentamista.
Asemakaavan laadinnassa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei voida tällä sopimuksella poiketa eikä asemakaavan sisällöstä voida etukäteen sopia.
3. SOPIMUSALUEEN MAANOMISTUS
Osapuolten kiinteistöjen omistukset Tallimäenpuiston alueella
Kaupunki omistaa:
- Turun kaupungin kylä Puolala 3:0 (853-514-3-0)
- IX kaupunginosan korttelin 11 tontti 2 (853-9-11-2)
Voimassa olevan asemakaavassa kaupungin omistamat alueet on osoitettu yleisten rakennusten (Y/Rj44) tontiksi ja osaksi Tallimäenpuistoa (P).
Malminkatu 5 Oy omistaa:
- IX kaupunginosan korttelin 11 tontti 1 (853-9-11-1)
Malminkatu 5 Oy on kiinteistönomistajana yhdessä Kaupungin kanssa valmistelemassa IX kaupunginosan Malminkatuun rajoittuvaa asemakaavanmuutosta.
4. ALUEEN KAAVOITUS, POIKKEAMISHAKEMUS JA YHTEISTYÖSOPIMUS
4.1 Voimassa oleva kaavat
Voimassa olevassa yleiskaavassa Tallimäen alue on osoitettu julkisten palveluiden ja hallin-non alueeksi. Valmisteilla olevassa yleiskaava 2029 alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi.
IX kaupunginosaan 14.4.1966 vahvistuneessa asemakaavassa on Malminkatu 5 Oy:n omistama tontti 853-9-11-1 osoitettu opetustoimintaa palvelevaksi (YO) tontiksi, jonka pinta-ala on 6581 m2 ja rakennusoikeus 4606 k-m2.
Kaupungin omista Mittarinkatuun rajoittuva alue Puolala 3:0 tilasta on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu Tallimäenpuistoksi ja tontti 853-9-11-2 yleistenrakennusten (Y/Rj44) käyttötarkoitukseen, jonka pinta-ala on 7202 m2 ja rakennusoikeus 7202 k-m2.
4.2 Poikkeamishakemus, asemakaavanmuutos ja yhteistyösopimus
Malminkatu 5 Oy haki 10.6.2015 tontin IX-11-1 käyttötarkoituksen muutosta ja entisen merenkulkuoppilaitoksen purkamista. Turun hallinto-oikeus kumosi 6.6.2016 Turun kaupunki-suunnittelu- ja ympäristölautakunnan asiasta 27.10.2015 § 318 tekemän päätöksen ja totesi, että entisen merenkulkuoppilaitoksen suojeluarvot tulee tutkia asemakaavanmuutoksella. Malminkatu 5 Oy on hakenut Turun hallinto-oikeuden päätöksen jälkeen asemakaavanmuutosta tontille IX-11-1.
Kaupunki ja Malminkatu 5 Oy allekirjoittivat 7.2.2018 yhteistyösopimuksen, jonka tavoitteena oli kehittää osapuolten omistamia alueita yhteistyössä samassa asemakaavanmuutoksessa. Yhteistyösopimuksen voimassaoloaika päättyi 31.12.2020.
5. PROJEKTIRYHMÄ
Alueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kaksi edustajaa Kaupungilta ja kaksi edustajaa Malminkatu 5 Oy:ltä. Kaupungin edustaja toimii projektiryhmän puheenjohtajana. Projektiryhmän keskeisenä tehtävänä on yhteistyössä vaikuttaa sopimuksen alaisten alueiden kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla. Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää Osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta Osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava osapuoli.
6. ASEMAKAAVATYÖN KUSTANNUKSET
Kumppanuussopimuksen myötä käynnistyvän asemakaavanmuutoksen valmistelukustannukset jaetaan puoliksi kaupungin ja Malminkatu 5 Oy:n kesken. Laatimiskustannukset määritetään 1.1.2020 voimaan tulleen taksan mukaisesti. Laskutettava työ alkaa kertyä siitä hetkestä, kun tämä sopimus on allekirjoitettu.
Valmistelukustannusten yhteenlaskettu enimmäishinta on 160.000 euroa toteutuneiden tuntien, kuulutusten ja käsittelyiden kokonaismäärästä riippumatta. Enimmäishinta kattaa näin ollen kaikki asemakaavanmuutoksen (sis. myös asemakaavaan sisältyvän sitovan tonttijaon tai tonttijaon muutoksen laatimisen) laatimiseksi toteutuneiden tuntien mukaisen Kaupungin tuntiveloitukseen perustuvan valmistelun kustannukset, tarvittavien konsulttitöiden ja selvitysten kustannukset, kuulutuskustannukset ja luottamuselinkäsittelystä aiheutuvat kustannukset. Kaupunki ei kaavan valmistelusta laskuta Malminkatu 5 Oy:tä millään perusteella 160.000 euron ylittävältä osalta. Kaupunki laskuttaa Malminkatu 5 Oy:ltä taksoihin perustuvat em. kustannukset edellä esitetyn kustannusjaon mukaisesti kahdesti vuodessa, toukokuussa ja marraskuussa
Osapuolet vastaavat kustannuksista myös siinä tapauksessa, että laaditut kaavasuunnitelmat eivät etenisi lopulliseen kaavan hyväksymispäätökseen taikka että suunniteltu kaava ei muusta syytä tulisi voimaan. Mahdollisuudesta maksun kohtuullistamiseen säädetään taksan 8 §:ssä.
Kaupunki vastaa asemakaavan asiakirjojen laatimisesta sekä yleisten alueiden toteutussuunnitelmien laatimisesta.
Muilta osin Sopijaosapuolet vastaavat palveluksessaan olevan henkilöstön palkka- ym. kustannuksista sekä mahdollisesti palkkaamiensa asiantuntijoiden vastaavista kustannuksista.
7. MAHDOLLISTEN SELVITYSTEN TILAAMINEN
Ulkopuolisella asiantuntijalla teetettävät selvitystarpeet konkretisoituvat kaavoitusprosessissa. Mikäli selvitystarve kohdistuu vain tietylle kiinteistölle (esim. rakennussuojelutavoite tai pilaantunut maa) vastaa tonttia hallitseva Sopijaosapuoli kustannuksista, muutoin Sopija-osapuolet vastaavat selvitysten kustannuksista kohdassa 6 esitetyn kustannusjaon mukaisesti. Selvitysten tilaaminen sovitaan yhteisesti. Kaupunki arvioi selvitysten riittävyyden.
8. MAANKÄYTTÖSOPIMUS JA OSTO-OPTIO
Tallimäen alueen toteuttaminen edellyttää yhdyskuntarakenneinvestointeja. Alueen asema-kaavatyön edistyttyä kaupunki ja Malminkatu 5 Oy tekevät erillisen maankäyttösopimuksen, jossa sovitaan yhdyskuntarakennemuutoskustannusten aiheuttamista maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista korvauksista ja toteuttamisen aikataulusta.
Kaupunki varaa Malminkatu 5 Oy:lle kahden vuoden mittaisen osto-option asemakaavaehdotuksessa asuinrakentamiseen osoitetulle kaupungin omistamalle alueelle siltä osin, kuin kaupunki ei sitä omaan toimintaan varaa. Osto-optio tulee käyttää kahden vuoden kuluessa asemakaavaehdotuksen lainvoimaiseksi tulemisesta.
Rakennusoikeuden arvona käytetään alueen käypää hintatasoa kuitenkin siten, että valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettaessa rakennusoikeuden hintana on alueen luovutushetken ARA-enimmäistonttihinta. Käypä hintataso määritetään julkisella tarjouskilpailulla tai ulkopuolisen auktorisoidun arviomiehen (AKA) lausunnolla.
9. MUUT MÄÄRÄYKSET
9.1. Muutokset
Kaikki tähän sopimukseen liittyvät muutokset tulee sopia kirjallisesti eivätkä muutokset ole voimassa ennen kuin Osapuolet ovat ne allekirjoittaneet.
9.2. Siirtäminen
Osapuolet eivät voi kokonaan tai osittain siirtää tätä sopimusta ilman toisen Osapuolen etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.
9.3. Riitaisuuksien ratkaiseminen
Tätä sopimusta koskevat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan ensisijaisesti Osapuolten välisin neuvotteluin. Mikäli asiassa ei päästä sopimukseen, riitaisuudet jätetään ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
10. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Tämän sopimuksen voimassaolo päättyy kahden vuoden kuluttua siitä, kun tämän kumppanuussopimuksen perusteella käynnistetty asemakaavaehdotus saa lainvoiman tai kun asemakaavaehdotuksen hylkäävä päätös on tullut lainvoimaiseksi.
Sopimuksen voimassaolo päättyy kuitenkin viimeistään 31.12.2028, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.
Tämän sopimuksen päättyessä kukin Osapuoli kantaa omat kulunsa eikä millään Osapuolella ole oikeutta saada korvausta toisilta Osapuolilta sopimuksen päättymisen johdosta.
11. JAKELU
Tätä sopimusta on tehty kaksi samasanaista kappaletta, yksi kaupungille, yksi Malminkatu 5 Oy:lle.
12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Turussa . päivänä kuuta
Turun kaupunki Malminkatu 5 Oy