Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi, toimitilapäällikkö Kirsi Eronen ja vs. tilapalvelujohtaja Leevi Luoto 7.10.2021:

Taustaa ja aikaisemmat päätökset asiaan liittyen

Taide- ja kulttuurikentän tilatarveselvitys ja loppuvuodesta 2021 Barkerin kiinteistöstä tilansa menettävien taiteilijoiden tilaratkaisu tuotiin kaupunginhallituksen päätöksentekoon kesällä. Kaupunginhallitus päätti 7.6.2021 § 281 muun muassa vuokrata Rettigin kiinteistön, Nunnankatu 4, kerrokset 3 ja 4, Stiftelsen för Åbo Åkademin indikatiivisen vuokratarjouksen mukaisesti luovutettavaksi käyttöoikeussopimuksella Suomen taiteilijaseuran Ateljeesäätiölle edelleen vuokrattavaksi yksittäisille taiteilijoille. Vuokrasopimuksen sekä käyttöoikeussopimuksen pituudeksi määriteltiin kuusi vuotta, 31.12.2027 asti.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että kaupunki käynnistää valmistelun pysyvien taiteilijatilojen toteuttamiseksi ja osallistuu samalla tarkoitusta varten taiteilijayhteisöjen käynnistämään selvitykseen laaja-alaisen monitaiteisen konseptin luomiseksi.

Rettigin kiinteistö on ollut myyntikohteena, minkä vuoksi Stiftelsen för Åbo Åkademin kanssa ei ole allekirjoitettu vuokrasopimusta tiloista, eikä siten myöskään käyttöoikeussopimusta Suomen taiteilijaseuran Ateljeesäätiölle luovutettavista tiloista.

Kulttuuri, taide sekä luovat alat ovat merkittävä osa Turun vetovoimaa ja ne vahvistavat osaltaan myös kaupunkilaisten hyvinvointia. Pormestariohjelmaan on kirjattu tavoite Taiteiden talo -konseptin perustamisesta. Sen tavoitteena on tuoda eri alojen luovat ihmiset yhteen ja elävöittää Vanhaakaupunkia myös laajemmin. Tätä tavoitetta tuetaan nyt esitettävällä ratkaisulla Rettigin kiinteistön hankinnasta kaupungin omistukseen.

Pro Manillasäätiö teki syyskuussa avauksen Rettigin kiinteistön hankinnasta sekä yhteistyöstä kaupungin kanssa. Pro Manillan silloisen ehdotuksen mukaan kaupunki olisi kantanut merkittävän vuokravastuun hankkeesta. Pro Manillasäätiön kanssa on neuvoteltu mallista, jossa säätiö tulisi kohteeseen toiminnalliseksi operaattoriksi. Kaupungin näkökulmasta jo neuvoteltujen taiteilijatilojen löytyminen kiinteistön alueelta vuoden vaihteen jälkeen on tärkeää. Toisaalta Rettigin kiinteistön osto vahvistaa kaupungin omistajuutta Vanhankaupungin alueella ja tukee alueen tulevaa strategista kehittämistä kokonaisuutena. Vanhan Suurtorin alue on Vanhankaupungin ydin. Vanhan Suurtorin kiinteistöjen omistajuus olisi Rettigin kiinteistön oston myötä kokonaisuudessaan kaupungilla Uudenmaankatuun, Hämeenkatuun, Nunnankatuun ja Itäiseen Rantakatuun rajautuvalla alueella. Rettigin kiinteistön osto mahdollistaa Vanhankaupungin ja erityisesti Vanhan Suurtorin kehittämistä kokonaisvaltaisesti, Vanhankaupungin alueelle on laadittu kehittämissuunnitelma, joka antaa osaltaan suuntaviivat myös Vanhan Suurtorin alueen kehittämistyölle. Kehittämissuunnitelma tuodaan kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi vuoden 2021 aikana.

Kaupan kohde ja sen aiottu käyttötarkoitus

Kaupan kohde on Turun kaupungin II kaupunginosassa korttelissa 2 sijaitseva tontti 6 (853-2-2-6) rakennuksineen ja laitteineen. Tontin maapinta-ala on 4734 m2. Kohteen osoite on Hämeenkatu 17-19. Kiinteistöllä on kuusi rakennusta, jotka ovat viimeksi toimineet ammattikorkeakoulu Novian käytössä ja joiden rakennusvuodet sijoittuvat vuosien 1826 ja 1976 välille. Kiinteistön kaupasta on laadittu kauppakirjaluonnos liitekarttoineen, joka on liitteenä.

Rettigin entisestä tupakkatehtaasta on kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti tarkoitus osoittaa kaksi kerrosta, kerrokset 3 ja 4, Suomen taiteilijaseuran Ateljeesäätiölle alkaen 1.1.2022. Muiden kerrosten sekä kiinteistön alueen muiden rakennusten vuokraaminen eri luovien alojen toimijoiden käyttöön sekä alueen toiminnan elinvoimaa tukevan toiminnan käyttöön tehdään asteittain kuitenkin mahdollisimman nopeasti korkean käyttöasteen saavuttamiseksi, kun alueen operoimisesta sekä konseptista on sovittu Pro Manillasäätiön kanssa. Valmistelutyö aloitetaan heti ja tarkempi ehdotus operointimallista, operointisopimus sekä alueen Taiteiden talo -konsepti, jonka avulla pitkäjänteistä kehittämistä voidaan tehdä, tuodaan kaupunginhallitukselle erikseen päätöksentekoon. Kiinteistön edelleen vuokraamisen edellytykset ja alueen toiminnan strategiset suuntaviivat määrittää pormestariohjelman kirjaus pysyvästä Taiteiden talo –konseptista. Osana konseptin tekoa kaupunki osallistuu kaupunginhallituksen aiemman päätöksen mukaisesti tarkoitusta varten taiteilijayhteisöjen käynnistämään selvitykseen laaja-alaisen monitaiteisen konseptin luomisesta.

Turun kaupungilla on monia yhteisiä alueen kehittämistavoitteita Pro Manillasäätiön kanssa. Kehittämistavoitteisiin kuuluu muun muassa taiteen ja luovien alojen toimintaedellytysten turvaaminen ja kehittäminen, Vanhankaupungin merkittävä elävöittäminen sekä Turun teollisen perinteen kuten myös muun rakennusperinteen vaaliminen. Kulttuurin edistäminen ja alueen elävöittäminen tullaan tekemään pitkällä aikavälillä ottaen huomioon monipuolinen, sekä paikallinen että kansainvälinen, yhteistyö eri toimijoiden kanssa. Ammattitaiteilijoiden sekä luovien alojen yritysten lisäksi alueen elävöittämiseen tarvitaan muutakin kaupallista toimintaa. Alueelle on mahdollista tuoda lisää toimisto-, ravintola- ja kahvilatoimintaa sekä esimerkiksi galleriatoimintaa. Toiminnallinen kokonaisuus avaa ja elävöittää turkulaisille ja matkailijoille Vanhankaupungin aluetta. Toiminnan kehittämisessä otetaan huomioon myös yhteistyö alueen korkeakoulujen kanssa. Yhteistyö kaupungin ja Pro Manillasäätiön kanssa Rettigissä tuo myös synergiaetuja toisen luovan alan keskittymän eli Manillan kulttuuritehtaan kanssa.  

Tällä hetkellä suurin osa kiinteistöllä sijaitsevista rakennuksista on tyhjillään. Kohteesta on tällä hetkellä vuokrattuna tiloja yhteensä noin 600m² kolmelle eri toimijalle, joiden lisäksi kohteesta on tehty lyhytaikaisia, muutamien päivien, vuokrasopimuksia taiteenalan toimijoille tälle vuodelle. Vuoden vaihteessa kohteessa aloittaisi yllä mainitun mukaisesti vuokralaisena Suomen taiteilijaseuran Ateljeesäätiö.

Asiassa käydyt neuvottelut ja kiinteistöstä tehty Due Diligence

Kiinteistön tai rakennuksen ostoa valmisteltaessa ostaja käy läpi teknisen due diligence –prosessin, jossa ostaja pyrkii saamaan käyttöönsä mahdollisimman paljon tietoa kohteen teknisestä kunnosta ja tunnistettavista korjaustarpeista. Tätä tarkoitusta varten Stiftelsen för Åbo Akademi kohteen omistajana on avannut kaupungin toimitila-asiantuntijoille pääsyn data roomiin, jonne on koottu laajasti kohdetta koskevia teknisiä asiakirjoja. Näistä ehkä oleellisin on Ramboll Finland Oy:llä teetetty kuntokatselmusraportti, joka sisältää PTS-suunnitelman kohteen korjaustarpeista karkeine kustannusarvioineen. Raportti on päivätty 12.10.2018. Myyjä katsoo data roomin sisällön olevan liikesalaisuuden piirissä ja siksi emme voi esittää prosessissa esiin nousseita korjaustarpeita tai teknisiä riskejä tässä esittelytekstissä. Sitä vastoin oheismateriaalina on salassa pidettävä asiakirja, johon on koottu keskeiset löydökset. Yleisellä tasolla ja yhteenvetona todettakoon, että kohdetta on peruskorjattu laajasti vuosina 2004-2005, mutta kohde sisältää tunnistettuja korjaustarpeita, joihin kaupungin tulee varautua jos se päättää ostaa kohteen. Kiireellisestä valmisteluaikataulusta johtuen korjaustarpeiden analysointi pohjautuu myyjän esittämiin asiakirjoihin, eli kohteessa ei ole tehty kaupungin toimesta kattavia kuntotutkimuksia. Tulevien korjaushankkeiden sisältöön ja kustannuksiin vaikuttaa suuresti se, että rakennukset ovat asemakaavalla vahvasti suojeltuja sr4 ja osin sr5 -merkinnöin. Lisäksi kiinteistö sijaitsee kaupungin kaikkein vanhimmassa osassa eli kaikista tontin kaivamista edellyttävistä toimenpiteistä aiheutuu mittavat arkeologiset tutkimukset.     

Kohteen kaupan ehdoista on neuvoteltu Stiftelsen för Åbo Akademin kanssa. Neuvottelujen perusteella on päädytty liitteenä olevan kauppakirjan mukaisiin kaupan ehtoihin. Kauppahinnaksi on sovittu 12 milj. euroa. Neuvoteltu kauppahinta vastaa kohteesta FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n/Jyrki Halomon laatimaa arviokirjaa. Laadittu arviokirja perustuu kohteeseen tutustumiseen sekä käytössä olleisiin tietoihin rakennuksesta, sen kunnosta ja arvioon tilojen käytöstä jatkossa. Arvion lähtökohtana on tilojen 60 %:n vuokrausaste ensimmäisenä vuonna, jota voidaan pitää haasteellisena, ja täysi vuokrausaste vuodesta 2024 lähtien. Tuottovaatimuksena arviokirjassa on käytetty kahdeksaa prosenttia, joka on hieman korkeampi kuin keskimääräinen tuottoaste käynnistyville kaupungin kiinteistöhankkeille. Yleisesti voidaan todeta, että mitä korkeampi tuottovaatimus kohteelle asetetaan, sitä alhaisemmaksi kauppahinta asettuu arvonmäärityksessä. Tähän seikkaan vaikuttaa kohteen arvonnousupotentiaali, yleinen tuottovaatimusaste alueella, rahoituksen kustannukset ja ylipäätään kohteen sijainti sekä muut kohteen ominaisuudet.  Vuokrausaste ja vuokrataso määrittävät kassavirran, jolle nykyarvo lasketaan.   

Kiinteistön ostaminen perustettavan yhtiön lukuun

Kohde ostetaan perustettavan, Turun kaupungin 100 %:sti omistaman kiinteistöosakeyhtiön lukuun. Yhtiön perustamisasiakirjoja ei tuoda päätöksentekoon samanaikaisesti ostopäätöksen kanssa, koska kohteen loppukäytön organisoituminen täsmentyy vasta ostopäätöksen jälkeen ja tällä on vaikutusta perustettavan yhtiön osalta tehtäviin ratkaisuihin. Tarkoituksenmukaista on, että yhtiön perustamisasiakirjat, hankinnan rahoittamisratkaisu ja yhtiön organisoitumismalli tuodaan myöhemmin kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Kiinteistökaupan taloudelliset vaikutukset

Kohteen kauppahinnan (12.000.000 €) lisäksi ostavan yhtiön kustannukseksi tulee kaupasta aiheutuva varainsiirtovero, jonka suuruus on 4 % kauppahinnasta eli 480.000 €.

Vielä ei ole ratkaistu, onko ostava yhtiö muodoltaan tavallinen vai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Tavallinen kiinteistöosakeyhtiö vuokraa tilojaan itse, jolloin esimerkiksi vajaakäytöstä aiheutuva kustannusriski on yhtiöllä. Keskinäisen kiinteistöyhtiön mallissa kaupunki hallitsee osakkaana rakennuksen tiloja ja maksaa yhtiön kulurakenteen mukaisia vastikkeita yhtiöön. Tällöin kustannusriski on kaupungilla. Yhtiömuodon valinta tuodaan kaupunginhallituksen päätöksentekoon perustamisasiakirjojen yhteydessä. Valintaan vaikuttaa kohteen toiminnallisen operoinnin ratkaisut sekä esimerkiksi verotukseen liittyvät seikat.

Riippumatta siitä, tehdäänkö kohteen vuokrasopimukset yhtiön vai kaupungin nimiin, on kohteen tiloista perittävä markkinaehtoista vuokraa, jotta järjestely ei ole ristiriidassa valtiontukisäännösten kanssa.

Hankintainvestoinnin lisäksi ostavalla yhtiöllä tulee olla taloudellista kyvykkyyttä toteuttaa tulevina vuosina kohteen vaatimia peruskorjauksia. Nykyisen omistajan teettämässä PTS-suunnitelmassa on listattu lähivuosina toteutettavia tutkimus- ja korjaustoimenpiteitä 2.054.000 euron edestä. Suunnitelmaan kirjatut tutkimukset nostavat todennäköisesti esille aiemmin tunnistamattomia korjaustarpeita, eli kohteen vaatima investointitaso seuraavan kymmenen vuoden aikana tulee todennäköisesti olemaan edellä kuvattua huomattavasti suurempi.

Todettakoon vielä, että nykytilanteessa kohteen omistaja maksaa kiinteistöveroa noin 100.000 €/v. Kiinteistövero on kaupungille tuloutuva vero. Kiinteistöveron maksaa jatkossa kaupungin omistama kiinteistöyhtiö.

Liite 1Kauppakirja liitekarttoineen

Oheismateriaali 1DD löydökset (salassa pidettävä, JulkL 24 § 1 mom. 20 kohta)

Oheismateriaali 2Arviokirja (salassa pidettävä, JulkL 24 § 1 mom. 20 kohta)

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että ehdotus operointimallista, operointisopimus sekä alueen Taiteiden talo -konsepti tuodaan erikseen kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Lisäksi kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että kaupunginvaltuusto hyväksyy kaupankohteena olevan Turun kaupungin II kaupunginosassa korttelissa 2 sijaitseva tontti 6 (853-2-2-6) oston rakennuksineen ja laitteineen liitteenä 1 kauppakirjan mukaisesti perustettavan yhtiön lukuun. Yhtiön perustamisasiakirjat, hankinnan rahoittamisratkaisu ja yhtiön organisoitumismalli tuodaan myöhemmin kaupunginhallituksen päätettäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.