Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, tonttipalvelut, maanhankintapäällikkö Ilkka Uusi-Uola 24.8.2021:

Tonttipalveluihin toimitetun kiinteistönluovutusilmoituksen (2021-290) mukaan rakennettu teollisuustontti 853-84-27-2 on myyty 23.6.2021 tehdyllä kiinteistökaupalla. Kaupan kohteena olevan tontin koko on 6402 m2, ja kauppahinta oli 70.000 €.

Kohde käsittää Toijalan rataan rajoittuvan teollisuustontin, jolla sijaitsee tiilitehtaana ja perunajauhotehtaana toiminut pohjapinta-alaltaan noin 740 m2 suuruinen, kaksikerroksinen teollisuusrakennus (tunnus101300268K, 1470 k-m2), joka on viime ajat palvellut varastorakennuksena. Tontti sijaitsee radan itäpuolella ja sen kulku perustuu Puustellinkadulta johtavan Hiidenpaltanpolun kohdalla olevan vartioidun tasoylikäytävän käyttöön.

Saman tasoylikäytävän kautta toimii kevyen liikenteen yhteys Kärsämäen ja Orikedon välillä. Asemakaavassa tarkoitettua, kohdekiinteistöön rajautuvaa Vähäjoentietä ei ole koskaan rakennettu, eikä kyseisen korttelin Kärsämäki- 27 muita tontteja ole koskaan luovutettu infraverkostojen puutteiden ja maaperäolosuhteiden takia. Alueen asemakaavaa 4/1959 voidaan pitää vanhentuneena, eikä alueen kehittämistä sen perusteella voida pitää tarkoituksenmukaisena. Vireillä olevan yleiskaavan 2029 tavoitteena onkin varata Hiidenpaltanpolun tasalta pohjoiseen päin olevat radan itäpuoliset alueet virkistykseen (V) ja maisemanhoitoalueiksi (MA).

Vallitsevaa kulkuyhteyttä voidaan pitää epäedullisena teollisuusalueen kehittämisen näkökulmasta. Mahdollinen rataverkon kehittäminen tasoylikäytäviä poistamalla johtaisi katuverkon eritasoistamisesta aiheutuvien kohtuuttomien kustannusten syntyyn kaupungille, mikäli teollisuustonttikäyttö jatkuisi. Ajoneuvoliikenteen vaatima eritasoistaminen ja puuttuvan katuinfran rakentaminen tarkoittaisi miljoonaluokan investointitarvetta alueelle, jonka maankäytön tehostamiselle ei yleiskaava 2029 selvitysten perusteella nähdä olevan edellytyksiä.

Tonttipalvelut asetti kaupan osapuolille määräajan kaikkien kauppaan liittyvien ehtojen ilmoittamisesta 9.8.2021 mennessä. Vastausten perusteella kauppakirjan ulkopuolisia sopimuksia ei osapuolten välillä ole. Myyjän selvityksen perusteella kaupan osapuolten välillä on kuitenkin sovittu ostajan hallinnan alkamisesta kohdekiinteistöllä jo maalis-huhtikuussa 2021, sekä suuren tavaramäärän siivoamisesta rakennuksesta ja tontilta. Kuntoonpanosta ja siivoamisesta johtuvat kustannukset oli otettu huomioon kohteen kauppahintaa alentavina tekijöinä.

Annetussa selvityksessä mainituilla toimenpiteillä on toimittu kiinteistön käyttökelpoisuutta edistävällä tavalla ja mahdollisessa etuostotilanteessa kaupungin tulee varautua korvaamaan kauppahinnan lisäksi aiheutuneita kustannuksia etuostolain 15 §:n perusteella. Kohdekiinteistön osalla kyseiset korvattavat kustannukset ovat todennäköisesti varsin huomattavia alueelta jo poistetun romun ja jätteen sekä alueen raivaamisen takia. 

Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa, jos kohteen pinta-ala on 5000 m2 tai enemmän (etuostolaki 1 ja 5 §:t). Toimivalta etuosto-oikeuden käyttämisessä kuuluu kaupunginhallitukselle.

Kaupan kohde sijaitsee asemakaavoitetulla alueella (asemakaava 4/1959) mutta vireillä olevan yleiskaavan 2029 selvitysten mukaan asemakaavan mukaisen teollisuuskäytön pysyttämiselle ei ole perustetta, koska alueen liikenneyhteys ja maaperäolosuhteet ovat heikot.

Etuoston käyttäminen tarkoittaa kaupungin asettumista ostajan sijaan osapuolten välisen kauppakirjan 23.6.2021 mukaisin ehdoin. Etuostoa koskeva päätös on tehtävä etuostolle varatun määräajan puitteissa eli viimeistään 23.9.2021 mennessä ja päätöksestä tulee ilmoittaa samassa määräajassa myös kirjaamisviranomaiselle. Päätös on annettava viivytyksettä tiedoksi todisteellisena tiedoksiantona ostajalle ja myyjälle (etuostolaki 9 §).

Tonttipalvelut on keskustellut 12.8.2021 kohteen ostajan kanssa alueen käyttötarkoituksesta. Samalla on selvitetty kaupungin periaatteita kaavoituksen, maanhankinnan ja -luovutuksen osalta. Ostajalta pyydettiin 20.8.2021 mennessä selvitystä ostajan toimesta kiinteistön hyväksi suoritettujen toimenpiteiden laajuudesta ja kustannuksista. Ostaja on 20.8.2021 antamassaan selvityksessä ilmoittanut, että kohteen piha-aluetta käytettäisiin toisaalta laitilalaisen rakennusliikkeen Turun seudun varikkona ja toisaalta rakennus on tarkoitus kehittää vuokrattaviksi pienvarastotiloiksi. Ostajan käyttötarkoitus edellyttää kaikenlaisen ajoneuvoliikenteen esteetöntä pääsyä tontille.   

Ostaja on selvittänyt kiinteistön tilasta johtuvaa isoa työmäärää kohteen piha-alueen ja rakennuksen tyhjentämisessä huhtikuusta 2021 alkaen ja tämä tyhjennystyö jatkuu edelleen. Ostajan alustavan selvityksen perusteella kohteen tyhjentämisestä, raivaamisesta sekä romun ja jätteen vastaanottomaksuista muodostuvan urakan kustannuksia on tähän mennessä maksettu noin 200.000 € (alv 0). Lisäksi on ilmoitettu alustavia muita kuluja muutamien tuhansien eurojen edestä. Ostaja on edellyttänyt kaikkien kiinteistön tilaa parantavien kulujen korvaamista mahdollisessa etuostotilanteessa. Ostaja toivoo, ettei etuosto-oikeutta käytettäisi, ja että ajoneuvoliikenne kiinteistölle turvataan jatkossakin.

Etuoston loppuunsaattamisen eli etuostopäätöksen lainvoimaisuuden jälkeen kunnan on korvattava ostajalle mitä tämä on sitä ennen suorittanut, ei kuitenkaan ostajan laiminlyönnistä aiheutuneita suorituksia. Lisäksi on korvattava ostajalle kaupan johdosta syntyneet rahoitus- ja muut tarpeelliset kustannukset sekä kiinteistön hallinnasta, hoidosta ja kunnossapidosta aiheutuneita tarpeellisia kustannuksia (etuostolaki 15 §). Ostajan selvityksessään antaman alustavan selonteon perusteella tässä kohteessa on korvattavia kustannuksia aiheutunut merkittävästi kauppahintaa suurempi määrä. Korvattavaksi tulevien kustannusten määrä jää kuitenkin selvitettäväksi todennettujen töiden ja maksusuoritusten perusteella vasta sen jälkeen, kun kaupunki on päättänyt etuoston käyttämisestä ja päätös saisi lainvoiman. Korvattava määrä tulee päätettäväksi erikseen etuoston lainvoimaisuuden jälkeen tehtävänä korvaussopimuksena tai kiistatapauksessa etuostolain 18 §:n mukaisesti käräjäoikeudessa.

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus -palvelualueella tehdyn selvityksen mukaan kohdekiinteistö sijaitsee alueella, jonka osalta alueen kehittämistä työpaikka-alueena ei ole tarkoituksenmukaista jatkaa, koska yleiskaava 2029 selvitysten perusteella kyseisestä paikasta Turun kehätien suuntaan olevat Toijalan radan ja Vähäjoen väliset alueet tulevat osoitettaviksi virkistykseen ja maisemanhoitoalueiksi. Näin ollen alueen tuleva maankäyttö ei tue mahdollisuutta nykyisen asemakaavan mukaisen toiminnan kehittämiseen. Lisäksi radan kanssa risteävän eritasoisen ajoneuvoliikenteen järjestäminen alueelle aiheuttaisi kaupungille miljoonaluokan investoinnin, mikäli nykyinen tasoylikäytävä tulevaisuudessa tulisi poistettavaksi ja käyttötarkoitus säilyisi nykyisen, vuodelta 1959 olevan asemakaavan mukaisena.

Mikäli kaupunginhallitus päättää käyttää etuosto-oikeutta esitetyssä kiinteistökaupassa, hankintahinta sisältyisi vuoden 2021 maanhankinnan investointimäärärahoihin (TA 3,5 milj. euroa, KH/Maaomaisuus tulosyksikkö 1602) ”

Tulevan maankäytön muutoksen takia kaupunginhallitukselle esitetään, että kaupungin tulee käyttää etuosto-oikeutta tontin 853-84-27-2 kaupassa edellä esitetyin perustein.

Liite 1Kiinteistönluovutusilmoitus ja kauppakirja

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• Turun kaupunki käyttää etuosto-oikeutta liitteen 1 mukaisessa 23.6.2021 tehdyssä tontin 853-84-27-2 kaupassa, ja
• kauppahinta ja kaupasta johtuvat hyväksyttävät kustannukset korkoineen korvataan alkuperäiselle ostajalle maanhankintaan osoitetuista investointimäärärahoista.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.