Lausunto Turun hallinto-oikeudelle Kärsämäen urheilupuiston asemakaavamuutoksesta tehdyistä valituksista

ympäristölakimies Nina Mattila 3.8.2021

Viite:

20862/03.04.04.04.16/2021

20893/03.04.04.04.16/2021

20956/03.04.04.04.16/2021

Turun kaupunki liittää oheen pyydetyt asiakirjat ja ilmoittaa lausuntonaan seuraavaa:

Valitusoikeus

Maankäyttö- ja rakennuslain 191.1 §:n mukaan viranomaisella on toimialaansa kuuluvissa asioissa oikeus valittaa kaavan ja rakennusjärjestyksen hyväksymistä koskevasta päätöksestä. Valitusoikeus on myös maakunnan liitolla ja kunnalla, joiden alueella kaavassa osoitetulla maankäytöllä tai rakennusjärjestyksellä on vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslain muutoksella 2017/230 ELY-keskusten tehtävät rajattiin koskemaan vaikutuksiltaan valtakunnallisia ja merkittäviä maakunnallisia asioita. Tämän muutoksen myötä elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen valitusoikeus kapeni, koska ainoastaan niissä kaavan hyväksymistä koskevissa päätöksissä, joissa käsitellään vaikutuksiltaan valtakunnallisia tai maakunnallisesti merkittäviä asioita, elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksella on mahdollisuus laillisuusvalvontaan (HE 251/2016 191 §:n yksityiskohtaiset perustelut). Voimassa olevaan maakuntakaavaan on merkitty maakunnallisesti arvokkaat suojelukohteet eikä Pallivahan seurakuntakeskuksen kohdalla ole suojelumerkintää. Kyseessä ei ole vaikutukseltaan valtakunnallinen tai merkittävä maakunnallinen asia eikä ELY-keskuksella näin ollen ole asiassa valitusoikeutta ja valitus on jätettävä tutkimatta.

Valitusperusteet

Valitusten mukaan asemakaavamuutos on lainvastainen niiltä osin kuin se mahdollistaa Pallivahan seurakuntakeskuksen purkamisen ja sen korvaamisen asuinkerrostaloilla. Valitusten mukaan päätös on seurakuntakeskuksen tontin osalta kaavan sisältövaatimusten vastainen, koska se ei vaali rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä eikä turvaa niiden erityisten arvojen säilymistä eikä luo edellytyksiä liikenteen järjestämiselle. Kaava ei valitusten mukaan perustu myöskään riittäviin selvityksiin niiltä osin kuin se mahdollistaa seurakuntakeskuksen purkamisen. Kaavan hyväksymistä pidetään myös ennakkotapauksena siitä, että maanomistaja voisi välttää suojelun päästämällä rakennuksen huonoon kuntoon. Lisäksi valituksissa väitetään, että yksityisen tahon omistuksessa oleva rakennus olisi päätetty suojella ja kaava on siten maanomistajien kannalta epätasa-arvoinen. Hyväksyttyä kaavaa pidetään myös seurakunnan tontin osalta yleiskaavan ja maankäyttö- ja rakennuslain alueidenkäytön suunnittelun tavoitteiden vastaisena.

Muutosalue ja kaavan tavoitteet

Kaavanmuutoksessa kaupungin tavoitteena on kehittää Kärsämäen urheilukenttää. TVT Asunnot Oy:n tavoitteena on uudistaa tontin 17.-29 rakennuskanta vastaamaan paremmin TVT:n asukkaiden tarpeita ja toiveita. Seurakuntayhtymän tavoitteena on saada uudet seurakuntatilat uudesta Runosmäen monitoimitalosta ja muuttaa nykyinen seurakuntakeskuksen tontti asuinkerrostalokäyttöön. Kaupungin on tullut selvittää seurakuntakeskuksen suojelutarpeet. Kaavoitusprosessin aikana valmisteltiin kaksi vaihtoehtoista luonnosta, joista toisesta tontilla 853-84-74-2 sijaitseva seurakuntakeskus esitettiin suojeltavaksi ja käyttötarkoitusmerkintää muokattiin sallivammaksi. Toisessa vaihtoehdossa seurakuntakeskus esitettiin korvattavaksi asuinkerrostaloilla. Kaavaselostuksen sivulla 21 todetaan, että ” Tutkittuaan molempia vaihtoehtoja kaavoitus esitti, että asemakaavaehdotuksen pohjaksi valitaan vaihtoehto 2, jossa seurakuntakeskus puretaan ja sen tilalle rakennetaan asuinkerrostaloja. Sisäilmaongelmien poistamiseksi seurakuntakeskuksen rakenteista tulisi uusia niin suuri osa, ettei rakennuksen suojeleminen olisi mielekästä. Peruskorjaus ei myöskään olisi taloudellisesti kannattava.”

Asemakaavan sisältövaatimusten täyttyminen ja selvitysten riittävyys

Maankäyttö- ja rakennuslain 5.2 §:n mukaan alueiden käytön tavoitteita toteuttavista kaavojen sisältövaatimuksista säädetään kunkin kaavamuodon osalta jäljempänä maankäyttö- ja rakennuslaissa. Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

MRL:n 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Eija Rasimus (ARK Takala Oy) on laatinut Pallivahan seurakuntakeskuksesta rakennushistoriallisen selvityksen (1.3.2019). Turun Museokeskus on antanut lausuntonsa rakennushistoriallisesta selvityksestä ja kaavaehdotuksesta. Pallivahan seurakuntakeskuksen kunnosta on tehty selvityksiä, joiden perusteella huomattava osa rakenteista tulisi uusia kosteusvaurioiden vuoksi. NL-Rakennuslaskenta Oy:n arvion (27.5.2019) mukaan rakennuksen peruskorjausaste on 91 %. LPR-arkkitehdit Oy:n Pauno Narjus on antanut 6.6.2019 lausunnon siitä, kuinka peruskorjaus vaikuttaisi Pallivahan seurakuntakeskuksen suojeluarvoihin. Narjus toteaa lausunnossa: ”Suojelun kannalta rakennuksen laajamittainen uusiminen herättää kysymyksen rakennussuojelun mielekkyydestä, milloin suojelu muuttuu rekonstruktioksi. Ulkoasussa alkuperäisiä rakennusosia ei olisi juuri enää nähtävissä, sisätiloissa paikallavalupinnat ja osa vanhoista tiilimuurauksista säilyisivät autenttisina. Rakennuksen arkkitehtuuri massoitteluineen ja tilajäsentelyineen jää toki vielä nähtäväksi.” Pallivahan seurakuntakeskuksen korjaamista käsittelevät myös seuraavat selvitykset ja asiakirjat: Pallivahan seurakuntakeskus – Arvio peruskorjauksen onnistumiseen liittyvistä riskeistä sisäilman kannalta (Sirate Group Oy 16.10.2017), Pallivahan kirkon ja seurakuntakeskuksen purkutyö – ohjeistus (Sirate Group Oy 16.10.2017), Riskikohtia ja kustannuksiin vaikuttavia tekijöitä (V-S Rakennuttaminen Oy:n muistio 13.10.2017).

Kaavaselostuksen sivuilla 24-25 on perusteltu ratkaisua mahdollistaa kaavamuutoksella seurakuntakeskuksen purkaminen. Asemakaava tulee laatia myös siten, että luodaan edellytykset terveelliselle ja turvalliselle elinympäristölle. Rakennuksessa todetut laajat vauriot ovat aiheuttaneet sen, että se on ollut vuosia tyhjillään. LPR-arkkitehtien selvityksessä on todettu, että ”Rakennuksen peruskorjaus voi olla mahdollista, mutta sisäilmaongelmien poistaminen vaatii laajoja rakenteiden uusimisia. Kustannuslaskija oli arvioinut korjausprosentiksi 91 % ja todennut, että 72 % on yleensä raja, milloin kannattaa pohtia uudisrakentamista. Tämäntapaisissa kohteissa erityisenä pelkona on, että sisäilmaongelmia ei saada poistettua tai että ne uusiutuvat”.

Ympäristönsuojelu on keväällä 2018 tehnyt luontoinventoinnin alueella. Ympäristönsuojelu teki uuden inventoinnin 3.7.2019 ja tarkensi luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokkaan alueen rajausta.

Kaavaselostuksen sivulla 26 on todettu, että ”osittain tontilla 74.-2 sijaitseva kuiva rinnelehto täyttää ominaispiirteiltään ja lajistoltaan luonnonsuojelulain mukaisen suojellun luontotyypin ”pähkinäpensaslehto” ja ”jalopuumetsikkö” määrittelyperusteet. Kaavaehdotuksessa se on osoitettu luo-1-alueena. Vaikka alue on tälläkin hetkellä osa tonttia, liittyy se luontevasti takana olevaan metsäalueeseen. Seurakunta ei ole estänyt kulkua tontin takaosalla, minkä takia useat metsäpolut jatkuvat tontin läpi. Suojellun luontotyypin ”pähkinäpensaslehto” ja ”jalopuumetsikön” aluskasvillisuus kestää normaalin kulutuksen, kuten kävelyn, marjastamisen tms.”

Luo-1-kaavamerkintää on saapuneiden lausuntojen perusteella täydennetty. Aluetta koskee luo-1-kaavamääräys ”Alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 29 §:n mukaisesti suojeltavaksi tarkoitettu luontotyyppi (jalopuumetsikkö ja pähkinäpensaslehto). Aluetta ei saa muuttaa maata kaivamalla, louhimalla, läjittämällä, puita kaatamalla tai muulla rakentamisella niin, että luontotyypin ominaispiirteiden säilyminen vaarantuu. Alueelle ei saa osoittaa mitään toimintoja, kuten leikkipaikkoja, oleskelutiloja, rakennettuja kulkuväyliä, istutuksia tms, vaan se tulee säilyttää mahdollisimman luonnontilaisena. Myös lumenkaato on alueella kielletty. Rakentamisen aikana aluetta ei saa käyttää edes hetkellisesti varastointiin tai muuhun työmaakäyttöön, vaan se tulee rajata esim. suoja-aidoin rakentamisen aikana.” Alueen käyttöä on rajattu kaavamääräyksellä ja siten turvattu luonnonympäristön arvojen säilyminen.

Kaavaselostuksen sivuilla 35-36 on selvitetty kaavan liikenteellisiä vaikutuksia. Kaavan aiheuttama liikenteen lisääntyminen alueella ei tarkoita, että liikenteen järjestämistä koskeva kaavan sisältövaatimus ei täyttyisi.

Rakennuksen kunnossapitovelvollisuus ja tasapuolinen kohtelu

Maankäyttö- ja rakennuslain 166.1 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. On totta, että rakennusten kunnossapidon laiminlyöminen ei saa johtaa siihen, että kiinteistön omistaja välttää rakennusten suojelun. Kaavan yhteydessä tehdyistä selvityksistä käy kuitenkin ilmi, että rakennuksessa on tehty osittaisia peruskorjauksia vuodesta 2014 alkaen. Suunnittelu keskeytettiin sisäilmatutkimuksen ja rakenneavausten valmistuttua vuonna 2016. Sisäilmatutkimuksen jälkeen tehtiin rakenneavauksia, jolloin mm. alapohjien ja niihin liittyvien kanaalien (mm. kirkko- ja seurakuntasali) mikrobikasvustoja sisältävät muottilaudoitukset ovat tulleet ilmi. Kiinteistön omistajan ensisijaisena tavoitteena on ollut rakennuksen korjaaminen. Sillä, kuka kiinteistön omistaa, ei ole merkitystä arvioitaessa, tuleeko kohde suojella vai ei. Suojelun tarve arvioidaan jokaisessa kaavaprosessissa erikseen.

Yleiskaavan mukaisuus

Maankäyttö- ja rakennuslain 54.1 §:n mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon. MRL:n 42 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Viranomaisten on suunnitellessaan alueiden käyttöä koskevia toimenpiteitä ja päättäessään niiden toteuttamisesta katsottava, ettei toimenpiteillä vaikeuteta yleiskaavan toteutumista. Yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta.

Voimassa olevassa yleiskaavassa valituksenalainen alue on pientalovaltaista asuntoaluetta AP. Yleiskaavamääräyksen mukaan ”Alue varataan pääasiassa pientalovaltaiselle asumiselle sekä ympäristöön soveltuvien työtilojen, virkistyksen, palvelujen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön”. Yleiskaavakartan mukaan ”Liitteessä 3,5 luetellut kaupunkikuvallisesti arvokkaat ympäristökokonaisuudet ovat ja rakennussuojelukohteet ovat ohjeena laadittaessa tai muutettaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa.”

Yleiskaava 2020:ssa alue on osa laajaa pientalovaltaista asuntoaluetta (AP). Pientalojen lisäksi alueelle voidaan toteuttaa muutakin asumista, palveluja ja ympäristöön sopivia työpaikkatoimintoja. Uusi koko kaupunkia koskeva yleiskaava on valmisteilla. Alueella voimassa oleva Turun kaupungin yleiskaava 2020 on esitystavaltaan varsin yleispiirteinen ja muun ohella AP-kaavamerkintään liittyvässä kaavamääräyksessä todetaan, että alue varataan pääasiassa pientalovaltaiselle asumiselle. Kaavamääräys ei siten ehdottomasti sulje pois kerrostalorakentamista, kunhan alueen pääasiallinen luonne säilyy pientalovaltaisena. Yleiskaavan AP-alueella oleva rakennuskanta koostuu pääosin edelleen pientalorakentamisesta asemakaavan muutoksen jälkeenkin. Valmisteilla olevassa yleiskaava 2029:ssä alue on osoitettu asuinalueeksi (A).

Oikeudenkäyntikulut

Hallintoprosessilain 95 §:n mukaan oikeudenkäynnin osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Korvausvelvollisuuden kohtuullisuutta arvioitaessa voidaan lisäksi ottaa huomioon asian oikeudellinen epäselvyys, osapuolten toiminta ja asian merkitys asianosaiselle. Koska valitukset tulee hylätä, tulee valittajan itse vastata oikeudenkäyntikuiluistaan.

Yhteenveto

Varsinais-Suomen ELY-keskuksen valitus tulee ensisijaisesti jättää tutkimatta. Kaikki tutkittavat valitukset tulee hylätä. Asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee hylätä.

Lisätietoja asiassa antaa tarvittaessa ympäristölakimies Nina Mattila, puh. 040-6741633,

nina.mattila@turku.fi, PL 355, 20101 Turku