Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin, infran suunnittelupäällikkö Kari Linnakoski 11.2.2021:

Kaavoituksessa on laadittu 20.11.2020 päivätty, 10.2.2021 lausuntojen johdosta muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Nykytilanne

Suunnittelualueen pinta-ala on 8,27 ha ja se sijaitsee Nummen kaupunginosassa. Alue on Ylioppilaskylän itäosassa, yhdyskuntarakenteen pohjoisreunalla ja valtakunnallisesti arvokkaan Aurajokilaakson maisema-alueen reunalla. Aurajokilaakso on yksi Suomen 27 kansallismaisemasta. Alueen itäosassa sijaitsee Hallinkorvan puistikon rautakautinen muinaisjäännös, uhripaikka ja kalmistoalue.

Suunnittelualueella on pääosin matalaa, korkeimmillaan kolmikerroksista kerrostalorakentamista, joka on tarkoitettu opiskelijoille. Purettavat päiväkoti ja huoltorakennukset ovat yksikerroksisia.

Asemakaavaehdotus

Vuonna 2017 Turun Ylioppilaskyläsäätiö (TYS) järjesti yhteistyössä kaupungin kanssa arkkitehtuurikutsukilpailun opiskelija-asumisen suunnitteluvaihtoehtojen tutkimiseksi alueelle. Asemakaavanmuutos laadittiin voittaneen ehdotuksen pohjalta. Rakennussuunnittelua on tehty rinnan kaavan valmistelutyön kanssa.

Asemakaavanmuutoksella muodostuu asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK-1), asuinkerrostalojen korttelialuetta (AK-2), palvelurakennusten korttelialuetta (P-1), muinaismuistoaluetta (SM-1), puistoa (VP) ja katualueita. Alueen itäosassa sijaitsee Hallinkorvan puistikko -niminen kiinteä muinaisjäännös, rautakautinen uhrikallio ja kalmistoalue.

Asemakaava mahdollistaa uuden opiskelija-asuinrakennuksen toteuttamisen purettavan päiväkodin ja huoltorakennusten paikalle. Asuinkerrostalojen korttelialueelle AK-2 osoitetaan 15 000 k-m² uutta rakennusoikeutta. Uudisrakennukseen sijoittuu arviolta noin 240 kpl yksiötä ja 45 kpl kaksiota ja noin 330 uutta asukasta.

Toimintansa lopettavalle Kuraattorinpolun päiväkodille osoitetaan uusi palvelurakennusten korttelialue (P-1) ja sille 4000 k-m² rakennusoikeutta Halistentien ja Uhrimäenkujan kulmauksesta. Päiväkodin hankesuunnitelma on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 14.12.2020 § 216. Hankesuunnitelmassa päiväkoti on mitoitettu kuudelle ryhmälle, eli 126 lapselle. Nykyisen Halisten kentän korvaava pienempi kenttä on mahdollista toteuttaa Kuraattorinpolun pohjoispuolelle, Nummenrannanpuistoon.

Liikenne uudelle opiskelijarakennukselle ja päiväkodille on osoitettu Halistentien kautta. Alue liittyy saumattomasti olemassa olevaan kävely- ja polkupyöräverkostoon ja on hyvin savutettavissa myös joukkoliikenteellä.

Pysäköinti on osoitettu maantasoon. Kaavan autopaikkavaatimuksissa on huomioitu asumisen erityislaatuisuus (opiskelija-asumista), palveluiden läheisyys ja joukkoliikenteen hyvä saavutettavuus. AK-1 ja AK-2 -korttelialueilla pysäköintinormi 1 ap/ 250 k-m² vastaa tilannetta, jossa noin joka viidennelle asukkaalle on pysäköintipaikka. Pysäköintipaikat on mahdollista toteuttaa myös 300 metrin säteellä tontista. Päiväkodin pysäköinti ja saattoliikenne tapahtuu tontilla.

Asuinkerrostalojen korttelialueella tonttitehokkuus e_t vaihtelee välillä 0,62–1,1, keskiarvon ollessa 0,88. Kaava-alueen rakentamistehokkuus e_k on 0,78 ja koko suunnittelualueen tehokkuus e_a on 0,58.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan muuttaminen perustuu Turun Ylioppilaskyläsäätiön (TYS) aloitteeseen 21.11.2018 asemakaavan muuttamiseksi.

Kaavan vireilletulosta on kuulutettu 8.12.2018. Ilmoitus vireilletulosta ja 5.12.2018 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma on lähetetty kirjeitse osallisille. Lisäksi kaavan vireilläolosta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa 2019 ja 2020.

Kaavanmuutosaluetta laajennettiin lokakuussa 2019, koska alueelle tarvitaan poistuvalle Kuraattorinpolun päiväkodille korvaavat tilat. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan laajennuksen tavoitteet 5.11.2019 § 423. Päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille postitse 8.11.2019.

Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt kaavaluonnoksen 9.6.2020 § 211 seuraavalla lisäyksellä "Lisäksi lautakunta edellyttää, että korvaavan kentän paikka osoitetaan läheltä Ylioppilaskylää ja Halisia, ja uusi kenttä otetaan käyttöön ennen vanhan poistumista käytöstä."

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 30.11. – 29.12.2020. Lausuntoaikaa oli 15.1.2021 saakka. Lausuntoja saapui 4 ja muistutuksia jätettiin yksi. Lausunnot ja mielipiteet vastineineen on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportin sivuilla 8-13.

Turku Energian lausunnon johdosta AK-1 -korttelin kaavamääräyksiin on lisätty seuraava lause: ”Rakennushankkeen tullessa vireille korttelin 29 tonteilla 22 ja 24, tulee hankkeeseen ryhtyvän neuvotella Turku Energian kanssa tonteilla sijaitsevien maanalaisten sähkölinjojen sijainneista ja mahdollisista siirroista.” Turku Energian lausunnon johdosta on kaavan rasitealuemerkintää laajennettu.

Museopalvelujen lausunnon johdosta on kaavan selostukseen lisätty tarkennus s. 14 kappale Muinaismuistot: ”Alueen itäosassa sijaitsee Hallinkorvan puistikko -niminen kiinteä muinaisjäännös, rautakautinen uhrikallio ja kalmistoalue. Uhrikallio on n. 30 x 90 m laajuinen ja pohjois-eteläsuuntainen. Kallion pohjoispäässä, kallion tasanteella ja kallion länsiluoteeseen viettävässä seinässä on useita kymmeniä kuppeja. Niistä osa on syviä ja riveittäin aseteltuja, ja osa matalia ja rapautuneita, vaikeasti kallion pinnalta erotettavissa. Valtaosa kalliosta on nykyään turpeen alla enemmänkin. Uhrikalliosta n. 120 m etelään, myös kalliolla, sijaitsee polttokalmisto.” 

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

As. Oy Kuikunkulman jättämä muistutus ei anna aihetta muuttaa kaavaa.

Maankäyttösopimus

Kaupungin ja TYS:n välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Infrakustannukset

Kaavan toteuttamisesta aiheutuvat infrakustannukset ovat 1.050.000 euroa ja ne pohjautuvat hankeosalaskentaan. Arvio kattaa Uhrimäenkujan rakentamisen, Uhrimäenpolun saneerauksen, Elinanpuiston, Halistentien liittymäalueen saneerauksen liikennevaloliittymäksi, Halistentien uudet bussipysäkit ja Halisten kentän korvaavan kentän rakentamisen hiekkakenttänä. Edellä mainittu kustannus sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 10/2020.

Infrakustannuksiin sisältyvän Halisten kentän korvaavan, kooltaan 40 m x 20 m, hiekkakentän kustannus (80.000 euroa) sisältää kentän valaistuksen ja kentän rakentamisen hiekkapintaiseksi. Liikuntapalvelut on ilmoittanut varustelevansa kentän ja vastaavansa varustelusta aiheutuvista kustannuksista.

Kaava-alueen pohjoispuolella sijaitseva Kuraattorinpolku tulee saneerata, koska itäisen Yo-kylän pyöräliikenteen nykyisiä olosuhteita tulee parantaa ja samalla selkiyttää sekä vakinaistaa Kuraattorinpolun varrella sijaitsevat nykyiset pysäköintialueet. Kuraattorinpolun saneerauskustannus on kävelyn ja pyöräilyn kehittämisohjelman kohde, eikä siten sisälly Kylänkulman asemakaavan infran toteutukseen.

Turku Energia Kaukolämmön mukaan AK-2 korttelialueen rakennusalalta tulee siirtää pohjois-etelä -kaukolämpöjohto Halistentielle ja Elinanpuistossa sijaitseva johto tulee siirtää P-1 korttelin rasitealueelle. Turku Energia Kaukolämpö on arvioinut alustavasti suunnittelualueen muutoskustannuksiksi noin 300.000 euroa, jonka kustannusjaosta tulee vielä neuvotella Turku Energia Kaukolämmön ja Turun kaupungin välillä. Tätä kustannusta ei ole sisällytetty kaavan toteuttamisesta aiheutuviin infrakustannuksiin.

Vesihuollon arvion mukaan hulevesiputken siirtokustannukset AK-2 -korttelialueen rakennusalalta rasitealueelle ja sen liittäminen olemassa olevaan putkeen Kuraattorinpolulla on noin 500.000 euroa. Tätä kustannusta ei ole sisällytetty kaavan toteuttamisesta aiheutuviin infrakustannuksiin.

TYS:lle tontin omistajana ja rakennushankkeeseen ryhtyvänä tulee maanalaisten johtojen siirtokustannukset uuden kaavan AK-2-korttelialueen rakennusalalta.

Maankäyttösopimuskorvaus tulee kattamaan Kylänkulman alueen kunnallistekniikan rakentamiskustannukset.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja TYS:n välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Kylänkulma

Liite 2Vastine muistutukseen

Oheismateriaali 1Selostus Kylänkulma

Oheismateriaali 2Tilastolomake Kylänkulma

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti Kylänkulma

Oheismateriaali 4Kaavaluonnoksesta ja -ehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5As Oy Kuikunkulman muistutus, 23.12.2020

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineen muistutukseen (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että Kylänkulman asemakaavanmuutosehdotus, pvm 20.11.2020, ja muutettu 10.2.2021 (lausunnot), hyväksytään. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: NUMMI 011-29.-22-24 ja -125.-1.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Kylänkulman asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 1.050.000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Kylänkulman asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kaupunginsihteeri Pia Bergström 26.5.2021:

Asemakaavanmuutosehdotus "Kylänkulma" on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 16.2.2021 § 41

Kylänkulman maankäyttösopimus on hyväksytty kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 12.4.2021 § 28 ja maankäyttösopimus osapuolten välillä on allekirjoitettu 26.5.2021.

Kaupunkiympäristölautakunnan esittelytekstissä on todettu seuraavaa:

”TYS:lle tontin omistajana ja rakennushankkeeseen ryhtyvänä tulee maanalaisten johtojen siirtokustannukset uuden kaavan AK-2-korttelialueen rakennusalalta.”

Maankäyttösopimusneuvotteluissa on kuitenkin huomioitu se, että sopimusalueella sijaitsee noin 80 vuotta vanha hulevesiviemäri, jonka saneeraus tulisi kaupungin tehtäväksi lähitulevaisuudessa. Näin ollen kaupunki ja TYS ovat maankäyttösopimuksessa sopineet, että TYS suunnittelee ja toteuttaa kustannuksellaan hulevesiviemärin siirron ja kaupunki osallistuu saneeraukseen materiaalikustannusten 125.000 euroa osuudella. Em. materiaalikustannukset on huomioitu TYS:in sopimuskorvausta vähentävänä tekijänä, kuten kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston 12.4.2021 §:ssä 28 todetaan. Edellä kuvatulla ei ole vaikutusta Kylänkulman asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioon ja maankäyttösopimuskorvaus tulee kattamaan Kylänkulman alueen kunnallistekniikan rakentamiskustannukset.

Liite 1Kartta Kylänkulma

Oheismateriaali 1Selostus Kylänkulma

Oheismateriaali 2Tilastolomake Kylänkulma

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti Kylänkulma

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 20.11.2020 päivätyn ja 10.2.2021 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavamuutosehdotuksen Kylänkulma. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: NUMMI 011-29.-22-24 ja -125.-1.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Kylänkulman asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 1.050.000 euroa (alv 0 %).

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Peltonen ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.