Kaupunkiympäristötoimiala, tonttipalvelut, maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen 16.3.2021:

Linnakaupungin osayleiskaava sai lainvoiman 25.2.2012. Osayleiskaavan tavoitteena oli kehittää Sataman aluetta Turun keskustaa täydentäväksi eläväksi kaupunginosaksi. Osayleiskaavan periaatteita noudattaen Sataman kaupunginosaan laadittiin Herttuankulman asemakaava, joka sai lainvoiman 7.7.2018. Herttuankulman asemakaavassa osoitettiin osa sataman teollisuus- ja varastoalueesta uuteen asuntokäyttötarkoitukseen. Herttuankulman alueelle tulee sijoittumaan noin 4400 asukasta vuoteen 2040 mennessä.

Herttuankulman asemakaava laadittiin yhteistyössä alueen maanomistajien kanssa ja maanomistajat sitoutuivat maankäyttösopimuksin osallistumaan alueen yhdyskuntarakentamiskustannuksiin. Asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisen jälkeen ovat alueen kunnallistekniset työt käynnistyneet ja asuinkerrostalokortteleita on siirtynyt alueen maanomistajilta rakennusliikkeiden omistukseen. Herttuankulman AK-kortteleita rakentavat tällä hetkellä Lehto Group Oyj, Pohjola Rakennus ja Rakennusliike Lapti Oy.

Herttuankulman asemakaavassa koko alueen pysäköinti perustuu autopaikkojen keskittämiseen pysäköintilaitoksiin. Kun pysäköintilaitokseen osoitetaan velvoiteautopaikkoja useammasta korttelista, on haasteeksi osoittautunut pysäköintilaitoksen rahoittaminen ja toteutusaikataulu. Yksityisten maanomistajien omistamissa kortteleissa aikataulu ja rakentamisen rahoittamisen haasteet on ratkaistu luovuttamalla yhdelle rakentajalle ne korttelit, joiden autopaikkoja on osoitettu samaan pysäköintilaitokseen. Näin toimien rakentaja sitoutuu asemakaavalliseen ratkaisuun niin sopimusteknisesti, taloudellisesti kuin teknisten ratkaisujenkin osalta.

Kaupunki omistaa Herttuankulman alueelta 10 asuinkerrostalokorttelia, joissa on rakennusoikeutta yhteensä noin 130000 k-m². Kaupungin omistus keskittyy pääasiassa Juhana Herttuan puistokadun varteen ja alueet on aikanaan vuokrattu satamatoimintaa palveleville yrityksille. Maanvuokrasopimukset päättyvät koko Herttuankulman alueella eriaikaisesti siten, että viimeinen maanvuokrasopimus päättyy vuonna 2049.

Schenker Oy on 5.6.1996 vuokrannut kaupungilta teollisuus- ja varastorakennusten tontit Satama-9-4 (853-61-9-4), Satama-7-14 (853-61-7-14) ja Satama-7-34 (853-61-7-34), joiden maanvuokrasopimukset päättyvät 31.3.2026 mennessä. Alueen käyttötarkoituksen muutoksen myötä Schenker Oy:n toiminta on siirtymässä Ohitustien varteen Liedon Tuulissuon alueelle.

Schenker Oy:n ja Koy Ebbankulman välillä on 17.3.2020 allekirjoitettu esisopimus, jolla Schenkerin omistamat vuokraoikeudet ja purettavaksi tulevat rakennukset ovat siirtymässä Koy Ebbankulman omistukseen.

Schenker Oy ja Koy Ebbankulma ovat esittäneet kaupungille, että kaupunki myisi vuokramiehelle korttelit Satama-30, Satama-31 ja osan korttelista Satama-27 ja maanvuokrasopimukset irtisanottaisiin yleisten alueiden osalta myöhemmin.

Kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksymistä esitetään seuraavista syistä:

• Schenkerin maanvuokra-alueen toteutuminen asemakaavan mukaiseen asuinrakentamiseen käynnistyy jo ennen maanvuokrasopimusten päättymistä eli 31.3.2026, mikä nopeuttaa koko Herttuankulman alueen valmistumista,
• kortteleiden Satama-30, Satama-31 ja Satama-27 autopaikkojen sijoittuminen korttelin Satama-31 pysäköintilaitokseen toteutuu asemakaavan mukaisena, ja
• asemakaavan mukaisten katu- ja puistoalueiden toteuttaminen aikaistuu.

Kaupunkiympäristötoimiala on laatinut liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen, jonka Koy Ebbankulma on ilmoittanut hyväksyvänsä. Kiinteistökaupan esisopimuksella Koy Ebbankulma sitoutuu ostamaan kaupungilta seuraavan 7 vuoden aikana vuosittain vähintään 4000 k-m² AK-rakennusoikeutta Herttuankulman alueelta. Mikäli Koy Ebbankulma poikkeaa esisopimuksessa sovitusta ostoaikataulusta, on kaupungilla oikeus päättää sopimus erillisellä ilmoituksella. 

Tulevat kaupankohteet ja kauppahinnat ovat seuraavat:

Kauppahinnat on määritelty FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 11.9.2020 tekemän arviokirjan ja Newsec valuation 6.11.2020 laatimaan Turun kerrostalojen hintavyöhykearvioon perusteella siten, että luovutettavan rakennusoikeuden hinnan keskiarvoksi tulee 432 €/k-m2. Kunkin luovutuskohteen rakennusoikeuden (k-m2) yksikköhinta sidotaan elinkustannusindeksiin ja tarkistetaan vielä ko. kohteen luovutushetkellä.

Kiinteistökaupan esisopimuksella varmistetaan Herttuankulman alueen nopeampi muuntuminen asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen ja pysäköintitalojen toteutuminen, mikä on kaupungin kannalta tärkeää. Mikäli pysäköintitalot eivät lähde toteutumaan, alueen kaupunkirakenne joudutaan suunnittelemaan asemakaavanmuutoksen kautta uudelleen.

Kysyntä Herttuankulman kaava-alueen tonteille on ollut suurta ja se yllättänyt kaupungin positiivisesti. Kasvun tukemiseksi Herttuankulman infran investointeja on aikaistettu kaupungin sopeuttamisohjelman kirjausten mukaisesti.

Kaupunginhallituksen 14.9.2020 § 389 tekemän, asunto- ja maapolitiikan periaatteiden täytäntöönpanoa koskevan päätöksen perusteella tontteja voidaan luovuttaa myös myymällä ennen 15.6.2020 voimassa olleilta Linnakaupungin asemakaava-alueilta, joihin Herttuankulman kaava-alue kuuluu. Kaupunginhallituksen täytäntöönpanopäätöksen esitystekstissä edellä mainittua linjausta on perusteltu seuraavasti:

”Linnakaupungin asemakaavoitusta on tehty eri vaiheissa koko 2010-luvun ajan. Alueella on voimassa merkittäviä asemakaava-alueita (Harppuunakortteli, Herttuankulma, Kirstinpuisto), joiden toteutus ja asuntojen rakentaminen on jo käynnissä. Herttuankulman ja Kirstinpuiston asemakaavoitus on toteutettu yhteistyöhankkeina. Kaupunki omistaa yhä sekä Herttuankulman että Kirstinpuiston asemakaavojen alueilla merkittävää tonttivarantoa, joiden luovuttamisesta toteuttajille vaiheittain on neuvoteltu yhteistyöhankkeiden aikana. Osaa alueita koskevat yhteistyösopimuksen mukaiset kirjaukset tonttien luovuttamisesta rakentamisen edistyessä. Osaan alueita kohdistuu vielä myös vanhoja vuokraoikeuksia eikä näiden alueiden luovuttaminen kolmansille kaupungin toimesta ole mahdollista ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Edellä kuvatut alueet sijoittuvat kaupunginvaltuuston huhtikuussa tekemän päätöksen jälkeen kuitenkin kiistatta raitiotiehen perustuvien joukkoliikenteen laatukäytävien välittömille vaikutusalueille. Tonttien myynnillä näiltä alueilta on merkittävä vaikutus kaupungin vuosittaiseen myyntitulotavoitteeseen.”

Edellä kuvatuista syistä kaupunkikehitysjaostolle ja edelleen kaupunginvaltuustolle esitetään liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksymistä.

Liite 1Kiinteistökaupan esisopimus

Oheismateriaali 1FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 11.9.2020 arviokirjat (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2Newsec Valuation Oy:n 6.11.2020 laatima hintavyöhykearvio (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 3Herttuankulma myyntiesitykset

Karttalinkki

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ja sen ehtojen täyttyessä myy liitteen 1 mukaiset kohteet esisopimuksen mukaisin ehdoin,
• maankäyttöjohtaja valtuutetaan hyväksymään lopulliset kauppakirjaehdot ja tekemään myynneistä päätökset esisopimuksen ehtojen mukaisesti,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään esisopimukseen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä, ja
• kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettava 30.9.2021 mennessä. Muussa tapauksessa tämä päätös katsotaan rauenneeksi.

PäätösKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päätti siirtää asian kaupunginhallitukselle ja esittää, että ennen päätöksentekoa asiassa on selvitettävä ja tuotava vastauksena kaupunginhallituksen valtuustolle tehtävään esitykseen:

• Kuinka paljon kaupunki omistaa maata Herttuankulman alueelta? Kuinka iso osa siitä on kaavoitettu asumiseen ja kuinka iso osa tästä ollaan prosentuaalisesti nyt esittämässä myytäväksi?
• Miten joukkoliikennekäytävän myötä tuleva maanarvonnousu on huomioitu myyntihinnassa?
• Mitkä ovat kokemukset maan arvonnoususta ratikkalinjan toteutumisen myötä Tampereelta ja Helsingistä?
• Miksi myynti nähdään vuokrausta parempana vaihtoehtona kaupungin tulonmuodostuksen osalta?
• Miksi myynti varmistaa alueen toteutumisen paremmin kuin pitkäaikainen vuokra?

Sundqvistin Ruohosen kannattamana tekemä muutosehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Kaupunginjohtaja Minna Arve 26.3.2021:

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päätti 22.3.2021 § 22 siirtää asian kaupunginhallitukselle ja edellytti, että ennen päätöksentekoa asiassa on tuotava vastaukset kaupunkikehitysjaoston päätöksessään esittämiin kysymyksiin. Vastaukset ovat oheismateriaalina 4.

Esitettyjen kysymysten ja niihin laadittujen vastausten lisäksi on kuvattu raitiotien keskustasta mereen suuntautuvan linjan kaupunkikehityspotentiaalia oheismateriaalissa 5 (Raitiotien Sataman linjaan integroituva kaupunkikehitys).

Kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle esitetään liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen hyväksymistä edellä kuvatuista syistä.

Liite 1Kiinteistökaupan esisopimus

Oheismateriaali 1FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 11.9.2020 arviokirjat (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 2Newsec Valuation Oy:n 6.11.2020 laatima hintavyöhykearvio (salassa pidettävä, JulkL 24 § 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 3Herttuankulma myyntiesitykset

Oheismateriaali 4Vastaukset kysymyksiin

Oheismateriaali 5Raitiotien sataman linjaa integroituva kaupunkikehitys

Karttalinkki

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan kiinteistökaupan esisopimuksen ja sen ehtojen täyttyessä myy liitteen 1 mukaiset kohteet esisopimuksen mukaisin ehdoin,
• maankäyttöjohtaja valtuutetaan hyväksymään lopulliset kauppakirjaehdot ja tekemään myynneistä päätökset esisopimuksen ehtojen mukaisesti,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään esisopimukseen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä, ja
• kiinteistökaupan esisopimus on allekirjoitettava 30.9.2021 mennessä. Muussa tapauksessa tämä päätös katsotaan rauenneeksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 12-2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Elo, Peltonen, Maaskola, Miikkola, Laivoranta, Sundqvist, Weber, Aaltonen, Euro, Vierimaa, Ruohonen ja Vornanen.

Lindforsin tekemän seuraavansisältöisen hylkyehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Rinne:

”Kaupunginhallitus hylkää päätösehdotuksen.

Perustelut:

Rakennusoikeus huomioiden päätösesitys koskee yhtä merkittävimmistä Turun kaupungin maaomaisuuksista Herttuankulman alueella ["Asuinrakennusoikeutta esisopimuksessa on 40000 k-m2 ja 7600 autopaikkojen (LPA) rakennusoikeutta eli noin 46 % kaupungin jäljellä olevasta asuinrakennusoikeudesta"]. Jatkamalla vuokraamista Turku saa pysyvää vuokratuloa, jonka osalta vastauksissa kysymyksiin todetaan, että "kaupungin pitkäjänteisen tulonmuodostuksen kannalta vuokraus on nykyisellä korkotasolla pääsääntöisesti myyntiä kannattavampaa". Jos kiinteistökauppa silti nähtäisiin tarkoituksenmukaisena, parempi myyntituotto saadaan aikanaan, kun tuleva joukkoliikennelinjaus on rakentunut. Näillä perustein vuokraustoiminnan jatkaminen on Turun kaupungilta vastuullista taloudenpitoa.”