Sopimus Herttuankulman kaava-alueen korttelien Satama-7, -17, -18 ja -19 tulevista luovutuksista
Sopijaosapuolet:
Turun kaupunki
Y-tunnus 0204819-8
PL 355
20101 Turku
(jäljempänä ”kaupunki tai myyjä”)
Ostajina ovat seuraavat tahot ohjeellisin osuuksin kokonaisrakennusoikeudesta, jonka ostajat sitoutuvat ostamaan erillisillä tämän sopimuksen ja sen liitteen ehtojen mukaisilla, myöhemmin tehtävillä tonttikohtaisilla kiinteistökaupoilla omiin, perustamiensa tai perustettavien yhtiöidensä nimiin siten, että jokaisen ostajan osuus muodostuu erillisestä tontista tai tonteista:
TVT Asunnot Oy noin 60 %
Y-tunnus:
Y-Säätiö noin 10 %
Y-tunnus:
Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy noin 10 %
Y-tunnus:
YH-Kodit Oy
Y-tunnus: noin 10 %
Ostajien nimeämä toteuttajataho noin 10 %
(jäljempänä ”Ostajat tai Ostaja”)
Jäljempänä kaikki sopijaosapuolet yhdessä osapuolet.
Sopimuksen tarkoitus:
Tällä sopimuksella ostajat sitoutuvat ostamaan Turun kaupungilta erillisillä kiinteistökaupoilla sopimuksen kattamista kortteleista myöhemmin muodostettavia tontteja, joiden rakennusoikeus vastaa heidän tässä sopimuksessa edellä määritettyä osuutta koko sopimuksen alaisesta kokonaisrakennusoikeudesta.
Tällä sopimuksella kaupunki sitoutuu myymään ostajille Turun kaupungin Sataman kaupunginosan korttelit Satama-17, Satama-18, ja Satama-7, sekä korttelista Satama-19 käyttötarkoituksella AK-1 osoitetut alueet jäljempänä tässä sopimuksessa todetuin ehdoin.
Asumismuototarjonta, johon ostajat sitoutuvat:
TVT Asunnot Oy ARA pitkä korkotuki
Y-Säätiö ARA pitkä korkotuki
Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy asumisoikeus
YH-Kodit Oy lyhyt korkotuki, 10 vuoden malli, vapaarahoitteinen tuotanto
Ostajien nimeämä toteuttajataho lyhyt korkotuki, vapaarahoitteinen tuotanto
Sopimuksen kohteet:
1. Sataman kaupunginosan noin 3650 m2:n kokoinen kortteli Satama-17, joka muodostuu osasta tonttia 853-61-7-30 ja osasta tilaa 853-514-3-0 ja joka on AK-1 käyttötarkoitukseen osoitettu (6000 k-m2),
2. Sataman kaupunginosan noin 7000 m2:n kokoinen kortteli Satama-18, joka muodostuu osista tonttia 853-61-7-30, -34 ja -14 sekä ja osasta tilaa 853-514-3-0 ja joka on AK-1 käyttötarkoitukseen osoitettu (16000 k-m2),
3. Sataman kaupunginosan korttelista Satama-19, joka muodostuu osasta tonttia 853-61-7-34, AK-1 käyttötarkoitukseen osoitettu noin. 4350 m2:n (9500 k-m2) kokoinen alue, ja
4. Sataman kaupunginosan noin 6300 m2 kokoinen kortteli 7, josta LPA-1 käyttötarkoitukseen on osoitettu n. 2800 m2 (6000 k-m2) ja AK-1 käyttötarkoitukseen n. 3500 m2:n (5900 k-m2) kokoinen osa. Kortteli muodostuu osasta tonttia 853-61-7-34.
Sopimuksen kohteet on osoitettu liitekartassa M 377/ 27.10.2020.
Osto-oikeus ja velvollisuus:
Ostajilla on oikeus ja velvollisuus ostaa tämän sopimuksen mukaiset alueet tonteittain edellyttäen, että
a) jäljempänä mainitussa due dilligence tarkastuksessa ei ole ilmennyt seikkoja, jotka objektiivisesti arvioiden estäisivät tonttikaupan,
b) tonttijako ja tontinlohkominen on saanut lainvoiman ostettavan tontin osalta,
c) tontti on mahdollista liittää kunnallistekniikkaan ennen tontin käyttöönottoa,
d) tonttia palveleva muun infran valmistumisesta on sovittu siten, että rakennus on käyttöönotettavissa sen valmistuessa
Myöhemmin Ostajien toimesta tullaan erikseen osoittamaan toteuttajataho/toteuttajatahot, joka toteuttaa/jotka toteuttavat noin 10:llä prosentilla lyhyen korkotuen tuotantoa taikka vapaarahoitteista tuotantoa. Mikäli tällaista toteuttajatahoa tai näitä tahoja ei osoiteta, ovat ostajat tai joku heistä oikeutettuja ostamaan jäljellä olevan noin 10 prosentin osuuden samaan asumismuotoon toteutettavaksi, kuin heidän muukin osuutensa tästä sopimuksesta ja muutoin tässä sopimuksessa määritetyin ehdoin.
AK-1 -korttelialueiden tontit tulee ostaa ennen varsinaisten rakennustöiden aloittamista, kuitenkin siten, että tontit tulee ostaa viimeistään 31.12.2026.
Korttelissa Satama-7 sijaitseva LPA-1 käyttötarkoituksella osoitettu pysäköintilaitos tulee ostajien toimesta olla valmiiksi rakennettu 140 autopaikkaisena vuoden 2025 loppuun mennessä. Varsinaisina rakennustöinä ei tarkoiteta maanrakennus- eikä louhintatöitä. Ostajilla on oikeus valita tonttien ostoaikataulu ja järjestys em. aikarajan puitteissa, huomioiden alueen/ tonttien infran valmiustaso ja liittyminen infraverkostoihin.
Jos talousalueen kokonaisrakentaminen aiheuttaa liian suurta tarjontaa asuntomarkkinaan tai talous- ja suhdannetilanne on kiinteistö- ja rakennusalalla tai asuntomarkkinoilla vallitsevan yleisen käsityksen mukaan sellainen, ettei rakentamisen edellytyksiä rakennettaville tiloille tai asunnoille ole mm. sijoitus-, rahoitus-, osto- ja vuokrausehtojen takia, tulee ostajan anoa kirjallisesti jatkoaikaa 31.12.2026 päättyvälle määräajalle. Määräajan jatkamisesta käydään ostajan ja kaupungin välillä erilliset neuvottelut. Jatkoajasta päättää tarvittaessa maankäyttöjohtaja.
Tonttien kauppahinnat määräytyvät seuraavasti:
ARA:n pitkän korkotuen tuotannon ja asumisoikeustuotannon osalta noudatetaan tonttien luovutushetkellä voimassa olevia ARA:n vyöhykehintoja. Vapaarahoitteisen tuotannon ja lyhyen korkotuen tuotannon osalta noudatetaan hintaa 425 €/ k-m2 elinkustannusindeksiin sidottuna.
LPA-1 pysäköintilaitoksen rakennusoikeuden hinta on 20 €/ k-m2 elinkustannusindeksiin sidottuna.
Muiden kuin ARA:n pitkän korkotuen tai asumisoikeustuotannon osalta rakennusoikeuden (k-m2) yksikköhinta sidotaan elinkustannusindeksiin (1951:100). Perusindeksinä on sopimuksen allekirjoituspäivänä viimeisin julkaistu pisteluku _________ ja vertailuindeksinä käytetään kunkin tonttikaupan allekirjoituspäivän mukaista viimeisintä julkaistua pistelukua. Rakennusoikeuden (k-m2) yksikköhintaa tarkastetaan perusindeksin ja vertailuindeksin muutoksen suhteessa ja sanottu muutos huomioidaan laskettaessa kunkin yksittäisen tontin kauppahintaa.
Muilta osin varsinaiset kaupat laaditaan noudattaen tämän sopimuksen liitteen mukaisia ehtoja ja muutoin kaupungin käyttämin vakioehdoin tonteittain siten, että kaikki kaupan ehdot kirjataan tonttikohtaisesti tehtäviin kauppakirjoihin.
Sopimuksen voimassaolo ja erimielisyyksien ratkaiseminen
Tämä sopimus on voimassa 31.12.2026 asti. Ostajalla on tämän sopimuksen solmimisen jälkeen, ennen lopullisten kauppojen toteuttamista oikeus ryhtyä erikseen sovittavalla tavalla toimiin suorittaakseen omalla kustannuksellaan ostettavista kohteista due diligence –tarkastuksen. Myyjä sitoutuu huolehtimaan siitä, että ostajalle annetaan käyttöön kaikki em. tarkastusten suorittamisessa tarvittava materiaali.
Myyjä ja Ostaja pyrkivät ratkaisemaan tästä sopimuksesta mahdollisesti syntyvät erimielisyydet ensisijaisesti neuvotteluteitse. Ellei neuvotteluteitse päästä sopimukseen, riitaisuudet ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Tätä sopimusta on tehty viisi yhtäpitävää kappaletta, yksi myyjälle ja neljä ostajalle
Turussa X . päivänä kuuta 2021
TURUN KAUPUNKI
Kaupungin puolesta
Tämän sopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään.
Paikka ja aika edellä mainitut.
XXXX perustettavien yhtiöiden lukuun
LIITE 1
Kauppaehdot:
1. Kauppahinnan maksu ja saannon laillistamiskulut
Kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa 100 % tai myyjän ilmoittamalle tilille ennen kauppakirjan allekirjoittamista ja kuitataan maksetuksi tämän kauppakirjan allekirjoituksilla
Ostaja vastaa kaupasta aiheutuvista kuluista sekä saantonsa lainhuudattamisen aiheuttamista kustannuksista.
2. Omistus- ja hallintaoikeus
Ostaja saa kaupan kohteet heti omistukseensa ja hallintaansa vapaana kiinnityksistä ja muista rasituksista ja maksuvelvoitteista kuin mitä tässä kauppakirjassa on mainittu.
3. Kiinnitykset ja panttioikeudet
Kaupan kohteena oleva tontti myydään kiinnityksistä ja muista rasituksista vapaana.
4. Kohteeseen tutustuminen, asiakirjat ja maankäyttö
Ostaja on tarkastanut kaupan kohteen, sen alueen ja rajat sekä tutustunut alueen maasto-olosuhteisiin.
Lisäksi ostaja on tutustunut seuraaviin tonttia koskeviin asiakirjoihin:
- lainhuutotodistus
- rasitustodistus
- kiinteistörekisteriote
- kaavakartta ja –määräykset
5. Kaupan kohteen maaperävastuut
Myyjä ilmoittaa, että kaupan kohde on ollut osin maanvuokra-aluetta, joka on ollut vuokrattuna viimeksi Schenker Oy:lle 31.12.2020 saakka. Schenker Oy:n ja tätä edeltäneiden vuokralaisten toimesta kaupan kohdetta on käytetty terminaalitoiminnassa 1970-luvulta lähtien. Ennen terminaalitoimintaa alueelle on sijoitettu täyttömaata. Alueella on tehty ympäristöteknisiä selvityksiä, joiden perusteella maaperässä on todettu kohonneita haitta-ainepitoisuuksia sekä paikoin jätejakeita. Laaditun maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnin perusteella alueella on paikoin maaperän kunnostustarve ja lisäksi haitta-aineet on otettava huomioon kaikessa rakentamisessa ja kaivettujen maiden käsittelyssä ja sijoittamisessa. Schenker Oy on toteuttanut alueella maaperän puhdistustoimenpiteitä.
Kaupan kohteena olevalle alueelle on laadittu maaperän kunnostussuunnitelma sekä ympäristönsuojelulain 136 §:n mukainen ilmoitus pilaantuneen maaperän puhdistamisesta. Myyjä vastaa viranomaisen antaman pilaantuneen maaperän puhdistamista koskevan päätöksen (12743-2019, 7.7.2020) mukaisista kaupan kohteen maa-alueen puhdistuskustannuksista. Vastattaviin kustannuksiin kuuluvat maaperän pilaantuneisuudesta (haitta-ainepitoisuus yli VNa 214/2007 alemman ohjearvon) aiheutuvat, alueen rakentamisen edellyttämästä normaalista maanrakentamisesta poikkeavat lisäkustannukset, kuten ympäristöteknisen valvojan kustannukset sekä pilaantuneen maa-aineksen kuljettamisesta ja vastaanottamisesta aiheutuvat kustannukset
Myyjä ja ostajat toteavat, että ensisijaisesti pilaantuneen maaperän ja pohjaveden kunnostamisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista on aina vastuussa pilaantumisen aiheuttaja, eikä tällä kauppaehdolla miltään osin vapauteta mahdollista aiheuttajaa puhdistus- tai kustannusvastuusta.
Puhdistuksen toteuttaa ostaja taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä ostajan tontilla toteuttamalle rakennushankkeelle. Myyjä osoittaa kohteelle puhdistustyön ympäristöteknisen valvojan ja vastaa tämän kustannuksista suoraan. Myyjä ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu asianomaisen viranomaisen päätökseen (12743-2019, 7.7.2020) tai ole tehty myyjän osoittaman ympäristöteknisen valvojan ohjauksessa. Kaupunki ei myöskään vastaa maamassojen poistosta ja kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun ne aiheutuvat yksinomaan rakennushankkeen toteuttamisesta eikä siltä osin, kun ostaja säästää rakennushankkeeseen muutoin sitoutuvia kustannuksia (esim. pilaantuneen maan kaivu- ja kuljetuskustannukset siltä osin, kun ne toteutettaisiin rakennushankkeen toteuttamiseksi myös ilman pilaantuneen maan puhdistamista).
Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu ostajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.
Jos maan puhdistaminen jää ympäristönsuojelulain 133 §:n mukaisesti kaupungin hoidettavaksi, kaupunki kilpailuttaa puhdistusurakan lain julkisista hankinnoista mukaisesti. Mikäli kaupungin suorittama puhdistusurakan hankintalain mukainen kilpailuttaminen ja sen jälkeinen puhdistustyö aiheuttaa viivästyksiä tontin rakentamisen aloittamiseen, kaupunki ei ole miltään osin vastuussa tästä viivästyksestä ostajalle mahdollisesti aiheutuneista lisäkustannuksista tai vahingoista.
6. Rakentamiskelpoisuus
Ostaja on vastuullinen kiinteistön perustamistavan valinnasta, rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten ja muiden tutkimusten suorittamisesta, maaperän edellyttämien hankkeiden rakenteellisten ratkaisujen sekä maanalaisten johtojen ja putkien sijainnin selvittämisestä sekä rakentamiskelpoisuuden muusta yksityiskohtaisesta selvittämisestä.
Mikäli ostajan rakennushanke edellyttää maanalaisten johtojen siirtämistä, ostaja vastaa kustannuksellaan johtojen siirtämisestä. Ostaja on velvollinen hyväksyttämään siirtosuunnitelmat johtojen omistajalla sekä sopimaan johtojen omistajan kanssa siirtotoimenpiteiden suorittamisesta.
7. Rakentamisvelvollisuus
Kiinteistölle on rakennettava hyväksyttyjen piirustusten, rakennusjärjestyksen sekä kauppakirjan liitteenä mahdollisesti annettujen rakentamisohjeiden mukaisesti kerrosalaltaan vähintään 50 % asemakaavan sallimasta suurimmasta rakennusoikeudesta kolmen vuoden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien siten, että rakennuslupaviranomainen voi siinä suorittaa käyttöönottokatselmuksen mainittuun määräaikaan mennessä.
8. Sanktiot
Mikäli ostaja ei ole täyttänyt edellä 7. kohdassa mainittua rakennusvelvoitettaan tai 9. kohdassa mainittua perheasunto-osuutta, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille heti sopimussakkoa kauppahinnan suuruisen määrän.
9. Perheasunto-osuus
Tontille toteuttavasta asuntokannasta tulee 20 % olla vähintään kahden makuuhuoneen asuntoja.
10. Pysäköintitalon toteuttaminen (LPA-1)
Ostajan tulee hyväksyttää kaupungilla kortteleiden Satama-17,18, 19 ja 7 pysäköinninkokonaissuunnitelma ennen rakennustöiden aloittamista korttelissa Satama-7. Suunnitelmassa tulee osoittaa korttelin Satama-7 pysäköintilaitokseen toteuttavien paikkojen määrä ja pysäköintilaitoksen toteuttamisaikataulu.
11.Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja tontin pihatason korkeuseroista johtuen, joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista tontille, tontinomistajan on sallittava tämä korvauksetta.
12. Rasiteoikeudet
Kiinteistönomistaja on velvollinen korvauksetta sallimaan kaupungin tai sen osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien johtojen, laitteiden ja kiinnikkeiden sijoittamisen kiinteistölle, sen yli tai sillä oleviin rakennuksiin. Kiinteistönomistajalle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat suoranaiset vahingot ja haitat. Kaupungilla on oikeus merkitä em. oikeus rasitteena kiinteistörekisteriin kiinteistönomistajaa enempää kuulematta.
13. Pintavedet
Kiinteistönomistajan tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä tonttiin rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, tontille mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
14. Kunnallistekniikka ja liittymismaksut
Turun Vesihuolto Oy:llä on oikeus periä kiinteistönomistajalta kulloinkin voimassa olevan taksan mukaiset vesihuollon liittymismaksut ennen rakennusten verkostoihin liittämistä.
Turun kaupunki perii kiinteistönomistajalta vahvistetun taksan mukaisen vuotuisen hulevesimaksun.
Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana kiinteistön kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset sähkö-, tele-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot sekä katuvalaistuksen.
Kiinteistönomistaja vastaa kiinteistön kohdalla olevan kadun yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kadun kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta on säädetty ja myös kadulta tai tieltä kiinteistölle johtavan tien kunnossa- ja puhtaanapidosta. Tähän velvollisuuteen kuuluu myös lumen poistaminen ja talvihiekoitus sekä kiinteistön katuosuudella mahdollisesti olevien istutusten ja nurmikon hoito.
15. Naapurin oikeudet ja velvollisuudet
Naapuritontin omistajalla tai haltijalla on oikeus käyttää myydyn tontin aluetta tarpeelliselta osalta tontin rajaan mahdollisesti ulottuvan seinän ja vesikaton rakentamis-, korjaus-, huolto- ym. töiden suorittamista varten ollen naapuri velvollinen korjaamaan ja korvaamaan aiheuttamansa vahingon.
Tontin omistajalla on oikeus ulottaa tontin rajaan kiinni rakennettaessa räystäs ja routalevy enintään 500 mm naapuritontin alueelle, mikäli Turun kaupunki omistaa kyseessä olevan naapurialueen. Naapuritontin omistajalla tai haltijalla on puolestaan oikeus ulottaa tontin rajaan kiinni rakennettaessa räystäs ja routalevy enintään 500 mm puheena olevan tontin alueelle.
16. Lämpö- ja porakaivot
Kiinteistön omistaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki maaperään porattavan lämpö- tai porakaivon sijoittamiseen tarvittavat viranomaisluvat ja että niiden sijoittamisessa noudatetaan lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
17. Tontin käyttö
Alue on pidettävä siistissä kunnossa ja asemakaavan tai rakennusluvan vaatiessa aidattava viranomaisten hyväksymällä tavalla.
18. Kauppaehtojen siirto
Edellä kohdissa 6 -17 mainitut määräykset tulee ottaa tonttia koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin.
19. Irtain omaisuus
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta eikä sellaisen luovuttamisesta ole tämän kaupan yhteydessä tehty eri sopimustakaan.
