VUOKRASOPIMUS 4.2.2021
1. Sopijapuolet
Vuokranantaja
Parmaco Oy
Myöhemmin ”Vuokranantaja”
Vuokralainen
Turun kaupunki, tilapalvelut
Käyntiosoite: Linnankatu 90, 20100 Turku
Postiosoite: PL 355, 20101 Turku
Y-tunnus: 0204819-8
Vuokralaisen yhteyshenkilö sopimukseen liittyvissä asioissa:
tilahallintapäällikkö Leevi Luoto
p. 050 5589 365
leevi.luoto@turku.fi
Myöhemmin ”Vuokralainen”
2. Sopimuksen peruste
Turun kaupunginvaltuuston päätös xx.xx.xxxx § xxx.
3. Vuokrauksen kohde
Koulutiloja osoitteessa Paavinkatu 13 Turku. Rakennuksen yhteenlaskettu kerrosala on yhteensä noin 2 928 m². Vuokranantaja vuokraa rakennuksen kokonaan Vuokralaiselle. Vuokrahinta ei ole pinta-alaperusteinen.
Liitteenä 1 on asemakaavakartta tontista, jolle tilat sijoittuvat liite korjataan myöhemmin vastaamaan rakennuslupaa.
4. Käyttötarkoitus
Tilat vuokrataan koulutiloiksi. Vuokralainen sitoutuu noudattamaan käyttötarkoitusta.
Vuokranantaja vuokraa tilat täysin valmiina käyttöönotettavaksi. Vuokranantaja vastaa siitä, että tilat täyttävät koulutiloille tarjouspyynnössä asetetut vaatimukset sekä viranomaismääräykset. Tilat luovutetaan käyttöönottovalmiina siten, että kaikki viranomaistarkastukset on hyväksytysti suoritettu.
Vuokralainen ei saa muuttaa vuokrattujen tilojen käyttötarkoitusta ilman Vuokranantajan kirjallista lupaa. Vuokranantajalle mahdollisesti tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta aiheutuvat kustannukset tulevat täysimääräisesti Vuokralaisen maksettaviksi.
5. Vuokra-aika
Vuokra-aika alkaa viimeistään 1.8.2021 kun tilat on hyväksytysti viranomaistarkastettu ja tilojen hallinta on luovutettu Vuokralaiselle. Sopimus on voimassa määräaikaisena 3 vuotta, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana irtisanomisajan ollessa molemmin puolin 6 kuukautta.
6. Vuokran määrä
Tilojen vuokra on sopimuskauden alkaessa 105.900,00 €/kk. Vuokraan lisätään arvonlisävero.
Vuokralainen vastaa erikseen käyttämänsä sähkön, lämmityksen, veden kustannuksista kulutuksen mukaan, joten kyseisten kulutusten tulee olla mitattavissa.
Vuokralainen vastaa kohteen kiinteistönhoitoon, siivoukseen, jätehuoltoon ja ulkoalueiden puhtaanapitoon liittyvistä kustannuksista ja niiden hankkimisesta.
7. Arvonlisävero
Vuokranantaja on hakeutunut arvonlisäverolaissa tarkoitetulla tavalla kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi.
Vuokriin lisätään kulloinkin voimassa olevan verokannan mukainen arvonlisävero.
Vuokralainen sitoutuu harjoittamaan vuokratiloissa arvonlisäverolaissa tarkoitettua vähennykseen tai palautukseen oikeuttavaa toimintaa. Jos vuokratilojen käytössä tapahtuu vuokralaisesta johtuvasta syystä sellaisia muutoksia, joiden perusteella vuokranantaja joutuu suorittamaan tai palauttamaan arvonlisäveroa arvonlisäverolain tai muun lain taikka määräyksen nojalla, vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle suoritettavaa veroa ja veroon liittyviä kustannuksia vastaavan määrän laillisine korkoineen.
Vuokralainen sitoutuu ilmoittamaan välittömästi vuokranantajalle vuokrattujen tilojen käyttötarkoituksen muuttamisesta.
8. Vuokran maksu
Vuokranmaksukausi on yksi (1) kalenterikuukausi. Vuokranmaksuvelvoite alkaa, kun vuokrattavien tilojen hallinta on luovutettu Vuokralaiselle.
Kokonaisvuokra maksetaan kuukausittain etukäteen. Vuokran eräpäivä on kunkin kuukauden neljäs (4.) arkipäivä.
Laskuttaminen tapahtuu verkkolaskutuksena.
Vuokranmaksun viivästyessä viivästyskorko on enintään korkolain 4 §:n 1 mom. mukainen.
Lasku-, toimitus- tai muita vastaavia lisiä ei hyväksytä.
9. Vuokran tarkistaminen
Vuokra sidotaan täysimääräisesti elinkustannusindeksiin (1951:10=100). Indeksitarkistus tehdään kerran vuodessa, jolloin kokonaisvuokra tarkistetaan vastaamaan perusindeksin ja tarkistusindeksin välillä tapahtunutta muutosta.
Perusindeksi on lokakuun 2020 elinkustannusindeksin pisteluku. Tarkistusindeksinä on kunkin vuoden lokakuun pisteluku. Tarkistettua vuokraa maksetaan tarkistusajankohtaa seuraavan tammikuun alusta lukien vuokranantajan kirjallisen ilmoituksen perusteella. Ensimmäinen vuokrantarkistus on tammikuussa vuonna 2022. Indeksin laskiessa vuokran määrää ei alenneta.
Mikäli elinkustannusindeksiä ei voida soveltaa tai sen laskeminen lopetetaan, sidotaan vuokra kuluttajahintaindeksiin tai vastaavaan indeksiin käyttäen perusindeksinä vuokra-ajan alkamishetkellä viimeisintä tiedossa olevaa elinkustannusindeksin pistelukua ja noudattaen soveltuvin osin vuokrantarkistuksen laskennassa edellä mainittuja periaatteita.
9.1 Muut vuokranlisäykset
Jos lainsäädännöllä tai julkishallinnon toimenpitein kohdistetaan uusi vero tai maksu vuokrasuhteeseen, voi vuokranantaja lisätä tästä aiheutuvat välittömät lisäkustannukset vuokralaiselta perittävän vuokran määrään.
Mikäli vuokrattavien tilojen käyttötarkoituksen mukaiselle toiminnalle asetetaan uusia viranomaismääräyksiä tai laatuvaatimuksia, vuokranantajalla on oikeus lisätä tällaisten vaatimusten täyttämisestä aiheutuvat kustannukset vuokralaiselta perittävän vuokran määrään. Kustannusten vaikutuksesta vuokraan sovitaan kuitenkin etukäteen erikseen.
10. Vakuus
Osapuolet ovat sopineet, että vuokralainen ei luovuta erillistä vakuutta vuokrasuhteesta aiheutuvien velvoitteidensa täyttämisestä.
11. Jälleenvuokraus ja alivuokraus
Vuokralaisella on oikeus alivuokrata ja/tai jälleenvuokrata vuokrakohteessa olevia tiloja. Vuokralaisen on tällöin huolehdittava, että kohteen käyttötarkoitus on tämän sopimuksen mukainen. Ali- tai jälleenvuokraukseksi ei kuitenkaan katsota saman Y-tunnuksen alla harjoitettavaa vuokralaisen eri toimintaa.
12. Vuokrasopimuksen siirto
Vuokralainen ei saa ilman Vuokranantajan kirjallista lupaa siirtää tämän Sopimuksen mukaista vuokraoikeuttaan kolmannelle osapuolelle. Vuokralaisella on kuitenkin oikeus liikkeen luovutuksen tai siihen rinnastettavan tilanteen yhteydessä siirtää vuokrasopimus vuokranantajaa kuulematta.
13. Käyttökustannukset, tilojen käyttö
Tilojen irtokalusteet ovat Vuokralaisen omaisuutta.
Vuokralainen vastaa toiminnassaan syntyneiden jätteiden säilyttämisestä ja poiskuljettamisesta jätelain ja viranomaisten sen nojalla antamien määräysten edellyttämällä tavalla.
Vuokralainen vastaa siitä, että tämän vuokratiloissa harjoittama toiminta täyttää lakien, asetusten ja viranomaismääräysten säännökset ja että Vuokralaisella on toimintaansa varten tarvittavat luvat.
Tupakointi vuokratiloissa on kielletty.
14. Vuokrakohteen hoito, ylläpito ja korjausrakentaminen
14.1 Kunnossapitotyöt sekä korjausrakentaminen
Tässä sopimuksessa mainittuina kunnossapito- sekä korjausrakentamisena tarkoitetaan liitteessä 2 (vastuunjakotaulukko) mainittuja töitä sekä muita mahdollisia kiinteistöön ja rakennukseen liittyviä hoito-, kunnossapito- ja peruskorjaustöitä.
Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan kohteen isännöinnistä sekä kunnossapito- ja korjausrakentamispalvelujen hankkimisesta ja kustannuksista liitteenä 2 olevan vastuunjakotaulukon mukaisesti.
Vuokralainen sitoutuu hankkimaan vuokrakohteen kiinteistönhoitotehtävät tämän sopimuksen ja sen liitteiden ehtojen, kiinteistönhoitoalan yleisten sopimusehtojen (KP YSE 2007) ja yleisten laatuvaatimusten mukaisesti (KiinteistöRYL 2009, poislukien luku 2 Käyttäjäpalvelut,).
Vuokranantaja vastaa kustannuksellaan vuokrattavan kohteen vaipan, rakenteiden sekä rakennuksiin liittyvien keittiö-, LVIAK- ja sähkölaitteistojen korjauksista, kunnossapidosta ja peruskorjauksista.
Sähköjärjestelmien toimivuus ja ylläpito kuuluu vuokranantajan vastuulle ja sähköjärjestelmien toimivuudessa noudatetaan ”S 2010 sähkönimikkeistö, laaja” -nimikkeistön mukaista järjestelmää.
Vuokranantaja vastaa tilojen paloturvallisuuden ylläpidosta ja korjauksista viranomaisten ja palovakuutusyhtiön edellyttämällä tavalla sekä mahdollisista uusista viranomaismääräyksistä ja niiden aiheuttamista kustannuksista.
Vuokrakohteesta tuleviin vika- ja hälytysilmoituksiin tulee reagoida viipymättä.
Mikäli viranomainen kohdistaa vuokralaiseen vuokrakohteen fyysisiä olosuhteita koskevia vaatimuksia, jotka koskevat vuokranantajan vastuulla olevia velvoitteita, vuokralaisen on ilmoitettava tästä tai tällaisen uhasta välittömästi vuokranantajalle, jolla on viipymättä velvollisuus ryhtyä korjaus- tai muihin toimenpiteisiin viranomaisten edellyttämällä tavalla.
14.2 Vuokrakohteen kunnolta vaadittava laatu
Vuokranantaja sitoutuu ylläpitämään vuokrakohteen ja sen käyttöä palvelevien muiden tilojen kunnon samalla tasolla kuin se on ollut vuokrakauden alkaessa koko vuokrakauden ajan. Vuokranantajan vastuulla on myös normaalista kulumisesta aiheutuvien korjaustöiden suorittaminen siten, että kohteen kunto säilyy samalla tasolla kuin se oli vuokrakauden alkaessa.
Sisäilman terveellisyyden ja turvallisuuden osalta edellytetään, että tilat peruskorjataan siten, että ne täyttävät Työturvallisuuslain 738/2002 pykälät 32, 33, 34 ja Työturvallisuusasetuksen 577/2003 pykälät 9 ja 10 soveltuvin osin sekä täyttävät Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (Asumisterveysasetus) 545/2015 koulujen sisäilmasto-olosuhteille asettamat vaatimukset. Mikäli em. lakeihin ja asetuksiin tulee päivityksiä, tulee ne huomioida vuokrasopimuksen laatimisen jälkeen mahdollisesti esille tulevien sisäilman laadun heikkenemiseen liittyvien yhteydenottojen käsittelyssä.
Lisäksi edellytetään, että mikäli tilojen sisäilmasta tulee sisäilmahaittailmoituksia, alkaa omistaja viipymättä selvittämään tilannetta yhteistyössä kaupungin sisäilmasta vastaavien kanssa Turun kaupungin sisäilmamallin mukaisesti. Mikäli omistaja ei ryhdy edellä mainittuihin toimenpiteisiin käsittäen koko vuokrakauden, on kaupungilla oikeus purkaa sopimus.
14.3 Vuokralaisen velvollisuudet
Vuokralainen vastaa kohteeseen liittyvistä toiminnallisista käyttökustannuksista kuten vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien tilojen sisäosien siivouspalveluista.
Vuokralainen vastaa hankkimiensa koneiden, kalusteiden ja laitteiden ylläpidosta ja huollosta sekä siitä, etteivät vuokralaisen tiloihin sijoittamat laitteet ja varusteet vahingoita huoneistoa.
Vuokralainen vastaa oman toimintansa vuokrahuoneistolle aiheuttamasta normaalia merkittävämmästä kulutuksesta, rasituksesta ja korjaustarpeesta.
Vuokralainen on velvollinen hoitamaan kohdetta huolellisesti ja huolehtimaan siitä, että kohteen käyttäjät noudattavat kohteen järjestysmääräyksiä ja muita kohteen käyttöön liittyviä määräyksiä sekä mitä muuten terveyden, siisteyden ja järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Vuokralainen on velvollinen ilmoittamaan viipymättä vuokranantajalle havaitsemistaan vioista ja puutteista.
14.4 Toimenpiteet vahingon- tai hengenvaaran aiheuttavien puutteiden johdosta
Sopijapuolet ovat velvollisia välittömästi ilmoittamaan toiselle osapuolelle kiinteistöllä havaitsemansa viat ja puutteet, jotka saattavat aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaraa rakennukselle, sitä käyttäville tai siellä olevalle omaisuudelle. Vian havainneen sopijapuolen on välittömästi ryhdyttävä toimenpiteisiin kohteen käyttäjien turvallisuuden suojaamiseksi. Vuokranantajalla on velvollisuus ryhtyä korjaustöihin välittömästi edellä mainittujen vikojen tai puutteiden korjaamiseksi.
Mikäli vuokranantaja ei ryhdy korjaustöihin välittömästi, vuokralaisella on oikeus korjauttaa tai korjata itse havaitut virheet tai puutteet vuokranantajan kustannuksella ilmoitettuaan tästä ensin vuokranantajalle kirjallisesti
14.5 Poikkeamien ja reklamaatioiden hoitaminen
Vuokralaisen tai käyttäjäasiakkaiden havaitsemat virheet tai poikkeamat ylläpidon ja korjausrakentamisen laadussa tulee Vuokranantajan korjata viivytyksettä ja oma-aloitteisesti.
Reklamaatioista ja poikkeamista ilmoitetaan Vuokranantajalle kirjallisesti tai sähköpostitse, ja Vuokranantaja kuittaa reklamaation vastaanotetuksi ja korjaa siinä mainitun virheen tai puutteen viipymättä. Mikäli Vuokralainen ei hyväksy tehtyjä toimenpiteitä, on Vuokranantajan viipymättä ryhdyttävä jatkotoimenpiteisiin virheen tai poikkeaman korjaamiseksi.
Mikäli Vuokranantaja ei ole korjannut reklamaation syytä viipymättä tai Vuokralainen ei hyväksy tehtyjä toimenpiteitä, on Vuokralaisella oikeus teettää reklamaatiossa mainitun virheen korjaamiseksi tarvittavat työt Vuokranantajan kustannuksella. Vuokralaisen on ilmoitettava Vuokranantajalle teettämisuhasta kirjallisesti, sekä annettava Vuokranantajalle kohtuullinen määräaika virheen korjaamiseksi. Mikäli virhe on merkittävä, Vuokralaisella on oikeus myös saada vuokranalennusta siltä osin, kuin kohdetta ei ole virheen johdosta voitu käyttää.
15. Vuokralaisen muutostyöt
Vuokralainen ei saa suorittaa muutos- tai parannustöitä ilman Vuokranantajan kirjallista lupaa.
Vuokralainen vastaa täysimääräisesti suorittamiensa toiminnallisten lisä- ja muutostöiden kustannuksista sekä niihin mahdollisesti tarvittavien viranomaislupien hakemisesta ja kustannuksista. Mikäli muuta ei ole sovittu, Vuokralaisen tekemät lisä- ja muutostyöt jäävät kiinteiltä osiltaan Vuokranantajan omaisuudeksi vuokra-ajan päätyttyä eikä Vuokralaisella ole oikeutta saada niistä korvausta. Jos Vuokralainen on asentanut tiloihin koneita tai laitteita, Vuokralaisen on vuokra-ajan päätyttyä Vuokranantajan pyynnöstä poistettava ne.
Vuokralaisella on oikeus kiinnittää rakennukseen mainoskilpiä saatuaan siihen tarvittavat viranomaisluvat. Vuokra-ajan päätyttyä Vuokralainen on velvollinen poistamaan asentamansa mainoslaitteet ja -valot viipymättä ja maksutta.
Laitteiden kiinnittämisessä on noudatettava Vuokranantajan ohjeita.
16. Vuokranantajan korjaus- ja muutostyöt sekä korjausrakentaminen
Vuokranantaja on oikeutettu teettämään vuokrasuhteen aikana vuokratiloissa tavanmukaisia korjaus- ja muutostöitä ilman, että vuokralainen saa korvausta siltä ajalta, mikä näihin töihin kuluu. Vuokranantaja saa tehdä korjauksia ja muutoksia vuokratuissa tiloissa ilmoitettuaan töistä etukäteen Vuokralaiselle kaksi (2) viikkoa ennen töihin ryhtymistä. Vuokranantajan on pyrittävä tavanmukaisten kunnossapitotöiden suorittamiseen ajankohtana, josta aiheutuu vähiten Vuokralaisen toiminnalle haittaa ja häiriötä. Kunnossapitotyöt on suoritettava yhteisesti sovittuna ajankohtana. Poikkeuksena ovat kiireellistä korjausta vaativat työt, joihin voidaan ryhtyä välittömästi. Olennaista haittaa huoneiston käytölle aiheuttavista korjauksista on ilmoitettava kuusi (6) kuukautta ennen töihin ryhtymistä.
Mikäli huoneiston käyttö estyy korjauksen johdosta, Vuokralaisella ei ole velvollisuutta maksaa vuokraa siltä ajalta ja niiltä osin, kuin huoneisto tai sen osa ei ole Vuokralaisen käytettävissä. Tämä ei kuitenkaan poista Vuokralaisen velvollisuutta maksaa vuokraa tilanteissa, joissa huoneiston käyttö korjauksen johdosta on aiheutunut Vuokralaisen oman virheellisen tai tämän Sopimuksen vastaisen käytön seurauksena.
Vuokrauksen kohteena oleviin tiloihin Vuokralaisen pyynnöstä Vuokranantajan toimesta mahdollisesti suoritettavat muutostyöt suoritetaan Vuokralaisen kustannuksella. Huoneistossa tehtävät muutostyöt eivät oikeuta Vuokralaista saamaan vuokranalennusta eikä Vuokralaisella niiden takia ole Sopimuksen purkuoikeutta.
17. Vahingot
Sopijapuolella on oikeus saada vahingonkorvausta toisen sopijapuolen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta välittömästä vahingosta. Jos osapuolet eivät pääse yksimielisyyteen siitä, onko sopimusvelvoite täytetty, on sopimusrikkomukseen vetoavan vastapuolella näyttövelvollisuus siitä, että sopimusvelvollisuus on täytetty.
Osapuolet ovat kuitenkin edellä tässä kohdassa 17 mainitusta poiketen sopineet, että Vuokranantaja ei vastaa mistään Vuokralaiselle aiheutuvista sellaisista välittömistä tai välillisistä vahingoista, kustannuksista tai kuluista tai vastaavista menoista, joita Vuokralaiselle aiheutuu toiminnan keskeytymisen johdosta Vuokralaisen oman toiminnan ja Vuokralaisen vastuulla olleiden seikkojen seurauksena. Vuokranantaja vastaa kuitenkin Vuokralaiselle aiheutuvista sellaisista toiminnan keskeytykseen liittyvistä välittömistä kustannuksista (esim. muuttokustannukset), jotka ovat seurausta siitä, että Vuokralaisen toiminta keskeytyy Vuokranantajasta johtuvan tai Vuokranantajan vastuulla olevan seikan seurauksena.
Jos sopimusrikkomus on seurausta osapuolen tahallisuudesta tai törkeästä tuottamuksesta, vastaa rikkonut osapuoli myös toisen osapuolen muista välillisistä ja epäsuorista vahingoista.
18. Vakuutukset
Vuokralainen vastaa toimintaansa liittyvistä omaisuus- ja vastuuriskeistä sekä vuokrakohteessa olevan omaisuutensa vakuuttamisesta.
Vuokranantaja vastaa kiinteistövakuutuksen sekä muiden omaan toimintaansa liittyvien vakuutusten ottamisesta.
19. Ilkivalta
Vuokranantaja vastaa rakennukseen kohdistuvasta ilkivallasta aiheutuneista kuluista siltä osin kuin näitä kustannuksia ei saada korvattua osapuolten ottamista vakuutuksista. Vuokralaisen hallinnassa olevissa sisätiloissa tapahtuneesta ilkivallasta vastaa Vuokralainen. Mikäli Vuokranantaja korjaa Vuokralaisen vastuulle kuuluvia ilkivallan jälkiä, on Vuokranantajan hyväksytettävä korjausten kustannukset Vuokralaisella etukäteen.
20. Tilat vuokrasuhteen päättyessä
Vuokrasuhteen päättyessä on Vuokralaisen luovutettava tilat Vuokranantajan hallintaan luonnollista kulumista lukuun ottamatta siinä kunnossa kuin ne olivat vuokrasuhteen alkaessa, ellei toisin sovita tai ole muutos- ja lisätöiden osalta toisin sovittu.
Vuokra-ajan alkaessa ja päättyessä pidetään tiloissa yhteinen katselmus, jotta tilojen kulumista voidaan arvioida ja sopia havaittujen puutteiden korjaamisesta. Katselmuksesta pidetään pöytäkirjaa. Vuokra-ajan päätyttyä mahdollisesti todetut sellaiset puutteellisuudet ja viat, jotka eivät johdu luonnollisesta kulumisesta, on Vuokralaisen korjattava.
Vuokranantaja on oikeutettu Vuokralaisen kustannuksella suorittamaan vaadittavat puhdistus- ja korjaustyöt, jotka ovat aiheutuneet tavanomaisen kulumisen ylittävien jälkien poistamisesta, mikäli Vuokralainen laiminlyö mainitut työsuoritukset.
21. Ympäristövastuut
Sopijapuolet sitoutuvat toiminnassaan noudattamaan voimassa olevia ympäristönsuojeluun liittyviä säännöksiä sekä toimimaan kiinteistönpidossa ja huoneistoa käyttäessään kestävän kehityksen periaatteet ja ympäristön huomioon ottavalla tavalla.
Mikäli Vuokralaisen toiminnasta aiheutunutta saastumista ilmenee, suoritetaan puhdistus viranomaisten vaatimassa laajuudessa vuokralaisen kustannuksella.
22. Sopimuksen muuttaminen
Sopimusosapuolet voivat muuttaa tätä Sopimusta vain kirjallisesti, muut muutokset ovat mitättömiä. Muutokset tulevat voimaan, kun molemmat sopimusosapuolet ovat ne asianmukaisesti hyväksyneet ja allekirjoittaneet sopimusosapuolten toimivaltaisten edustajien toimesta.
23. Sovellettava laki ja erimielisyyksien ratkaiseminen
Ellei sopimuksessa, näissä ehdoissa tai liitteissä ole muuta sovittu, sopimukseen sovelletaan ensisijaisesti lakia liikehuoneiston vuokrauksesta (LHVL 482/95) sen säännöksiä ja siitä annettuja muutoksia.
Tähän Sopimukseen sovellettava kieli on suomen kieli. Tähän Sopimukseen sovelletaan Suomen lakia, ei kuitenkaan sen lainvalintaa koskevia säännöksiä.
Sopimuksesta johtuvat erimielisyydet pyritään ensi sijassa ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin. Sopimuksesta johtuva riita, jota ei pystytä ratkaisemaan neuvotteluteitse, ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
24. Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestys
Tähän Sopimukseen kuuluvat varsinaisen sopimuksen lisäksi seuraavat liitteet:
Liite 1 Pohjapiirustukset
Liite 2 Vastuunjakotaulukko
Varsinaisen Sopimuksen lisäksi sopimussuhteessa noudatetaan myös liitteissä sovittua. Jos Sopimuksen ja sen liitteiden välillä on sisällöllistä ristiriitaa, noudatetaan sopimusasiakirjoja edellä mainitussa järjestyksessä.
25. Päiväys ja allekirjoitukset
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi (2) yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle.
Turussa xx.xx.xxxx
TURUN KAUPUNKI,
Tilapalvelut Parmaco Oy
___________________ ___________________
Tuomas Koskiniemi
Tilapalvelujohtaja Markus Vuori
Asiakaspäällikkö
HYRESAVTAL 4.2.2021
1. Avtalsparter
Hyresvärd
Parmaco Oy
Senare ”Hyresvärden”
Hyresgäst
Åbo stad, lokalitetstjänster
Besöksadress: Slottsgatan 90, 20100 Åbo
Postadress: PB 355, 20101 Åbo
FO-nummer: 0204819-8
Hyresgästens kontaktperson i ärenden som gäller avtalet:
lokalförvaltningschef Leevi Luoto
tfn 050 5589 365
leevi.luoto@turku.fi
Senare ”Hyresgästen”
2. Avtalsgrund
Åbo stadsfullmäktiges beslut xx.xx.xxxx § xxx.
3. Hyresobjekt
Skollokaler på adressen Påvegatan 13 Åbo. Byggnadens sammanlagda våningsyta uppgår till ca 2 928 m². Hyresvärden hyr ut lokalerna i sin helhet till Hyresgästen. Hyran grundar sig inte på yta.
I bilaga 1 finns en detaljplanekarta över tomten där lokalerna placeras. Bilagan korrigeras senare så att den motsvarar bygglovet.
4. Användningssyfte
Lokalerna hyrs ut för att användas som skollokaler. Hyresgästen förbinder sig att följa användningssyftet.
Hyresvärden hyr ut lokalerna så att de är färdiga att tas i bruk. Hyresvärden ansvarar för att lokalerna uppfyller de krav som ställts på skollokaler i anbuds-begäran samt myndighetsbestämmelserna. Lokalerna överlåts färdiga att tas i bruk efter att alla myndighetsgranskningar har blivit godkända.
Hyresgästen får inte ändra de hyrda lokalernas användningssyfte utan Hyres-värdens skriftliga tillstånd. De kostnader som ändringen av användningssyftet eventuellt medför för Hyresvärden ska betalas fullt ut av Hyresgästen.
5. Hyrestid
Hyrestiden börjar senast 1.8.2021 när lokalerna har myndighetsgranskats och överlåtits i Hyresgästens besittning. Efter den tidsbestämda perioden på 3 år gäller avtalet tills vidare med en uppsägningstid på 6 månader som gäller för båda parterna.
6. Hyresbelopp
I början av avtalsperioden är hyresbeloppet för lokalerna 105.900,00 eu-ro/mån. På hyran tillkommer moms.
Hyresgästen ansvarar separat för kostnaderna för el, uppvärmning och vatten enligt förbrukning så att det ska vara möjligt att mäta förbrukningen i fråga.
Hyresgästen ansvarar för kostnaderna för fastighetsskötsel, städning, avfalls-service och renhållning av uteområden och anskaffningen av dessa tjänster.
7. Mervärdesskatt
Hyresvärden har ansökt om att bli momsskyldig för överlåtelse av nyttjande-rätten av fastigheten på det sätt som avses i mervärdesskattelagen.
På hyrorna läggs mervärdesskatt enligt den skattesats som gäller.
Hyresgästen förbinder sig till att utöva sådan verksamhet i hyreslokalerna som berättigar till avdrag eller återbäring enligt mervärdesskattelagen. Om det sker förändringar i användningen av hyreslokalerna som beror på hyresgästen och på grund av vilka hyresvärden blir tvungen att betala eller återbära mervär-desskatt med stöd av mervärdesskattelagen eller annan lag eller bestämmel-se, är hyresgästen förpliktad att ersätta hyresvärden för skatt och övriga kost-nader i anknytning till skatten till en motsvarande summa med lagenliga räntor.
Hyresgästen förbinder sig till att omedelbart meddela hyresvärden ifall an-vändningssyftet för de hyrda lokalerna ändras.
8. Betalning av hyran
Betalningsperioden är en (1) kalendermånad. Betalningsplikten börjar då loka-lerna överlåtits i Hyresgästens besittning.
Den totala hyran betalas månatligen i förskott. Förfallodagen för betalningen av hyran är den fjärde (4) vardagen varje månad.
Faktureringen sker som webbfaktura.
För försenad betalning av hyran uppbärs en dröjsmålsränta som till sin summa högst motsvarar det som bestäms i räntelagens 4 § 1 moment.
Fakturerings-, levererings- eller andra motsvarade tillägg accepteras inte.
9. Justering av hyran
Hyran binds till sitt fulla belopp vid levnadskostnadsindexet (1951:10=100). In-dexjusteringen görs en gång per år, då justeras den totala hyran så att den motsvarar förändringen som skett mellan basindexet och justeringsindexet.
Basindexet är poängtalet för levnadskostnadsindexet för oktober 2020. Juste-ringsindexet är poängtalet i oktober. Den justerade hyran betalas från början av den på granskningstidpunkten följande januarimånad på basis av hyresvär-dens skriftliga meddelande. Den första hyresjusteringen sker i januari 2022. Då indexet sjunker sänks inte hyresbeloppet.
Ifall levnadsindexet inte kan tillämpas eller beräkningen av det upphör, knyts hyran till konsumentprisindexet eller motsvarande index och då används som basindex det vid inledandet av hyresavtalet senaste poängtalet för levnads-kostnadsindexet som man haft kännedom om och då följs i tillämpbara delar de ovannämnda principerna vid beräkningen av justeringen av hyran.
9.1 Övriga hyrestillägg
Om en ny skatt eller annan betalning genom åtgärder som bestäms i lagstift-ningen eller i den offentliga förvaltningen, kommer att gälla hyresförhållandet, kan hyresvärden lägga till de omedelbara kostnader som uppstår som en följd av detta till den hyressumma som uppbärs av hyresgästen.
Ifall nya myndighetsbestämmelser eller kvalitetskrav ställs på verksamhet som motsvarar de hyrda lokalernas användningssyfte, har hyresvärden rätt att lägga till de kostnader som uppstår som en följd av att dessa krav ska mötas till hyran som uppbärs av hyresgästen. Om kostnadernas inverkan på hyran bestäms ändå separat på förhand.
10. Hyresgaranti
Parterna har kommit överens om att hyresgästen inte överlåter en separat ga-ranti som gäller uppfyllandet av de skyldigheter som hyresavtalet ger upphov till.
11. Vidareuthyrning och underuthyrning
Hyresgästen har rätt att underuthyra och/eller vidareuthyra lokalerna i hyre-sobjektet. Hyresgästen ska då se till att objektets användningssyfte motsvarar det som bestämts i avtalet. Som under- eller vidareuthyrning anses dock inte en sådan separat verksamhet som utövas av hyresgästen under samma FO-nummer.
12. Överföring av hyresavtal
Hyresgästen får inte utan ett separat skriftligt tillstånd av Hyresvärden, överfö-ra sin hyresrätt till en tredje part. Vid en affärsöverlåtelse eller vid en därmed jämförbar situation har hyresgästen dock rätt att överföra hyresavtalet utan att höra hyresvärden om saken.
13. Driftskostnader, användning av lokalerna
De lösa möblerna i lokalerna är Hyresgästens egendom.
Hyresgästen ansvarar för förvaring och bortföring av avfall, som uppstått i hens verksamhet, på det sätt som bestäms i avfallslagen och de myndighets-bestämmelser som getts med stöd av lagen.
Hyresgästen ansvarar för att verksamhet som idkas i lokalerna uppfyller de bestämmelser som bestäms i lagar, författningar och myndighetsbestämmel-ser och att Hyresgästen har de lov som krävs för verksamheten.
Rökning i lokalerna är förbjudet.
14. Skötsel, underhåll och renovering av hyresobjektet
14.1 Underhållsarbeten samt renovering
I detta avtal avses med underhålls- och reparationsarbeten sådana arbeten som nämns i bilaga 2 (tabell över ansvarsfördelningen) samt andra eventuella skötsel-, underhålls- och renoveringsåtgärder i anknytning till fastigheten och byggnaden.
Hyresvärden ansvarar för kostnaderna för disponenttjänster för objektet samt för anskaffningen av fastighetsskötsel och underhålls- och reparationstjänster enligt tabellen över ansvarsfördelningen i bilaga 2.
Hyresvärden förbinder sig att anskaffa hyresobjektets fastighetsskötsel enligt villkoren i detta avtal och dess bilagor, allmänna avtalsvillkor för fasti-ghetsskötselbranschen (KP YSE 2007) och enligt de allmänna kvalitetskraven (KiinteistöRYL 2009, kapitel 2 Käyttäjäpalvelut exkluderat).
Hyresvärden ansvarar på sin bekostnad för reparation, underhåll och grun-dläggande renoveringar av objektets klimatskal, strukturer samt VVSKA- och elapparater i anknytning till fastigheterna.
Funktion och upprätthållande av elsystemen hör till hyresvärdens ansvar och beträffande elsystemens funktion följer man ett system enligt nomenklaturen ”S 2010 nomenklaturen för el, omfattande”.
Hyresvärden ansvarar för upprätthållandet av lokalernas brandsäkerhet och reparationer enligt de krav som ställs av myndigheter och brandförsäkringsfö-retaget samt eventuella nya myndighetsbestämmelser och de kostnader som de orsakar.
På de meddelanden om fel och alarm som kommer från hyresobjektet ska omedelbart reageras.
Ifall myndigheten på hyresgästen ställer krav som gäller de fysiska förhållan-dena beträffande hyresobjektet och som rör de skyldigheter som är på hyres-värdens ansvar, ska hyresgästen omedelbart meddela om detta eller ett hot om detta till hyresvärden, som utan dröjsmål har skyldighet att vidta reparati-onsåtgärder eller andra åtgärder på det sätt som myndigheterna förutsätter.
14.2 Krav som ställs på kvaliteten av hyresobjektets skick
Hyresvärden förbinder sig till att upprätthålla hyresobjektets och de tillhörande lokalernas skick på samma nivå som de varit på då hyresperioden inleddes och under hela hyresperioden. Till hyresvärdens ansvar hör även att betala för de korrigeringsarbeten som beror på normalt slitage så att objektets skick be-varas på samma nivå som då hyresperioden började.
Gällande hälsosam och säker inomhusluft förutsätts att lokalerna renoveras så att de uppfyller paragraferna 32, 33, 34 i arbetarskyddslagen 738/2002 och i tillämpliga delar paragraferna 9 och 10 i statsrådets förordning om krav för sä-kerhet och hälsa på arbetsplatsen 577/2003 samt uppfyller kraven på inne-luftsförhållanden i social- och hälsovårdsministeriets förordning om sanitära förhållanden i bostäder och andra vistelseutrymmen samt om kompetenskrav för utomstående sakkunniga 545/2015. Om ovannämnda lagar och förordnin-gar uppdateras, ska detta beaktas i behandlingen av kontakttaganden gällande försämrad inneluft som framkommit efter att hyresavtalet utarbetats.
Dessutom förutsätts att om anmälan om problem med inomhusluften i loka-lerna lämnas in, börjar ägaren omedelbart utreda situationen i samarbete med ansvarspersonerna för stadens inneluft i enlighet med stadens inneluftsmodell. Om ägaren inte vidtar ovannämnda åtgärder under hela hyresperioden har staden rätt att häva avtalet.
14.3 Hyresgästens skyldigheter
Hyresgästen ansvarar för de operativa driftskostnaderna i anknytning till ob-jektet såsom städtjänster i de inre lokaler som är i hyresgästens uteslutande användning.
Hyresgästen ansvarar för upprätthållandet och servicen av de maskiner, möb-ler och apparater hen skaffat samt för att de maskiner och den utrustning som hyresgästen placerat i lokalen inte skadar den.
Hyresgästen ansvarar för sådant slitage, belastning och reparationsbehov som orsakas av hens verksamhet och som överskrider gränsen för vad som anses vara normalt.
Hyresgästen är förpliktad att sköta objektet omsorgsfullt och se till att objektets användare följer objektets ordningsregler och andra bestämmelser i anknyt-ning till objektets användning samt annat som stadgats eller bestämts beträf-fande bevarande av hälsa, renlighet och ordning.
Hyresgästen är skyldig att utan dröjsmål meddela hyresvärden om fel och brister.
14.4 Åtgärder på grund av brister som orsakar skaderisk eller livsfara
Avtalsparterna är skyldiga att omedelbart meddela till den andra parten om fel eller brister som de observerat på fastigheten och som kan orsaka olägenhet eller skada byggnaden, de som använder den eller den egendom som finns i byggnaden. Den part som lagt märke till felet ska omedelbart vidta åtgärder för att skydda användarnas säkerhet i objektet. Hyresvärden är skyldig att ta itu med reparationsarbetena omedelbart för att reparera de ovannämnda felen eller bristerna.
Ifall hyresvärden inte utan dröjsmål tar itu med reparationsarbeten, har hyres-gästen rätt att själv låta korrigera eller korrigera de observerade felen eller bristerna på hyresvärdens bekostnad efter att först ha meddelat om dem till hyresvärden skriftligen.
14.5 Behandling av avvikelser och reklamationer
De fel eller avvikelser som Hyresgästen eller kunder som använder fastighe-ten lagt märke till i kvaliteten av fastighetsskötseln, underhållet eller reparati-onsarbetena, ska Hyresvärden korrigera utan dröjsmål och på eget initiativ.
Om reklamationer och avvikelser meddelas till Hyresvärden skriftligt eller per e-post och Hyresvärden bekräftar att reklamationen tagits emot och reparerar utan dröjsmål det fel eller den brist som reklamationen rör. Ifall Hyresgästen inte godkänner de åtgärder som utförts ska Hyresvärden utan dröjsmål vidta fortsatta åtgärder för att reparera felet eller avvikelsen.
Ifall Hyresvärden inte har korrigerat orsaken till reklamationen utan dröjsmål eller Hyresgästen inte godkänner de åtgärder som gjorts, har Hyresgästen rätt att på Hyresvärdens bekostnad låta utföra de arbeten som krävs för att korri-gera felet som anges i reklamationen. Hyresgästen ska skriftligen meddela Hyresvärden om hotet att låta utföra detta samt ge Hyresvärden en skälig tid att korrigera felet. Ifall felet är betydande, har Hyresgästen rätt att även få ra-batt på hyran för de delar som objektet inte kunnat används på grund av felet.
15. Ändringsarbeten som utförs av hyresgästen
Hyresgästen får inte göra ändrings- och reparationsarbeten på objektet utan hyresvärdens skriftliga tillstånd.
Hyresgästen står fullt ut för de kostnader som operativa tilläggs- och ändring-sarbeten medför samt för ansökan av och kostnader för eventuella nödvändi-ga myndighetslov. Om inte något annat bestämts, blir de tilläggs- och ändring-sarbeten som Hyresgästen gjort till sina fasta möbler Hyresvärdens egendom efter att hyrestiden upphör och Hyresgästen har inte rätt att få ersättning för dem. Om Hyresgästen har installerat maskiner eller apparater i lokalen ska Hyresgästen efter att hyrestiden upphört på Hyresvärdens begäran avlägsna dem.
Hyresgästen har rätt att fästa reklamskyltar på byggnaden efter att ha beviljats de nödvändiga myndighetsloven. Efter att hyrestiden upphört är Hyresgästen skyldig att avlägsna de anordningar för reklam och reklambelysning utan dröjsmål och bekostnad.
Hyresvärdens anvisningar ska följas vid fästningen av apparater.
16. Reparations- och ändringsarbeten som utförs av hyresvärden samt renovering
Hyresvärden har rätt att under hyresavtalet låta göra vanliga reparations- och ändringsarbeten i hyreslokalerna utan att hyresgästen får ersättning för den tid som arbetena utförs. Hyresvärden får göra reparations- eller ändringsarbeten i de hyrda lokalerna om detta meddelats på förhand till Hyresgästen senast två veckor (2) innan arbetet inleds. Hyresvärden ska sträva efter att utföra vanligt underhåll vid tidpunkter som orsakar minst olägenhet och störning för Hyres-gästens verksamhet. Underhållsarbeten ska utföras vid en tidpunkt som man tillsammans kommit överens om. Undantag är arbeten som kräver brådskan-de reparation som man kan ta itu med omedelbart. Om reparationsarbeten som på väsentligt sätt stör användningen av lokalen bör meddelas minst sex (6) månader innan arbetet inleds.
Ifall användningen av lokalen förhindras på grund av reparation, är Hyresgäs-ten inte förpliktad att betala hyra för den tid som avbrottet pågår och för de de-lar av lokalen eller en del av den inte är i Hyresgästens användning. Detta på-verkar eller avlägsnar inte Hyresgästens skyldighet att betala hyra i situationer i vilka användningen av lokalen på grund av reparation har uppstått som en följd av Hyresgästens felaktiga förfarande eller användning av lokalen som bryter mot reglerna i Avtalet.
Sådana reparationsarbeten som Hyresvärden gör i de uthyrda lokalerna på Hyresgästens begäran, utförs på Hyresgästens bekostnad. Reparationsarbe-ten i lokalen berättigar inte Hyresgästen till nedsatt hyra och Hyresgästen har inte hävningsrätt på grund av detta.
17. Skador
Avtalsparten har rätt att få ersättning för direkt skada som den andra parten orsakat genom avtalsbrott. Om avtalsparterna inte kan komma överens om ifall den i avtalet bestämda skyldigheten har uppfyllts, ligger bevisbördan för att förpliktelsen har uppfyllts, hos motparten till den part som yrkar på att ett avtalsbrott har begåtts.
Parterna har dock före detta som bestäms i punkt 17 bestämt att Hyresvärden inte ansvarar för någon typ av direkt eller indirekt skada som orsakas Hyres-gästen, kostnader eller motsvarande utgifter som orsakas Hyresgästen då verksamheten avbryts som en följd av Hyresgästens förfarande och som följd av de ärenden som Hyresgästen ansvarar för. Hyresvärden ansvarar dock för sådana direkta kostnader (t.ex. flyttningskostnader) som uppstått som en di-rekt följd av att verksamhetens avbrutits och som är en följd av att Hyresgäs-tens verksamhet avbryts på grund av en orsak som beror på Hyresvärden el-ler som följd av en sak som Hyresvärden ansvarar för.
Om avtalsbrottet är en följd av uppsåt eller grovt vållande, ansvarar den part som begått avtalsbrottet även för de direkta och indirekta skador som orsa-kats den andra parten.
18. Försäkringar
Hyresgästen ansvarar för riskerna beträffande egendom och ansvar i anknyt-ning till verksamheten samt för att hens egendom i hyresobjektet är försäkrad.
Hyresvärden ansvarar för fastighetsförsäkring samt för teckning av andra för-säkringar i anknytning till hens verksamhet.
19. Ofog
Hyresvärden ansvarar för de kostnader som orsakats av ofog mot byggnaden till den del som de inte kan täckas med de försäkringar som parterna tecknat. Hyresgästen ansvarar för ofog som gjorts i inomhus i de hyrda lokalerna som hyresgästen besitter. Ifall Hyresvärden reparerar spår av ofog som faller på Hyresgästens ansvar, ska Hyresvärden först på förhand be om Hyresgästens godkännande för reparationskostnaderna.
20. Lokalerna i slutet av hyresförhållandet
Då hyresavtalet upphör ska hyresgästen överlämna lokalerna till hyresgästen i det skick de var vid början av hyresavtalet utöver naturligt slitage, om inte an-nat bestäms eller har bestämts för ändrings- eller tilläggsarbetens del.
Då hyrestiden börjar och upphör förrättas en gemensam syn av lokalerna, då kan man utvärdera lokalernas slitage och komma överens om reparationen av de brister som hittats. Synen protokollförs. Vid slutet av hyrestiden ska even-tuella brister och fel som inte beror på normalt slitage, ersättas av Hyresgäs-ten.
Hyresvärden är berättigad till att på Hyresgästens bekostnad göra de nödvän-diga rengörings- och reparationsarbeten som orsakats som en följd av rengö-ringen eller korrigeringen av fel som överskridit gränsen för normalt slitage, ifall hyresgästen försummat ifrågavarande arbetsprestationer.
21. Miljöansvar
Hyresgästen förbinder sig till att i sin verksamhet följa de gällande bestämmel-serna i anknytning till naturskydd och ta i beaktande principer för hållbar ut-veckling och naturen då hen idkar verksamhet i lokalen.
Ifall det framkommer att Hyresgästens verksamhet orsakat en förorening, ge-nomförs en rening på hyresgästens bekostnad i den omfattning som myndi-gheten kräver.
22. Ändring av avtalet
Avtalsparterna kan endast göra ändringar i Avtalet skriftligen, övriga ändringar är ogiltiga. Ändringarna träder i kraft då båda avtalsparterna har godkänt dem på vederbörligt sätt och de har undertecknats av behöriga representanter för båda avtalsparterna.
23. Lagrum som tillämpas och avgörande av meningsskiljaktigheter
Ifall man inte kommit överens om annat i avtalet, dess villkor eller bilagor, til-lämpas på avtalet i första hand lagen om hyra av affärslokal (482/95), dess bestämmelser och ändringar som gjorts i lagen.
Språk som tillämpas på detta Avtal är finska. På avtalet tillämpas Finlands lag med undantag av dess lagvalsbestämmelser.
Man strävar efter att i första hand lösa meningsskiljaktigheter som uppstår på grund av avtalet, genom förhandlingar mellan avtalsparterna. En tvist som uppstår som följd av avtalet och som inte kan lösas via förhandlingar, löses av tingsrätten i Egentliga Finland som första rättsinstans.
24. Avtalshandlingarnas tillämpningsordning
Till detta Avtal hör utöver det egentliga avtalet följande bilagor:
Bilaga 1 Planritningar
Bilaga 2 Tabell över ansvarsfördelningen
Utöver innehållet i det egentliga Avtalet, tillämpas i avtalsförhållandet även de principer som bestäms i bilagorna. Om det finns motstridigheter mellan in-nehållet i Avtalet och dess bilagor, följs det som bestäms i avtalshandlingarna i den ovannämnda ordningen.
25. Datum och underskrifter
Två (2) identiska exemplar har uppgjorts av detta hyresavtal, ett till vardera parten.
Åbo xx.xx.xxxx
ÅBO STAD,
Lokalitetstjänsterna Parmaco Oy
___________________ ___________________
Tuomas Koskiniemi
Lokalservicedirektör Markus Vuori
Kundchef