Lakimies Sanni-Sofia Nieminen 12.1.2021:

Asian tausta ja aikaisemmat päätökset

Maan hallitus on antanut valmiuslain käyttöönottoasetuksen eduskunnalle tiistaina 17. maaliskuuta 2020. Turun kaupunginhallitus on käsitellyt 30.3.2020 § 135 Turkupakettia, eli Turun kaupungin toimenpiteitä elinkeinoelämän ja kolmannen sektorin toimintaedellytysten helpottamiseksi koronaviruksen aiheuttamassa poikkeustilanteessa. Turkupaketin yhteydessä on vuokrien osalta päätetty, että Turun kaupungin vuokralaisen erillisestä pyynnöstä vuokranmaksua voidaan siirtää kolmella (3) kuukaudella ja siirretyille vuokrille laaditaan yksilöllinen maksuaikataulu takaisinmaksusopimuksineen enintään 24 kuukauden takaisinmaksuajalla. Kaupungin suljettavaksi määräämissä kulttuuri- ja liikuntalaitoksissa vapaa-aikatoimialan vuokralaisina olevien yrittäjien vuokrasopimusten vuokraa ei peritä siltä ajalta, kun kaupunki on määrännyt tilat suljettavaksi.

Turun kaupunginhallitus on 14.4.2020 § 152 käsitellyt Turkupakettiin liittyviä vuokria koskevia toimenpiteitä elinkeinoelämän ja kolmannen sektorin toimintaedellytysten helpottamiseksi koronaviruksen aiheuttamassa poikkeustilanteessa. Kaupunginhallitus päätti, että päätöksessä määritellyille vuokralaisille myönnetään vapautus vuokranmaksusta 1.4.2020 lukien 31.5.2020 saakka kuitenkin enintään valmiuslain käyttöönottoasetusten ja soveltamisasetusten voimassaolon ajaksi.

Maksuvapautuksen edellytysten arviointiin vaikuttavia seikkoja ovat olleet:

- vuokralainen on yksityisen sektorin yritysvuokralainen tai kolmannen sektorin toimija,

- toimialaan kohdistuu viranomaisen päätöksestä johtuva toimintakielto tai merkittävä rajoitus ja

- viranomaisen päätöksestä johtuvasta toimintakiellosta tai merkittävästä rajoituksesta aiheutuva vaikutus vuokralaisen toimintaan kokonaisuudessaan.

Lisäksi em. päätöksen perusteella päätettiin vapauttaa ne ravintolat vuokranmaksusta, joiden toiminnan Turun kaupunki oli kieltänyt valmiuslain käyttöönottoasetusten ja soveltamisasetusten perusteella, ja jotka eivät kuulu päätöksessä erikseen mainittuihin vuokralaisiin. Näiden osalta vuokranvapautus koski ajanjaksoa, jona toiminta oli kaupungin määräyksestä keskeytetty.

Samalla kaupunginhallitus päätti, että koronaviruksesta johtuvasta poikkeustilanteeseen perustuvista vuokranalennukista päättää Turun kaupunginjohtaja 31.8.2020 asti siten, että vapautus vuokranmaksusta voi kestää käyttöönottoasetusten ja soveltamisasetusten voimassaolon ajan tai kyseistä toimialaa koskevan aukiolorajoituksen ajan.

Kaupunginhallitus on päätöksellään 17.12.2020 § 579 käsitellyt Turun kaupungin toimenpiteitä vuokranantajana liikehuoneistojen vuokrasopimuksissa koronaepidemiatilanteessa. Kaupunginhallitus on arvioinut, että edellä 14.4.2020 § 152 mainittuja vuokravapauden arviointiin vaikuttavia seikkoja ei ole perusteltua muuttaa. Niitä esitetään kuitenkin täydennettäväksi siten, että arvioinnissa voidaan ottaa huomioon, kohdistuuko vuokralaisen toimintaan rajoitus tai suositus, joka vaikuttaa vuokralaisen toimintaan merkittävästi.

Kaupunginhallitus päätti oikeuttaa kaupunginjohtajan päättämään päätöksessä esitetyillä arviointiperusteilla helpotuksista Turun kaupungin vuokralaisten vuokriin vuoden 2021 loppuun asti siten, että helpotus vuokranmaksusta voi kestää enintään koronaepidemiatilanteen vuoksi annettujen, kyseistä toimialaa ja Turun aluetta koskevan rajoitusten tai suositusten keston ajan. Samalla kaupunginjohtaja valtuutettiin päättämään kaupunginhallituksen 30.3.2020 § 135 tekemän päätöksen perusteella hakemukset, jotka kohdistuvat aikaan ennen tämän päätöksen voimaantuloa.

Vuokralaisen vaatimus perusteluineen

Yleistä

Arkea Oy on vuokrannut Turun kaupungilta neljä (4) eri kohdetta, joiden osalta Arkea Oy on esittänyt vuokravapausanomuksen 24.4.2020:

- Runosmäen vanhuskeskuksen ravintola ja kahvila: Turun kaupungin omistamassa vanhainkodin kiinteistössä, osoitteessa Varusmestarintie 14, 20360 Turku, sijaitsevat valmistuskeittiötilat oheistiloineen noin 436 huoneistoneliötä sekä kanttiinitilat oheistiloineen noin 24 huoneistoneliötä; kohteet on vuokrattu käytettäväksi ruokapalvelujen tuottamiseen,

- Lehmusvalkaman hyvinvointikeskuksen ravintola: Lehmusvalkaman hyvinvointikeskuksen kiinteistössä, osoitteessa Karviaiskatu 7, 20720 Turku, sijaitsevat valmistuskeittiötilat noin 284 huoneistoneliötä; kohde on vuokrattu käytettäväksi keittiötiloina;

- Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen ravintola: Turun kaupungin omistamassa Ruusukorttelin palvelukeskuksessa, osoitteessa Puistokatu 11, 20100 Turku, sijaitsevat palvelutalon valmistuskeittiöt oheistiloineen noin 331 huoneistoneliötä; kohde on vuokrattu käytettäväksi ruokapalvelujen tuottamiseen, ja

- Yliopistonkatu 27:n henkilöstöravintolan valmistuskeittiö 222 huoneistoneliötä.

Vuokravapausanomuksessaan Arkea Oy on vuokravapauden perusteeksi esittänyt sen, että vuokrakohteiden käyttöä on rajoitettu Turun kaupungin päätöksillä ja tämän takia Arkea Oy:n liikevaihto on pienentynyt. Tarkemmat tiedot on esitetty alla vuokrakohteittain.

Turun kaupunki on pyytänyt 25.5.2020 Arkea Oy:ltä lisäselvitystä liittyen vuokravapausanomukseen. Lisäselvityksessä on pyydetty esittämään, mikäli osaa vuokrakohteesta ei voida käyttää esim. viranomaisen päätöksen perusteella. Lisäksi Arkea Oy:tä on pyydetty esittämään tiedot, siitä mikäli osa vuokrakohteesta on käytössä mutta osa ei sekä muut asiaan mahdollisesti vaikuttavat seikat.

Arkea Oy on toimittanut 16.9.2020 vastauksen Turun kaupungin esittämään lisäselvityspyyntöön. Arkea Oy:n on lisäselvityksensä liitteenä toimittanut Turun kaupungin tiedotteen 13.3.2020, jossa Turun kaupunki on määrännyt vanhuskeskusten, kaupunginsairaalan ja hyvinvointikeskusten ravintoloiden ja kahviloiden sulkemisesta tai ruokailijoiden rajoittamisesta 16.3.2020 alkaen. Arkea Oy on todennut, että se on sulkenut ravintolansa 16.3.2020 alkaen Turun kaupungin ohjeistuksen perusteella, eikä Arkea Oy ole voinut käytännössä toimia millään muulla tavalla. Näin ollen tilanne Arkea Oy:n mukaan vastaa tosiasialliselta luonteeltaan vuokrakohteen käyttökieltoa, kun vuokrakohteita ei ole voinut käyttää mihinkään muuhun kuin poikkeusajaksi kiellettyyn tarkoitukseen. Arkea Oy:n käsityksen mukaan sillä on oikeus Turun kaupunginhallituksen päätöksen 14.4.2020 § 152 mukaiseen vapautukseen vuokranmaksusta ajanjaksolta, jolta ko. ravintolan toiminta on kaupungin ilmoituksen perusteella keskeytetty. Lisäksi Arkea Oy täsmentää vuokravapautusanomustaan koskemaan 16.3.2020 alkaen.

Turun kaupunki on pyytänyt 28.9.2020 vielä lisäselvitystä Arkea Oy:ltä siitä, miltä osin ja kuinka suurelta osin Arkea Oy käyttää vuokravapauspyynnön mukaista kohdetta muuhun kuin ulkopuoliselle tarkoitettuun myyntiin, kuten esimerkiksi ruokapalvelusopimusten tai muiden sopimusten mukaisen toimintaan sekä siitä, mihin saakka vuokravapauspyyntö kohdistuu. Arkea Oy on toimittanut 8.10.2020 vastauksen lisäselvityspyyntöön. Lisäselvityksen tarkemmat tiedot on esitetty alla vuokrakohteittain.

Arkea Oy:tä on pyydetty vielä 30.11.2020 täsmentämään 8.10.2020 annettua lisäselvitystä vuokrakohteiden käytön osalta, ja Arkea Oy on vastannut lisäselvityspyyntöön 30.11.2020.

Runosmäen vanhuskeskuksen ravintola ja kahvila

Arkea Oy on viitannut vuokravapauden perusteeksi sen, että Runosmäen vanhuskeskuksen ravintola ja kahvila on valtioneuvoston ja Turun kaupungin hyvinvointitoimialan päätöksellä rajoitettu ainoastaan asukkaiden ja henkilöstön käyttöön. Lounasravintolan ja kahvilan liikevaihto normaalioloissa on yhteensä noin 10 000 €/kk, mutta liikevaihto on pienentynyt aukiolon rajoitettuna aikana noin 2 000 €/kk. Ravintolan vuokra on 12 273 €/kk (alv 0 %) ja kahvilan vuokra 444 €/kk (alv 0 %). Arkea Oy on hakenut lähtökohtaisesti vuokrahyvitystä 16.3.2020 alkaen, valmiuslain käyttöönottoasetusten ja soveltamisasetusten ajaksi tai kyseistä toimialaa koskevan aukiolorajoituksen ajaksi, mutta Arkea Oy on täsmentänyt vuokravapausanomustaan siten, että vuokravapausanomus jatkuu siihen saakka, kunnes ravintola pysyy suljettuna. Normaalioloissa Arkea Oy:n vuokran suuruus on 12 % liikevaihdosta, minkä perusteella Arkea Oy hakee vuokrahyvitystä menetetyn liikevaihdon suhteessa 960 €/kk (alv 0 %) yhteensä ravintolasta ja kahvilasta.

Runosmäen vanhuskeskuksen osalta yksikön ulkopuolisilla ruokailijoilla ei ole ruokailumahdollisuutta yksikössä 16.3.2020 alkaen. Arkea Oy:n mukaan lounasravintolan ja kahvilan myynnin osuus on ollut 10 % ravintolan liikevaihdosta eli vuokrakohteita voidaan katsoa käytettävän 90 % muuhun kuin ulkopuolisille tarkoitettavaan ravintolatoimintaan.

Lehmusvalkaman hyvinvointikeskuksen ravintola

Arkea Oy on viitannut vuokravapauden perusteeksi sen, että Lehmusvalkaman ravintola on valtioneuvoston ja Turun kaupungin hyvinvointitoimialan päätöksellä suljettu 16.3.2020 alkaen poikkeustilan ajaksi. Ravintolan liikevaihto normaalioloissa on yhteensä noin 18 000 €/kk, mutta poikkeustilan aikana liikevaihtoa ei ole. Ravintolan vuokra on 1 872 €/kk (alv 0 %). Arkea Oy on hakenut lähtökohtaisesti vuokrahyvitystä 14.6.2020 alkaen 1 872 €/kk, valmiuslain käyttöönottoasetusten ja soveltamisasetusten ajaksi tai kyseistä toimialaa koskevan aukiolorajoituksen ajaksi, mutta Arkea Oy on täsmentänyt vuokravapausanomustaan 16.3.–3.8.2020 väliselle ajalle.

Lehmusvalkaman hyvinvointikeskuksen osalta yksikkö on suljettu kokonaan. Arkea Oy:n mukaan lounasravintolan myynnin osuus on ollut 22,5 % ravintolan liikevaihdosta eli vuokrakohteita voidaan katsoa käytettävän 77,5 % muuhun kuin ulkopuolisille tarkoitettavaan ravintolatoimintaan.

Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen ravintola

Arkea Oy on viitannut vuokravapauden perusteeksi sen, että Ruusukorttelin ravintola on valtioneuvoston ja Turun kaupungin hyvinvointitoimialan päätöksellä suljettu 16.3.2020 alkaen poikkeustilan ajaksi. Ravintolan liikevaihto normaalioloissa on yhteensä noin 9 300 €/kk, mutta poikkeustilan aikana liikevaihtoa ei ole. Ravintolan vuokra on 6 891,91 €/kk (alv 0 %). Arkea Oy on lähtökohtaisesti hakenut vuokrahyvitystä 13.6.2020 alkaen 6 891,91 €/kk (alv 0 %), valmiuslain käyttöönottoasetusten ja soveltamisasetusten ajaksi tai kyseistä toimialaa koskevan aukiolorajoituksen ajaksi, mutta Arkea Oy on täsmentänyt vuokravapausanomustaan 16.3.–30.6.2020 väliselle ajalle.

Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen osalta yksikkö on suljettu kokonaan. Arkea Oy:n mukaan lounasravintolan myynnin osuus on ollut 100 % ravintolan liikevaihdosta eli vuokrakohteita voidaan katsoa käytettävän 0 % muuhun kuin ulkopuolisille tarkoitettavaan ravintolatoimintaan.

Yliopistonkatu 27 ravintola

Arkea Oy on viitannut vuokravapauden perusteeksi sen, että Yliopistonkatu 27 ravintola on valtioneuvoston ja Turun kaupungin linjausten perusteella suljettu 16.3.2020 alkaen poikkeustilan ajaksi. Ravintolan liikevaihto normaalioloissa on lounaan osalta yhteensä noin 19 000 €/kk ja tilaustarjoilujen osalta noin 10 000 €/kk, mutta poikkeustilan aikana liikevaihtoa ei ole. Ravintolan vuokra on 4 031 €/kk (alv 0 %). Arkea Oy on hakenut vuokrahyvitystä 13.6.2020 alkaen 4 031 €/kk (alv 0 %), valmiuslain käyttöönottoasetusten ja soveltamisasetusten ajaksi tai kyseistä toimialaa koskevan aukiolorajoituksen ajaksi, mutta Arkea Oy on täsmentänyt vuokravapausanomustaan siten, että vuokravapausanomus jatkuu siihen saakka, kunnes ravintola pysyy suljettuna.

Arkea Oy vetoaa vuokravapausanomuksessaan siihen, että ravintola on ollut kiinni Turun kaupungin talousjohtajan 13.3.2020 antamallaan ilmoituksessaan 16.3.2020 alkaen.

Yliopistonkatu 27 ravintolan osalta yksikkö on suljettu kokonaan. Arkea Oy:n mukaan henkilöstöravintolan myynnin osuus on ollut 100 % ravintolan liikevaihdosta eli vuokrakohteita voidaan katsoa käytettävän 0 % muuhun kuin ulkopuolisille tarkoitettavaan ravintolatoimintaan.

Vuokravapauden myöntäminen

Yleisesti

Arvioitaessa Arkea Oy:n esittämiä vuokravapausanomuksia on ensinnäkin todettava se, että Arkea Oy:n vuokraamat tilat, lukuun ottamatta Runosmäen kanttiinia, eivät ole ravintolatiloja, vaan vuokrasopimukset ovat koskeneet nimenomaisesti vain valmistuskeittiötä oheistiloineen. Tällä perusteella Arkea Oy:n vuokravapausanomuksen valmistuskeittiöitä ei voida arvioida kaupunginhallituksen 14.4.2020 § 152 mukaisina ravintoloina tai kahviloina.

Vaikka Arkea Oy:n vuokraamat valmistuskeittiötilat eivät varsinaisesti ole ravintoloita, tuotetaan niissä kuitenkin ravintolapalveluja osittain. Lisäksi Turun kaupungin hyvinvointitoimiala on omalla ilmoituksellaan sulkenut vanhus- ja hyvinvointikeskusten ravintoloita ja talousjohtajan ilmoituksella Yliopistonkatu 27 ravintola on suljettu, jolloin Arkea Oy mahdollisuudet harjoittaa liiketoimintaa valmistuskeittiöiden kautta ovat heikentyneet. Vaikka Turun kaupungin hyvinvointitoimiala tai talousjohtaja ei ole tehnyt nimenomaista päätöstä vanhus- ja hyvinvointikeskusten ravintoloiden sulkemisesta, on hyvinvointitoimialan ja talousjohtajan ilmoituksesta tosiasiallisesti aiheutunut merkittävä rajoitus Arkea Oy:n toimintaan, niin kuin Arkea Oy on omassa vuokranvapausanomuksessaan kuvannut. Kyseisellä rajoituksella on ollut merkittävä vaikutus vuokralaisen toimintaan kokonaisuudessaan, kun ulkopuolisilta tahoilta saatua myyntiä ei tosiasiallisesti ole ollut laisinkaan, niin kuin Arkea Oy on omassa vuokravapausanomuksessaan kuvannut.

Huomioiden Arkea Oy:n esittämä vuokravapausanomus ja siihen annetut lisäselvitykset on perusteltua, että Arkea Oy:lle myönnetään osittainen vuokravapaus sen vuokraamien kohteiden osalta. Vuokravapautusta myönnettäessä on kuitenkin huomioitava se, miltä osin Arkea Oy käyttää vuokraamiansa kohteita muuhun toimintaan kuin ulkopuolisille tarkoitettuun myyntiin eli miltä osin valmistuskeittiöitä käytetään esimerkiksi Arkea Oy:n ruokapalvelusopimusten tuottamiseen sekä vastaavat myönnetyt vuokravapaudet. Lisäksi vuokravapautusta myönnettäessä on huomioitava se, että Turun kaupunki ei ole kieltänyt vuokrakohteiden käyttämistä. Yksityiskohtaisemmat perustelut vuokravapautusten määristä on esitetty alla vuokrakohteittain.

Runosmäen vanhuskeskuksen ravintola ja kahvila 

Kun otetaan huomioon se, että Turun kaupunki ei ole kieltänyt käyttämästä valmistuskeittiötä sen käyttökohteen mukaiseen toimintaan ja että vuokrakohteita käytetään muuhunkin kuin ulkopuolisille tahoille tarkoitettavaan ravintolatoimintaan, on Arkea Oy:n esittämä vuokravapauden määrä, 960 € (alv 0 %), valmistuskeittiöstä ja kahvilasta hyväksyttävissä oleva. Vuokravapaus tulee kohdistaa siten, että kahvilan osalta vuokra hyvitetään kokonaan (444 €, (alv 0 %)) ja loput 516 € (alv 0 %) hyvitetään valmistuskeittiön vuokrasta. Vuokravapaus tulee myöntää 16.3.2020 lähtien sille ajalle, jonka aikana Turun kaupungin hyvinvointitoimiala on sulkenut Runosmäen vanhuskeskuksen ravintolan ja kahvilan muilta kuin ulkopuolisilta tahoilta.

Lehmusvalkaman hyvinvointikeskuksen ravintola

Lehmusvalkaman vuokrakohteen osata vuokravapauden perusteltu määrä on 22,5 % vuokrakohteen eli valmistuskeittiön kokonaisvuokramäärästä, kun otetaan huomioon se, että Turun kaupunki ei ole kieltänyt käyttämästä valmistuskeittiötä sen käyttökohteen mukaiseen toimintaan ja että vuokrakohteita käytetään muuhunkin kuin ulkopuolisille tahoille tarkoitettavaan ravintolatoimintaan. Vuokravapauden määrä on kuukaudessa 468 € (alv 0 %). Vuokravapaus tulee myöntää sille ajalle, jonka aikana Turun kaupungin hyvinvointitoimiala on sulkenut Lehmusvalkaman hyvinvointikeskuksen ravintolan eli 16.3.–3.8.2020 väliselle ajalle.

Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen ravintola

Ruusukorttelin vuokrakohteen osata vuokravapauden perusteltu määrä on 30 % vuokrakohteen eli valmistuskeittiön kokonaisvuokramäärästä, kun otetaan huomioon se, että Turun kaupunki ei ole kieltänyt käyttämästä valmistuskeittiötä sen käyttökohteen mukaiseen toimintaan sekä vastaavat myönnetyt vuokravapaudet. Vuokravapauden määrä on kuukaudessa 2 067,57 € (alv 0 %). Vuokravapaus tulee myöntää sille ajalle, jonka aikana Turun kaupungin hyvinvointitoimiala on sulkenut Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen ravintolan eli 16.3.–30.6.2020 väliselle ajalle.

Yliopistonkatu 27 ravintola

Yliopistonkatu 27 vuokrakohteen osata vuokravapauden perusteltu määrä on 100 % vuokrakohteen kokonaisvuokramäärästä. Vuokravapauden määrä on kuukaudessa 4 031,46 € (alv 0 %). Vuokravapaus tulee myöntää sille ajalle, jonka aikana Turun kaupunki on sulkenut Yliopistonkatu 27 ravintolan eli 16.3.2020 alkaen. Vuokravapautusta ei tule kuitenkaan myöntää siltä ajalta, jolloin ravintola olisi muutenkin kiinni kesäisin eli heinäkuun osalta.

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

PäätösPäätin myöntää Arkea Oy:lle vuokravapauden seuraavasti:

- Runosmäen vanhuskeskuksen valmistuskeittiön osalta 516 €/kk (alv 0%) ja kanttiinin 444 €/kk (alv 0%) osalta 16.3.2020 lähtien sille ajalle, jonka aikana Turun kaupungin hyvinvointitoimiala on sulkenut Runosmäen vanhuskeskuksen muilta kuin ulkopuolisilta tahoilta;

- Lehmusvalkaman hyvinvointikeskuksen valmistuskeittiön osalta 468 €/kk (alv 0 %) 16.3.–3.8.2020 väliselle ajalle;

- Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen valmistuskeittiön osalta 2 067,57 €/kk (alv 0 %) 16.3.–30.6.2020 väliselle ajalle ja

- Yliopistonkatu 27 ravintolan osalta 4 031,46 €/kk (alv 0%) 16.3.2020 lähtien sille ajalle, jonka aikana Turun kaupungin on sulkenut Yliopistonkatu 27:n. Vuokravapautusta ei tule kuitenkaan myöntää siltä ajalta, jolloin ravintola olisi muutenkin kiinni kesäisin eli heinäkuun osalta.

Minna Arve

kaupunginjohtaja

Oikaisuvaatimusohje liitteenä