Tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi, toimitilapäällikkö Minna Juselius ja tilahallintapäällikkö Leevi Luoto 26.11.2020

Tausta

Kaupunginhallitus ja -valtuusto käsittelivät keväällä 2020 Luolavuoren koulun, Turun Lyseon koulun ja Topeliuksen koulun Juhana Herttuan koulutalon sisäilmatilannetta ja väistötilaratkaisuja. Kaupunginhallitus päätti 14.4.2020 § 163 hyväksyä esitetyn väistötilaratkaisun siten, että Topeliuksen koulun sekä Luolavuoren koulun tilaelementtihankinnat tuodaan kaupunginhallituksen käsittelyyn erikseen. Kaupunginvaltuusto päätti 20.4.2020 § 52, että Turun Aikuiskoulutuskeskukselta vuokrataan tilaa Kärsämäen toimipisteestä ja Lyseon koulun väistötilaksi hankitaan tilaelementtiratkaisu.

Topeliuksen koulun tilaelementtihankinta on käsitelty kaupunginhallituksessa 4.5.2020 § 197.

Tilapalvelut on valmistellut Luolavuoren koulun tilaelementtihankintaa ja esitys kilpailutuksen lähtökohdista ja kriteereistä tuodaan nyt kaupunginhallituksen käsittelyyn. Samassa yhteydessä käsittelyyn tuodaan Nummenpakan ja Katariinan koulun, Kupittaan koulun sekä Pernontien päiväkodin käyttöön tarvittavien tilaelementtien hankinta.

Lyhyen aikavälin väistötilatarpeet tilaelementtitoteutuksina

Nummenpakan koulun (Kirkkotie 31) teknisen peruskorjauksen hankesuunnittelu on käynnissä ja tavoitteena on tyhjentää tilat remontin alta kesällä 2021. Tiloja käyttävät niin Nummenpakan kuin Katariinan koulut. Toimintoja ei voida sijoittaa pihapiirin muihin tiloihin, vaan tarvitaan väistötilat.

Kupittaa koulun Syreenikujan yksikössä on tehty syksyllä 2020 kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus ja raportti on valmistunut. Tämän pohjalta koulun tiloja voidaan käyttää kevätlukukausi 2021 loppuun, mutta syksyksi 2021 koulu tulee tarvitsemaan väistötiloja ennen kuin pysyvä tilaratkaisu valmistuu (uuden monitoimitalon yhteyteen). Myös näiden tilojen kilpailuttaminen tulee saada käyntiin samassa yhteydessä, kuin Luolavuoren, Nummenpakan ja Katariinan koulujen väistötilat.

Lisäksi Pernontien päiväkodissa on noussut esiin väistötilatarve. Päiväkodissa on tehty kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus ja juuri valmistuneiden tulosten perusteella ympäristöterveydenhuolto on esittänyt näkemyksenään, että toiminta tulisi siirtää pois tiloista kevään 2021 aikana. Alueelta ei ole löydettävissä olemassa olevia, korvaavia päiväkotitiloja, joten myös tähän tarpeeseen tulee käynnistää väistötilahankinta.

Nämä väistötilatarpeet esitetään ratkaistavaksi tilaelementtiratkaisuilla.

Luolavuoren koulu

Luolavuoren koulun yläluokkia palveleva tilaelementti esitetään sijoitettavaksi Ruiskatu 8 tontille, lähelle Ruiskadun kiinteistössä sijaitsevaa alakoulua. Tilaohjelman mukainen tilatarve on 1 500 m2 (huoneistoala). Oppilasmäärä on noin 100 ja henkilökuntaa on noin 40. Tiloihin sijoittuu hieman myös Luolavuoren alakoulun toimintoja, sillä Ruiskadun koulurakennuksen puolella on liian ahdasta.

Tilat tarvitaan käyttöön 1.8.2021 ja koulu alkaa 11.8.2021. Vuokrasopimuksen kestoksi esitetään vähintään 5 vuotta.

Nummenpakan ja Katariinan koulut

Nummenpakan ja Katariinan kouluja palvelevat tilaelementit esitetään sijoitettavaksi Nummenpakan koulun Halisten yksikön tontille sekä Katariinan koulun Kirkkotien yksikön läheisyyteen. Tilaohjelman mukainen tilatarve on yhteensä noin 3 900 m2 (huoneistoala). Tästä noin 3 200 m2 sijoittuisi Halisten koulun tontille ja noin 700 m2 Katariinan koulun tontille. Oppilasmäärä on yhteensä noin 410 ja henkilökuntaa on noin 70.

Tilat tarvitaan käyttöön 1.8.2021 ja koulu alkaa 11.8.2021. Vuokrasopimuksen kestoksi esitetään 3 vuotta.

Kupittaan koulu, Syreenikujan yksikkö

Kupittaan koulun Syreenikujan yksikköä palveleva tilaelementti esitetään sijoitettavaksi Vasaramäen puistoon, Vasaramäen koulun Lehmustien yksikön lähistölle. Näin toiminta voi osittain tukeutua Vasaramäen koulun tiloihin.

Syreenikujan väistötilojen tarve on noin 2 000 m2 (huoneistoala).

Tilat tarvitaan alustava arvion mukaan käyttöön 1.8.20221 ja koulu alkaa 11.8.2021. Vuokrasopimuksen kestoksi esitetään vähintään 5 vuotta.

Pernontien päiväkoti

Pernontien päiväkotia palveleva tilaelementti esitetään sijoitettavaksi Pansion kisapuiston alueelle.

Päiväkodin väistötilatarve on neljälle ryhmälle ja lisäksi väistötilaratkaisussa tulee huomioida päiväkodin nykyisissä tiloissa toimivan Perhetelakan tarpeet. Väistötilojen tarve yhteensä on noin 1000 m2 (huoneistoala).

Tilat tarvitaan alustavan arvion mukaan käyttöön 1.5.2021. Vuokrasopimuksen kestoksi esitetään 5 vuotta. Päiväkoti tulee lopulta sijoittumaan Pansion uuteen monitoimitaloon.

Kohteiden tilaohjelmat on esitetty oheismateriaalissa 1 ja mahdolliset sijoituspaikat oheismateriaalissa 2.

Tilaelementtien kilpailutuksen lähtökohdat ja hankinnan kriteerit

Tähän asti tehdyt väistötilojen tilaelementtikilpailutukset on tehty puhtaasti tilapäisinä vuokrahankkeina, joissa kaupunki osoittaa tilaelementille paikan ja palveluntarjoaja toteuttaa tilat perustuksineen ja vie ne myös sopimuskauden päättyessä pois. Viimeisimpien tilaelementtihankintojen yhteydessä on noussut keskusteluun tarve pysyvämpien väistötilaratkaisujen selvittämiseen sekä myös tilaelementtien hankintaan kaupungin omistukseen.

Topeliuksen koulun tilaelementtihankinnan yhteydessä kaupunginhallitus edellytti myös ostovaihtoehdon selvittämistä. Näin ollen tarjoajilta pyydettiin vuokratarjousten lisäksi myös tarjousta osto-optiosta. Kahdesta tarjoajasta toinen antoi ostovaihtoehdosta tarjouksen, kun taas toinen totesi, että tilojen myyminen ei kuulu toimijan liiketoimintamalliin. Tarjousten vertailu tuli lopulta tehdä hinnan perusteella, eikä siihen vaikuttanut esimerkiksi osto-optiomahdollisuus. Jotta nyt käsillä olevissa väistötilahankinnoissa ei tule vastaan samanlaista tilannetta, pyydetään kaupunginhallitusta määrittelemään kilpailutuksen lähtökohdat etukäteen.

Kysymyksessä on suuri väistötilahankintakokonaisuus ja kaupunki järjesti 9.11.-20.11.2020 markkinavuoropuhelun tarjonnan ja hintojen selvittämiseksi. Vuoropuhelun osallistui 11 tahoa, joista 6 halusi keskustella kaupungin kanssa tarkemmin hankinnasta.

Keskusteltavia asioita olivat mm. tarjoajien toimituskyky, vuokratasot, tilojen hankintahinta ostotapauksessa, erilaiset asennus- ja siirtokustannukset.

Markkinavuoropuhelun perusteella tilaelementtien hinta perustuksineen asennettuna on noin 2.000-4.000€/m2 tilasta riippuen (perusluokkatila, keittiö), keskimääräisen tason ollessa arviolta noin 2300 - 2500€/m2 suuruusluokassa. Vuokrataso perustuksineen ja asennettuna on noin 20-30 /m2/kk, keskimäärin noin 25 €/m2/kk. Laskenta-aikana tällöin 5 vuoden sopimus, jonka aikana perustukset ja asennus kuoletetaan. Tämän jälkeen vuokrataso on alhaisempi. Joissain tapauksissa vuokrakohde on mahdollisuus lunastaa esimerkiksi 5 vuoden vuokrakauden jälkeen suuruusluokaltaan noin 1.000 – 1.200 €/m2 hintaan. Siirtokustannukset perustuksineen ovat suuruusluokaltaan noin 300-700 €/m2 pohjaolosuhteista ja perustamistavasta riippuen.

Toimittajilta löytyy kapasiteetti tilojen toimittamiseen siten, että tilat saadaan valmiiksi elokuun alussa 2021 ja päiväkodin osalta nopeamminkin.

Hallintamallivaihtoehdot

Vuokra: Vaihtoehdossa kohteesta maksetaan vuokraa sopimusaika, jonka aikana asennus- ja perustuskustannukset kuoletetaan. Jatkosopimuskaudella vuokran määrä on alhaisempi. Tarjoajista useimmat tarjoavat vuokravaihtoehtoa.

Kustannusvaikutus: Noin 20-30 €/m2/kk ja jatkovuosilla noin 10 - 15 €/m2/kk.

Omistus: Vaihtoehdossa kaupunki ostaa kohteen itselleen. Malliin voidaan sisällyttää omistajalle esim. 5 vuoden vastuu kohteen kunnosta. Markkinavuoropuhelun perusteella omistusvaihtoehtoon on tarjoajia, mutta määrä on melko vähäinen.

Kustannusvaikutus käyttötalouteen muodostuu 5 % hankintahinnasta laskettavasta vuotuisesta poistosta (poistoaika 20 vuotta) ja on noin 11 €/m2/kk. Lisäksi ylläpidosta ja korjauksista sekä vakuuttamisesta aiheutuu kaupungille kuluja. Kaupungilla ei ole omaa osaamista elementtirakennusten siirtelyyn ja asennukseen, eikä tiloja niiden säilyttämiseen, mikäli tilojen käyttöön tulee sellaisia katkoksia, että niitä tulee osina varastoida.

Leasing: Vaihtoehdossa kaupunki vuokraa kohteen itselleen leasing-kaudeksi maksaen leasing-vuokraa. Kaupungilla on mallissa velvollisuus lunastaa kohde sopimuskauden lopuksi, tai osoittaa sille ostaja, jäljellä olevalla pääoma-arvolla (vrt. maksamaton osa lainaa) tai jatkaa leasing-sopimusta. Malliin voidaan sisällyttää toimittajalle esim. 5 vuoden mittainen vastuu kohteen kunnosta ja takaisinostovelvoite. Markkinavuoropuhelun perusteella leasing-vaihtoehtoon on tarjoajia, mutta määrä on melko vähäinen.

Kustannusvaikutus: Leasing-mallissa kustannus muodostuu leasing-maksusta (sis. rahoituskustannukset) sekä pitkälti samoista ylläpito- ja korjausvastuista kuten omistusvaihtoehdossa on kuvattu. Leasing-maksu on käytännössä lainanlyhennyserä ja vastaa pitkälti omistusmallin kirjanpidon poistoa, riippuen kuitenkin siitä mille tasolle jäännös-/lunastusarvo halutaan sopimuskaudella laskea. Leasing-maksu on 5 vuoden sopimuksessa 5 - 12 %/vuosi (10 - 25 €/m2/kk) plus leasing-rahoituksen korko.

Toimittajalle mahdollisesti asetettavassa takaisinostovelvoitteessa takaisinostohinta on 5 vuoden kohdalla 40 % alkuperäisestä hankintahinnasta (ja 10 vuoden kohdalla 20 %). Jos kaupunki lyhentää leasing-lainaa esimerkiksi 5 % vuodessa, on lainaa jäljellä 5 vuoden kuluttua 75 %. Jos lunastusvelvoitetta halutaan tässä kohtaa käyttää, jää silloisen lainamäärän ja takaisinostohinnan erotus (75 % - 40 %) kaupungin tappioksi. Mikäli leasing-lainan lyhennys asetetaan sellaiseksi (12 % vuosi), että jäljellä oleva lainamäärä on 5 vuoden kohdalla sama kuin takaisinostohinta, ei tappiota takaisinostovelvoitetta käytettäessä synny. Mikäli leasing-sopimusta jatketaan, voi jatkosopimuskaudella leasing-maksua laskea, lainanlyhennystarpeen ollessa pienempi.

Yleisesti voidaan sanoa, että Turun kaupungille lainaraha on tällä hetkellä edullista (bullet 8 vuotta ~0 %), mikä tekee omistus- ja leasing-vaihtoehdoista edullisia. Kaupungilla on Kuntarahoituksen kanssa sopimus leasing-rahoittamisesta ja sen puitteissa toteutettavassa leasingissä korko on noin 0,1 - 0,4 %.

Esitys hallintamuodoista

Tilapalvelut esittää kohdekohtaisiksi hallintamalleiksi seuraavia:

• Kohteista ne, joissa käyttöaika on alle 5 vuotta (Halinen ja Nummi), esitetään malliksi vuokrahankkeita.
• Kohteista, joissa kohteiden käyttöaika on 5 vuotta tai mahdollisesti pidempi, esitetään malliksi leasingia siten, että sopimuskausi on 5 vuotta, jonka jälkeen sitä voidaan tarvittaessa jatkaa tai velvoitetaan myyjä lunastamaan kohde takaisin itselleen.

Perusteluna valinnoille on, että käyttämällä leasingia saadaan hyödynnettyä edullista korkotasoa, sisältäen kuitenkin takaisinostovelvoitteen ansiosta myös vuokravaihtoehdolle ominaista joustavuutta kohteista luopumisessa. Kustannustaso käyttötalouskustannusten näkökulmasta on leasing-vaihtoehdossa korkeimmillaankin (poisto 12 %) melko sama kuin vuokravaihtoehdossa, mutta kaupungille jää mallissa mahdollisuus jatkaa sopimusta (leasing-maksun tällöin laskiessa) tai lunastaa kohde jäännösarvolla itselleen.

Lyhyt aikaisen tilantarpeen tapauksessa suositaan vuokravaihtoehtoa tilojen jatkokäytön ollessa epävarmaa.

Pidempiaikainen väistötilaratkaisu

Kaupunginvaltuusto hyväksyi kokouksessaan 16.11.2020 talousarvion vuodelle 2021. Talousarvio sisälsi toimintasuunnitelmaosiossa kirjauksen ”Käynnistetään keskusta-alueen koulujen pitkäaikaisen väistötilan kilpailutus.” Tällainen valmistelu ollaan käynnistämässä, mutta edellä esitetyt väistötilatarpeet tulee ratkaista nopeammalla aikataululla.

Pitempiaikaisen väistötilan kilpailutus edellyttää tarveselvitystä, jossa määritellään tarkemmin tulevaisuuden ohjelmoitujen peruskorjaushankkeiden kautta muodostuva tarve väistötiloille ja arvioidaan tällaisten väistötilojen vaatimuksia. Tarvetta on syytä tarkastella koko kaupungin tasolle, ei pelkästään keskustan koulujen osalta. Jotta kilpailun kautta saataisiin pitkälle tulevaisuuteen hyväkuntoista ja tarpeita vastaavaa tilaa, tulee kilpailutusprosessille ja tilojen toteutukselle varata enemmän aikaa, kuin mihin nyt on mahdollisuus edellä esitettyjen tarpeiden osalta varautua. Toisaalta syksylle 2021 osuva yhtäaikainen väistötilatarve on poikkeuksellisen suuri (noin 1500 oppilasta), eikä vastaavaa väistötilamäärää katsota tarvittavan pitkällä aikavälillä.

Kaupunginhallituksen käsittelyyn tuodaan esitys täsmennetystä pitkän aikavälin väistötilatarpeesta mahdollisimman pian, tavoitteena vielä vuoden 2020 aikana.

Oheismateriaali 1Tilaohjelmat

Oheismateriaali 2Väistötilojen mahdolliset sijoituspaikat

Kaupunginjohtaja Minna Arve:    

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että

• Luolavuoren koulun, Nummenpakan ja Katariinan koulun, Kupittaan koulun Syreenikujan yksikön ja Pernontien päiväkodin väistötilaelementtihankintojen kilpailutus käynnistetään,
• Nummenpakan ja Katariinan koulujen tilaelementit kilpailutetaan vuokrahankkeina 3 vuoden vuokrasopimuksella ja
• Kupittaan koulun, Luolavuoren koulun ja Pernontien päiväkodin tilaelementit hankitaan leasing –mallilla.

Samalla kaupunginhallitus päättää oikeuttaa tilapalvelujohtajan hyväksymään ja allekirjoittamaan tarjouspyyntöasiakirjat.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 12-2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Elo, Peltonen, Maaskola, Miikkola, Laivoranta, Sundqvist, Hassan, Haapala, Aaltonen, Azizi, Perho ja Ruohonen.

Lindforsin seuraavansisältöisen muutosehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Rinne:

”Hyväksytään päätösesitys siten muutettuna, että hankitaan yksi päätösesityksen yksiköistä kaupungin omaksi.

Perustelut:

Varhaiskasvatuksen ja koulujen väistötiloille on Turussa pysyvä tarve, jolloin ainakin yksi yksikkö kannattaa pitää kaupungin omassa hallussa. Tämä on kaupungille edullisin ratkaisu.”

Kokouksessa asiaa olivat etäyhteydellä selvittämässä toimitilapäällikkö Minna Juselius ja tilahallintapäällikkö Leevi Luoto.