Tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi, tilahallintapäällikkö Leevi Luoto ja hankepäällikkö Kirsi-Maria Eronen 28.9.2020:

Toripaviljonkien vuokralaisten kilpailutus alkoi kesäkuussa 2020 markkinavuoropuhelulla. Vuoropuhelun tarkoituksena oli esitellä hanketta kiinnostuneille tahoille, esitellä tulevat toripaviljongit sekä kertoa kilpailutuksen aikataulusta ja tavoitteista. Markkinavuoropuheluun osallistui 23 toimijaa. Markkinavuoropuhelun jälkeen kiinnostuneilta pyydettiin alustavat liiketoimintasuunnitelmat sekä perustiedot tarjoajista kelpoisuuden varmistamiseksi. Ensimmäisessä vaiheessa kiinnostuneita tahoja ilmoittautui yhteensä 19 kappaletta.

Seuraavaksi tulisi päättää lopulliset arviointikriteerit, jonka jälkeen voidaan lähettää tarjouspyynnöt (tarjouspyyntö, liite 1) kiinnostuneille tahoille. Tarjoajien kanssa on mahdollista käydä keskusteluja ennen lopullisten tarjousten jättöä. Keskustelujen tarkoituksena on käydä läpi vuokrasopimukseen liittyviä yksityiskohtia, muun muassa sopimuksen keston ja tarjoajalta edellytettävien investointien suhteen. Tarjoajien tulee jättää lopulliset tarjoukset viimeistään 14.10.2020 mennessä. Tämän jälkeen tarjoajien kelpoisuus arvioidaan ja jätetyt tarjoukset arvioidaan. Arviointiryhmä tekee arvioinnin, jonka perusteella kaupunginjohtaja tekee solmittavista vuokrasopimuksista esityksen kaupunginhallitukselle.

Kilpailutuksen toisen vaiheen tarjoukset eli täsmennetyt liiketoimintasuunnitelmat ja vuokrahinnat arvioidaan arviointiryhmässä. Arviointiryhmään kuuluu tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi, kaupunkisuunnittelujohtaja Timo Hintsanen ja Turku Business Regionin toimitusjohtaja Niko Kyynäräinen sekä esittelijänä/sihteerinä hankepäällikkö Kirsi-Maria Eronen. Tämän lisäksi arviointiryhmään pyydetään kolmea kaupunginhallituksen jäsentä, jotka kaupunginhallitus itse nimeää.

Turun strategisen ohjelman Rakentuva Turku ja ympäristö mukaisesti keskustan kilpailukykyä liike-elämän, kaupan, kulttuurin ja matkailun vetovoimaisena keskittymänä parannetaan tarvittavilla investoinneilla ja yhteistyöllä. Tämän lisäksi keskustan asemaa kaupunkilaisten yhteisenä ja viihtyisänä olohuoneena kehitetään parantamalla korkeatasoisia julkisia kaupunkitiloja. Uudistuva kauppatori paviljonkeineen tukee näiden tavoitteiden saavuttamista. Kauppatorin uudistus on osa Turun kaupungin keskustan kehittämisen kärkihanketta. Uudistuksessa kauppatorin torin ilme ja infraratkaisut päivitetään vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Perinteisen torikaupan lisäksi uudistetulla kauppatorilla on tilaa myös tapahtumille, oleskelulle ja kohtaamisille. Avaran, ulkoilmassa olevan, julkisen tilan lisäksi kauppatorille rakentuu paviljonkirakennukset kaupunkilaisten ja matkailijoiden kohtaamispaikoiksi. Torialueelle rakentuvan kaupunkitilan halutaan kannustavan erilaisia ihmisiä kohtaamisiin ja aktiiviseen elämään. Kauppatori toimii myös Turun yhtenä käyntikorttina vierailijoille. Paviljonkien toiminnan tulee olla luonnollinen osa torin muuta toimintaa ja yhteistyö torin muun toiminnan ja paviljonkien välillä tulee toimia saumattomasti. Paviljonkien toiminnan tulee tukea torin kokonaisideaa kaupungin sydämenä, kohtaamispaikkana ja aktiivisen keskustaelämän edistäjänä. Paviljonkien tulee edistää torin elävyyttä ja toiminnallisuutta eri vuorokauden- ja vuodenaikoina. Paviljonkien liiketoimintojen tulee olla monipuolisia ja vetovoimaisia. Liikeideoiden tulee olla toteuttamiskelpoisia ja vuokralaisten valinnassa tulee ottaa huomioon erilaiset ikä- ja käyttäjäryhmät.

Kilpailutus perustuu strategiassa esitettyihin painopisteisiin. Kilpailutukseen osallistuvia tarjoajia ja tarjottavaa liiketoimintaa arvioidaan kolmen kriteerin avulla. Tärkein kriteeri on saada uudistetulle kauppatorille sopiva, monipuolinen liiketoimintojen kokonaisuus, painopisteen ollessa kahvila- ja ravintolatoiminnassa. Monipuolinen liiketoiminta tarkoittaa käytännössä tarjoajien monimuotoisuutta eli paviljonkien tulevien vuokralaisten tulisi tarjota toisiaan tukevia ja sopivissa määrin toistensa kanssa kilpailevia kahvila- ja ravintola- sekä muita palveluja. Monipuolisuus ei rajoitu pelkästään tarjottaviin tuotteisiin vaan siinä huomioidaan myös asiakassegmentit ja aukioloajat. Toisena kriteerinä on laadukas liiketoiminta, jota arvioidaan täsmennettyjen liiketoimintasuunnitelmien perusteella. Laadukas liiketoiminta on sekä taloudellisesti kannattavaa että erinomaisesti toteutettua. Liiketoimintasuunnitelmista tulee käydä ilmi tarjoajan mahdollisuudet investoida ja toimia torilla pitkällä aikavälillä. Liiketoimintasuunnitelmasta tulee käydä ilmi selkeä ja huolellisesti valmisteltu konsepti, joka sopii uudistetulle kauppatorille vahvistamaan kauppatorin vetovoimaa ja elinvoimaisuutta. Kolmantena kriteerinä on maksettava vuokrahinta.

Kilpailutuksen toisessa vaiheessa pyydetään täsmennyksiä liiketoimintaideoihin sekä tarjouksia vähimmäisvuokrahinnasta ja tarjous määräaikaisen vuokrasopimuksen vähimmäiskestosta. Täsmennykset pyydetään kaikilta tarjoajilta samalla lomakkeella (osallistumishakemus, liite 1), jotta tarjoukset ovat vertailukelpoisia keskenään. Vuokrahinta tulee esittää muodossa €/m2/kk (alv 0 %). Lopullinen maksettava vuokrahinta määräytyy joko liikevaihdon mukaisesti ja se tulee olemaan kuitenkin vähintään 10% ko. toimitilassa harjoitettavan liiketoiminnan vuotuisesta liikevaihdosta taikka minimivuokratason mukaan, sen mukaan kumpi tasoista muodostuu korkeammaksi. Tarjoajan tulee siis pystyä arvioimaan tulevan liiketoimintansa potentiaali ja liikevaihdon suuruus.

Tarjousta pyydetään nimenomaisesti minimitasosta.

Arviointiryhmän ehdotus valittaviksi vuokralaisiksi tulee perustumaan siis kolmeen kriteeriin, jotka ovat: 1) kokonaisarvio parhaasta mahdollisesta yhdistelmästä eri liiketoimintoja 2) tarjoajien liiketoimintasuunnitelmien laadullinen arviointi 3) vähimmäisvuokratarjous.

Liite 1Tarjouspyyntö liitteineen

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää:

• vahvistaa kilpailutuksen kriteerit ja eteneminen edellä esitetyn mukaisesti,
• valita keskuudestaan kolme jäsentä arviointiryhmään ja
• valtuuttaa kaupunginjohtajan tekemään tarjouspyyntöaineistoon tarvittavia muutoksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin siten täydennettynä, että arviointiryhmään valittiin Mikaela Sundqvist, Piia Elo ja Muhis Azizi.

Päätös asiassa tehtiin Sundqvistin valinnan osalta Vornasen, Elon valinnan osalta Maaskolan ja Azizin valinnan osalta Ruohosen tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.