Kaupunkiympäristötoimiala, tonttipäällikkö Timo Laiho ja maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi 10.8.2020:

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 15.6.2020 § 96 Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet.  Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet on pysyväisluonteinen strateginen ohjausasiakirja, joka on tarkoitus hyväksyä valtuustokausittain.

Maankäytön suunnittelu ja sen toteuttaminen ovat pitkäjänteistä toimintaa, jossa pysyvyys käytäntöön sovellettavissa periaatteissa tuottaa ennakoitavuutta. Kaupunginvaltuuston kesäkuussa hyväksymiin periaatteisiin sisältyy joitain sellaisia käytännön toimintaan vaikuttavia muutoksia, jotka tulee yhteensovittaa valmistelussa oleviin sopimuksiin ja olemassa olevien sopimusten sisällöstä johtuviin toimintatapoihin.

3.2 Maankäyttösopimuksissa noudatettavat periaatteet

Maankäyttösopimuksia tehdään, kun yksityistä maata asemakaavoitetaan. Maankäyttösopimuksella kaupunki ja yksityinen maanomistaja sopivat yhdyskuntarakentamisesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta, mikäli asemakaavasta aiheutuu yksityiselle maanomistajalle merkittävää hyötyä.

Kesäkuussa hyväksytyt asunto- ja maapolitiikan periaatteet tarkistavat melko yksityiskohtaisia maankäyttösopimuskäytäntöjä monelta osin. Keskeinen muutos koskee sopimuskorvauksen määrää mutta myös muita ehtoja on tullut tarkistettavaksi.

Vuoden 2020 aikana vanhojen periaatteiden mukaisesti pitkälle vietyjen asemakaavojen ja niihin liittyvien sopimusneuvottelujen sisältöä ei ole tarkoituksenmukaista enää tässä vaiheessa avata. Uusia maankäyttösopimusperiaatteita tulisi soveltaa neuvotteluissa niiden kaavaehdotusten osalta, jotka hyväksytään Kaupunkiympäristölautakunnassa 1.10.2020 alkaen. Ratapihahankkeen osalta noudatetaan valtuuston erikseen päättämiä linjauksia. Hankkeen kanssa käytyjen neuvottelujen tulokseen perustustuvissa kaupunginvaltuuston päättämissä kaupungin rahoituksen ehdoissa ei ole edellytetty myöhemmin maankäytön periaatteisiin kirjattua velvoitetta kohtuuhintaisen asuntotuotannon toteuttamisesta. Hankeen on edellytetty toteutuvan laajana kokonaisuutena, jonka rahoituksen ja kassavirran turvaaminen edellyttää vapaarahoitteisen asuntotuotannon toteuttamista Tampereen areena-/kansihanketta vastaavasti.

5. Tontinluovutukset

Vuokratonttien uudistamistilanteissa on toimintatavaksi vakiintunut käytäntö, jossa kaupunki lähettää vuokraoikeuden haltijoille kirjeen noin kolme vuotta ennen vuokrasopimuksen päättymistä ja sen uudistamista tai päättämistä. Käytäntö on luotu, jotta vuokraoikeuden haltijat voivat varautua vuokraehtojen tarkistamiseen, erityisesti vuokran määrän osalta mutta myös siksi että osassa vanhoja vuokrasopimuksia on vuokrasopimuksen jatkoa ja päättämistä koskevia ehtoja. Tilanteissa, joissa uudistamisella on strateginen merkitys kaupungin maankäyttöön tai juridinen merkitys olemassa olevan sopimusehtojen osalta, tehdään uudistamista tai päättämistä koskeva päätös hallintosäännön mukaisten toimivaltuuksien mukaisesti pääsääntöisesti viimeistään kolmea vuotta ennen vuokrakauden päättymistä.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 tekemän päätöksen mukaan muiden kuin asumiseen tarkoitettujen tonttien osalta vuokra lasketaan 6 %:n mukaan kiinteistön pääoma-arvosta. Pitkään voimassa ollut käytäntö on ollut 5 % kiinteistön pääoma-arvosta. Osalle uudistettavien vuokraoikeuksien haltijoita on jo annettu tieto vuokrasta 5 %:n mukaan laskettuna. Lisäksi ainakin kaikkia saman kalenterivuoden aikana alkavia sopimuksia on kohdeltava yhdenvertaisin periaattein. Näin ollen korotus vuokraan voitaisiin ottaa käyttöön vaiheittain siten 6 %:n laskentatapaa sovelletaan 1.1.2021 alkaen muihin paitsi uudistettaviin, yli 10 vuodeksi tehtäviin sopimuksiin, jotka alkavat ennen 1.1.2023. Täysimääräisesti uusi laskentatapa vuokranmäärityksessä tulisi siten voimaan 1.1.2023 alkaen.

5.6 Alueiden luovutusta koskevat rajaukset

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 tekemän päätöksen mukaan Turun kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta myymällä maa-alueiden omistusoikeutta Aurajoen rannoilta, Vanhasta kaupungista ja Ruissalosta sekä raitiotiehen perustuvien joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 20.4.2020 § 51 raitiotien ensimmäisen vaiheen yleis- ja toteutussuunnitelmat ja siinä yhteydessä päätti mm. että raitiotien toteutussuunnitelmat laaditaan välille Varissuo-Tiedepuisto-Kauppatori ja raitiotien hankesuunnitelmatasoinen yleissuunnitelma välille Kauppatori-Matkakeskus-Linnakaupunki-satama.

Linnakaupungin asemakaavoitusta on tehty eri vaiheissa koko 2010-luvun ajan. Alueella on voimassa merkittäviä asemakaava-alueita (Harppuunakortteli, Herttuankulma, Kirstinpuisto), joiden toteutus ja asuntojen rakentaminen on jo käynnissä. Herttuankulman ja Kirstinpuiston asemakaavoitus on toteutettu yhteistyöhankkeina. Kaupunki omistaa yhä sekä Herttuankulman että Kirstinpuiston asemakaavojen alueilla merkittävää tonttivarantoa, joiden luovuttamisesta toteuttajille vaiheittain on neuvoteltu yhteistyöhankkeiden aikana. Osaa alueita koskevat yhteistyösopimuksen mukaiset kirjaukset tonttien luovuttamisesta rakentamisen edistyessä. Osaan alueita kohdistuu vielä myös vanhoja vuokraoikeuksia eikä näiden alueiden luovuttaminen kolmansille kaupungin toimesta ole mahdollista ennen vuokrasopimuksen päättymistä. Edellä kuvatut alueet sijoittuvat kaupunginvaltuuston huhtikuussa tekemän päätöksen jälkeen kuitenkin kiistatta raitiotiehen perustuvien joukkoliikenteen laatukäytävien välittömille vaikutusalueille. Tonttien myynnillä näiltä alueilta on merkittävä vaikutus kaupungin vuosittaiseen myyntitulotavoitteeseen.

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto hyväksyi 22.10.2018 § 97Tiedepuiston kansi strategisen hankkeen tavoitteiden asettaminen sekä hanketta toteuttavan tontinluovutusta sisältävän innovaatio-, suunnittelu- ja toteutuskilpailun järjestämisen. Päätöksen mukaan mm. järjestettävän kilpailun kautta haetaan etenemismalli, jolla on mahdollista toteuttaa kansirakenne kaupungin investointiraamin puitteissa. Kilpailuun sisällytetään kaupungin omistamien tonttien luovutusta osana toteutusmallia. Luovutuksen kytkemisellä tuetaan osaltaan kansirakenteen rahoitusmallin toteutumista. Kansihanke on siis ollut tarkoitus toteuttaa hyödyntäen tonttien myyntituloja. Myös kyseinen hanke sijoittuu raitiotiehen perustuvien joukkoliikenteen laatukäytävien välittömille vaikutusalueille.

Edellä mainitut aiemmin hyväksytyt hankkeet ja niihin liittyvät sopimukset ja käydyn neuvottelut huomioiden nyt hyväksyttyjä asunto- ja maapolitiikan periaatteita tulisikin soveltaa niin, että tontteja voidaan luovuttaa myymällä ennen 15.6.2020 voimassa olleiden asemakaavojen alueilta sekä myös osana Tiedepuiston kannen kilpailua.

Muilta osin Turun kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymiä Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteita aletaan soveltamaan käytännön valmistelutyöhön välittömästi tämän täytäntöönpanopäätöksen tultua hyväksytyksi.

Oheismateriaali 1Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää laittaa täytäntöön kaupunginvaltuuston 16.5.2020 § 98 hyväksymät Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet seuraavasti:

1. Maankäyttösopimuksiin liittyvät periaatteet otetaan käyttöön kaupunkiympäristölautakunnan 1.10.2020 jälkeen hyväksymien kaavaehdotusten mukaisissa maankäyttösopimuksissa, lukuun ottamatta ratapihahanketta, jossa noudatetaan valtuuston erillispäätöksen mukaisia linjauksia.
2. Muiden kuin asuntokäyttöön tarkoitettujen tonttien vuokrien korotus otetaan käyttöön vaiheittain siten, että 6 %:n pääomavuokraa sovelletaan 1.1.2021 alkaen muihin paitsi uudistettaviin, yli 10 vuodeksi tehtäviin sopimuksiin, jotka alkavat ennen 1.1.2023.
3. Tontteja voidaan luovuttaa myös myymällä ennen 15.6.2020 voimassa olleilta Linnakaupungin asemakaava-alueilta sekä osana Tiedepuiston Kupittaan kannen kilpailua.
4. Muilta osin periaatteet otetaan käyttöön välittömästi tämän täytäntöönpanopäätöksen tultua hyväksytyksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.