Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen ja johtaja Tuomas Heikkinen 24.4.2020:

Asian tausta ja aikaisemmat päätökset

Kasvavissa kaupungeissa on viimeisen vuosikymmenen aikana kaupunkirakennetta hajauttamattomiksi kasvusuunniksi havaittu vanhat ratapihat niihin liittyvine varasto-, varikko- ja teollisuusalueineen. Niin Turussakin. Turun kaupungin kasvun tärkeimmät kohteet sijoittuvat kantakaupunkimaisesti vyöhykkeelle, joka seurailee rataa ja ratapiha-alueita Linnakaupungista Tiedepuistoon. Turun ratapiha -hankkeen alue on näistä kasvukohteista lähimpänä kaupungin keskustaa ja siten vahvasti keskustan elinvoimaa tukeva.

Ratapihahanke perustelee yhdessä matkakeskuksen kanssa myös vahvasti tunnin junan toteutumista. Samalla kun Tiedepuisto kytkee yritysalueet ja korkeakoulut Kupittaan aseman kautta tunnin junalla pääkaupunkiseutuun, nostaa ratapihahanke yhdessä Logomon ja matkakeskuksen kanssa huomattavan tapahtuma-, kulttuuri- ja urheilukeskittymän saavutettavuudeltaan valtakunnalliseksi.

Tunnin juna on olennainen osa myös Tukholma – Turku – Helsinki – Pietari –käytävää. Turun ratapiha on yhdessä matkakeskuksen ja Logomon kanssa olennainen solmukohta, jossa kansainvälinen, kansallinen ja seudullinen saavutettavuus kohtaavat.

Huomionarvoista ratapihavyöhykkeillä on se, että vain osa maa-alueista on kaupungin omistuksessa. Siten kehittämistä alueilla on tarkoituksenmukaista luoda kumppanuuksin ja yhteisin panostuksin kaupungin ja muiden toimijoiden kanssa.

Turun Ratapiha –hanke esiteltiin Turun kaupungille toukokuussa 2017. Tuolloin jo mainittiin Turun kaupungille mahdollisuus osallistua hankkeen rahoitukseen samoin ehdoin kuin muut yksityiset sijoittajat. Esittelyn jälkeen kokonaisuuta on edistetty yksityisten toimijoiden panostuksin myönteisessä hengessä ja hankkeen mittavat kaupunkikehitysvaikutukset on ymmärretty laajasti keskustan elinvoimaa tukeviksi.

Turun kaupunginhallitus on 20.11.2017 § 501 käsitellyt kumppanuussopimusta Turun ratapiha-alueella sijaitsevan kiinteistön Turun kaupunki kylä konepaja 3:10 (853-514-3-10) kehitysvaiheesta ja kaavoituksen käynnistämisestä

Konsernihallinnon lakiasioille on kesällä 2019 annettu koordinoitavaksi toimeksianto koskien Turun ratapiha-alueen kehittämistä päätöksentekoa varten, sisältäen:

1. Maankäyttösopimuskorvaus, kaupungin infrasijoitukset alueelle, kaava

2. Kaupungin rooli sijoittajana areenayhtiöön

3. Kysymys konserttitalon sijoittumisesta

4. Turkuhalli ja Logomo

Kysymys konserttitalon sijoittumisesta on käsitelty erikseen 30.3.2020 § 133, jolloin kaupunginhallitus päätti, että Turun uuden konserttitalon sijaintipaikaksi valitaan Aurajoen itärannan Itsenäisyydenaukio.

Logomon kohdalla mahdolliset synergiahyödyt arvioidaan myöhemmin.

Valmistelu on edennyt siihen vaiheeseen, että kysymys Turun kaupungin roolista sijoittajana saatetaan päätöksentekoon.

Asemakaavanmuutos ja maankäyttösopimuskorvaus

Turun kaupunki, Turun Ratapihan Kehitys Oy (jäljempänä TRK) ja VR-Yhtymä Oy (VR) tekivät syksyllä 2017 Turun ratapiha-aluetta koskevan kumppanuussopimuksen. Kumppanuussopimuksessa sovittiin mm. yhteisten resurssien hyödyntämisestä, suunnitteluaikataulujen yhteensovittamisesta ja asemakaavoituksen käynnistämisestä ratapiha-alueen kehittämiseksi.

Asemakaavanmuutos perustuu TRK Oy:n järjestämän arkkitehtikilpailun voittaneeseen työhön “Luoto. Asemakaavoitustyö on viivästynyt kumppanuussopimuksen mukaisesta tavoiteaikataulusta asemakaavaehdotuksen laatimisen aikana kumppanuusosapuolten yhteisesti sopimalla tavalla. TRK:n aloitteesta suunnitelmiin on tehty tarkennusten (mm. rakennusoikeuden määrä, kerrosluvut, pysäköinti- ja liikennejärjestelyt, Väyläviraston rata-alueen rajan määrittämien) sekä asemakaavanmuutoksen edellyttämien laajojen selvitystöiden ja niihin tarkentuneiden suunnitelmien mukaisesti tehtyjen päivitysten vuoksi. Asemanmuutoksen edellyttämät laajat selvitykset valmistuvat maaliskuun aikana ja kielilain vaatimat käännöstyöt huhtikuussa. Asemakaavaehdotus lähtee viranomaislausunnoille sekä julkisesti nähtäville toukokuussa. Kaupunkiympäristölautakunnan käsittelyyn asemakaavaehdotus on tulossa kesäkuussa ja kaupunginvaltuuston käsittelyyn lokakuussa 2020. Kaikki asemakaavoitusta koskevat aikataulut ovat arvioita.

Turun ratapiha 2/2018 asemakaavaehdotuksella muutetaan ratapiha-alueen käyttötarkoitus liike- ja toimistorakentamiseen, kulttuuri-, viihde- ja urheilutoimintoja palvelevaan rakentamiseen sekä asuinrakentamiseen soveltuvaksi. Asemakaavanmuutoksen toteuttaminen edellyttää alueelle mittavia yhdyskuntarakentamisinvestointeja. Maankäyttö- ja rakennuslain 91a §:n mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, mikäli asemakaavasta aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä. Asemakaavamuutosehdotuksessa (alustava työversio 16.3.2020) osoitetaan ratapihan pohjoispuolella olevalle alueelle asuinrakennusoikeutta noin 70000 k-m2 ja liike- ja toimistorakennusoikeutta noin 90000 k-m2 sekä eteläpuolelle Ratapihankadun varressa olevalle kiinteistölle toimistorakennusoikeutta noin 20 000 k-m2, joten maanomistajan osallistumisvelvollisuus yhdyskuntarakennuskustannusten kattamiseen täyttyy.

Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä eli maankäyttösopimus tullee kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston päätettäväksi arviolta elokuussa 2020.

Areenayhtiön osakkuus tai äänetön yhtiömies kommandiittiyhtiössä

TRK:n esittämän mukaan areenayhtiö voi olla muodoltaan osakeyhtiö tai kommandiittiyhtiö. TRK:n mukaan kommandiittiyhtiö olisi sijoittajien kannalta houkuttelevampi kuin osakeyhtiö, sillä kommandiittiyhtiötä ei veroteta sen tulosta, vaan sen vahvistettu tulos jaetaan verotettavaksi yhtiömiesten tulona niiden tulo-osuuksien mukaan, jotka heillä on yhtymän tuloon. Turun kaupungin   sijoitus voi toteutua areenayhtiön osakkaana osakeyhtiössä tai äänettömänä yhtiömiehenä kommandiittiyhtiössä.

TRK:n uuden esityksen mukaan Turun kaupungin osallistuminen areenayhtiöön toteutettaisiin seuraavasti:

Sijoitus: Noin 30 milj. euroa omaa pääomaa, enintään 49,9 % omistusosuus

Kohde: Sijoitus areenan omistavaan yhtiöön

Sijoituksen ehdot: Samat kuin yksityisillä samaan yhtiöön sijoittavilla tahoilla

Edellytykset sijoitukselle:

-       20 vuoden vuokrasopimus areenatiloista

-       Liiketoimintasuunnitelma ja kassavirtalaskelma vuokralaiselta

-       Selvitys vuokralaisen pääyhteistyökumppaneista

-       Areenayhtiön tuottotavoite yhdenvertainen yksityisten sijoittajien kanssa

-       Rakennusurakkasopimus areenan rakentamisesta sisältäen kustannuslaskennan ja kokonaisaikataulun

Olennaista sijoituksen osalta on, että kaupunki sijoittaa areenayhtiöön samoilla ehdoilla kuin muut sijoittajat. Tällä varmistetaan sijoituksen markkinaehtoisuus ja se, että kaikilla omistajilla on yhteneväinen intressi yhtiötä kohtaan.

Sijoituksen taloudellinen arviointi

Kyseinen sijoitus edellä kuvatuin ehdoin olisi kaupungin kannalta selkeä oman pääomanehtoinen sijoitus areenayhtiöön. Oman pääomanehtoinen sijoitus on ns. pääomien etusijajärjestyksessä viimesijaisin ja pysyvin ja siten riskialttiimpi sijoitus verrattuna esim. lainaan. Kassavirtalaskelman mukaan yhtiön oman pääoman tuottotavoitteeksi on asetettu noin kolmen (3) prosentin osinkotuotto vuodessa.

Sijoittajien saama tuotto tai yhtiöön tehtävän pääomasijoituksen arvon säilyminen on riippuvainen vuokralaisen (Live Turku Oy) kyvystä maksaa areenayhtiölle vuokraa. Sijoituksen tuoton ja areenayhtiön taloudellisen kantokyvyn arvioinnissa on keskeistä Live Turku Oy:n liiketoimintasuunnitelman kestävyys ja realistisuus. TRK:n edustajat ovat toimittaneet Turun kaupungille käyttäjämääräennusteita, kassavirtalaskelmia ja talouden mallinnuksia. Mallinnukset perustuvat oletuksiin ja merkittävään toimialan kasvuun Turun alueella. Sijoituksen riskit määrittyvät erityisesti juuri vuokranmaksukyvyn kautta.

Turun Ratapihan Kehitys Oy:n tulevaan konsernirakenteeseen tulee kuulumaan asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä sekä areenayhtiö. Muiden kiinteistöosakeyhtiöidenliiketoiminta on vähemmän riskialtista kuin areenayhtiön; ne myyvät asuntoja, vuokraavat liikehuoneistoja ja hotellirakennuksen vuokralaisilleen ja saavat tästä tuloa. Areenayhtiö lienee se kokonaisuuden osa, jonka kannattavuuden saavuttaminen on vaikeinta. Areenayhtiö tuo kokonaisuudessa liikevaihtoa ja asiakkaita kokonaisuuden muiden toimijoiden hyödyksi. Ennen kuin kaupunki sitoutuu lopulliseen rahoitukseen, neuvotellaan TRK:n kanssa eri liiketoimintojen riskien tasaamisesta mahdollisilla vakuus- tai muilla järjestelyillä

Kaupungin etujen turvaamiseksi sijoituksen ehtona tulee olla, että kaupungin sijoitus ei voi nousta yli 30 miljoonan euron.

Kaupungin omistus areenayhtiössä tulee olemaan epälikvidi, eli kaupunki ei todennäköisesti halutessaan pysty irrottautumaan omistuksestaan. Mikäli hankkeen kaupallinen menestys ei toteudu suunnitellusti ja areenayhtiön talous on alijäämäistä, syntyy osakkaille tarve lisäpääomittaa yhtiötä.

Pandemiakriisin vaikutus hankkeen talouteen

Puhjennut maailmanlaajuinen koronaviruksen aiheuttama pandemia vaikuttaa matkailu- ja vapaa-ajan toimijoihin maailmanlaajuisesti. Toimialan toiminta on käytännössä pysähtynyt matkustusrajoitusten ja karanteenien tultua voimaan. Alan liikevaihto ja kannattavuus tulee romahtamaan kriisin seurauksena ja tällä on myös vaikutus toimialaan tulevaisuuteen, koska toimialan ennustettavuus ja sijoittajien riskinottohalukkuus kyseiseen toimialaan tulee vähenemään ja sijoituksilta vaadittava riskipreemio tulee kasvamaan. Alalla tullaan näkemään merkittäviä rakennemuutoksia konkurssien ja toiminnan lopettamisen muodossa.

Käytännössä edellä mainittu tarkoittaa ratapihahankkeen osalta sitä, että hankkeen taloudelliset- ja kassavirtalaskelmat eivät enää nykyisessä markkinatilanteessa ole valideja ja ne pitää arvioida uudelleen. Vallitsevassa tilanteessa arviot hankkeen kävijämääristä ja täyttöasteesta eivät nykytilanteessa enää päde. Tämä tekee Areenan taloudellisesta mallinnuksesta entistä vaikeamman. Käsillä oleva epidemia vaikuttanee sijoittajien riskinottohalukkuuteen ja kestänee useita vuosia ennen kuin tilanne normalisoituu.

Pandemiatilanteen johdosta kaupungin tulee arvioida investointinsa hyvin tarkasti ja asettaa etusijalle palveluiden kannalta välttämättömät investoinnit sekä tilanteesta palautumista edistävät kasvuinvestoinnit. Pandemian vaikutukset talouteen ovat niin voimakkaat, että julkisen sektorin tulee osaltaan olla aktiivinen tilanteen elvyttämiseksi. Kokonaisuuden kannalta ratapihahankkeen eteneminen on omiaan houkuttelemaan investointeja kaupunkiin ja sikäli puoltaa kaupungin osallistumista.

Valtiontuki

Kuntien yrityksille myöntämä tuki kuuluu EU:n valtiontukisääntelyn piiriin. Valtiontukia koskevat yleiset reunaehdot määritellään sopimuksen Euroopan Unionin toiminnasta 107 ja 108 artiklassa. Säännöt koskevat kaikkia toimenpiteitä, joissa julkinen sektori myöntää yrityksille tukea tai muuta etua.

SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Tuen katsominen valtiontueksi edellyttää artiklassa mainitun neljän kriteerin samanaikaista täyttymistä; tuki on myönnetty julkisista varoista, tuki on valikoiva, tuki vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua ja tuki vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Valtiontukitoimenpiteet tulee ilmoittaa etukäteen Euroopan komissiolle. Komissio arvioi tukitoimenpiteiden soveltuvuuden yhteismarkkinoille. Tuen käsite on laaja. Myönnettävän tuen ei tarvitse olla rahasuoritus. Maa-alueiden ja rakennusten hinnoittelun ohella myös kunnan myöntämät avustukset, laina- ja takausjärjestelyt, korkoedut sekä pääomarahoitus kuuluvat valtiontukisääntelyn piiriin.

Valtiontukea voidaan tietyissä tilanteissa myöntää myös ilman komission ennakkohyväksyntää, niin sanotun ryhmäpoikkeusasetusten nojalla. Euroopan komission ryhmäpoikkeusasetuksessa on määritelty tietyt tukityypit, joiden on katsottu sopivan sisämarkkinoille. Ryhmäpoikkeusasetusta sovellettaessa etukäteistä ilmoitusta komissiolle ei tarvita, vaan annetusta tuesta voidaan ilmoittaa komissiolle jälkikäteen. Yksi sisämarkkinoille sopivista tukityypeistä on ryhmäpoikkeusasetuksen mukaan investointituki urheiluinfrastruktuurin hyväksi, jos tuki täyttää ryhmäpoikkeusasetuksessa säädetyt edellytykset.

Valtiontukisääntelyn mukaan kielletyksi julkiseksi tueksi ei katsota markkinasijoittajaperiaatteen mukaista rahoitusta. Selvitettäessä markkinasijoittajaperiaatteen noudattamista rahoituksen myöntävää tahoa verrataan yksityiseen sijoittajaan ja arvioidaan, tekisikö yksityinen, markkinaehtoisesti toimiva taho sijoituksen samassa tilanteessa. Jos tekisi, ei kyseessä ole kielletty valtiontuki.

Mahdollisen valtiontukielementin esiintyminen tulee arvioida sijoitusta koskevan päätöksen yhteydessä. Jos edellä mainitut neljä valtiontuen edellytystä eivät täyty, kysymyksessä ei ole kielletty valtiontuki. Mikäli valtiontukielementin katsottaisin olevan olemassa, tulisi päätöksessä pystyä määrittelemään tuen tarkka määrä ja perustelemaan sen soveltuvuus EU:n yhteismarkkinoille esim. ryhmäpoikkeusasetuksen nojalla.  On huomioitava, että ryhmäpoikkeusasetusta soveltaessa tuen tulee täyttää ryhmäpoikkeusasetuksen yleiset ja kyseiselle tukityypille (tässä tapauksessa urheiluinfrastruktuurin investointituki) asetetut erityiset edellytykset. Mikäli tuki ei täytä ryhmäpoikkeusasetuksessa asetettuja edellytyksiä, tukitoimenpiteestä on ilmoitettava EU:n komissiolle etukäteen, ja tuen täytäntöönpano edellyttää komission hyväksyntää.

Esiteltyä kaupungin sijoitusta ei voida pitää laittomana valtiontukena.

Turkuhallin jatkokäyttö ja Turun kaupungin liikuntapaikkaverkko

Turun kaupungin liikuntapaikkaverkostossa on merkittäviä uudistamistarpeita seuraavan kymmenen vuoden aikajänteellä sisältäen yhdeksän keskeisen lii-kuntapaikan tulevaisuuden ratkaisemisen. Tämän muutostarpeen selvittämiseksi Turun kaupungissa on syksyllä 2019 aloitettu toimialarajat ylittävällä yhteistyöllä liikuntapaikkaverkoston päivityssuunnitelman laatiminen ja sen on tarkoitus valmistua vuoden 2020 aikana (Oheismateriaali 3). Esille nousseet keskeiset tulevaisuuden skenaariot suurimmista liikuntapaikkakeskittymistä edellä mainittujen kohteiden osalta ovat Kupittaa-Itäharjun ja Impivaaran alueet. Ratapiha-hankkeen edetessä on myös Turkuhallia tarkasteltu mahdollisena liikuntapaikkaverkoston päivittämisen osaratkaisuna.

Turkuhallin jatkokäytöstä osana kunnallista liikuntapaikkaverkostoa on laadittu PES-Arkkitehdit Oy:n 15.11.2019 muutostutkielma sekä Turun kaupungin 21.4.2020 laatima selvitys Turkuhalli ja Ratapiha-hanke (Oheismateriaali 2).

PES-Arkkitehdit Oy:n luonnoksessa Turkuhalliin rakennettaisiin uusia välipohjia ja rakennukseen sijoitettaisiin jääurheilun ohella mm. kunnallisia voimistelu- ja kamppailulajien olosuhteita. Samassa yhteydessä saneerattaisiin kohteen talotekniikka. Granlund Oy:n laatiman kustannuslaskelman mukaan kokonaisuus maksaisi 13,1 miljoonaa euroa. Tämä kustannusarvio on määritetty hyvin alustavien suunnitelmien ja suppeiden teknisten selvitysten pohjalta, joten kustannusarvioon sisältyy merkittävää epävarmuutta. Tämän muutoksen seurauksena Turkuhalliin siirrettäisiin liikuntaolosuhteita, jotka nykyään sijaitsevat mm. Liikuntakeskus Alfassa, Lintulan voimistelu- ja sirkustilassa sekä liikuntapaikkaverkostosta poistuvissa koulujen liikuntasaleissa ilta- ja viikonloppukäytön osalta. Lintulan ja Alfan tiloista luopuminen tarkoittaisi 370.000 euron vuosittaista säästöä vuokra- ja vastikemenoissa.

Liikuntakeskus Alfa toimii telinevoimistelun, kamppailulajien, painin, nyrkkeilyn, voimannoston ja pöytätenniksen kunnallisena liikuntaolosuhteena. Alfan lisäksi voimistelulajien olosuhteita on sijoitettu mm. Lintulan voimistelu- ja sirkustilaan, Kellonsoittajankadun ja Juhana Herttuan koulutalojen liikuntasaleihin, Kupittaan palloiluhalliin ja Kupittaan urheiluhalliin. Keskeisistä olosuhteista Liikuntakeskus Alfan vuokrasopimus päättyy 31.12.2023. Lintulan voimistelutila on lajiolosuhteisiin osittain sopimaton tilan neliöiden, alustan ja korkeuden johdosta. Lisäksi Kellonsoittajankadun koulutalon vuokrasopimus on päättymässä 05/2020 ja Juhana Herttuan koulutalo on poissa käytöstä peruskorjausten vuoksi 08/2020 alkaen.

Turkuhallin mahdollinen välikansiratkaisu soveltuisi korkean tilansa ansiosta parhaiten eri voimistelulajien liikuntaolosuhteeksi sekä rakennuksen reuna-alueiden osalta osin mm. kamppailu- ja voimailulajien suorituspaikaksi. Riskinä välikansisuunnitelmissa ovat korkeat investointi- ja käyttökustannukset sekä hukkaneliöt suhteessa uuteen liikuntapaikkarakentamiseen. Luonnoksen mukaan uusitussa Turkuhallissa olisi yhteensä 26 700 m2, joista kunnallisten liikuntatoimintojen ja niihin liittyvien oheistilojen tarpeisiin on hahmoteltu n. 14 500 m2. Liikuntatilojen käyttöastetta heikentää myös merkittävästi Turkuhallin sijainti: varsinkin päiväkäytön kustannustehokas toteutus olisi haastavaa koulu- ja päiväkotiverkon sekä ikääntyneiden liikkumaan aktivoinnin näkökulmasta. Ei ole myöskään tarkoituksenmukaista rakentaa keskeistä, suuria määriä lapsia ja nuoria liikuttavaa liikuntakeskusta kaupungin reuna-alueelle tilanteessa, jossa kaupunkia kehitetään tiiviimpään rakenteeseen.

Turun jäähalliverkosto on korkea-asteisesti kysyttyä jääurheiluseurojen keskuudessa. Vuosittain turkulaiset jääurheiluseurat ostavat jääaikaa merkittävän määrän Turun yksityisistä ja naapurikuntien jäähalleista. Lisäksi luonnonjääverkoston lyhyt jäädytysaika tai kokonaan jäädyttämättä jääminen heikkojen talvien johdosta lisää kysyntää yleisöluistelulle jäähallien suhteen. Turkuhallin välikannen alapuolelle jäävä jääkaukalo vastaisi osaltaan tähän kysyntään tämänhetkisen kunnallisen jääverkoston lisäolosuhteena. Heikkoutena tässä vaihtoehdossa on kuitenkin yksikaukaloisen jäähallin korkeat käyttökustannukset verrattuna kaksi- tai kolmekaukaloiseen jäähalliin sekä tarpeeton katsomorakenne, joka nostaa olosuhteen kokonaiskustannuksia. Tehokkaampaa ja tarkoituksenmukaisempaa olisi rakentaa esimerkiksi uusi kolmen kaukalon harjoitusjäähalli Impivaaran kaksikaukaloisen jäähallin tullessa käyttöikänsä päähän.

Tilapalvelukeskus on laatinut yhdessä liikuntapalveluiden kanssa kaksi vaihtoehtoista kassavirtalaskelmaa, jotta Turkuhallin tulevaisuuteen liittyvien ratkaisujen pohjaksi on tarjolla vertailukelpoista kustannustietoa (Oheismateriaali 2). Vaihtoehto A kuvaa tilannetta, jossa HC TPS poistuu Turkuhallista ja rakennus muunnetaan mittavalla investoinnilla (13,7 M€) mm. kunnallisten liikuntaolosuhteiden käyttöön. Turkuhalliin siirrettäisiin kunnallisia liikuntatoimintoja mm. Lintulasta ja Liikuntakeskus Alfasta, joista voitaisiin näin ollen luopua. Laskelmassa on tarkasteltu ulkoisia kassavirtoja 15 vuoden tarkastelujaksolla. Kassavirtojen nykyarvo on -19.758.000 €. Vaihtoehdossa B Turkuhalli puretaan HC TPS:n poistuttua kohteesta. Tämän jälkeen tontille haetaan uusi käyttötarkoitus ja tontti myydään. Koska kunnallisia liikuntaolosuhteita ei koota Turkuhalliin, tulee mm. Lintulan ja Liikuntakeskus Alfan tilojen korvaamiseksi toteuttaa uudisrakennushanke (karkeasti arvioiden 17M€). Kassavirtojen nykyarvo vaihtoehdossa B on -10.742.000 €.

Kassavirtalaskelmat puoltavat mallia jossa Turkuhallia ei hyödynnetä liikuntapaikkaverkossa, koska vaihtoehto B aiheuttaa merkittävästi pienemmän negatiivisen kassavirran 15 vuoden tarkastelujaksolla.

Laadituissa kassavirtalaskelmissa on investointien osalta käytetty laskennallisia lainanhoitokustannuksia. Kohteiden ylläpitokustannukset tuottavat suurimman eron vaihtoehtojen välillä. Turkuhallin ylläpitokustannukset ovat verrattain korkeat. Kunnalliset liikuntaolosuhteet eivät täyttäisi rakennusta kokonaan, vaan kohteeseen tarvittaisiin myös ulkopuolisia vuokralaisia. Rakennuksen poikkeuksellinen muoto aiheuttaa sen, että huolellisenkin suunnittelun lopputuloksena kohteeseen voi muodostua tiloja, joihin ei saada sisäistä käyttöä tai ulkoista vuokralaista ja joiden ylläpitokustannukset jäävät näin täysimääräisesti kaupungin maksettaviksi. Vaihtoehdossa B esitetty uudisrakennus tarkoittaisi suurempaa investointia, mutta uudiskohde voitaisiin suunnitella alusta alkaen kohteen tulevan loppukäytön näkökulmasta, jolloin kohteen laajuus ja ylläpitokustannukset saadaan optimoitua.

Mikäli Turkuhallin toiminnallista muuttamista uuteen käyttötarkoitukseen päätetään jatkovalmistella, tulee ottaa huomioon, että Turun kaupunki ei nykyisellään omista Turkuhallia 100 prosenttisesti. Merkittävä osa Turkuhallin aitioista on turkulaisten yritysten omistuksessa ja nämä tulee ennen kehitysvaihetta ostaa kaupungin omistukseen kohteen kokonaisvaltaisen kehittämisen mahdollistamiseksi. Kaupungin omistusosuus ei mahdollista osakeyhtiölain mukaisen vähemmistöosakkeiden lunastusoikeuden käyttöä eli osakkeiden hankinta tulisi suoritettavaksi vapaaehtoisina kauppoina.

Turkuhallin jatkokäyttö ja Turun kaupungin liikuntapaikkaverkkoa koskeva asia tuodaan päätettäväksi erikseen. Tämän päätöksen yhteydessä Turun kaupungin liikuntapaikkaverkkoa tarkastellaan kokonaisuutena.

Yhteenveto kaupungin roolista sijoittajana

Turun ratapihan asemakaavaehdotuksen arvoitu kaupunginvaltuuston käsittelyn ajankohta on lokakuussa 2020. Maankäyttösopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä eli maankäyttösopimus tulisi kaupunginhallituksen käsiteltäväksi arviolta elokuussa 2020. 

Sijoitus areenayhtiöön toteutetaan joko osakkaana osakeyhtiössä tai äänettömänä yhtiömiehenä kommandiittiyhtiössä. Järjestelyn markkinaehtoisuuteen tulee kiinnittää erityisesti huomiota sekä ottaa huomioon edellä kuvatut taloudelliset riskit. 

Ennen lopullista sijoitusta tulee huomioida mm. seuraavat reunaehdot:

• Areenayhtiön oman pääoman tuottotavoitteen tulee vastata alan sijoitusten yleistä markkinaehtoista tuotto-odotusta. Hankkeen on toimitettava tarkennetut areenayhtiön taloudelliset ja kassavirtalaskelmat. Vastaavat laskelmat tulee arvioida uudelleen myös kohteen operaattorin ja vuokralaisen Live Turku Oy:n osalta.
• Kaupungin tulee hyväksyä kommandiittiyhtiön yhtiösopimus tai osakeyhtiön yhtiöjärjestys ja osakassopimus. Mikäli hanke toteutetaan kommandiittiyhtiömuodossa, kaupunki toimii yhtiössä äänettömänä yhtiömiehenä. Asiakirjoissa on huomioitava, että kaupungin sijoitus yhtiöön ei voi missään olosuhteissa olla enempää kuin 30 MEUR. Hankkeen on riittävästi etukäteen varauduttava siihen, että se saa lisärahoitusta, mikäli areenayhtiön rakentamisen ja toiminnan kustannukset ylittävät kustannusarvion. Kaupungin on voitava ennen sitoutumistaan varmistua kustannusarvion realistisuudesta.
• Mikäli kaupungin sijoitus vastoin alkuperäistä tarkoitusta sisältäisi valtiontukea, kaupungin sijoitus on ehdollinen sille, että ryhmäpoikkeusasetuksen soveltamisen yleiset sekä urheiluinfrastruktuurin investointituelle asetetut erityiset edellytykset täyttyvät. 

Oheismateriaali 1KPMG Oy:n laatima vaikuttavuusarviointi

Oheismateriaali 2Turkuhalli ja Ratapiha-hanke – laskelma Turkuhallin uusiokäytöstä

Oheismateriaali 3Liikuntaolosuhdeverkoston päivittämissuunnitelma: skenaariovertailut

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että Turun kaupunki tekee periaatepäätöksen 30 MEUR sijoituksesta areenayhtiöön edellyttäen, että seuraavat reunaehdot täyttyvät:

• Turun kaupungin sijoituksen ehtona on, että Elämyskeskus -hanke toteutuu areenaa ja asumista laajempana kokonaisuutena.
• Turun kaupungin sijoitus enintään 30 MEUR, enintään 49,9 % omistusosuus areenayhtiöstä. Kaupungin vastuun yhtiömuodosta riippumatta tulee rajoittua sen 30 MEUR sijoitukseen, mukaan lukien myöhemmät yhtiösopimukset tai osakassopimukset ja niiden ehdot.
• Sijoitus areenan omistavaan yhtiöön.
• Sijoituksen ehtoina on, että areenayhtiön oman pääoman tuottotavoitteen tulee vastata alan sijoitusten yleistä markkinaehtoista tuotto-odotusta siten, että kaupunki on yhdenvertaisessa asemassa muihin sijoittajiin nähden, mukaan lukien myöhemmät yhtiösopimukset tai osakassopimukset ja niiden ehdot.
• Areenan katsomopaikkojen, pukutilojen ja muiden fasiliteettien tulee mahdollistaa kansainvälisten tapahtumien järjestäminen
• Maankäytön osalta hankeyhtiö sitoutuu toteuttamaan elämyskeskushankkeen edellyttämän infran kustannuksellaan kaupungin hyväskymien suunnitelmien mukaisesti ja kaupungin valvonnassa, pois lukien vesihuollon ja energian verkostoinvestoinnit.

PäätösAsia pantiin pöydälle Katteluksen Maaskolan kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.