Kaupunkiympäristötoimiala, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, tonttipäällikkö Timo Laiho ja kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström sekä kaupunkirakentaminen, arkkitehti Mari Virtanen 8.1.2020:

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 28.1.2019 § 7 toimenpideohjelman syrjäytymisen ehkäisemiseksi ja sosiaalisesti kestävän kaupunkikehityksen edistämiseksi. Toimenpideohjelmassa sosiaalisesti kestävän kaupunkikehityksen osalta määritettiin seuraavat tavoitteet:

•Hyvinvoinnin, viihtyisyyden ja elinvoiman lisääminen sekä alueen koetun laadun ja identiteetin parantaminen tavoitteena ihmisten hyvinvointia tukeva elinympäristö.

•Alueiden välisten erojen kaventaminen ja ongelmien ennalta ehkäiseminen.

•Kaikille saavutettavien alueellisten palvelujen turvaaminen (mm. liikunta, kirjasto), joiden tuottamiseksi tarvitaan monimuotoisia toteuttamistapoja (digitaalisuus, mobiilipalvelut)

•Julkisen kaupunkitilan parantamisessa huomioidaan viheralueiden merkitys julkisena ulkotilana ja toimintaympäristönä, parannetaan puistojen saavutettavuutta ja ulkoilureittien jatkuvuutta sekä viheralueisiin panostetaan laadullisesti määrän kustannuksella.

•Nostetaan maineiltaan kärsineiden alueiden statusta mm. alueimagoja muokkaamalla. Noudatetaan positiivisen erityiskohtelun periaatetta kohdennettaessa toimenpiteitä, taloudellisia resursseja ja investointeja lähiöiden kehittämiseen.

•Vahvistetaan väestöpohjaa ja -rakennetta monipuolistamalla asuntotarjontaa tavoitteena lisätä lähiöiden houkuttelevuutta.

•Edistetään asuinalueiden myönteistä kehitystä täydennysrakentamisella. Tuodaan esiin täydennysrakentamisen hyödyt asukkaille.

•Asukkaat, toimijat ja yhteistyökumppanit otetaan mukaan lähiökehittämiseen. Kaupunkilaisten arkea tukeva elinympäristö ei synny vain suunnittelupöydän ääressä.

Laaja-alaisessa aluekehittämisessä on siten tarkoituksena kohentaa niin alueen asukkaiden elämäntilannetta ja osallisuutta, kuin kehittää rakennettua ja fyysistä ympäristöä ja luoda alueesta positiivinen mielikuva.

Asuntopoliittisesti lähiöt ovat merkittävä voimavara. Turun väestöstä noin 2/3 asuu lähiöissä, joissa on suuri osa kaupungin arkiympäristöstä ja asuinrakennuksista. Turun lähiöt ovat sen ikäisiä, että ne ovat tulleet tai ovat tulossa laajempaan peruskorjausvaiheeseen. Tämä koskee myös alueilla olevaa kaupungin omistamaa palvelurakennuskantaa.

Lähiöt ja niiden palvelurakenne on alun perin suunniteltu pääasiassa nykyistä asukasmäärää suuremmalle asukasmäärälle. Alueiden asukasluku on yleisesti ottaen pudonnut noin 70-75 %:iin alkutilanteesta. Jos alueilla ei suoriteta täydennysrakentamista, voidaan ennustaa, että väkiluku laskee jopa noin 50 %:iin alkuperäisestä. Väestön väheneminen alkuperäisestä on merkinnyt yhdessä palvelurakenteen yleisten muutosten kanssa jo joidenkin palveluiden poistumista alueelta ja väestön vähetessä edelleen palvelut voivat kaikota jopa kokonaan. Tämä johtaisi niin yhteiskunnan kuin yksityistenkin osalta jo tehtyjen investointien suureen hukkaan.

Runosmäen lähiö

Runosmäen kaupunginosa sijaitsee noin viisi kilometriä Turun keskustasta pohjoiseen. Runosmäki kuuluu palvelualuejaossa Runosmäki-Raunistula –suuralueeseen, jossa asuu vajaa 15.000 asukasta. Runosmäen tilastollisella pienalueella eli asuin-Runosmäessä, asuu noin 7.000 asukasta. Pienalueeseen sisältyy Aurinkolaaksona tunnettu osa-alue. Runosmäen kaupunginosaan kuuluu asuin-Runosmäen ulkopuolella myös 2000-luvulla rakentunut Liljalaakson alue, jossa asuu noin 4.200 asukasta.

Kuva 1. Asuin-Runosmäki ja Runosmäen kaupunginosa opaskartalla (Kaupunkiympäristötoimiala)

Runosmäkeä palvelee tehokas bussiliikenne ja sinne on suunniteltu pikaraitiotien tai superbussiyhteyden rakentamista Turun raitiotien yleissuunnittelun yhteydessä. Kyseistä linjaa ei sittemmin ole esitetty toteutettavaksi ensimmäisessä vaiheessa, mutta sen vaatima tilavaraus tulee kuitenkin huomioida asuin-Runosmäen alueita kehitettäessä.

Asuin-Runosmäessä sijaitsee kaksi päivittäistavarakauppaa, kuntosali, apteekki, kaksi lähiöravintolaa, kioski, kebab-ravintola ja seurakuntakoti sekä Runosmäen vanhainkoti ja muistisairaiden vanhusten hoitoa harjoittava hoitokoti. Alueen portilla, Kärsämäen kaupunginosan puolella sijaitsee isompi supermarket sekä huoltoasema. Runosmäestä on hyvät kävelyn ja pyöräilyn yhteydet (noin 1 km) Nunnavuoren ulkoilualueen kautta Impivaaran urheilukeskukseen, jossa sijaitsee mm. kunnossapidetyt hiihtoladut, jäähalli, jalkapallohalleja, uimahalli, tennis- ja sulkapallohalli sekä vesileikkipuisto.

Väestörakenne ja kehitys

Asuin-Runosmäen noin 7000 asukaan väestöstä noin 80 % on suomenkielisiä. Ikääntyneiden osuus alueen asukkaista kasvaa; yli 65-vuotiaiden osuus on 1990-luvulta kaksinkertaistunut ja 0-15-vuotiaiden osuus on puolittunut. Kokonaisuudessaan väestön määrä on 1990-luvulta vähentynyt noin 11 %: a.

Kuva 2. Runosmäen pienalue, väestö ikäluokittain 1990-2017 (Väestörekisterikeskus)

Rakennuskanta ja kehitys

Runosmäen asuinrakennuskanta on pääosin peräisin 1970-luvulta. Rakennuskanta on siis pääosin jo noin 40 vuotta vanhaa. Vuosi 1975 oli huippuvuosi, jolloin valmistui 29 asuinrakennusta ja peräti 928 huoneistoa. Alueen eteläosassa sijaitsevat asuinrakennukset ovat pääosin kolmekerroksisia, hissittömiä kerrostaloja. Alueelle alun perin perheasunnoiksi rakennetuissa suhteellisen suurissa asunnoissa asuu väestön vanhetessa yhä useammin vain yhden tai kahden hengen talouksia.

Alueelle on 2000-luvulla rakennettu seitsemän uutta asuinrakennusta, joihin on valmistunut yhteensä 323 asuinhuoneistoa. Vuonna 2020 rakenteilla on kaksi uutta kerrostaloa, joihin tulee 118 uutta asuntoa. Vuosina 2019-2020 rakennettavat talot (3 kpl) toteutetaan Ara:n tukemana vuokratalotuotantona ja pääosa asunnoista on kohdennettu ikäihmisten asumiseen.

Kuva 3. Runosmäen pienalue, valmistuneet asunnot vuosittain, kpl (Rakennus- ja huoneistorekisteri)

Runosmäen asunnot ovat pääosin asunto-osakeyhtiöissä. Kaupungin vuokra-asuntoja kohdetarkastelualueella on yhteensä 590 kappaletta, joka on alueen koko asuntokannasta noin 13 %: a. Suurin yksittäinen kaupungin vuokratalokokonaisuus (410 asuntoa) on toteutettu 1990-luvulla Aurinkolaakso-nimiselle osa-alueelle, jossa sijaitsee myös kaksi Varsinais-Suomen asumisoikeus Oy:n asumisoikeusasuntokohdetta. Vuonna 2020 valmistuvista uudisrakennuskohteista toinen on kaupungin vuokra-asuntokohde.

Runosmäen palvelurakennuskanta on pääosin rakennettu samoihin aikoihin kuin asuinrakennuksetkin, ja ne ovat sijoittuneet pääosin aluetta halkovan kävelykadun, Piiparinpolun, varteen.

Taulukko 1. Kaupungin omistamat palvelurakennukset Runosmäessä (Turun kaupunki, Tilapalvelukeskus)

Monitoimitalohanke

Runosmäkeen on suunniteltu alueen julkisia palveluja yhteen kokoavaa kylätaloa eli monitoimitaloa. Runosmäen monitoimitalon tarveselvitys hyväksyttiin Turun kaupunginhallituksessa 24.4.2017 § 169. Päätöksen mukaan hanke kokoaa alueen toimintoja yhteen ja on toiminnallisesti sekä taloudellisesti perusteltu. Syntyvä vahva kokonaisuus synnyttää mielikuvan kaupunginosan keskukseksi miellettävästä paikasta, joka voi olla niin vetovoima- kuin imagotekijäkin. Tarveselvityksessä hanketta on kuvattu seuraavasti:

”Ajatuksena monitoimitalossa olisi, että tilat suunnitellaan kokonaisuutena siten, että ne tukevat talon käyttäjien yhteistyötä ja tilojen yhteiskäyttö on mahdollista. Monitoimitalo on myös järjestöjen, yhdistysten, vapaaehtoistyöntekijöiden ja asukkaiden oma olohuone, lepotila, pelitila, kohtaamispaikka, kerho-, juhla- ja esiintymistila, liikuntatila, lukutila ja työtila. Tiloja ei suunnitella puhtaasti järjestö- tai harrastekäyttöön, vaan talon toiminta-ajatuksena on, että kaikki tilat ovat eri toimijoiden käytössä niiden pääkäyttäjien toiminta-ajan ulkopuolella. Kirjasto on avoin kohtaamispaikka koko päivän ajan.”

Hankesuunnitteluvaiheessa monitoimitalon toteutuksen vaihtoehdoiksi tutkittiin seuraavia tilakokonaisuuksia:

–VE1: Seurakunta, neuvola/perhekeskus, päiväkoti, kirjasto, nuorisotila

–VE2: Neuvola/perhekeskus, päiväkoti, kirjasto, nuorisotila

–VE3: Päiväkoti, kirjasto, nuorisotila

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 14.10.2019 § 152 Runosmäen monitoimitalon hankesuunnitelman vaihtoehdon 1 mukaisena. Hanke on tarkoituksenmukaista toteuttaa yhteistyössä Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän kanssa ja sitä varten perustetaan keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Turun kaupunki vuokraa perustettavalle keskinäiselle kiinteistöosakeyhtiölle maanvuokrasopimuksella Nunnavuoren käytöstä poistuneen koulukiinteistön tontin monitoimitalon sijaintipaikaksi. Vuokraamista edeltää vanhan koulurakennuksen purkaminen, joka on tarkoitus tehdä kaupungin toimesta vuoden 2020 aikana.

Monitoimitalon toteuttaminen esitetään tehtäväksi tavoitehintaisena yhteistoimintaurakkana.

Piiparinpolun varsi

Runosmäen monitoimitalon rakentamisen myötä alueelta tulee vapautumaan kiinteistöjä, joiden uusiokäyttö tulee tarkastella asemakaavanmuutoksella. Muutoksella tulee tavoitella uusien asukkaiden houkuttelemista alueelle, palvelutason parantamista sekä asuntojakauman monipuolistamista. Lisäksi Runosmäen Lämpö Oy:n Majoitusmestarinkadulla omistaman kiinteistön asemakaavamääräykset ovat tarpeen ajantasaistaa.

Kaavanmuutoksen osa-alueet

Kaupunkisuunnittelulla on tarkoitus käynnistää alueella ”Piiparinpolun varsi” niminen asemakaavanmuutos. Alueen tarkka rajaus on vielä tekemättä, mutta ainakin seuraavat tontit tulisi liittää kaavanmuutosalueeseen:

Kaupungin omistamat kiinteistöt:

•Parolanpolun päiväkoti (853-85-14-2)

•Munterinkadun päiväkoti (853-85-2-7)

•Runosmäen nuorisotalo (853-85-26-1)

•Munterinpuisto kenttä (853-85-9903-0)

Yksityisessä omistuksessa olevat kiinteistöt:

•Runosmäen lämpö Oy:n varikko Majoitusmestarinkadulla (853-85-11-5)

•Kiint Oy Piiparintori (853-85-3-3)

Kuva 4. Asemakaavanmuutoksen osa-alueet, tumman vihreällä on esitetty kaupungin omistamat kohteet ja punaisella yksityisten omistamat kohteet joiden osalta on tunnistettu muutostarve.

On mahdollista, että kaavanmuutosalueeseen tulee liitettäväksi myöhemmin myös muita alueita.

Palvelut

Kaupunki pitää tärkeänä, että Runosmäen palvelut säilyvät tai paranevat. Runosmäen alkuperäisen suunnitelman kantavana ideana on ollut autoton keskusta-alue. Autotiet kiertävät alueen ulkokehää, läpiliikennettä ei ole käytännössä lainkaan. Joukkoliikenne palvelee aluetta hyvin, linja 18 kulkee parhaimmillaan 8 kertaa tunnissa. Runosmäessä on siis hyvät edellytykset asua ilman omaa autoa, kunhan alueen lähipalvelut säilyvät riittävinä. Kaupunki pitääkin tärkeänä tavoitteena jatkossakin säilyttää erilaisten palvelujen sijoittamismahdollisuudet asuinalueen ytimessä.

Turvallisuuden tunne

Piiparinpolku kulkee Runosmäen keskustan läpi, ja sen varrelle on alkuperäisen suunnitelman mukaan sijoitettu pääosa palveluista kuten apteekki, kaupat, nuorisotalo, kirjasto, koulu ja päiväkoti. Turvallisuuden ja turvallisuuden tunteen vuoksi on tärkeää, että tämän tyyppisen reitin varrella on riittävästi toimintoja. Tästäkin syystä tulee kaavoituksessa mahdollistaa muidenkin toimintojen kuin asumisen sijoittamista Piiparinpolun varrelle, erityisesti rakennusten maantasokerroksiin. Näitä toimintoja voivat olla esim. liiketilat, kerhotilat, kuntoiluhuoneet, kirjaston asiakastilat jne. Hyvä näkyvyys lisää turvallisuutta.

Kaavanmuutoksella voidaan ohjata uudisrakentamista alueella niin, että turvallisuusnäkökulma huomioidaan. Kaavan toteutuksen yhteydessä tulee myös kohentaa Piiparinpolun varsi niin, että sen keskeinen rooli alueen ”keskustakatuna” korostuu. Toteutus tulee suunnitella yhdessä alueen asukkaiden ja toimijoiden kanssa, ja sen tulisi sisältää mm. toiminnallisuuden ja elävyyden vahvistamista, viherrakentamisen lisäämistä ja uudistamista sekä ulkovalaistuksen parantamista.

Osana Runosmäen ympäristön parantamista tulisi tarkastella myös Runosmäen Lämmön Majoitusmestarinkadulla omistaman kiinteistön asemakaavamerkinnät ja -määräykset sellaisiksi, että kyseisen tontin mahdollinen tuleva rakentaminen tukisi parhaiten alueen muuta kehitystä.

Asuntojakauma

Alueen rakennuskanta on yleisesti ottaen hyvin homogeeninen. 1970-luvulla rakennetun lähiön kerrostaloissa valtaosa asunnoista ovat isohkoja kaksioita ja kolmioita. Asukastilaisuuksissa on myös toivottu vaihtoehtoja kerrostaloasumiselle. Useampi Runosmäessä asuva perhe onkin esittänyt toiveen, että alueelle tulisi myös rivitaloja, joko vuokra- tai osaomistusmuotoisia. Asuntojakauman / talotypologian monipuolistaminen onkin syytä ottaa kaavanmuutoksen osatavoitteeksi.

Piiparinpolun asemakaavan tavoitteet tuodaan Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksentekoon erillisenä asiakirjana. Myöhemmässä vaiheessa alueella käynnistetään tarpeen mukaan myös muita asemakaavanmuutoksia, joiden aikataulut ohjelmoidaan erikseen.

Kumppanuushankkeen muodostaminen ja tavoitteet

Sosiaalisesti kestävän kaupunkikehityksen tavoitteiden toteuttamiseksi on kaupunginvaltuuston 28.1.2019 § 7 päätöksessä toimenpiteiksi kuvattu mm. seuraavia asioita:

•Kehittämispotentiaalia omaavilla alueilla, joille kohdistuu kiinnostusta esim. asumisen kehittämiseen, käynnistetään aluekehittämistoimenpiteitä yhteistyössä kumppaneiden kanssa. Kumppanuuksien kautta haetaan resursseja kehittämiseen sekä tavoitellaan toteutuskelpoisuuden varmistumista (mahdollisia ulkopuolisia investointeja alueille). Kumppanuudet ovat ensisijaisesti kaavoitusta edeltävää kehittämisvaiheen toimintaa.

•Luodaan alueista kehittämisalustoja, joille haetaan aktiivisesti ulkopuolisia kehittämisideoita esim. innovaatiokilpailujen, kumppanuuksien tai hankintamenettelyn kautta.

•Uudistuvat palvelut. Uusien monipuolisten palvelutilojen toteuttaminen vapauttaa kaupungin elinkaarensa loppupäässä olevia palvelutiloja kiinteistökehitykseen (esim. Runosmäki, Jäkärlä, Perno). Kaupungin palvelukiinteistöjen kehittäminen toimii aluekehityksen starttimoottorina.

•Täydennysrakentamiseen tähtäävillä asemakaavoilla luodaan edellytykset monipuolisille asumisvaihtoehdoille ja alueiden asukasmäärän kasvulle.

•Kaupungin tontinluovutuksilla vähennetään alueiden välistä eriarvoisuutta. Omistusasuntovaltaisilla alueilla lisätään tontinluovutuksia ARA-tuotantoon ja vuokra-asuntovaltaisilla alueilla ns. kovan rahan asuntotuotantoon. TVT:n uudistuotanto ohjataan tontinluovutuksilla alueille missä yhtiöllä ei ole ”yliedustusta” asuntokannassa.

Runosmäen lähiö omaa kehittämispotentiaalia ja sinne kohdistuu kiinnostusta asumisen kehittämiseen. Asumisen kehittäminen esimerkiksi uudistuotannon toteuttamisen osalta on kuitenkin haasteellista johtuen mm. vanhan asuntokannan markkinahintatason (Turku keskimäärin noin 2200 euroa/m2, Runosmäki noin 1200 euroa/m2) ja uudistuotannon markkinahintatason (Turku noin 5500 euroa/m2) eroavaisuuksista. Kaupungin strategisena tavoitteena on että tuetun vuokra-asumisen osuus suuralueittain on enintään 15 % koko suuralueen asuntokannasta. Tällöin valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon lisäämisen asuin-Runosmäen alueelle ei voi olla noin 20 %:n osuutta suurempaa. Tämä määrä vastaa tehokkaassa aluerakentamisessa normaalisti tavoiteltavaa osuutta sekä vastaa nyt käynnistettävässä hankkeessa lähtökohtaisesti yhden uudisrakentamispaikan osuutta. Näin ollen aluekehityshanke on tarkoituksenmukaisinta käynnistää kaupunginvaltuuston päätöksen toimenpiteitä mukaillen kumppanuushankkeena.

Uudistuotannon toteuttaminen hankealueelle esimerkiksi Aran:n tukemana asumisoikeusasuntotuotantona on alueen asuntohallintamuotojen monipuolistamiseksi tavoiteltavaa. Monitoimitalon rakentamisen myötä käytöstä poistuvan Parolanpolun päiväkodin kiinteistön alue yhdessä vajaakäyttöisen Munterinpuiston alueen kanssa onkin valmistelun yhteydessä tunnistettu rivitalorakentamiseen mahdollisesti soveltuvaksi, jonka toteutus esimerkiksi asumisoikeusasuntoina toisi monipuolisuutta sekä alueen asuntohallintamuotoihin että asumismuotoihin.

Runosmäen väestön ikärakenne ja alueella jo hyvin toimiva vanhuspalvelukeskus huomioiden on uudisrakentamisen osalta perusteltua tavoitella myös välimuotoisen asumispalveluyksikön toteuttamisen mahdollistamista vanhuspalvelukeskuksen läheisyyteen.

Monitoimitalon toteuttaminen toimii aluekehityksen starttimoottorina erityisesti, kun siihen otetaan mukaan sen rakentamisen myötä käytöstä poistuvien kiinteistöjen uudelleenkaavoitus. Tällöin vanhojen kiinteistöjen peruskorjaustarpeet muuttuvat alueelle uutta kasvua tuottaviksi rakennushankkeiksi. Koska monitoimitalon toteuttaminen kytkeytyy olennaisesti osaksi aluekehityshanketta, esitetään hanke toteutettavaksi yhteistoiminnallisena rakennushankkeena siten, että rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös käytöstä poistuvien kiinteistöjen kehittämisen.

Hankintavaiheen pohjaksi on määritettävä ne tekijät, joilla aluekehittämisen tavoitteet varmistetaan ja käytöstä poistuvien kohteiden kiinteistökehitys ratkaistaan. Runosmäen hankkeen osalta tällaisiksi tekijöiksi valmisteluvaiheessa on tunnistettu seuraavat kokonaisuudet:

okatu- ja viherympäristön, erityisesti Piiparinpolun kävelykadun ja monitoimitalon lähiympäristön, esteettömyyden, viihtyisyyden ja turvallisuuden kehittäminen

oRunosmäen kentän liikuntapaikkaolosuhteiden kohentaminen,

okäytöstä poistuvien kaupungin omistamien kiinteistöjen uudelleenkaavoitus, myynti ja uudisrakentamisen toteuttaminen rakennushankkeeseen valitun kumppanin tai kumppanin osoittaman kumppanin toimesta edellyttäen, että kaupunki hyväksyy kolmannen osapuolen osahankkeen toteuttajaksi

okohtuuhintainen, asuntojakaumaltaan tasapainoinen uudisasuntotuotanto, josta enintään 20 % toteutetaan Ara:n tukemana vuokra-asuntotuotantona

orivitalorakentamisen tai muiden yhtiömuotoisten asuntojen kuin kerrostaloasuntojen toteutuksen mahdollistaminen osana hanketta alueen asumismuotojen monipuolistamiseksi

ouuden välimuotoisen asumispalveluhankkeen toteutuksen mahdollistaminen vanhuspalvelukeskuksen läheisyyteen

oalueen asukkaiden ja toimijoiden osallistaminen alueen kehittämiseen yhteistyössä kaupungin kanssa

Kumppanuushankkeen vaiheet

Yhteistoiminnallinen rakennushanke (esim. allianssi tai yhteistoimintaurakka) jaetaan tyypillisesti 1) tarjouskilpailu/hankinta, 2) kehitys- ja 3) toteutusvaiheisiin. Tällainen hanke voidaan niin halutessa käynnistää pienellä alkutyöllä, sillä suunnitelmat ja siihen liittyvät dokumentit syntyvät pääosin tarjouskilpailuvaiheen jälkeen.

Hankinta toteutetaan kaksivaiheisesti neuvottelumenettelynä, jolloin neuvottelujen kautta pyritään löytämään paras ratkaisuvaihtoehto, joka vastaa kaupungin tarpeisiin ja vaatimuksiin. Hankintavaiheen työpajat ja kehitysvaiheen työskentely muodostavat tärkeän osan hanketta. Yhdistettäessä yhteistoiminnalliseen rakennushankkeeseen aluekehityshankkeen elementtejä, voidaan hankkeen jokaiset kolme vaihetta jakaa edelleen kahteen osavaiheeseen.

Varsinaista hankintavaihetta edeltävä markkinavuoropuhelu hankkeesta on käyty marraskuussa 2019.

Varsinainen hankintavaihe (vaihe 1) jaetaan kahteen osaan: a) ilmoittautumisvaiheeseen ja b) tarjouspyyntövaiheeseen. Ilmoittautumisvaiheesta jatkoon valittavat toimijat valitaan tarjouspyyntövaiheeseen asetettujen soveltuvuusvaatimusten ja referenssien perusteella. Monitoimitalon toteutussuunnittelu on osa hankintaa, mutta tilaaja tekee suunnittelijoiden kanssa sopimukset. Neuvotteluvaiheeseen valitaan osallistumishakemuksen jättäneistä tarjoajista kolme. Lopullisen tarjouksen tekijöille maksetaan normaalista käytännöstä poiketen tarjouspyynnön mukaisen tarjouksen tekemisestä palkkio 10.000 euroa/tarjous.

Hankinta esitetään toteutettavaksi siten että tarjouspyyntövaiheeseen päässeiden kilpailijoiden tulee monitoimitalon toteutushankkeen laatuvertailukriteerien täyttämisen lisäksi pystyä laatimaan myös toteuttamiskelpoinen suunnitelma monitoimitalon toteuttamisen myötä käytöstä poistuvien kiinteistöjen kehittämiseksi asuin-Runosmäen aluekehittämistä tukien sekä pystyä osoittamaan että tarjoajalla on kyky ja halukkuus monitoimitaloa laajempaan aluekehittämiseen.

Kehitysvaiheeseen valittava toimija voi olla usean tahon muodostama ryhmittymä. Valitun toimijan tai ryhmittymän kanssa solmitaan yhteistoimintasopimus. Kehitysvaiheen (vaihe 2) ensimmäisessä osassa käydään jatkoon valitun toimijan kanssa kehitysvaihe, jossa a) kehitetään monitoimitalon rakennushankkeen toteutussuunnitelmat ja b) neuvotellaan tarjoukseen perustuvan aluesuunnitelman toteuttamisen ehdoista ja käytöstä poistuvien kaupungin kiinteistökohteiden uudelleenkaavoittamisesta sekä käynnistetään yksityiskohtainen kaavoitus alueella.

Toteutusvaiheeseen siirryttäessä laaditaan ja allekirjoitetaan urakkasopimus, tarkistetaan ja täydennetään kehitysvaiheessa laadittua yhteistoimintasopimusta sekä solmitaan aluekehittämisestä yhteistyösopimus. Yhteistyösopimuksen osapuoleksi on tarkoitus ottaa mukaan myös Turun Osuuskaupan ja Turun ja Kaarinan Seurakuntayhtymän pääosin omistama Kiinteistö Oy Piiparintori, jolloin muodostuva kokonaisuus eriytyy hankkeessa omaksi projektiksi monitoimitalon toteutuksen ollessa oma projektinsa.

Toteutusvaiheen (vaihe 3) ensimmäisessä osassa a) toteutetaan uuden monitoimitalon rakentaminen kehitysvaiheessa laadittujen suunnitelmien mukaisesti. Vaiheen 3 osassa b) alkaa käytöstä poistuvien kohteiden uuden käytön toteuttaminen, joko rakennushankkeen toimijan tai toimijan osoittaman, ja kaupungin hyväksymän, kumppanin toimesta. Kehitetyt kiinteistöt luovutetaan vapaarahoitteisiin rakennushankkeisin ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan laatimaan arviolausuntoon perustuvaan markkinahintaan ja Ara-hankkeissa Aran kulloinkin voimassaolevalla enimmäistonttihinnalla.

Hankkeen toteuttaminen, aikataulu ja organisointi

Uudisrakentamishankkeena toteutettava monitoimitalo on tarkoitus toteuttaa vanhan koulutalon paikalle voimassa olevan asemakaavan perusteella. Rakennuksen sijoittaminen tontille edellyttää kuitenkin poikkeamispäätöstä asemakaavasta.

Hankintavaihe on suunniteltu käynnistettäväksi helmikuussa 2020. Vanhan koulutalon purku ja poikkeamispäätöksen hakeminen toteutetaan vuoden 2020 aikana. Monitoimitalon ja aluesuunnittelun kehitysvaiheet valmistuisivat vuoden 2020 aikana ja asemakaavanmuutoksen aktiivinen vaihe keskittyisi vuoteen 2021. Toteutusvaihe 3a eli monitoimitalon rakentaminen käynnistyisi vuonna 2021. Monitoimitalon on suunniteltu valmistuvan keväällä 2023. Muu uudisrakentaminen (3b) toteutettaisiin heti monitoimitalon valmistumisen jälkeen, käytöstä poistuvien kiinteistöjen tyhjennyttyä nykyisistä käytöistä.

Aluekehityshanketta voidaan tarpeen mukaan laajentaa koskemaan myös muita alueen kiinteistöjä. Olennaista on, että aluekehittämishankkeella on yhteinen projektinjohto ja hankkeen projekteilla (keskeisimpinä monitoimitalon suunnittelu ja toteutus, kaavoituksen suunnittelu ja toteutus sekä alueen asukkaiden ja toimijoiden osallistaminen) osa-alueista vastaavat projektipäälliköt niin kaupungilla kuin kumppanillakin.

Hanke organisoidaan kaupungin osalta seuraavasti:

oHanketta johdetaan johtoryhmän toimesta, jonka puheenjohtajana toimii toimitilojen rakennuttamispäällikkö Anne Antola Kaupunkiympäristötoimialalta.

oPerustettava kiinteistöosakeyhtiö toimii monitoimitalon tase- ja hankintayksikkönä. Kiinteistöosakeyhtiön hallituksen puheenjohtajana toimii kiinteistötalousasiantuntija Leevi Luoto Tilapalvelukeskuksesta.

oMonitoimitalon toteuttamisen kaupungin projektipäällikkönä toimii arkkitehti Mari Virtanen Kaupunkiympäristötoimialalta.

oKaavoitusprojektin kaupungin projektipäällikkönä toimii kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström Kaupunkiympäristötoimialalta.

oAluekehityksen projektipäällikkönä toimii Katri Arnivaara Konsernihallinnon hallintoryhmästä.

Aluekehitysryhmään kutsutaan mukaan alueen osallisten ja toimijoiden edustajia sekä nuorisotoimen, nuorisovaltuuston ja tilojen käyttäjien edustajia.

Hankkeen päätöksenteko

Päätöksenteko kokonaisuudesta on voimassaolevan hallintosäännön ja hallinnonjärjestämissääntöjen perusteella hajautunut useammalle toimielimelle.

Kaupunginvaltuusto päättää monitoimitalon hankesuunnitelmasta ja asemakaavanmuutoksen hyväksymisestä.

Kaupunginhallitus päättää keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perustamisesta ja yhtiön hallituksen jäsenten nimeämisestä kaupungin osalta.

Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö päättää hankkeen toteutusmuodosta ja valintakriteereistä sekä monitoimitalon toteuttajan / aluekehityshankkeen kumppanin valinnasta (hankintapäätös).

Kaupunkiympäristölautakunta päättää asemakaavanmuutoksen tavoitteista.

Tilahankkeiden tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen perusteella, mikäli hankkeelle valitaan toteutusmuoto, johon sisältyy kehitysvaihe tai vastaava kustannuksia tarkentava vaihe, toteutusvaiheen hyväksyy kaupunginhallitus, mikäli vahvistettava kustannusarvio on sama tai alempi kuin hankesuunnitteluvaiheessa päätetty. Toteutusvaiheen hyväksyy kaupunginvaltuusto, mikäli vahvistettava kustannusarvio ylittää hankesuunnitelmassa esitetyn.

Hankekokonaisuuden yhtenäisyyden takia aluekehittämistä koskevasta yhteistyösopimuksesta on tarkoituksenmukaista päättää hallintosäännöstä poiketen kaupunginhallituksessa samassa yhteydessä, kun kaupunginhallitus hyväksyy monitoimitalon toteutusvaiheen.

Kiinteistöjen luovutuksista ja niiden ehdoista päätetään muutoin erikseen kulloinkin voimassa olevien toimivaltuuksien puitteissa.