Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Salla Leino 11.11.2019:

Kaupunkiympäristötoimialan kaavoituksessa on laadittu 9.9.2019 päivätty ja 30.10.2019 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Hiidenvartti.

Alueen pinta-ala on noin 6,4 hehtaaria ja etäisyys Kauppatorilta on noin neljä kilometriä pohjoiseen. Koko kaava-alue on kaupungin omistuksessa.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavamuutoksen tarkoitus

Tavoitteena on muuttaa kaava-alueen asemakaavaa niin, että mahdollistetaan alueelle 4-kerroksisten asuinkerrostalojen toteuttaminen. Alueelle jäävän Hiidenvartin teollisuus- ja varastoalueen toiminnan luonnetta muutetaan soveltuvaksi asuinalueen viereen. Tarvittavat autopaikat sijoittuvat piha-alueelle. Muutoksilla kohennetaan alueen yleistä siisteyttä ja viihtyisyyttä sekä lisätään alueen vetovoimaa.

Asemakaavaehdotus

Kaava-alueella osa tonteista on osoitettu asuinkerrostaloja varten ja osan teollisuustonttien toiminnan luonnetta tarkennetaan soveltuvaksi asuntoalueen viereen. Ristinpaltankatu jakaa kaava-alueen kahteen kortteliin: molemmissa on sekä pienteollisuutta että asumista. Asuinkerrostalokortteleiden välissä Ristinpaltankadun jatke on muutettu puistoksi, josta on kävely-yhteys kaava-alueen eteläpuolitse kulkevaan Prykinraiteen puistoon.

Asuinkerrostalojen korttelialueilla on osoitettu rakennusalat yhteensä kahdeksalle 4-kerroksiselle pienkerrostalolle, joista kuusi rakennusta sijoittuu kaarevasti Prykinraiteen suuntaisesti.

Kaavamääräyksin ohjataan uusien rakennusten mitoitusta, pienimittakaavaisuutta, kokonaiskorkeutta, materiaalia, väritystä ja kattomuotoa.

Suunnittelualueen, noin 6,4 ha kokoisen alueen rakennusoikeudesta noin puolet on pienteollisuustoimintaa ja kolmannes asumista. Rakennusoikeutta on noin 26900 k-m². Kokonaiskerrosalassa lisäystä aiempaan verrattuna noin 1800 k-m². Rakentamistehokkuus asumisen korttelialueilla on keskimäärin e = 0.59.

Alueelle arvioidaan tulevan n. 160 asuntoa ja niihin n. 200 asukasta. Asuntojen tarvitsemat n. 140 autopaikkaa sijoittuvat osin katoksiin, osin pihamaalle.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu 11.10.2016 päivättyyn, maanvuokralaisen asemakaavanmuutosaloitteeseen.

Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireilletulosta on lähetetty kirjeitse osallisille (sis. 13.10.2017 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma) ja siitä on tiedotettu kaavoituskatsauksessa 2017-2019.

Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt kaavaluonnoksen 20.11.2018 § 470. Luonnoksen pohjalta valmisteltiin asemakaavaehdotus, joka vietiin viranomaisten lausuntokierrokselle, samalla se asetettiin julkisesti nähtäville.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 16.9 - 15.10.2019. Lausuntoja jätettiin yhteensä kuusi ja muistutuksia ei lainkaan.

Pelastuslaitos edellyttää pelastusyksikön toiminnan oltavan mahdollista kaava-alueen kiinteistöillä. Turun Vesihuolto ilmoittaa, että uusien kiinteistöjen vesihuollon verkosto on Ristinpaltankadulla. Turku Energia Oy ohjeistaa kuinka teollisuusalueelle tulee merkitä leveydeltään neljän metrin johtoalueet. Varsinais-Suomen maakuntamuseo toteaa, että kaava-alueella tehdyssä arkeologisessa inventoinnissa ei ole havaittu merkkejä muinaisjäännöksistä. Väylävirasto mainitsee, että raideliikenteestä aiheutuva tärinä on huomioitu kaavatyössä.

Varsinais-Suomen ELY-keskus toteaa, että kaavaselostukseen tulee lisätä johtopäätösten perusteet pohjavesien huomioinnista.

Lausuntojen perusteella johtoalueet on lisätty teollisuustonteille ja raideliikenteen aiheuttama melu ja tärinä on huomioitu kaavamääräyksissä.

Kaavaselostusta on täydennetty pohjavesien osalta.

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maanvuokrasopimus kaupungin ja maanvuokralaisen välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Hiidenvartti

Oheismateriaali 1Selostus Hiidenvartti

Oheismateriaali 2Tilastolomake Hiidenvartti

Oheismateriaali 3Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 9.9.2019 päivätty ja 30.10.2019 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Hiidenvartti esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset KÄRSÄMÄKI 33.-5-6 ja 84.-4-7.

PäätösAsia pantiin pöydälle van Ooikin Lintusen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 19.11.2019 § 452

PäätösAsia pantiin pöydälle Lintusen Sinervon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 26.11.2019 § 462

Oheismateriaali 4Kiinteistö Oy Hiidenvartin hallituksen kannanotto 2.12.2019

PäätösAsia pantiin pöydälle Lintusen Euron kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lisäksi lautakunta päätti järjestää katselmuksen alueella ennen seuraavaa kokousta.

Ennen päätöksentekoa esittelijä täydensi tiivistelmää, esitystekstiä ja päätösehdotusta seuraavasti:

"Tiivistelmän loppuun:

Kaavan toteuttamisesta aiheutuviksi infrakustannuksiksi on arvioitu 130.000 euroa (sis alv 0%). Kustannukset tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä.

Uusi kappale esitystekstiin:

Kaavan toteuttamisesta aiheutuvat infrakustannukset

Ristinpaltankadun rakenteellisen parantamisen, reunakivien ja asfaltin uusimisen, kääntöpaikan sekä vähäisen viheralueen osan rakentamisen alustaviksi kustannuksiksi on arvioitu hankeosalaskennan perusteella noin 130.000 euroa (sis. alv 0 %). Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 11/2019. Arvio kustannuksista tarkentuu infran rakennussuunnittelun yhteydessä.

Päätösehdotukseen:

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Hiidenvartin asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 130.000 euroa (alv 0%) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston hyväksyttäväksi Hiidenvartin asemakaavan käsittelyn yhteydessä."

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.

Pöydältä 3.12.2019 § 475.

Tiivistelmää, esitystekstiä ja päätösehdotusta on täydennetty seuraavasti:

Tiivistelmän loppuun:

Kaavan toteuttamisesta aiheutuviksi infrakustannuksiksi on arvioitu 130.000 euroa (sis. alv 0 %). Kustannukset tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä.

Uusi kappale esitystekstiin:

Kaavan toteuttamisesta aiheutuvat infrakustannukset

Ristinpaltankadun rakenteellisen parantamisen, reunakivien ja asfaltin uusimisen, kääntöpaikan sekä vähäisen viheralueen osan rakentamisen alustaviksi kustannuksiksi on arvioitu hankeosalaskennan perusteella noin 130.000 euroa (sis. alv 0 %). Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 11/2019. Arvio kustannuksista tarkentuu infran rakennussuunnittelun yhteydessä.

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 9.9.2019 päivätty ja 30.10.2019 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Hiidenvartti esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset KÄRSÄMÄKI 33.-5-6 ja 84.-4-7.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Hiidenvartin asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 130.000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston hyväksyttäväksi Hiidenvartin asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin siten muutettuna, että kaavamääräyksiin lisätään uusi kaavamääräys AK-1 -alueelle:

”Asuinrakennusten huoneistoalasta on vähintään 20 % toteutettava asuntoina, joissa on keittiön/keittotilan lisäksi kolme asuinhuonetta tai enemmän.”

Liite 2Kartta Hiidenvartti muutettu 10.12.2019 (Kylk § 488)

Oheismateriaali 5Selostus Hiidenvartti muutettu 10.12.2019 (Kylk § 488)

Ilvessalon Lintusen kannattamana tekemä muutosehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Ennen päätöksentekoa esittelijä tarkisti tiivistelmää, esitystekstiä ja päätösehdotusta seuraavasti:

”Tiivistelmän loppuun korjataan summa:

Kaavan toteuttamisesta aiheutuviksi infrakustannuksiksi on arvioitu 230.000 euroa (sis alv 0%). Kustannukset tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä.

Esitystekstiin Prykinraiteenpuistoon liittyvä täydennys ja korjataan summa:

Ristinpaltankadun rakenteellisen parantamisen, reunakivien ja asfaltin uusimisen, kääntöpaikan sekä Prykinraiteenpuiston rakentaminen ympärivuotiseen jalankulkuun ja pyöräilyyn soveltuvaksi alustaviksi kustannuksiksi on arvioitu hankeosalaskennan perusteella noin 230.000 euroa (sis. alv 0 %).

Päätösehdotukseen korjataan summaksi edellä mainittu 230.000 euroa (sis. alv 0%).”

Ilvessalon muutosehdotuksen perustelut:

”Myös perheasuntojen rakentuminen on alueiden monimuotoisuuden kannalta tärkeää.”

Kaupunginsihteeri Pia Bergström 9.1.2020:

Esittelijä on 3.12.2019 ja 10.12.2019 kaupunkiympäristölautakunnan kokouksissa lisännyt esitystekstin loppuun seuraavan kaava-alueen infrakustannuksia koskevan uuden kappaleen:

"Kaavan toteuttamisesta aiheutuvat infrakustannukset

Ristinpaltankadun rakenteellisen parantamisen, reunakivien ja asfaltin uusimisen, kääntöpaikan sekä Prykinraiteenpuiston rakentaminen ympärivuotiseen jalankulkuun ja pyöräilyyn soveltuvaksi alustaviksi kustannuksiksi on arvioitu hankeosalaskennan perusteella noin 230.000 euroa (sis. alv 0 %). Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 11/2019. Arvio kustannuksista tarkentuu infran rakennussuunnittelun yhteydessä.”

Liite 1Kartta Hiidenvartti

Oheismateriaali 1Selostus Hiidenvartti

Oheismateriaali 2Tilastolomake Hiidenvartti

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 9.9.2019 päivätyn, 30.10.2019 lausuntojen perusteella muutetun ja 10.12.2019 kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Hiidenvartti. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset KÄRSÄMÄKI 33.-5-6 ja 84.-4-7.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä Hiidenvartin asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 230.000 euroa (alv 0 %).

PäätösEhdotus hyväksyttiin.