Tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi, Palvelupäällikkö Harri Malkki 15.10.2019:

Turun Kauppahalliyhdistys ry on lähettänyt Turun kaupungille 25.4.2019 päivätyn kirjeen (5759-2019), jossa he anovat Turun kaupungin hallitukselta Turun Kauppahallin vuokriin helpotuksia Kauppatorin remontin ajaksi. Kauppahallin yrittäjien mukaan Turun Kauppahallin toiminta on aidosti vaakalaudalla, sillä liikevaihdot ovat kirjelmän mukaan laskeneet 20 – 30 %. Kirjeen mukaan yritysten pärjääminen remonttivuosien ajan tulee varmistaa, ja näistä yksi keino on alentaa vuokria riittävästi.

Tilanne ja tehdyt toimenpiteet

Loppukesällä 2018 alkaneet toriparkin rakennustyöt ovat vaikuttaneet mm. keskustan liikennejärjestelyihin ja sitä kautta myös kauppahallin toimintaan. Toriparkki-kokonaisuuden rakennustöiden on määrä valmistua vaiheittain vuosien 2020 ja 2021 kuluessa. Kauppahallia hallinnoiva Turun kaupungin tilapalvelukeskus on keskustellut säännöllisesti Kauppahalliyhdistyksen edustajien kanssa hallin tilanteesta ja tehnyt osaltaan toimenpiteitä kauppahallin toiminnan sujumisen turvaamiseksi.

Tilapalvelukeskus on ollut syksyllä 2018 yhteydessä Tampereen kauppahalliin, jossa on oltu raitiotien rakentamisen takia hyvin samankaltaisessa tilanteessa kuin Turussa. Tampereella kauppahallin toimintaedellytyksien parantaminen on toteutettu kauppahallin markkinointia lisäämällä ja tämä on otettu käyttöön myös Turun kauppahallissa. Turun Kauppahallin markkinointi on vuokranantajan eli Turun kaupungin vastuulla ja kaupunki on käyttänyt vuokratuloista noin 10 % markkinointiin. Loppuvuodesta 2018 alkaen markkinointiin käytettävää rahamäärä on lisätty merkittävästi, summan ollessa tällä hetkellä arviolta lähes kaksinkertainen verrattuna toriparkin rakennustöitä edeltävään tilanteeseen.

Kauppahallin kävijämääriä seurataan tiiviisti kohteessa olevalla laskurilla ja sen mukaan kävijämäärät eivät ole laskeneet toriparkin rakennustöiden alettua. Kauppahallin vuotuinen kävijämäärä on noin 1,2 miljoonan suuruusluokassa ja seurannan mukaan kävijämäärät ovat jopa kasvaneet hieman vuoden 2019 ensimmäisellä vuosineljänneksellä edellisvuoteen verrattuna. Tammi-syyskuussa 2019 kävijämäärä on ollut 830.477, mikä on n. 5 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Kävijämäärät eivät kuitenkaan kerro näillä vierailluilla tehtävien ostosten määrästä ja kauppiaat ovatkin raportoineet myyntiensä laskusta ja esittäneet vuokrien alentamista.

Kohteen vuokrataso ja kustannukset

Kauppahallin peruskorjaus valmistui vuonna 2013 ja maksoi noin 1,6 M€. Peruskorjauksen yhteydessä kohteen vuokrat määriteltiin uudelleen ulkoiselta arviomieheltä pyydettyjen arviolausuntojen pohjalta vastaamaan markkinavuokratasoa. Vuokria nostettiin tällöin keskimäärin noin 25 - 30 %. Vuokralaisia kauppahallissa on noin 40 kpl. Myyntipaikkojen kuukausivuokrat vaihtelevat pienten myyntipaikkojen noin 250 - 300 eurosta suurimpien myyntipaikkojen muutamaan tuhanteen euroon kuukaudessa, keskimääräisen kuukausivuokran ollessa noin 1.400 €/kk.

Kauppahallin vuokratuotot olivat ennen peruskorjausta 430.000 € vuodessa ja korjausten jälkeen noin 650.000 €, eli nousua noin 220.000 €. Vuokrien uudelleenmäärittelyn yhteydessä sovittiin, että kaupunki vastaa jatkossa kohteen markkinoinnista ja sen perimä vuokra sisältää jatkossa kohteen markkinointirahan. Markkinointirahan tasoksi sovittiin 10 % kohteen edellisen vuoden vuokratulokertymästä, eli noin 65.000 € vuodessa. Näin ollen tosiasiallinen nettovuokratuoton nousu kaupungille on ollut noin 155.000 € vuodessa (220.000€ – 65.000€).

Kauppahallin vuokratuotot ovat olleet vuosina 2017 ja 2018 noin 650.000 € vuodessa. Kohteesta aiheutuvia menoja tilapalvelukeskukselle ovat kohteen ylläpito- (ml. lämmitys, kiinteistönhoito, kiinteistösähkö, siivous, vuosikorjaukset) ja markkinointikustannukset. Näiden toteutuma oli vuonna 2018 noin 665.000 € ja vuonna 2017 noin 625.000 €. Nämä kustannukset eivät sisällä pääomaluonteisia kulueriä (esim. rakennuksen pääomavuokra, peruskorjauksen kuoletus, maanvuokra) vaan kohteen käytöstä aiheutuvia suoria kustannuksia. Nettotuotto on viime vuosina ollut näin ollen -15.000 – 25.000 euroa vuodessa. Vuosina 2019 ja 2020 kohteen kustannukset tulevat kasvamaan hieman kohteen lisämarkkinointikustannuksista johtuen.

Mahdollisuudet vuokrien alentamiseen

Kohteen vuokranantajana toimiva Turun kaupungin tilapalvelukeskus tilasi vuoden 2018 lopulla Catella Property Oy:ltä vuokra-arviolausunnon Kauppahallin vuokratasosta ja arvion mukaan kohteen vuokrataso on oikea. Lausunnon mukaan toriparkin rakennustöiden vaikutuksesta ei ole ollut vielä tuolloin havaintoa. Toriparkin rakennustöiden vaikutus todetaan lausunnossa väliaikaiseksi ja Kauppahallin oman pysäköintialueen johdosta vaikutuksen arvioidaan saattavan jäädä pieneksi. Mikäli kävijämäärät tai myynti laskevat merkittävästi, voi lausunnon mukaan olla syytä miettiä tilapäisiä vuokranalennuksia, markkinoinnin lisäämistä tai liikennejärjestelyistä tiedottamista.

Mainituista toimenpiteistä markkinoinnin lisääminen ja liikennejärjestelyistä tiedottaminen on tehty. Kauppahallin vuokralaisten vaihtuvuus ei ole ollut toriparkin rakentamisen jälkeen normaalista poikkeavaa ja myyntipaikkojen tyhjentyessä uusi vuokralainen on saatu nopeasti. Erityisesti Kauppahalliin tulosta ovat olleet kiinnostuneita ravintolayrittäjät, joita on jonossa useita.

Kauppiasyhdistyksen edustajien kanssa käydyissä keskusteluissa on tiedusteltu mahdollisuudesta vuokrien alentamista määräaikaisesti esimerkiksi peruskorjausta edeltäneeseen tasoon. Ennen peruskorjausta kohteen vuokrataso oli nykyistä 155.000 € alempi (nettomäärä, huomioiden kaupungin vastuulle siirtyneet markkinointikustannukset). Alennuksen toteuttaminen esimerkiksi määräaikaisena alennuksena esimerkiksi vuoden 2020 alusta toriparkin 2022 lopulla tapahtuvaan valmistumiseen saakka tarkoittaisi noin 310.000 €:n vuokratulon menetystä.

Yllä mainitun perusteella tilapalvelukeskuksen näkökulmasta Kauppahallin vuokrien alentamista ei katsota tässä tilanteessa tarkoituksenmukaiseksi.

Tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi:

Päätös

Päätin edeltä ilmenevin perustein, että Turun kauppahalliyhdistys ry:n anomus Kauppahallin vuokrien alentamisesta hylätään.

Tuomas Koskiniemi

tilapalvelujohtaja

Oikaisuvaatimusohje liitteenä