Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, kiinteistökehitysjohtaja Jouko Turto, projektijohtaja Janne Laine ja johtaja Tuomas Heikkinen 10.10.2019:

Asian tausta ja aikaisemmat päätökset

VI kaupunginosan asemakaavanmuutos ”Kauppatori” 11/2011 tuli voimaan 13.4.2013. Asemakaava mahdollistaa maanalaisen pysäköintilaitoksen sekä liike- ja varastotilojen sijoittamisen Kauppatorin ja siihen rajoittuvien katualueiden alle sekä paviljonkirakennusten rakentamisen. Asemakaavan toteuttamiseksi Turun kaupunginvaltuusto päätti 30.5.2016 § 93, että kaupunki tekee Turun Toriparkki Oy:n kanssa Turun Kauppatorin maanalaista pysäköintilaitosta koskevan maanvuokrasopimuksen, joka on allekirjoitettu 16.5.2017. Pysäköintilaitoksen rakentaminen on käynnissä. Tässä esittelyssä kuvattu valmistelu perustuu edellä mainitun kaupunginvaltuuston hyväksymän maanvuokrasopimuksen linjauksiin ja vaikka kysymyksessä on itsenäistä harkintavaltaa edellyttävä ratkaisu, päätösehdotukset ovat tulkittavissa osaksi kaupunginvaltuuston aiemman päätöksen täytäntöönpanoa.

Turun kaupungin ja Turun Toriparkki Oy:n välillä solmittua maanvuokrasopimusta täydentää 29.3.2018 päivätty maanvuokrasopimuksen vastuunjakotaulukoksi otsikoitu asiakirja, joka täsmentää maanvuokrasopimusta yksityiskohtaisemmalla tasolla hankkeen suunnittelun ja toteutuksen edetessä. Tämä esittely ja päätösehdotus eivät ole ristiriidassa kaupunginvaltuuston hyväksymän maanvuokrasopimuksen tai sitä täsmentävän vastuunjakotaulukon kanssa.

Maanvuokrasopimus

Maanvuokrasopimuksessa on sovittu käsittelyssä olevan päätösehdotuksen perusteluiden kannalta muun muassa seuraavia reunaehtoja:

Sopimuksen kohdassa 3.2 Kaupungin käyttöön tulevat tilat ja laitteet

Mikäli Vuokramiehen rakennuksesta tulee tiloja kaupungin hallintaan, näistä tiloista tehdään erilliset pitkäaikaiset määräaikaiset vuokrasopimukset. Osapuolet sopivat erikseen sopimuksen tarkemmasta sisällöstä, kun tarkemmat pysäköintilaitoksen ja torin suunnitelmat ovat valmiit. Pääperiaatteena on, että vuokramiehellä on vastuu kaikesta tiloihin, koneisiin ja laitteisiin kohdistuvasta, ylläpidosta (kiinteistön hoito-, huolto- ja kunnossapito). Vuokramiehellä on myös vastuu sanotun omaisuuden peruskorjauksista, -parannuksista ja uusimisesta.

Kaupunki maksaa tiloista, koneista ja laitteista ainoastaan vuokraa, joka muodostuu ko. tilojen, koneiden ja laitteiden rakentamiskustannuksista ja hankintakustannuksista siten, että korvaus koostuu 7 % tuottovaatimuksella lasketusta pääomavastikkeesta lisättynä kohtuullisilla hoitokustannuksilla, jotka vastaavat tiloista perittävää hoitovastiketta. Kaupungin käyttöön tulevien tilojen, koneiden ja laitteiden 7 % pääomavuokran pohjaan luetaan myös niiden rakentamisen ja hankinnan jälkeiset peruskorjaus-, perusparannus- sekä uusimiskustannukset.

Kaupunki pidättää oikeuden huolehtia itse kohteiden siivouksen, jätehuollon, sähkön ja veden kustannuksista, mikä tältä osin vähentää kaupungilta suoraan taikka kaupungilta keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeenomistajana perittävää hoitovastiketta.

Sopimuksen kohdassa 3.12 Rakentamisvelvollisuus ja vuokra-alueelle rakentaminen

Pysäköintilaitokseen tulee sijoittaa kaupungin ohjauksessa laadittujen rakennuslupapiirustusten mukaiset torikauppaa palvelevat varasto-, sosiaali- ja jätehuoltotilat, kolme henkilöhissiä, tavarahissi ja yhdyskäytävät Eerikinkadun, Aurakadun ja Kauppiaskadun kortteleihin.

Sopimuksen kohdassa 1.6 Vastuunjakotaulukko

Koska Kauppatorin maanpäällinen ja maanalainen rakentaminen on käytännössä mahdollista tehdä vain samanaikaisesti, maanvuokrasopimukseen on kirjattu tavoitteeksi yhteinen rakentamiskokonaisuus. Maanvuokrasopimuksen yhtä rakentamiskokonaisuutta koskevan tavoitteen ja saman sopimuksen täytäntöönpanemiseksi on laadittu vastuunjakotaulukko. Vastuunjakotaulukko täydentää osapuolien välillä 16.5.2017 allekirjoitettua maanvuokrasopimusta ja noudattaa maanvuokrasopimuksessa sovittuja periaatteita.

Vastuunjakotaulukko

Maanvuokrasopimuksen 29.3.2018 päivätyssä lainvoimaisessa vastuunjakotaulukossa on täydennetty itse maanvuokrasopimusta käsittelyssä olevan päätösehdotuksen perusteluiden kannalta muun muassa seuraavasti:

Taulukon kohdassa 3. Hankintavastuu ja Julkiset hankinnat

Ne hankeosat, jotka ovat pääosin kaupungin kustannusvastuulla hankintavastuun jäädessä Turun Toriparkki Oy:lle toteutetaan kokonaistaloudellisimmalla tavalla lainsäädännölliset reunaehdot huomioiden.

Turun Toriparkki Oy sitoutuu osoittamaan Turun kaupungille laskelmat niistä hankeosista, jotka tulevat kaupungin maksettavaksi ja kaupungin tulee hyväksyä kustannusosuus ennen töiden tilaamista.

Elleivät osapuolet pääse yhteisymmärrykseen järjestelyn ehdoista ja kustannuksista, kaupunki voi halutessaan toteuttaa omat hankintansa itse valitsemallaan tavalla.

Taulukon kohdassa 4.1 Pysäköintirakennus ja rakenteet

Torikauppaa palvelevat varasto- ja sosiaalitilat voidaan sijoittaa väestönsuojatiloihin, mikäli niiden rakentamiseen ilmenee tarvetta esim. lähikiinteistöjen taholta.

Taulukon kohdassa 5.1 Katualueet

Kaupunki vastaa katualueilla kaivannon kustannuksista rakennekerroksien uusimisen edellyttämään 1,8 m syvyyteen saakka ja Turun Toriparkki Oy sitä syvemmältä osin. Kadunalaisten tilojen rakennusalojen osalta maankaivuun kustannukset kohdistuvat näille tiloille. Kaupunki vastaa katualueiden painumahallinnasta

Mikäli toimenpide johtuu Turun kaupungin tarpeesta esimerkiksi kaupungin varautuessa mahdolliseen raitiotieliikenteeseen toteuttamalla pohjanvahvistustoimenpiteitä, jotka edellyttävät nykyisen kunnallistekniikan siirtämistä, vastaa kaupunki tästä syystä tehtävistä johto- ja laitesiirroista.

Suunnitelmana on, että Kauppiaskadulle, Aurakadulle ja Eerikinkadulle torin kohdalla toteutetaan maanalaisia liike-, varasto- ja tukitiloja. Kaupunki varautuu toteuttamaan rakentamattomaksi jäävät osuudet paalulaatalle. Paalulaatan rakentamiskustannuksissa otetaan huomioon poisjäävien Toriparkki Oy:n vastuulla olevien siirtymärakenteiden kustannukset.

Turun Toriparkki Oy vastaa kustannuksellaan kaikista maanalaisen tilojen rakentamisen edellyttämistä laite- ja johtosiirroista sekä niihin liittyvistä väliaikaisratkaisuista.

Maanalaisten tilojen vuokraaminen

Maan alle Kauppatorin, Kauppiaskadun, Eerikinkadun ja Aurakadun alueelle toteuttaviin tiloihin on tarve sijoittaa torikauppaa, paviljonkeja sekä muita toimintoja palvelevia sosiaali-, varasto-, wc- ja muita tiloja. Näiden tarpeiden tyydyttämiseksi kaupunginvaltuuston aiemmin päättämällä tavalla Turun kaupungin tulisi vuokrata liitteen 1 mukaisella liikehuoneiston vuokrasopimuksella maanalaisia tiloja Turun Toriparkki Oy:ltä.

Katupintojen alle toteutettavien ensisijaisesti kaupallisten tilojen rakentamista ja omistusta varten on perustettu erillinen Kiinteistöosakeyhtiö Turun Metro. Yhtiön omistus tulee jakautumaan osakehallinnan perusteella ensisijaisesti Kauppatoria ympäristössä oleville liikeyrityksille, mutta myös muille kaupungin keskustasta toimipistettä etsiville tahoille. Tämän vuokrasopimusta koskevan päätöksen kanssa esitetään samanaikaisesti suostumusta maanvuokrasopimusta koskevaan hallinnanjakoon siten, että kaupallisten tilojen toteuttamista varten perustetun Koy Turun Metron on mahdollista edetä hankkeessaan myös kaupungin tilatarpeiden osalta.

Kaupungin käyttöön vuokrattavat tilat tulevat sijaitsemaan Koy Turun Metron omistukseen rakennettavasta pääasiassa katupintojen alla olevasta rakennuksesta. Turun Toriparkki Oy omistaa ne Koy Turun Metron osakkeet, jotka oikeuttavat kaupungin vuokrattavaksi tulevien tilojen hallintaan. Kaupungin vuokrahallintaan perustuva osuus tulee olemaan noin 20 % koko katujen alla olevasta rakennusoikeudesta.

Tilojen vuokra määräytyy ”open book”-periaatteella todellisten toteutuneiden rakennuskustannusten mukaisesti 7 % tuottovaatimuksella. Tiloja on kaikkiaan noin 1.630 hm2 ja niiden investoinnin tavoitekustannus on 4.166.000 euroa. Investoinnin kattohinnaksi muodostuu 20 % hankevarauksella enintään 5.000.000 euroa, mikä on samalla yläraja kaupungin laskennallisen vuokran määrityksen osalta. Vuokranantaja kantaa taloudellisen riskin investointikustannusten kattohinnan ylittävältä osin.

Mikäli investointihanke toteutuu tavoitekustannustason mukaisesti, tilojen vuosittaiseksi pääomavuokraksi muodostuu 291.620 euroa. Enintään vuosittainen pääomavuokra voi nousta kattohinnan mukaisesti 350.000 euroon. Vuosivuokraan tulee lisäksi huomioida laskennallisesti ylläpitovuokran osuus, joka on osapuolten yhteisen arvion mukaan noin kolme euroa kuukaudessa huoneistoneliöltä. Kaupungin on mahdollista vaikuttaa ylläpitovuokran tasoon kilpailuttamalla itse vuokraamiensa tilojen ylläpidon. Laskennallisesti vuosivuokra tulee joka tapauksessa ylittämään 300.000 euroa, mikä edellyttää hallintosäännön mukaan asian käsittelyä kaupunginvaltuustossa. Tilojen vuosittainen vuokrakustannus tulee siirtymään pääsääntöisesti niiden kaupallisen käyttötarkoituksen mukaisesti tilojen käyttäjien vastuulle.

Vuokrasopimuksen pituus on 49 vuotta, mutta siinä on sovittu tilojen lunastusoptiosta niiden pääoma-arvolla aina 10 vuoden välein sekä aina tilojen mahdollisen omistajavaihdoksen yhteydessä. Lisäksi kaupungilla on vuokrasopimuksen perusteella oikeus yksipuolisesti tilojen alivuokraukseen ja edelleenvuokraukseen. Osa tiloista tullaan rakentamaan naapurikiinteistöjen väestösuojaksi, mistä aiheutuvista lisäkustannuksista vastaavat naapurikiinteistöt. Lisäksi kaupunki saa väestönsuojakäytön mahdollistamisesta erillisen vuokranalennuksen.

Kaupungin tilatarve Kauppatorilla ja Kauppatorin välittömässä läheisyydessä kostuu seuraavista osakokonaisuuksista:

1.   Sähköbussien latausjärjestelmät ja niiden muuntajat

Turun kaupunki pyrkii hiilineutraaliksi vuoteen 2029 mennessä ja liikenteen päästöjen vähentäminen on yksi keskeisimmistä haasteista asetettuun tavoitteeseen pääsemiseksi. Lisäksi EU edellyttää sähköbussiliikenteen kilpailuttamista osana kaikkia joukkoliikenteen kilpailutuksia 2021 – 2030. Kaupungin tulee siten varautua sähköbussien latausjärjestelmien ja niiden muuntajien rakentamiseen sekä kaupunginvaltuuston hyväksymien linjausten että muuttuvan lainsäädännön perusteella.

Turun kaupungilla on tällä hetkellä käytössään yksi sähköbusseihin perustuva bussilinja 1 Turun satamasta Kauppatorin kautta lentoasemalle. Kyseinen kokeilulinja perustuu sen päätepysäkeillä tapahtuvaan lataukseen. Latausjärjestelmien tekninen kehitys on kuitenkin tällä hetkellä hyvin nopeaa, joten on mahdotonta ennustaa täsmällisesti, millaiseen lataustekniikkaan sähköbussit tulevaisuudessa tukeutuvat. Kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti joukkoliikenteen runkolinjat tulevat kuitenkin kulkemaan edelleen Kauppatorin kautta, joten tässä vaiheessa on välttämätöntä varautua myös latausjärjestelmien mahdollistamiseen osana sähköisen runkolinjaston toteuttamista Kauppatorin alueella.

Hankintalain 40 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan hankintayksikkö voi toteuttaa suorahankinnan teknisestä syystä, mikäli vain tietty toimittaja voi toteuttaa hankinnan, eikä järkeviä vaihtoehtoisia tai korvaavia ratkaisuja ole, eikä kilpailun puuttuminen ole johtunut hankinnan ehtojen keinotekoisesta kaventamisesta.

Kaupungin tavoitteena on toteuttaa Eerikinkadulle ja Aurakadulle yhteensä vähintään 16 linja-autojen latauspistettä. Latauspisteiden toteutus edellyttää kahden erillisen muuntajan sijoittamista alueelle. Latausjärjestelmän enimmäisetäisyyksistä johtuen latauspisteiden ja niitä koskevien muuntajien sijoittaminen muualle kuin Kauppatorille tai sen välittömään läheisyyteen on teknisesti mahdotonta. Vastaavasti latausjärjestelmän johtoreittien kuljettaminen onnistuu vain katujen alaisissa tiloissa. Kauppatorin välittömässä läheisyydessä ei ole sellaisia tiloja tai toimijoita, jotka kykenisivät tuottamaan järkevästi ja vaihtoehtoisesti sähköbussien latausjärjestelmän edellyttämät tilat tai niiden vaatimat tekniset yhteydet.

2. Torimyyntiä ja torin asiakkaita palvelevat sosiaalitilat

Kauppatorin torimyyntiä ja asiakkaita palvelevia sosiaalitiloja ei ole käytännössä mahdollista sijoittaa torin maanpäällisiin rakenteisiin. Mikäli sosiaalitilat tulisivat sijaitsemaan muualla kuin Kauppatorin välittömässä läheisyydessä tai muissa kortteleissa, aiheuttaisi tämä Kauppatorin ja sen rakennusten toimivuudelle kohtuuttomia haasteita.

Asiakkaiden ja torimyyjien opastaminen muissa kortteleissa sijaitseviin sosiaalitiloihin ei olisi järkevää vaan epätarkoituksenmukaista ja epäkäytännöllistä. Kauppatorin välittömässä läheisyydessä ei ole osoitettavissa olemassa olevia tiloja tai toimittajia sellaisille tiloille, jotka olisivat järkevästi ja vaihtoehtoisesti osoitettavissa torimyyjien ja torin asiakkaiden sosiaalitilakäyttöön siten, ettei ratkaisu vaarantaisi Kauppatorin toimivuutta ja loisi merkittävästi katua ylittävää jalankulkuliikennettä Kauppatorin läheisyyteen.

3.   Torimyynnin ja paviljonkirakennusten varastotilat ja jätehuone

Torimyyntiin ja paviljonkirakennuksiin välittömästi liittyvät varastotilat on toteutettava siten, että tiloihin on turvallinen, esteetön ja vaivaton pääsy. Torimyyjille ei saa myöskään aiheutua tarpeetonta rasitetta myyntiartikkeleiden esille panosta, myymisestä ja säilyttämisestä. Näiden toimintojen sijoittaminen muualle kuin Kauppatoriin maanalaisiin osiin aiheuttaisi myyjille merkittävää haittaa ja ruuhkauttaisi Kauppatoria ympäröiviä jalankulkureittejä. Pysäköintitilasta on lisäksi varattu maanvuokrasopimuksen perusteella tavaralogistiikan helpottamiseksi erilliset pysäköintipaikat torikauppiaiden käyttöön oletettujen varastotilojen ja tavarahissien läheisyydestä. Vastaavia suuria varastotiloja ei ole tarjolla Kauppatorin välittömässä läheisyydessä siten, että ne olisivat järkevällä tavalla, teknisesti ja toiminnallisesti yhteensovitettavissa torialueen tarpeisiin.

Jätehuone on toteuttava ympäristöystävällisellä imujärjestelmällä, joka mahdollistaa jätteiden keskitetyn keräämiseen Kauppatorilta ja sen välittömästä läheisyydestä. Jäteputken halkaisijan ollessa 400 mm jätteiden kuljettaminen kadunalaisten tilojen välityksellä esimerkiksi Kauppatoria ympäröivistä kortteleista on käytännössä mahdotonta. Kun lisäksi otetaan huomioon Kauppatorilla syntyvien jätteiden määrä, on näiden jatkuva kuljettaminen muualle kuin Kauppatoriin rajoittuviin maanalaisiin tiloihin käytännössä vaikeaa ja epätarkoituksenmukaista. Jätehuone voidaan toteuttaa tarkoituksenmukaisesti ja ympäristöystävällisesti vain sen sijaitessa välittömästi Kauppatorin maanalaisissa osissa.

4.   Muut tekniset tilat

Yllä esitettyihin tiloihin liittyvät muut tekniset tilat, kuten sähkökeskukset ja valvontajärjestelmät, on toteuttava Kauppatorilla tai sen välittömässä läheisyydessä. Teknisten tilojen toteuttaminen Kauppatorin ympäröiviin rakennuksiin tai muihin kortteleihin edellyttäisi kohtuuttoman määrän kaapelointia, lisärakentamista ja aiheuttaisi merkittäviä lisäkustannuksia. Teknisten tilojen etäsijoittamista ei voida muutoinkaan pitää torimyynnin tai paviljonkirakennusten toiminnan kannalta järkevänä, toteuttamiskelpoisena tai tarkoituksenmukaisena, koska tämä vaikeuttaisi olennaisesti mahdollisia korjaus- ja ylläpitotöitä.

Edellä esitetyin perustein maanalaiset tilat vuokrataan julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (1397/2016, hankintalaki) 40 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaiseen tekniseen syyhyn liittyvänä suorahankintana. Tilahankinnan jakaminen pienempiin osakokonaisuuksin muodostaisi kestämättömän kokonaisuuden, jota ei olisi mahdollista toteuttaa kokonaistaloudellisesti edullisesti ja järkevästi ympäristönäkökulmat ja tekniset vaatimukset huomioon ottaen. Hankkimalla tukitilat keskitetysti Kauppatorin maanalaisista tiloista voidaan lisäksi varmistaa torimyynnin ja paviljonkirakennusten toimintaedellytykset sekä turvata alueella liikkuvien henkilöiden ja liikenteen turvallisuus välttämällä tarpeetonta katua ylittävää jalankulkuliikennettä. Koska tilojen tarkoituksena on mahdollistaa Kauppatorin tekninen ja käytännöllinen toimivuus, ei hankinnan kohdetta voida katsoa myöskään rajoitetun keinotekoisesti hankintalain 40 §:n 2 momentin 2 kohdan tarkoittamalla tavalla.

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen solmiminen kuvaa osaltaan hyvin myös tilojen pääkäyttötarkoitusta. Kaupunki pääsääntöisesti luovuttaa tässä sopimuksessa mainitut tilat edelleen korvausta vastaan kolmansille osapuolille kaupalliseen käyttötarkoitukseen joko erillisillä tilojen alivuokraus ja edelleenvuokraussopimuksilla tai osana torimyyntipaikkojen vuokrasopimuksia. Kaupunki jää siten vain hyvin rajallisessa määrin vastuuseen tällä sopimuksella muodostuvasta vuokrakustannuksesta. Maanalaisten muuntamo- ja latausjärjestelmäntilojen osalta käyttökustannusten kohdentumisesta tullaan sopimaan erikseen sähköisen joukkoliikenteen kilpailutusten yhteydessä.

Vaikka kaupungin selvityksen mukaan muuta toteutustapaa Kauppatoria ja sen paviljonkirakennuksia koskevien tukitilojen hankinnalle ei ole, ottaen huomioon kaupungin ympäristötavoitteet ja Kauppatorin tekniset vaatimukset, on kaupungin tarkoituksenmukaista julkaista hankinnasta hankintalain 58 §:n 2 momentin mukainen suorahankintailmoitus ennen hankintasopimuksen tekemistä.

Liite 1Liikehuoneiston vuokrasopimus

Liite 2Tilaluettelo

Liite 3Rakennustapaselostus

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että Turun kaupunki vuokraa liitteen 1 mukaisella liikehuoneiston vuokrasopimuksella liitteen 2 mukaisen tilaluettelon ja liitteen 3 mukaisen rakennustapaselostuksen mukaiset maanalaiset tilat Turun Toriparkki Oy:ltä Kauppatorin, Kauppiaskadun, Eerikinkadun ja Aurakadun alueilta torikauppaa, paviljonkeja sekä muita toimintoja palvelevia sosiaali-, varasto-, wc- ja muita tiloja varten,

että em. liikehuoneiston vuokrasopimuksen allekirjoittamisen ehtona on, että Vuokranantaja toimittaa ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista Turun kaupungin tiedoksi Koy Turun Metron allekirjoitushetkellä voimassa olevan yhtiöjärjestyksen ja,

että yhtiöjärjestykseen sisältyvät vastikeperusteet ja muut yhtiöjärjestyksen määräykset vastaavat normaaleja, vastaavanlaisissa käyttötarkoituksissa ja tilanteissa yleisesti käytössä olevia kiinteistöyhtiön vastuunjakoperusteita ja määräyksiä.

Sopimus ei synny tällä päätöksellä vaan erikseen tehtävällä sopimuksella, joka voidaan allekirjoittaa vasta, kun 14 päivää on kulunut suorahankintailmoituksen julkaisemisesta.

PäätösAsia pantiin pöydälle Katteluksen Vornasen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.