Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, tonttipalvelut, maankäyttöinsinööri Tuomas Lindholm ja tonttipäällikkö Timo Laiho 8.8.2019:

1.Taustaa

Turun kaupunki on vuoden 2018 aikana hakenut avoimella kaksivaiheisella kilpailullisella menettelyllä kehittämiskumppania / -kumppaneita koskien vireillä olevaa asemakaavan muutosta 21/2017 Sepänkatu 1 ja tähän liittyvää kiinteistönluovutusta.

Kaupunkikehitysjaosto päätti 17.6.2018 § 46 yksimielisesti palauttaa voittajan valintaa ja myyntipäätöstä koskevan esityksen uuteen valmisteluun siten, että jaostolle tuodaan viranhaltijoiden toimesta annettujen tarjousten perusteella tehty tarkennettu, keskenään vertailukelpoisiin pinta-alayksiköihin perustuva laskelma kokonaishinnasta. Palautusehdotuksen perusteluissa jaostolle tuli lisäksi tuoda tiedoksi museopalveluiden antama näkemys kilpailualueen rakennuskannan suojeluarvoista sekä arvio mahdollisten laajempien suojelutavoitteiden vaikutuksesta kokonaishintaan. Jaoston edellyttämiä lisäselvityksiä käsitellään jäljempänä kohdassa 5. ja liitteessä 7 (museon lausunto).

Kilpailualueena toimi kokonaisuus, joka koostuu Sepänkatu 1:n asemakaavan muutosalueen tontista 853-3-19-8 sekä sen viereisestä osasta pysäköintialueena toimivaa yleistä aluetta 853-3-9903-0. Kilpailualueen pinta-ala on kokonaisuudessaan noin 1,51 ha ja se sijoittuu alle kilometrin etäisyydelle Kauppatorista etelään. Katuosoitteet ovat Sepänkatu 1 sekä Sirkkalankatu 39 ja Neitsytpolku 6, minkä lisäksi em. katujen kanssa kilpailualuetta rajaa Samppalinnan vuori -niminen puisto.

Tontilla 8 sijaitsevien rakennusten tilat vapautuvat Turun ammattikorkeakoulun käytöstä arviolta kesän 2020 aikana. Pyrkimyksenä on ollut löytää kilpailualueelle ja sen rakennuksille uusi omistaja / omistajat sekä innovatiivinen suunnitelma, joka mahdollistaisi olemassa olevien rakennusten saneerauksen ja uudiskäytön sekä mahdollisen korvaavan ja / tai muun uudisrakentamisen.

Kilpailuohjelman sisältö ja tavoitteet on valmisteltu kaupunkiympäristötoimialan tonttipalvelujen ja kaavoituksen yhteistyönä. Kilpailuohjelman laatimisesta ja kilpailun arviointityöstä ovat vastanneet arviointiryhmään kuuluvat jäsenet:

1. Timo Laiho, tonttipäällikkö, DI, kaupunkiympäristötoimiala

2. Paula Keskikastari, kaavoituspäällikkö, arkkitehti SAFA, kaupunkiympäristötoimiala

3. Mika Rajala, arkkitehti SAFA, kaupunkiympäristötoimiala

4. Katja Tyni-Kylliö, kaavoitusarkkitehti, arkkitehti SAFA, kaupunkiympäristötoimiala

5. Tuomas Lindholm, maankäyttöinsinööri, DI, kaupunkiympäristötoimiala

Arviointiryhmällä on ollut mahdollisuus kuulla muitakin asiantuntijoita. Arviointiryhmän puheenjohtajana on toiminut Timo Laiho ja sihteerinä Tuomas Lindholm. Arviointiryhmä on kuullut työnsä aikana seuraavia asiantuntijoita:

1. Maarit Talamo-Kemiläinen, intendentti, vapaa-aikatoimiala (museopalvelut)

2. Kaarin Kurri, tutkija, vapaa-aikatoimiala (museopalvelut)

3. Maija Norava, liikennesuunnitteluinsinööri, kaupunkiympäristötoimiala

Kilpailuohjelma liiteasiakirjoineen hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa, joka päätti kilpailun ensimmäisen vaiheen käynnistämisestä 4.6.2018 § 61. Kilpailun ensimmäiseen vaiheeseen ilmoittautui 11 kohteen kehittämisestä kiinnostunutta tahoa. Kilpailun arviointiryhmän yhteisen näkemyksen mukaan parhaiten jatkojalostettavissa olevat kilpailuehdotukset toimittaneet tahot (3 kpl) olivat kokonaisarvioinnin perusteella ostajan mukaan eriteltyinä: Auratum Asunnot Turku Oy; Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Tonttirahasto; sekä TKU-Rakennus Oy ja SL-Yhtiöt Oy. Päätös jatkokehitysvaiheeseen valittavista tahoista tehtiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 26.11.2018 § 107.

Jatkoneuvottelut (2 kierrosta) em. tahojen työryhmineen kanssa käytiin alkuvuodesta 2019. Neuvotteluiden päätteeksi jatkoon valituille tahoille toimitettiin suunnitelmien kehittämisen ohjeistus 1.3.2019 sekä 29.3.2019 tarjouspyyntö ja sen yhteydessä vastauksia neuvotteluissa esiin nousseisiin kysymyksiin. Lopullisia kilpailuehdotuksia ja sitovia tarjouksia jätettiin tarjouspyynnössä pyydettyyn määräaikaan 26.4.2019 klo 12.00 mennessä 3 kpl, ja osallistumiskirjekuorten avaustilaisuus järjestettiin samana päivänä klo 12.20. Kilpailun arviointiryhmä on huhti- toukokuussa 2019 suorittanut lopullista arviointi- ja valintatyötään, jota on jatkettu valmisteluun palauttamisen jälkeen kesällä 2019.

Lopullisten kilpailuehdotusten arvioinnissa pääpaino oli kilpailun ensimmäisen vaiheen arvioinnin tavoin seuraavilla asioilla:

-säilytettävien oppilaitosrakennusten erityyppisten tilojen innovatiivinen ja luonteva uusiokäyttö yhdistettynä mahdollisten uusien rakennusten rakentamiseen ja eri toimintojen yhteensovittamiseen korttelialueella, vanhan ja uuden synergia,

-toimintojen monipuolisuuden tavoitteessa onnistuminen,

-laadukas arkkitehtuurin yleisilme: kaupunkikuvaan sopiva, hallitusti sommiteltu ja arkkitehtoniselta laadultaan korkeatasoinen ja mielenkiintoinen ratkaisu, joka kestää aikaa ja tukee olemassa olevien rakennusten ominaispiirteiden sekä rakennuskannan kerroksellisuuden säilymistä, sekä

-tarjottu kokonaishinta.

Lisäksi arvostelussa kiinnitettiin huomiota seuraaviin asioihin:

-pysäköintiratkaisun joustavuus ja toimivuus, liikkuminen alueella ja toimintojen luonteva liittyminen toisiinsa,

-hulevesiratkaisun toimivuus,

-vehreys ja viihtyisyys,

-asumisratkaisujen joustavuus sekä asunto- ja asumismuotojen monipuolisuus, sekä

-referenssit.

Suunnitelmien kehittämisen ohjeistuksessa tarkennettiin kilpailun kannalta keskeisiä teemoja liittyen kaupunkikuvaan, säilytettäviin rakennuksiin, toimintojen monipuolisuuteen ja sijaintiin, asumisen monipuolisuuteen ja huoneistojakaumaan sekä suunnitelman yhteydessä esitettävään siltayhteyteen kohti Urheilupuistoa. Uudisrakennusten korkeuden tuli kunnioittaa Luostarivuoren koulurakennuksen asemaa Samppalinnan vuoren näkymiä hallitsevana julkisena rakennuksena. Museopalveluiden asiantuntijakuulemisten perusteella esitetyissä suunnitelmissa kirjastorakennuksen K sekä koulurakennusten A ja L säilyttämistä pidetään riittävänä. Esteitä koulurakennusten tätä vähimmäistasoa laajempaan säilyttämiseen ei ole. Neitsytpolun ylittävän sillan sijainti tuli esittää kilpailuehdotuksen kannalta luontevaan paikkaan. Lopullisten kilpailuehdotusten vertailukelpoisuuden helpottamiseksi ohjeistuksessa määriteltiin lisäksi toimitettavien asiakirjojen vaadittu formaatti.

Lopullisten kilpailuehdotusten yhteydessä toimitettavaksi pyydetyissä sitovissa tarjouksissa pyydettiin esittämään ehdotuksen mukaiseen toteutukseen perustuva kokonaiskauppahinta, minkä lisäksi tuli esittää ostettavista kiinteistöistä ml. säilytettävästä rakennuskannasta tarjottava hinta sekä uudisrakennusoikeudesta tarjottava kokonaishinta ja sen perusteena olevat eri käyttötarkoitukset ja niiden yksikköhinnat. Lisäksi pyydettiin ilmoittamaan kokonaiskauppahinnan muodostavat erät ja niiden suorittamisen aikataulutus. Kiinteän kauppahinnan maksun määräpäiväksi asetettiin 31.12.2020 rakennusten tilojen vapautuminen huomioiden. Uudisrakennusoikeuden määrään sidotun lisäkauppahinnan maksun osalta linjattiin, että lisäkauppahinta saa jaksottua enintään kolmeen osaan, enintään kolmelle vuodelle asemakaavan / poikkeamispäätöksen voimaantulosta lukien.

Tarjouspyynnön yhteydessä toimitetussa vastauskoonnissa otettiin kantaa mm. pelastustiejärjestelyihin, Samppalinnan vuoren puiston puoleisen rajan pintaan rakentamiseen, kerrostasokaavioihin, muihin kuin asuinkäyttöön tarkoitettujen pääkäyttötarkoituksenmukaisiin tiloihin sekä käytössä olevaan korkeusjärjestelmään.

2.Töiden arviointi

Kilpailun toisen vaiheen tavoitteena oli jatkojalostaa alueen asemakaavoituksen ja rakentamisen pohjaksi valittuja kolmea, laadukkaiksi ja toteuttamiskelpoisiksi koettua ratkaisua karsien niissä esiintyneitä heikkouksia ja kehittäen niiden vahvuuksia.

Lopullisissa kilpailuehdotuksissa oli erilaisia vahvuuksia ja heikkouksia. Kilpailuehdotukset olivat myös joidenkin keskeisten painopisteiden osalta lähentyneet toisiaan. Ehdotusten arvioinnissa kiinnitettiin huomiota siihen, kuinka hyvin ehdotukset olivat kehittyneet 1. vaiheen ehdotusten lähtökohdista jatkojalostusprosessin ja käytyjen neuvotteluiden, annetun suunnitelmien kehittämisen ohjeistuksen sekä tarjouspyynnön yhteydessä toimitettujen, neuvotteluissa esiin nousseisiin kysymyksiin annettujen vastausten suuntaisesti.

Auratum Asunnot Turku Oy

(Ostaja: Auratum Asunnot Turku Oy tai perustettavan / perustettavien yhtiöiden lukuun tai muu Auratum-konsernin taho, toteuttaja: Auratum Asunnot Turku Oy, suunnittelija: Arkkitehtitoimisto Sigge Oy)

Kilpailuehdotus säilyttää kilpailuehdotuksista eniten vanhaa rakennuskantaa, ohjeistuksessa säilytettäviksi osoitettujen K, A, L -rakennusten ohella myös C -rakennuksen.

Ensimmäisen vaiheen ehdotukseen verrattuna säilytettävien rakennusten lisäkerrosten ilme on parantunut. Toiminnallisuutta, jota ei ensimmäisen vaiheen ehdotuksessa ollut juuri lainkaan, on lisätty osoittamalla kortteliin asumisen lisäksi mm. liike-/ravintolatilaa ja toimitilaa, huoneistohotelli sekä palveluita, kuten päivittäistavarakauppa. Sekä Sepänkadun että Sirkkalankadun suuntiin on rakennusten maantasokerroksiin toivotusti sijoitettu kaupunkilaisille avoimia ja katukuvaa elävöittäviä liiketiloja. Ensimmäisen vaiheen suunnitelmaan verrattuna puiston laidan uudisosa on ilmeeltään täysin erilainen. Puistoa reunustaneet lamellitalot ovat vaihtuneet 4-5 -kerroksiseen tiilijalustaan, jonka päältä nousevat kolme neljäkerroksista lasimaista sisäänvedettyä pistetaloa. Tiilijalustan läpinäkyvyyttä lisäävistä kulkuteiden aukotuksista huolimatta vaikutelma jää raskaaksi. Yleisen jalankulun yhteys on osoitettu Luostarinkadulta suoraan korttelin läpi uudelle sillalle Urheilupuistoon. Ratkaisu on suunnitelmaan sopiva ja hyvin istuva. Asumisen osalta ehdotuksesta löytyy erilaisia asumismuotoja (omistus- ja vuokra-asumista ml. palvelutalo), huoneistojakauma on monipuolinen ja asuntojen keskikoko on hyvä. Arkkitehtuurissa on julkisen rakentamisen piirteitä. Suoraviivainen ja monumentaalinen arkkitehtuuri koetaan haasteena viihtyisän asuinympäristön rakentumiselle.

Kilpailuehdotus on muuttunut hengeltään suhteessa ensimmäisen vaiheen ehdotukseen nähden selvästi. Kilpailuehdotuksessa on nähtävissä vaikutteita muista ensimmäisen vaiheen kilpailuehdotuksista. Ainoastaan tässä kilpailuehdotuksessa uudisrakentamisen korkeus ylittää Luostarivuoren koulun räystäslinjan poiketen annetusta ohjeistuksesta. Ehdotuksen yleisvaikutelma on melko raskas: kerrosneliöitä on paljon, ja erityisesti puiston reunan tiilijalusta pistetaloineen koettiin turhankin massiiviseksi. Säilytettäviin rakennuksiin on tulossa parvekkeita, mutta niiden toteutustapaa ei ole esitetty selkeästi.

Uudisrakennuksiin on osoitettu pelastusteitä Samppalinnan vuoren puiston kautta. Ratkaisua ei koettu hyväksi ja suositeltavaksi. Muuten pelastustiet on järjestetty kortteliin sisälle ja korttelia ympäröiville kaduille.

Tarjottu kokonaishinta on laskenut ensimmäisen ehdotuksen tasosta ollen kilpailuehdotuksista toisiksi suurin. Vanhasta rakennuskannasta maksettava hinta on kilpailuehdotusten joukossa korkein. Tarjous ja sen pääerät:

-lopulliseen kilpailuehdotukseen perustuva tarjottu kokonaishinta: 23.341.500 €

-ostettavista kiinteistöistä rakennuksineen tarjottava kiinteä kauppahinta: 8.410.500 €

okauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä, kun omistus- ja hallintaoikeus siirtyy ostajalle ja kaavanmuutoksella tai poikkeamispäätöksellä on mahdollistettu suunnitelmaluonnoksen mukaisen toiminnan harjoittaminen olevissa rakennuksissa

oerikseen voidaan sopia, että osa kiinteästä kauppahinnasta maksetaan kaupantekotilaisuudessa, vaikka em. muut ehdot eivät ole toteutuneet

-tarjottava kokonaishinta rakennusoikeuden määrään sidotusta lisäkauppahinnasta: 14.931.000 € (13.500.500 + 1.430.500 €)

olisäkauppahintana:

-olevien rakennusten lisäkerrokset (2.495 kem2): 1.430.500 €, asuinrakennusoikeus (talo C) 700 €/kem2 ja muu lisärakennusoikeus (talot A ja L) 500 €/kem2)

-uudisrakennukset 1, 2 ja 3: 13.500.500 € (1.300 €/kem2)

olisäkauppahinnan maksu kolmessa yhtä suuressa erässä:

-erä: 3 kk:n kuluttua kaavan tai poikkeamispäätöksen tultua lainvoimaiseksi

-2. erä: 15 kk lainvoimaisuudesta

-3. erä: 27 kk lainvoimaiseksi tulosta

Tarjous on nykyisistä kiinteistöistä tarjotun kiinteän kauppahinnan osalta ehdollinen.

Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Pääomarahastot Oy

(Ostajat: Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Pääomarahastot Oy tai määräämiensä lukuun, toteuttajat: Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Pääomarahastot Oy, suunnittelija: JKMM Arkkitehdit Oy)

Kilpailuehdotus säilyttää vanhaa rakennuskantaa ohjeistuksen mukaisesti: K, A ja L -rakennukset.

Kilpailuehdotuksen korkeusmaailman sovittaminen ensimmäisen vaiheen ehdotusta matalammaksi on onnistunut. Ensimmäisen vaiheen ehdotukseen verrattuna kilpailuehdotuksessa on häivytetty pyramidimaiseksi koettua muotoa: sivu- ja korkeussuunnassa vaihteleva rakennusmassa luo julkisivuille rytmitetyn ja polveilevan vaikutelman. Kokonaisuus liittyy tyylikkäästi ja luontevasti ympäristöönsä. Kilpailuehdotuksen tehokkuus on noussut. Uutta ehdotuksessa on lisäoptiona Sepänkadun puoleisen säilytettävän rakennuksen katolle esitetyt lisäkerrokset, joita ei pidetty kaikilta osin onnistuneina. Katunäkymässä lisäkerrosten sisäänveto jättää kadun puoleiselle olemassa olevalle julkisivulle pääroolin.

Arkkitehtuurin yleisilme on tyyliltään korkeatasoista sekä ajatonta. Kilpailuehdotus esittää muihin ehdotuksiin verrattuna monipuolisimmin erilaisia toimintoja: toimistotilaa, toimitilaa/ hotelli, päiväkoti sekä palveluita (päivittäistavarakauppa, ravintola jne.). Kaupunkilaisille avoimia ja katukuvaa elävöittäviä liiketiloja palveluille on sijoitettu rakennusten maantasokerroksiin toivotusti sekä Sepänkadun että Sirkkalankadun suuntiin. Esitettyjen toimintojen toteutumista pidetään myös uskottavana. Ehdotuksesta löytyy erilaisia asumismuotoja (vuokra- ja omistusasumista ml. hoiva- ja senioriasumista). Huoneistojakauma on monipuolinen ja asuntojen keskikoko on kilpailuehdotuksista suurin. Pihan käyttöä on tutkittu kiitettävästi. Onnistuneena ratkaisuna ja erityisarvona pidetään keskipihan avokallion säilymistä pihamaiseman osana. Pihapaviljonkiin osoitetut eri toiminnot tarjoavat mahdollisuuksia yhteisöllisyydelle ja lisäävät pihan käyttöä. Piharatkaisu on kokonaisuutena sympaattinen ja viihtyisä. Urheilupuistoon osoitettu jalankulkuyhteys ja silta liittyvät luontevasti suunnitelmaan ja puistoon.

Kilpailuehdotus on jatkosuunnittelun myötä kehittynyt toivottuun suuntaan. Suunnittelutehtävään on panostettu ja kilpailulle asetettuihin tavoitteisiin perehdytty ammattitaitoisesti ja huolellisesti. Lopputulosta voidaan pitää kokonaisuutena korkealaatuisena, toimivana ja monipuolisena.

Tarjottu kokonaishinta on noussut ensimmäisen ehdotuksen tasosta ollen kilpailuehdotuksista korkein. Vanhasta rakennuskannasta maksettava hinta on kilpailuehdotusten joukossa alhaisin. Tarjous ja sen pääerät:

-lopulliseen kilpailuehdotukseen perustuva tarjottu kokonaishinta: 24.200.000 €

-ostettavista kiinteistöistä rakennuksineen tarjottava kiinteä kauppahinta: 2.400.000 €

oasemakaavan tultua lainvoimaiseksi, kuitenkin viimeistään 31.12.2020

-tarjottava kokonaishinta rakennusoikeuden määrään sidotusta lisäkauppahinnasta: 21.800.000 €

oD-rakennuksen korotusoptio (sis. ed. kokonaishintaan): 290.000 €

ouudisrakennusoikeus, asuntokohteet: 1.100 €/kem2

olisäkauppahinnan maksu kolmessa erässä:

-1. erä: A-talo ja B-talosta puolet, rakentamisen aloituskokoukseen mennessä

-2. erä: B-talon jälkimmäinen puolikas, rakentamisen aloituskokoukseen mennessä

-3. erä: C-talon osalta, rakentamisen aloituskokoukseen mennessä, viimeistään kolme vuotta asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta

Tarjousta selvennettiin ostettavista kiinteistöistä maksettavan kauppahinnan ehtojen osalta sähköpostitse 6.5.2019. Tarjous on todettu tarjouspyynnön mukaiseksi.

TKU-Rakennus Oy ja SL-Yhtiöt Oy

(Ostajat: TKU-Rakennus Oy ja SL-Yhtiöt, toteuttajat: TKU-Rakennus Oy ja Prestobella Oy, suunnittelija: Arkkitehtitoimisto AJAK Oy)

Kilpailuehdotus säilyttää vanhaa rakennuskantaa ohjeistuksessa säilytettäväksi osoitetulta osin: K, A ja L -rakennukset.

Ensimmäiseen ehdotukseen verrattuna väliosien / jaluskerrosten väri ja kerrosluku on muuttunut. Tästä johtuen ensimmäisen vaiheen ehdotuksen raikas ja selkeä vaikutelma on osin hävinnyt. Pihat ovat kuitenkin valoisia. Kilpailuehdotuksessa on laajasti toiminnallisuutta: kirjasto, liikunta- ja juhlasalitiloja, työtilaa sekä liiketilaa ja palveluita, kuten kahvila-ravintola, päivittäistavarakauppa jne. Steiner-koulun siirtäminen mahdollisena ratkaisuna kortteliin koettiin mielenkiintoiseksi. Suunnitelmassa Steiner-koululle esitetyt tilat on esitetty vaihtoehtoisesti myös toimistotiloina. Kaupunkilaisille avoimia ja katukuvaa elävöittäviä liiketiloja palveluille on sijoitettu rakennusten maantasokerroksiin toivotusti sekä Sirkkalankadun suuntaan, että Sepänkadun päähän. Steiner-koulu ei elävöitä kaupunkikuvaa siinä määrin kuin jos rakennuksessa olisi esim. liiketilaa. Asumisen osalta ehdotuksesta löytyy erilaisia asumismuotoja (ml. senioritalo). Huoneistojakauma on monipuolinen ja asuntojen keskikoko hyvä, mutta kuitenkin kilpailuehdotuksista pienin. Silta ja kävely-yhteys Urheilupuistoon on ehdotuksessa osoitettu puiston kautta.

Kilpailuehdotuksessa korostuva pistetalomaisuus ei luo kaupunkimaista vaikutelmaa jalustakerroksesta huolimatta. Kattokerrosten sekä jalustan muodostavan rakennusmassan muotokieli ja valittu värimaailma jää selkiytymättömäksi. Pihakansi on huomiota herättävän korkealla. Uudisrakennukset ja Sepänkadun puoleinen säilytettävä rakennus näyttävät korttelin sisään vajonneilta. Korttelin liittyminen Samppalinnan vuoren suuntaan on onnistunutta ja luontevaa. Neitsytpolunpuoleinen katujulkisivu puolestaan luo yksivärisenä tiilimassana muurimaisen ja melko raskaan vaikutelman. Kilpailuehdotuksen tehokkuus on pysynyt ensimmäiseen ehdotukseen nähden kutakuinkin samassa suuruusluokassa käsittäen selvästi muita kilpailuehdotuksia vähemmän rakentamista.

Tarjottu kokonaishinta on hieman noussut ensimmäisen ehdotuksen tasosta ollen tarjouksista pienin. Kokonaisneliöiden (vanha ja uusi) suhde tarjottuun kokonaishintaan yksikköhintana (€/brm2) on kilpailuehdotusten joukossa korkein. Tarjous ja sen pääerät:

-lopulliseen kilpailuehdotukseen perustuva tarjottu kokonaishinta: 20.677.000 €

-ostettavista kiinteistöistä rakennuksineen tarjottava kiinteä kauppahinta: 5.000.000 €

-käyttötarkoitus tarjouksen liitteenä olevien suunnitelma-asiakirjojen mukaisesti

-kaupantekotilaisuudessa tarjouksen hyväksymisen jälkeen, kuitenkin viimeistään 31.12.2020

-tarjottava kokonaishinta rakennusoikeuden määrään sidotusta lisäkauppahinnasta: 15.677.000 €

-pääkäyttötarkoituksen mukainen asuinrakennusoikeus suunnitelma-asiakirjojen mukaisesti: 1.220 €/kem2

-lisäkauppahinnan maksu kolmessa erässä:

-1. erä: 12 kk:n kuluttua kaavamuutoksen saatua lainvoiman

-2. erä: 24 kk:n kuluttua kaavamuutoksen saatua lainvoiman

-3. erä: 36 kk:n kuluttua kaavamuutoksen saatua lainvoiman

Tarjousta selvennettiin lisäkauppahinnan maksun erien aikataulutuksen osalta sähköpostitse 7.5.2019. Tarjous on todettu tarjouspyynnön mukaiseksi.

3. Yhteenveto kilpailuehdotusten ja tarjousten perustiedoista

4. Kilpailun arvioinnin lopputulos

Kaikki kilpailun toisessa vaiheessa mukana olleet työt täyttävät kilpailuohjelman ensimmäisen pääarviointikriteerin vaatimukset eli säilytettävien oppilaitosrakennusten erityyppisten tilojen uusiokäytöstä yhdistettynä mahdollisten uusien rakennusten rakentamiseen ja eri toimintojen yhteensovittamiseen korttelialueella. Annettuja ohjeistuksia ei kaikilta osin ole kuitenkaan noudatettu, mm. Auratum Asunnot Turku Oy:n ehdotuksessa/tarjouksessa. Suunnitelman uudisrakennusten korkeusasema ylittää annetun ohjeistuksen ja tarjous on vanhan rakennuskannan osalta ehdollinen eli kiinteän kauppahinnan maksu on sidottu käyttötarkoituksen muutokseen.

Kilpailuohjelmassa asetettujen pääarviointikriteerien osalta kilpailun arviointiryhmä toteaa yksimielisesti, että yksi ehdotus/tarjous on kokonaisuutena selkeästi paras, ja että se muodostaa alueen asemakaavoituksen sekä yhteistyön pohjaksi erinomaisen lähtökohdan.

Kilpailun arviointiryhmä esittää kokonaisarvioinnin perusteella kilpailun voittajaksi Jatke Länsi-Suomi Oy:n ja Taaleri Pääomarahastot Oy:n yhdessä JKMM Arkkitehtien kanssa tekemää ehdotusta/tarjousta. Laadittu suunnitelma on arkkitehtuuriltaan korkeatasoisin ja toimintojen monipuolisuudessa uskottavin. Suunnittelutehtävään on panostettu ja kilpailulle asetettuihin tavoitteisiin on perehdytty huolellisesti.

Toimintojen osalta ryhmittymä on ehdotuksessaan todennut käyneensä keskustelut alueen mahdollisten toimijoiden kanssa ja on myös työssään nimennyt nämä toimijat: Aurahovi Senioripalvelut Oy, Touhula Varhaiskasvatus Oy, GreenStars Hotels Oy, Forenom sekä Kesko K-Market. Lisäksi Jatke Länsi-Suomi Oy sijoittasi omat toimitilansa korttelin rakennuksiin. Ammattitaitoisella suunnittelulla rakennukset ja niiden edellyttämät liikenne- ja piha-aluetarpeet on onnistuttu sijoittamaan kilpailualueelle mm. korkeusaseman osalta annetun ohjeistuksen mukaisesti. Arkkitehtuurin yleisilme on silti säilynyt korkeatasoisena. Lisäksi liikennejärjestelyiden toimivuuteen ja piha-alueiden viihtyisyyteen on suunnittelussa panostettu erityisesti. Lopputulosta voidaan pitää kokonaisuutena korkealaatuisena, toimivana ja monipuolisena. Ehdotuksessa on myös esitetty aikataulutettu vaiheistus eli hankkeen toteuttaminen vuosina 2020-2024.

JKMM Arkkitehtien laatima ja Jatke Länsi-Suomi Oy:n sekä Taaleri Pääomarahastot Oy:n esittämä kilpailuehdotus on hyvä lähtökohta kaavaluonnoksen laatimisen pohjaksi. Lopullisen kilpailuehdotuksen mukaisessa suunnitelmassa ja laskelmissa esitetyt kerrosneliömäärät tarkentuvat voittajaksi valitun kilpailuehdotuksen suunnitelmien tarkentamisen ja yhteistyössä voittajan kanssa tehtävän kumppanuuskaavoituksen yhteydessä. Lopullinen uudisrakennusoikeutta koskeva kauppahinta vahvistuu asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden perusteella.

Jatke Länsi-Suomi Oy:n ja Taaleri Pääomarahastot Oy:n tarjous on kokonaishinnan osalta saaduista tarjouksista korkein.

Suunnitelmien arvioinnista on laadittu taulukko, jolla pyritään havainnollisemmin kuvaamaan kilpailuehdotusten laadullista vertailua suhteessa kilpailuohjelmassa annettuihin arviointiperusteisiin (oheismateriaali 6).

5. Kaupunkikehitysjaoston edellyttämät lisäselvitykset

Kaupunkikehitysjaosto päätti 17.6.2018 § 46 palauttaa asian uuteen valmisteluun siten, että jaostolle tuodaan viranhaltijoiden toimesta annettujen tarjousten perusteella tehty laskelma kokonaishinnasta, kun uudisrakennusten osalta käytetään laskelmissa keskenään vertailukelpoista rakennusoikeutta (brm2). Palautusehdotuksen perusteluissa todettiin annettujen tarjouksien kerrosalaneliöiden vaihtelevan suuresti eri tarjoajien välillä, minkä vuoksi tarjotut kokonaishinnat eivät ole vertailukelpoisia keskenään.

Sellaista laskelmaa kokonaishinnoista, jossa uudisrakennusten osalta käytetään keskenään vertailukelpoista pinta-alayksikköä (brm2), ei käytettävissä olevien suunnitelmien ja tietojen perusteella ole mahdollista tuottaa. TKU-Rakennus Oy:n ja SL-Yhtiöt Oy:n suunnitelmassa pinta-alatiedot olivat varsin yleispiirteiset eikä kerrostasoalatietoja ollut annettu lainkaan kerroksittain, vaikka niitä oli jatkokehitysvaiheen tarjouspyynnön oheisdokumenteissa pyydetty. Sen sijaan Jatke Länsi-Suomi Oy/Taaleri Pääomarahastot Oy ja Auratum Asunnot Turku Oy toimittivat kerrostasoalatietonsa.

Uudisrakentamisen yksikköhintoja voidaan tarkastella esitetyissä suunnitelmissa annettujen tietojen pohjalta vertaamalla lisäkauppahinnan suhdetta uudisrakentamisen määrään. Tarkastelu ei kuitenkaan ota kantaa siihen, mikä on tarjotun kokonaishinnan muodostavien kiinteän ja lisäkauppahinnan välinen suhde kussakin tarjouksessa. Tarkastelu ei myöskään ota kantaa näin laskettujen yksikköhintojen muodostumisen taustalla oleviin eri toimintoihin ja näiden suhteellisiin osuuksiin kussakin suunnitelmassa. Seuraavassa taulukossa on esitetty keskeiset hintatiedot tarjouksista.

On kuitenkin huomattava, että yllä olevassa taulukossa esitetty tarkastelu lisäkauppahinnan ja uudisrakentamisen suhteesta ei ole ollut jaoston kesäkuussa 2018 hyväksymän kilpailuohjelman mukaisena pääarviointikriteerinä. Sen sijaan tarjottu kokonaishinta on yksi neljästä kilpailuohjelman mukaisesta arviointikriteeristä siitä huolimatta, että kaavoituksen myötä muodostuva lopputulos ei olisikaan täsmälleen nyt tarjotun kokonaishinnan mukainen. On myös huomattava, että kaikki kilpailijat ovat jo aiemmin ilmoittaneet kokonaishinnan pyydetyssä muodossa (ks. edellä kohta 2.) eli lopulliseen kilpailuehdotukseen perustuva kokonaiskauppahinta (€), eriteltynä seuraavasti:

-ostettavista kiinteistöistä rakennuksineen tarjottava hinta (€), ja

-rakennusoikeuden määrään sidottu tarjottava kokonaishinta lisäkauppahinnasta (€) sekä lisäkauppahinnan perusteena olevat eri käyttötarkoitukset ja niiden yksikköhinnat (€/k-m2).

Palautusehdotuksen perusteluissa jaostolle tuli lisäksi tuoda tiedoksi museopalveluiden antama näkemys kilpailualueen rakennuskannan suojeluarvoista. Tässä yhteydessä todettiin, että mikäli museopalveluiden näkemyksen mukaan ilmenee tarvetta kaavoituksessa suojella kilpailualueen rakennuskantaa nyt esitettyä laajemmin, tulisi jaostolle tuoda arviot myös laajempien suojelutavoitteiden vaikutuksesta kokonaiskauppahintaan.

Museopalveluiden aiempiin asiantuntijakuulemisiin perustuen esitetyissä suunnitelmissa kirjastorakennuksen K sekä koulurakennusten A ja L säilyttämistä pidettiin riittävänä. Esteitä koulurakennusten tätä vähimmäistasoa laajempaan säilyttämiseen ei todettu olevan. Suojeltavien rakennusten määrän lisäksi museokeskuksen mukaan uudisrakennusten korkeudessa tuli ottaa huomioon Luostarivuoren koulurakennuksen asema Samppalinnan vuoren kaupunkiin päin avautuvia näkymiä hallitsevana julkisena rakennuksena. Museopalveluilta on pyydetty em. asiasta lausunto, joka on liitteenä 7.

Museopalveluiden lausunnossa todettiin suojeltavien rakennusten määrän lisäksi, että rakennusperinnön suojelun tavoitteena on turvata rakennetun kulttuuriympäristön ajallinen ja alueellinen monimuotoisuus, vaalia sen ominaisluonnetta ja erityispiirteitä sekä edistää sen kulttuurisesti kestävää hoitoa ja käyttöä. Kulttuurihistoriallisesti merkittävien rakennusten ja alueellisten kokonaisuuksien säilymisen ohella suojelun tavoitteisiin kuuluvat merkittävien arkkitehtien töiden turvaaminen ja esimerkkien säilyttäminen erilaisista rakennustyypeistä. Museopalvelut toteaa lausunnossaan, että Jatke Länsisuomi Oy:n ja Taaleri Pääomarahastot Oy:n ehdotus mahdollistaa niin toimintakonseptiltaan kuin vanhojen rakennusten käsittelyn osalta rakennusten ominaisluonteen vaalimiselle asetetut tavoitteet. Auratum Asunnot Turku Oy:n ehdotus saattaa muodostaa ristiriitoja julkisivuihin liittyviin suojelutavoitteisiin ja TKU-Rakennus Oy:n ja SL-Yhtiöt Oy:n ehdotus sisätilojen keskeisiin tilasarjoihin liittyviin suojelutavoitteisiin.

Jo aiemmassa vaiheessa tunnistettua suojelutarvetta laajempaa suojelutarvetta ei museopalveluiden lausunnossa kuitenkaan ilmennyt.

Kaupunki on saanut kolme erilaista tarjousta, joiden mukaiseen toteutukseen ko. tarjoukset antaneet työryhmät ovat valmiita sitoutumaan, ja jotka ne kokevat taloudellisesti toteuttamiskelpoisiksi. Jokainen kilpailuehdotuksista on uniikki ja pohjautuu kunkin työryhmän näkemykseen kokonaisuudesta, joka täyttää eri osapuolten tavoitteet hankkeessa. Työryhmien erilaisista lähestymistavoista suunnittelutehtävään johtuen suojelun laajuus, suunnitelmien ilmoitetut pinta-alat ja tarjouksien kokonaishinnat ovat erilaisia. Ne kuvastavat kuitenkin sitä, mitä eri suunnitelmavaihtoehtojen ja tarjousten sisällöillä saadaan mm. talouden, toimintojen monipuolisuuden, rakennussuojelun, arkkitehtuurin ja kaupunkikuvan näkökulmasta.

Tarjousten vertailu pinta-alojen yksityiskohtia käyttäen ei ole kilpailuohjelman ehdot huomioiden tarkoituksenmukaista, koska kyseessä ei ollut hintakilpailu ja lisäksi siihen liittyy edellä kuvatuista syistä erityisiä ongelmia. Kilpailuehdotusten vertailukelpoisuuden lisäämiseksi esim. pinta-alojen muokkaaminen yksipuolisesti kaupungin toimesta olisi kilpailuohjelman ja siinä edellytetyn yhteistyöhengen vastaista.

Kilpailuehdotusten kokonaisarvioinnissa pääarviointikriteereinä ovat olleet:

1)säilytettävien rakennusten innovatiivinen ja luonteva uusiokäyttö sekä eri toimintojen ja rakennusten yhteensovittaminen korttelialueella,

2)toimintojen monipuolisuus,

3)kaupunkikuvaan sopiva laadukas ja aikaa kestävä arkkitehtuuri sekä

4)tarjottu kokonaishinta.

Sekä pääarviointikriteerit että muut asiat, joihin on kilpailuohjelmassa kerrottu kiinnitettävän arvostelussa huomiota (mm. pysäköintiratkaisujen joustavuus, vehreys ja viihtyisyys, liikkuminen alueella) ovat säilyneet samoina koko kilpailutusprosessin ajan eli jaoston kesäkuussa 2018 hyväksymästä kilpailuohjelmasta saakka. Minkäänlaista tarvetta kriteerien muuttamiseen taikka täsmentämiseen prosessin aikana ei ole ilmennyt.

Pääarviointikriteereillä arvioitavista asioista yhtä (esim. rakentamisen määrää) ei voida muokata ilman, että se vaikuttaa muilla pääarviointikriteereillä arvioitaviin asioihin (suojeltavat rakennukset, arkkitehtuurin laatu ja kaupunkikuva, toimintojen monipuolisuus tai kilpailuehdotuksen ideologia, johon työryhmä on sitoutunut), koska jokaisessa kilpailutyössä ko. asiat muodostavat kokonaisuuden, mitkä ovat sidoksissa toisiinsa. Esimerkiksi TKU-Rakennus Oy:n kilpailuehdotuksessa esitettyä Steiner-koulun siirtoa kilpailun kohteena olevaan kortteliin pidettiin hyvänä avauksena. Ehdotuksessa todettiin kuitenkin, että mikäli ehdotus ei toteudu, on vastaava tila mahdollista osoittaa toimistotiloiksi. Vastaava muuntojoustavuus koskee myös muita kilpailuehdotuksia.

Kilpailuehdotusten arvioinnissa on kiinnitetty huomiota siihen, kuinka hyvin ehdotukset ovat kehittyneet 1. vaiheen ehdotusten lähtökohdista jatkojalostusprosessin ja käytyjen neuvotteluiden sekä annetun suunnitelmien kehittämisen ohjeistuksen tuloksena. Jatkoneuvotteluissa on syntynyt käsitys eri työryhmien ja näiden jäsenten yhteistyökykyisyydestä, paneutumisesta kilpailuehdotusten tavoitteiden mukaiseen suunnitteluun, sitoutumisesta kilpailuohjelman arvojen sekä jalostettujen kilpailuehdotusten ideoiden mukaiseen toteutukseen.

Jatke Länsi-Suomi Oy:n kilpailuehdotus ja tarjous mahdollistavat keskustan täydennysrakentamisen ja maankäytön tehostamisen näistä ehdotuksista parhaimmalla tavalla. Voittajaehdotus edistää kaupungin strategioiden ja kaupunkikehityksen sekä kilpailuohjelman mukaisia tavoitteita. Rakenteellisen ratkaisun ja kilpailuohjelmassa arvioitujen muiden ominaisuuksien puolesta se sopeutuu ympäristöönsä kilpailuehdotuksista parhaiten. Näin ollen kaupunkikehitysjaostolle esitetään, että Sepänkatu 1:n kehittämiskumppaniksi valitaan Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Pääomarahastot Oy.

Alueen asemakaavaluonnos laaditaan voittajaksi valitun kehityskumppanin / -kumppaneiden kanssa prosessissa syntyneitä tuloksia hyödyntäen. Voittajaehdotus ilmentää kaupungin tahtotilaa kyseisen korttelin kehittämisen tavoitteista.

Turun kaupunki ei vastaa kumppanille mahdollisesti syntyvistä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli asemakaava ei tule lainvoimaiseksi tai mikäli asemakaava hyväksytään toisen sisältöisenä kuin mitä nyt jätetty suunnitelmaluonnos on.