Lausunto Turun hallinto-oikeudelle Forumin asemakaavasta tehdyistä valituksista

Kaupunkiympäristötoimiala, johdon tuki, ympäristölakimies Nina Mattila 31.7.2019:

Viite: 01012/19/4103, 01088/19/4103 ja 01092/19/4103

Turun kaupunki liittää oheen pyydetyt asiakirjat ja ilmoittaa lausuntonaan seuraavaa:

Valitusperusteet

Bostadsaktiebolaget Regina Asunto-osakeyhtiön (jäljempänä As Oy Regina) valituksen mukaan kaavanmuutoksella aiheutetaan elinympäristön laadun merkityksellistä heikkenemistä ja kohtuutonta haittaa As Oy Reginalle. Lisäksi valituksen mukaan asemakaava ei luo edellytyksiä viihtyisälle elinympäristölle eikä rakennettua ympäristöä ole huomioitu lain edellyttämällä tavalla. Valituskirjelmässä on vedottu tontille 853-6-5-2003 rakennettavien uudisrakennusten varjostusvaikutuksiin ja niiden näköalassa aiheuttamiin muutoksiin. Valituskirjelmän mukaan tontille 853-6-5-2003 suunniteltu asuinuudisrakennus tulee poistaa kokonaan tai vaihtoehtoisesti asemakaavaan merkitään räystäskorkeudeksi enintään + 27.24 sillä lisäyksellä, että korkeutta ei saa ylittää IV-konehuoneella tai vastaavalla. Valituskirjelmässä vaaditaan, että tontille 853-6-5-2003 rakennettavan liikesiiven räystäskorkeudeksi sallitaan nykyisen rakennuksen räystäskorkeus, jonka päälle sallitaan nykyisen korkuinen ja levyinen IV-konehuone. Valituksen mukaan uudisrakennukset tulevat liian lähelle (alle 8 metrin päähän) As Oy Reginan rakennusta. Lisäksi valituksen mukaan tontilla 853-6-5-2003 sijaitseva puu tulee säilyttää. Valituksessa vaaditaan myös, että tontille 853-6-5-5 tulee sallia parvekkeiden rakentaminen myös kaavassa parv-3 merkitylle alueelle.

As Oy Reginan asukkaiden tekemässä valituskirjelmässä (28.6.2019) vaaditaan, että tontille 853-6-5-2003 suunniteltu 6-kerroksinen uudisrakennus tulee poistaa asemakaavasta, koska se varjostaa As Oy Reginan C-siipeä, romahduttaa asumis- ja viihtyvyysarvon eikä sovellu arkkitehtuuriltaan olemassa olevaan ympäristöön. Valituksen mukaan osa C-siiven asunnoista muuttuu lähes asuinkelvottomiksi poistuvan näköalan takia ja tämä aiheuttaa taloudellisia menetyksiä.

As Oy Reginan asukkaiden tekemässä valituskirjelmässä (17.6.2019) vastustetaan 6-kerroksisen uudisrakennuksen rakentamista tontille 853-6-5-2003, koska se varjostaa naapurirakennuksen asuntoja, poistaa näkyvät maisemat ja tulee liian lähelle naapuriyhtiön asuntoja. Valituskirjelmän mukaan C-portaan asukkaat joutuvat kärsimään yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti.

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Ympäristöministeriön asetuksen asuin-, majoitus- ja työtiloista 5.2 §:n mukaan etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä samassa tai naapurikiinteistössä olevaan vastapäiseen rakennukseen on oltava vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiatasolta mitattuna, ellei asemakaavasta muuta johdu. Pääikkunan edessä on kuitenkin oltava vähintään 8 metrin etäisyyteen asti rakentamatonta tilaa. Asetus koskee rakennuslupavaiheen asuntosuunnittelua. Kahdeksan metriä rakentamatonta tilaa on asetuksen edellyttämä vähimmäisetäisyys pääikkunan edessä ja tämä tulee huomioida uudisrakennusten rakennusaloja osoitettaessa asemakaavassa.

Asemakaava-alueen ja asemakaavan kuvaus

Kaava-alue sijaitsee kauppatorin laidalla ydinkeskustassa. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on Forum-korttelin kunnostaminen ja kehittäminen mahdollistamalla täydentävä ja korvaava uudisrakentaminen siten, että kauppakeskus ja hotellitoiminta säilyvät. Samalla korttelin kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaimmat rakennukset suojellaan.

Oikeudellinen arvio

Kaavan mahdollistaman tontille 853-6-5-2003 tontille rakennettavan uuden asuinrakennuksen varjostusvaikutuksia on tutkittu 15.10.2018 varjotutkielmassa. Asemakaavan muutos ei aiheuta elinympäristön laadun merkityksellistä heikentymistä tai ole kohtuuton sillä perusteella, että sen todetaan mahdollistavan uudisrakentamisen, joka tulee varjostamaan osaa naapurikiinteistön asunnoista. Myöskään asunnosta avautuvien näkymien muutos ei ole sellainen kohtuuton haitta, jota maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetaan.

Uudisasuinrakennuksen korkeus on kaavamääräyksin sopeutettu viereisten rakennusten korkeusasemaan. Uudisrakennuksen kerrosluku on tarkentunut kaavoitusprosessin aikana. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 20.2.2018 (§ 93), 25.1.2018 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavaehdotuksen pohjaksi siten, että uudisrakennuksen, joka oli esitetty luonnoksessa 7-kerroksisena, tulee olla kerroksen matalampi eli 6-kerroksinen.

Kaavaprosessin aikana tarkennettiin myös As Oy Reginan C-portaan ja asuinuudisrakennuksen välistä etäisyyttä siten, että 8 metrin etäisyys täyttyy. Vuorovaikutusraportin sivulla 17 on todettu, että ”As Oy Reginan C-portaan siipeen on osille huoneistoja lisätty parvekkeet hakijan aloitteen mukaisesti. Uudisrakennuksen kulman ja As Oy Reginan C-siiven parvekkeen kulman välinen etäisyys ehdotuksessa on noin 6.7 metriä, jos kaavan mahdollistama parveke toteutuu. Uudisrakennuksen rakennusalaa on pienennetty siten, että 8 metrin etäisyys täyttyy myös tässä kohtaa.”

Uudisrakentamisen salliminen tontille 853-6-5-2003 on kohtuullista myös huomioiden asemakaavanmuutoksen mahdollistamat tonttikohtaiset rakennusoikeuden muutokset ja tonttitehokkuudet, jotka käyvät ilmi kaavaselostuksen taulukosta 79.

Kaavaselostuksen sivulla 56 todetaan lisärakennuksen sijainnista suhteessa naapuritontin asuinrakennukseen seuraavasti: ”Uudisrakennuksen kaksikerroksisen rakennusalan ensimmäinen kerros ulottuu tontin 5 tonttirajaan ja toisen kerroksen rakennusala on 1.8 metriä kapeampi kuin ensimmäisen kerroksen rakennusala. Näin rakennusalan ja tontin 5 sijaitsevaan C-siiven väliin jää 8 metriä.” Kaavamääräyksen mukaan tontilla 2003 tulee II- kerroksisen rakennuksen ikkuna-aukotuksessa ottaa huomioon naapuritontin asuntojen ikkunanäkymät ja julkisivu tulee maisemoida viherkasvein. Olemassa olevaa tilannetta ja siihen kaavan mahdollistamaa muutosta on havainnollistettu kaavaselostuksen kuvissa 77 ja 84. Kuvista käy ilmi etäisyydeksi muodostuvan 8 metriä ja, että kaavan mahdollistama muutos ei ole kokonaisuutena arvioiden merkittävä.  

Tontin 2003 puistolehmusta koskien on tehty kuntokartoitus (27.10.2017). Kyseinen puu on arviolta yli 80 vuotta vanha ja vain kohtalaisessa kunnossa, koska runkoon on nousemassa lahoa. Turun kaupunkirakentamisen ylläpidon arvio puiden mahdollisesta elinajasta nykytilassa on noin 20-30 vuotta mikäli niitä hoidetaan asianmukaisesti eikä olosuhteisiin tule merkittäviä muutoksia. Puu joudutaan poistamaan uudisrakentamisen johdosta. Asemakaavanmuutos ei ole tällä perusteella kuitenkaan ole asemakaavan sisältövaatimusten vastainen.

Uudisrakentaminen vanhan kaupunkirakenteen keskelle aiheuttaa aina muutoksia lähialueen asukkaiden elinympäristössä. Kaavanmuutos tiivistää kaupunkirakennetta ja sisältää ympäristön laatua tavoittelevia kaavamääräyksiä. Koska uudisrakentaminen lisää asuntojen varjostusta, on asumisviihtyvyyttä parannettu määräämällä 2-kerroksisten rakennusten kattopinnoille viherkattoja 2/3 osuudelle kattopinnasta sekä mahdollistamalla parvekkeiden rakentaminen Reginan C-siiven asuntoihin. 2-kerroksisen rakennuksen kaavamääräyksillä pyritään kompensoimaan myös tontin 2003 puun poistumista ja lisärakentamista (vuorovaikutusraportti s. 17-18).

Rakennetun ympäristön vaaliminen ja erityiset arvot on kaavanmuutoksessa huomioitu suojelumääräyksin. Kaavamääräyksellä ohjataan myös uudisrakentamisen sopivuutta kaupunkikuvalliseen kokonaisuuteen. AL-1- korttelialueella uudisrakennuksen tulee muodostaa rakennetun ympäristön kanssa hallittu kaupunkikuvallinen kokonaisuus mittasuhteiden, julkisivupintojen, aukotuksen, värityksen sekä kattokaltevuuden osalta. Parvekkeiden tulee olla rakennuksen runkoon integroituja, eivätkä ne saa ulottua rakennusalan rajan yli. Julkisivujen tulee olla paikalla rakennettuja.

Asemakaavanmuutoksen tonttia 853-6-5-5parv-3 määräys on perusteltu, koska As Oy Reginan D-siiven päädyn edessä, pihasiiven 2-kerroksisen liike- ja kokousrakennuksen katolla on suorakaiteen muotoinen IV-konehuone, jonka pituus on noin 25 metriä ja sen etäisyys Reginan päädystä on noin 2 metriä. Konehuoneen katolla sijaitsee jäähdytys-, poistoilma- ja tuloilmakoneet, jotka ovat enimmillään noin 3 metrin päässä Reginan päätyseinästä. Kaavamääräyksen tavoitteena on varmistaa, että ilmavaihtokoneesta ei aiheudu haittaa D-siiven päädyn asunnoille (vuorovaikutusraportti s. 18).

Yhteenveto

Valituksessa ei ole esitetty perusteita asemakaavapäätöksen kumoamiseksi, joten valitukset tulee hylätä. Edellä ja kaava-asiakirjoissa esitetyn mukaisesti hyväksytty Forumin asemakaavanmuutos on laadittu maankäyttö- ja rakennuslain sekä -asetuksen säännösten mukaisesti. Asemakaava myös täyttää laissa asemakaavalle asetetut sisältövaatimukset. Oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee myös perusteettomana hylätä.

Lisätietoja asiassa antaa tarvittaessa ympäristölakimies Nina Mattila, puh. 040-6741633,

nina.mattila@turku.fi , PL 355, 20101 Turku