10662-2011 (613, 627)

Turun kaupungin lausunto Ratapihankatu 18 asemakaavanmuutoksesta tehdyistä valituksista

Konsernihallinto, kaupunkisuunnittelu, johtava asiantuntija Satu Lehto 9.4.2019:

Viite: 388/19/4103 ja 396/19/4103

Turun kaupunki liittää oheen pyydetyt asiakirjat ja ilmoittaa lausuntonaan seuraavaa:

      Valitusperusteet

Muutoksenhakijoina ovat kaava-alueen naapuritonttien asunto-osakeyhtiöt: Työväen As Oy Riento (tontti 19-5) sekä Asunto Oy Turun Läntinenkatu 15 ja Asunto Oy Turun Ratapihankatu 16 (tontti 19-3).

Työväen As Oy Riennon valitus

Valituksen mukaa ainoatakaan keskustan tonttia ei tule kaavoittaa ennen kuin keskustan osayleiskaava on laadittu.

Kaava-alue on hyvin pieni, vaikka ympäristössä on vanhentuneita asemakaavoja. Kaavojen pitäminen ajan tasalla on kaupungin velvollisuus. Koko alueen kaava-asia tulisi käsitellä uudestaan.

Rakentamisen myötä liikenne Läntisellä Pitkälläkadulla tulee lisääntymään huomattavasti jo rakennusaikana.

Maanalaisen parkkihallin rakentamiseen liittyy paljon riskejä ja pohjaveden pinnan laskeminen on rakentamisen myötä todellinen uhka. Onko maaperäselvityksiä tehty riittävästi? As Oy Riennon rakennukset makaavat paksun savipatjan päällä. Vieressä tapahtuva massiivinen rakentaminen tulee varmasti vaikuttamaan naapurirakennukseen.

Korkeat rakennukset estävät auringonvalon pääsemisen matalille puutalotonteille, myös puuistutukset vähenevät. 7-kerroksiset rakennukset eivät sovi ympärillä olevaan katukuvaan. 4-5 kerrosta sulautuisi vielä hyvin ympäristöön ja takaisi kauniit näkymät radan puolelta Puolalanmäelle.

Yhdenvertaisuusperiaate ei toteudu, sillä viereisten tonttien rakennusoikeudet ovat huomattavasti pienemmät. Rakennusoikeuden maksimointi tehdään naapuruston kustannuksella.

Asunto Oy Turun Läntinenkatu 15 ja Ratapihankatu 16 valitus

Valituksen mukaan päätös on syntynyt maankäyttö- ja rakennuslain asemakaavaa koskevien sisältövaatimusten ja menettelysäännösten vastaisesti.

Kaavaehdotuksen mukaiset korkeat rakennukset eivät sovi ympärillä oleviin rakennuksiin. Tiiviissä kaupunkirakenteessa seitsenkerroksiset rakennukset sulkisivat muun lähiympäristön kaupunkinäkymiä ja ovat siten ympäröivään kaupunkikuvaan soveltumattomia. Uudisrakennukset ylittävät alueen rakentamistehokkuuden, eivätkä korkeutensa ja kokonsa puolesta sovellu alueen matalan osan rakennustyyliin.

Lähiympäristöön laaditut Partiokeskuksen ja Synagogan asemakaavat, joiden täydennysrakentaminen on nyt esitettyä huomattavasti maltillisempaa. Ratapihankatu 18 asemakaavan tonttitehokkuus (e) on 2,88. Partiokeskuksen kaava-alueen tehokkaimmalla tontilla e=2,41. Kaavamuutos ei näin ollen ole yhdenvertainen Partiokeskuksen ja Synagogan kaavojen kanssa.

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. (Maankäyttö- ja rakennuslaki MRL 9 §.)

Yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Yleiskaava voidaan laatia myös maankäytön ja rakentamisen ohjaamiseksi määrätyllä alueella. Yleiskaava voidaan laatia myös vaiheittain tai osa-alueittain. (MRL 35 § 1 ja 3 mom.)

Yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi (MRL 42.1 § ja 54.1 §).

Asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. (MRL 54.1 §)

Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. (MRL 54.2. §).

Suunnittelualueen ja sen ympäristön kuvaus

Asemakaavanmuutosalue sijaitsee Turun keskustan tuntumassa linja-auto-aseman ja rautatieaseman välisellä alueella, ratapiha-alueen vieressä. Ratapihankadun, Brahenkadun, Läntisen Pitkäkadun ja Ajurinkadun rajaaman korttelin rakennuskanta on melko vaihtelevaa niin käyttötarkoituksen, koon, iän kuin ulkonäön suhteen. Entisen Valion rakennukset Ajurinkadun varrella ovat hallitsevia Ratapihankadun maisemassa ja linja-autoaseman puoleinen korttelinosa edusta eheyttävää, mittakaavaltaan vaihtelevaa täydennysrakentamista (ns. Partiokeskuksen kaava-alue).

Suunnittelualueella olevat rakennukset ovat 1960-luvun alkupuolelta. Tontilla 12 sijaitsee 4-kerroksinen liikerakennus. Tontilla 13 sijaitseva 2-kerroksinen liikerakennus on toiminut alkuun varastona ja viime vuosikymmeninä kuvataidekouluna. Muutoksenhakijoiden omistamilla naapuritonteilla 3 ja 5 sijaitsee pääasiassa 1800-luvun lopulla rakennettuja, asuinkäytössä olevia matalia puutaloja.

Asemakaavanmuutoksen kuvaus

Suunnittelualue on asemakaavassa osoitettu asuin-, liike ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1). Asemakaavanmuutosehdotus mahdollistaa seitsemänkerroksisten uudisrakennusten rakentamisen tonteille 12 ja 13. Ratapihankadun reunassa kerroksia on viisi ja Läntisen Pitkäkadun puolella kadunreunassa kuusi. Näiden yläpuoliset kerrokset on rakennettava katulinjasta sisäänvedettyinä ullakkokerroksina.

Ajo tontille on osoitettu Läntisen Pitkänkadun puolelta. Autopaikkoja tulee rakentaa 1 ap/150 k-m2, vieraspaikkavaatimusta ei ole. Maanalaista pysäköintiä varten on osoitettu piha-alue. Pihakansi ei saa nousta yhtä metriä naapuritontilla olevaa maantasoa ylemmäs. Pihatason kansi tulee istuttaa oleskelualueita ja kulkuteitä lukuun ottamatta eikä tonttien välistä rajaa saa aidata.

Rakennusoikeutta on osoitettu 7000 k-m² ja tonttiteholuku e = 2.88. Rakennusoikeuden lisäys on 4572 k-m². Asukasmäärä lisääntyy arviolta 140 asukkaalla laskettuna 50 k-m²/ asukas.

Asemakaavanmuutoksen laadinta on perustunut tonttien omistajien aloitteeseen.

Osayleiskaavan tarve

Kaavanmuutosalue on voimassa olevassa Turun yleiskaava 2020:ssa keskustatoimintojen aluetta.

Yleiskaava 2020:n voidaan katsoa ohjaavan asemakaavojen laatimista riittävällä tavalla, vaikka se onkin yleispiiretinen. Tämän on todennut myös Varsinais-Suomen ELY-keskus ottaessaan kantaa Meidän Turku – Vårt Åbo ry:n kanteluun keskusta-alueen osayleiskaavan puuttumisesta. Myös KHO on useiden asemakaavojen yhteydessä todennut, että keskusta-alueen osayleiskaavan puuttuminen ei ole asemakaavan laatimisen laillisena esteenä.

Ratapihankatu 18 asemakaavanmuutos ei näin ollen ole edellyttänyt keskusta-alueen osayleiskaavan laatimista. Yleiskaava on ollut ohjeena asemakaavaa laadittaessa MRL 54.1 §:n edellyttämällä tavalla.

Kaavanmuutosalueen koko

Laissa ei ole yksittäistä säännöstä sille, millainen asemakaava-alueen koon tulee olla. Olennaista on, että kaavanmuutosalue muodostaa tarkoituksenmukaisen kokonaisuuden. Kyseistä kaavanmuutosta on alkuun yritetty toteuttaa laajempana, mutta eri syistä naapuritonttien maanomistajat ovat vetäytyneet kaavanmuutoksesta (ks. tarkemmin kaavaselostus s. 3).

Suunnittelualueen osalta kaavamuutos on ollut tarpeen toteuttaa asemakaavan vanhentuneisuuden vuoksi, vaikka koko korttelia ei olekaan saatu mukaan asemakaavanmuutokseen. Suunnittelualue muodostaa tarkoituksenmukaisen, uudisrakentamiseen soveltuvan kokonaisuuden kahden asuinkäytössä olevan tontin välissä. Alueen asemakaavan muuttamiseen ja rakennusoikeuden lisäämiseen on ollut kaupunkirakenteen tiivistämisestä johdettavat maankäytölliset perusteet.

Liikenteelliset vaikutukset

Kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. (MRL 9 §.)

Suunnittelualueen ajoyhteys on osoitettu Läntiseltä Pitkältäkadulta, liittyminen Ratapihankadulle on sallittu ainoastaan suuntaisliittymänä oikealle. Tonttien sisäpiha on varattu autojen pysäköintiin. Ratapihankadulla kulkee 27 000 ajoneuvoa vuorokaudessa (vuodelta 2015) ja liikenne ruuhkautuu ajoittain. Läntisellä Pitkäkadulla liikkuvien ajoneuvojen määrä on 3000 vuorokaudessa.

Kaavanmuutoksen myötä alueen tilanne ei liikenteen osalta juurikaan muutu, sillä uudisrakentamisen aiheuttama liikenteen lisäys jää hyvin vähäiseksi. Uudisrakentaminen ei näin ollen käytännössä vaikuta Läntisen Pitkäkadun liikennemääriin.

Edellä kuvatun mukaisesti kaavanmuutoksen merkittävät liikenteelliset vaikutukset on selvitetty ottaen huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Asemakaavalla myös luodaan edellytykset liikenteen järjestämiselle maankäyttö- ja rakennuslain 54.2 §:n tarkoittamalla tavalla.

Rakennettavuus ja pohjavesiolosuhteet

Naapuritonttien rakennusten perustamistavat eivät ole kaikkien rakennusten osalta olleet tiedossa kaavoitusta varten laadittua rakennettavuusselvitystä (Ramboll 23.4.2013) tehtäessä. Oletettavaa on, että rakennukset olisi perustettu laattaperustuksella suoraan saven varaan. Asunto Oy Läntien Pitkäkatu 15 tontilla tehtyjen mittausten mukaan rakennukset painuvat 1-5 mm vuodessa. Oletettavaa on, että muutkin rakennukset painuvat pikkuhiljaa.

Uudisrakennuksen kellarikerroksen rakentaminen edellyttää työkaivannon tekemistä. Selvityksen mukaan kaivannon tekeminen maanvaraisesti perustettujen ja ennestään painuvien rakennusten vieressä voi aiheuttaa vähäistä lisäpainumaa. Lattiatason korkeusasemalla on merkitystä kaivusyvyyteen ja edelleen tasoeroon naapureiden perustusten kanssa. Uudisrakennuksen korkeudella sen sijaa on pohjarakentamisessa hyvin vähän merkitystä.

Rakennuksen kellarikerroksen rakentaminen edellyttää työkaivannon tekemistä. Työkaivannon yksityiskohtainen suunnittelu edellyttää saven lujuusominaisuuksien selvittämistä siipikairauksin ja näytetutkimuksin. Ne on tehtävä ennen varsinaisen suunnittelun aloittamista. Rakentajan vastuulla on toimia niin, että naapuritalojen perustuksille ei aiheudu vahinkoa.

Edellä esitetyn mukaisesti kaavan merkittävät vaikutukset on arvioitu laissa edellytetyllä tavalla. Asemakaava on myös laadittu siten, että luodaan edellytykset terveelliselle ja turvalliselle elinympäristölle.

Uudisrakentamisen soveltuminen kaupunkikuvaan

Tarkasteltaessa koko Ratapihankadun rakennettua ympäristöä, vaihtelevat rakennusten korkeudet jo nyt naapurikortteleissa ja samalla tontillakin yksikerroksisista puutaloista kuusikerroksiseen kivirakennukseen. Korttelin rakennustapa vaihtelee näin ollen suuresti.

Uudisrakennusten sijainti on nykyisten rakennusten mukainen. Läntisen Pitkäkadun puoleinen rakennus on kolme kerrosta nykyistä korkeampi ja muuttaa näkymiä kadun muiden rakennusten ikkunoista. Ratapihankadulla muutos on suurempi, kun kaksikerroksinen rakennus korvataan viisi kerrosta korkeammalla. Itsestään selvää on, että rakentaminen olemassa olevan kaupunkirakenteen keskelle aiheuttaa aina muutoksia ympäristössä ja rajoitta aiemmin avoimena säilyneitä näkymiä. Olennaista kaupunkikuvan kannalta kuitenkin on, että räystäslinja Ratapihan puolella on yhtenäinen Valion rakennuksen korkeudessa.

Nähtävillä olleeseen kaavaehdotukseen tehtiin lausuntojen johdosta muutoksia siten, että parvekkeisiin liittyvä uloke-merkintä poistettiin ja rakennusoikeutta pienennettiin tätä vastaavasti. Pihanpuolella kevennetty rakennusmassa alentaa naapurissa olevan puutalon näkymiä ja lisää viihtyisyyttä. Lisäksi lautakunta teki vielä kokouksessa muutoksen, jossa Läntisen Pitkäkadun puoleisen rakennuksen kattomuoto muutettiin harjakatoksi. Tämä pienensi rakennusoikeutta edelleen n. 100 m2.

Pihakansi tulee istuttaa oleskelualueita ja kulkuteitä lukuun ottamatta. Lisäksi kaavassa on osoitettu istutusalueiksi naapuritontteihin rajautuvat tonttien reuna-alueen, joille tulee istuttaa maanvaraisia puita.

Uudisrakennusten varjostusvaikutuksista on tehty tutkielma. Sen mukaan Läntisen Pitkäkadun uudisrakennus varjostaa aamupäivisin jonkin verran As Oy Turun Läntinenkatu 15 tontinrajan suuntaista rakennusta. Ratapihankadun puoleisen rakennuksen varjostus lankeaa tulevan pysäköintitalon eteen, joten varjostusvaikutukset ovat vähäiset.

Edellä esitetyn mukaisesti asemakaavalla luodaan edellytykset viihtyisälle elinympäristölle. Asemakaavalla ei myöskään aiheuteta kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaava ei myöskään asetta naapureille sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuta sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu

Suomen perustuslain 6 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate edellyttää, ettei alueiden omistajia kaavassa aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole maankäytöllisiä perusteita. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu ei siten edellytä, että kaikille maanomistajille tulisi olosuhteista riippumatta osoittaa asemakaavassa samansuuruinen rakennusoikeus. Maanomistajien erilaiseen kohteluun tulee kuitenkin olla kaavan sisältövaatimuksista johdettavissa olevat hyväksyttävät maankäytölliset perusteet.

Rakentamistehokkuus on kaava-alueella korkeampi kuin naapuritonteilla, joilla sijaitsee pääasiassa yksikerroksisia puutaloja. Tontin 12 nykyinen tonttitehokkuus e=2,24 ja tontin 13 e=1,28. Kaavanmuutoksessa niiden tonttitehokkuudet ovat 2,6 (tontti 12) ja 3,1 (tontti 13). Naapuritonttien 3 ja 5 asemakaavassa osoitettu tonttitehokkuus = 1,0, tontin 3 toteutunut tonttitehokkuus on noin 1,3.

Asemakaavanmuutoksessa tonteille 12 ja 13 osoitetut tonttitehokkuudet eivät kuitenkaan ole poikkeuksia, kun verrataan aluetta laajemmin Brahenkadun ja Humalistonkadun välisellä alueella, jossa tehokkaimman tontin e=4,2. Valituksessa esiin nostettu Synagogan kaavanmuutoksen uudisrakentamiseen osoitetun tontin 16-8 rakennusoikeus on 2000 k-m2, mikä tekee tonttitehokkuudeksi saman kuin kaavanmuutosalueen tonttitehokkuuden e=2,88. Koska tonttitehokkuus nimenomaan ottaa huomioon tontin koon, ei tontin koolla ole merkitystä tonttitehokkuuksia vertailtaessa.

Kun otetaan huomioon asemakaavanmuutosalueen tonttitehokkuudet, noudattaa Ratapihankatu 18 asemakaavanmuutos yhdenvertaisuusperiaatetta.

Yhteenveto

Edellä esitetyn perusteella valitukset tulee perusteettomina hylätä, valituksissa ei ole esitetty perusteita valtuuston päätöksen kumoamiseksi. Ratapihankatu 18 asemakaava on maankäyttö- ja rakennuslain kaavoitusta koskevien säännösten mukainen.

Lisätietoja asiassa antaa johtava asiantuntija Satu Lehto, puh. 044 9074 064, sähköposti satu.j.lehto@turku.fi.