Apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen, toimitilapäällikkö Nora Hildén 3.4.2019:

Turun kaupunginhallitus käsitteli 20.8.2018 § 305 Turun Konserttitalon peruskorjauksen ja laajennuksen tilatarveselvitystä. Kaupunginhallitus päätti tuolloin palauttaa valmisteluun tilatarveselvityksen täydennettäväksi uudisrakennusvaihtoehdon selvityksellä. Kaupunginhallitus päätti lisäksi aloittaa Aninkaistenkatu 7–9 korttelin tontinluovutuskilpailun valmistelun.

Kaupunginhallituksen 20.8.2018 § 305 päätöksentekomateriaali (pöytäkirjaote liitteineen ja oheismateriaaleineen) ovat liitteenä 1.

Kaupunginhallituksen 20.8.2018 päätöksen mukaisesti laadittua tilatarveselvitystä on täydennetty uudisrakennusvaihtoehdon selvityksellä (liite 2). Peruskorjaus- ja laajennusselvityksen yhteydessä määritettiin Turun Filharmonisen orkesterin nykyisen ja tulevan toiminnan lähtökohdista tavoitteet tuleville tiloille. Nämä samat tavoitteet ovat toimineet myös uudisrakennusvaihtoehdon selvityksen reunaehtoina. Uudisrakennusvaihtoehdon tilaohjelma laadittiin sijaintipaikkariippumattomana.

Uudisrakennuksen tilat

Konserttisali, monitoimisali ja yleisötilat

Uudisrakennuksen tavoitteena on toteuttaa konserttitalo optimaalisen konserttiakustiikan konserttisalilla. Salin katsomo on mitoitettu 1 300 katsojaa varten paikkojen jakautuessa permannolle ja parville. Saliin on mitoitettu myös kuoroparvi toteutettuna siten, että mikäli parvi ei ole kuoron käytössä, voidaan se ottaa katsojien käyttöön salin paikkamäärän kasvaessa yhteensä 1 400 istumapaikkaan.

Katsomon ja lavan suunnittelussa on huomioitu monitoimisuus, joka mahdollistaa erilaisten tapahtumakonseptien toteuttamisen. Tähän on varauduttu mm. sivu- ja takanäyttämötilojen avulla. Portaittain säädettävä näyttämö on suunniteltu riittävän suureksi 95 soittajalle. Näyttämöstä olisi lisäksi alaslaskettavissa orkesterisyvennys 50 muusikolle.

Uudisrakennuksen tilaohjelmaan on huomioitu tasalattiainen ja enintään 350 katsojan monitoimisali. Pääasiallinen toiminta olisi kamarimusiikkisalina, tila olisi käytettävissä myös muihin tapahtumiin ja orkesterin harjoitteluun.

Aula- ja lämpiötilat on mitoitettu ottaen huomioon yhtäaikainen maksimiyleisömäärä. Tiloihin on määritetty wc-tilat, vaatesäilytys sekä eriytettävä pieni kabinettitila yleisötapahtumia varten. Kahvila- ja ravintolasali on mitoitettu 140 asiakkaalle.

Peruskorjausvaihtoehdossa konserttisalin katsomopaikkamäärän kasvattaminen edellyttää sitä, että samanaikaisesti toteutetaan myös nk. salin optimointiratkaisu. Vain tällä tavalla olisi saavutettavissa 1 250 katsomopaikkaa ja optimaalinen konserttisaliakustiikka. Orkesterimonttua ei ole mahdollista toteuttaa nykyiseen konserttitaloon edes peruskorjauksen ja optimoinnin yhteydessä.

Esiintyjien tilat

Esiintyjien tiloissa on huomioitu mm. pukuhuoneet, orkesterilämpiö, soitinvarastot sekä soitinsektioiden- ja ryhmäharjoitteluhuoneet.

Muut tilat

Muut tilat koostuvat hallinto- ja taustahenkilökunnan toimistotiloista, nuotistosta, aulapalvelutilasta, myymälästä, huoltotiloista ja näyttämötekniikan tiloista. Lisäksi tilaohjelmassa on huomioitu varastotiloja mm. soitinkoteloille, lavarekvisiitalle, valo- ja äänikalustolle sekä erillinen lastausalue.

Uudisrakennusvaihtoehdon ja peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehdon kustannusvaikutukset

Kaikki esitetyt hinnat ovat alv 0 %.

Uudisrakennusvaihtoehto

Uudisrakennukselle määritetyn tilaohjelman mukainen bruttoala on 11 380 brm².

Edellä esitetylle tilaratkaisulle on laadittu kustannusarvio käyttäen tavoitehinta-arviomenetelmää. Sen mukaan hankkeen perustamiskustannukset ovat 57 493 000 € (alv 0 %). Kustannukset on laskettu Haahtela-indeksin hintatasolla 1-2019 / 96.0.

Kustannusarvioon tulee merkittävästi vaikuttamaan valittu sijoituspaikka. Sen myötä täsmentyvät mm. perustamisolosuhteet sekä muut suunnitteluratkaisuja määrittelevät reunaehdot. Kustannusarviossa ei ole huomioitu pysäköintiratkaisuja, jotka ovat myös paikkasidonnaisia. Tällaisia paikkasidonnaisia, kustannusvaikutteisia tekijöitä ovat lisäksi piharatkaisut ja mahdolliset tarpeet infraratkaisujen tekemiseen.

Kaikki edellä mainitut kustannukset täsmentyvät edelleen hankesuunnittelussa, mikäli tarveselvityksen hyväksymisen yhteydessä päätetään jatkaa hanketta uudisrakennusvaihtoehdon pohjalta.

Peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehto

Peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehdon tilatarveselvityksessä määritettiin erilaisia ratkaisuvaihtoehtoja tilatarpeiden pohjalta. Ratkaisuvaihtoehtojen kuvaukset kustannusarvioineen on esitetty tarveselvityksessä (liite 1). Alle on kerätty vaihtoehtojen kustannusvaikutukset, jotka on indeksikorotettu uudisrakennusvaihtoehdon kanssa vertailukelpoiseen hintatasoon (Haahtela indeksi 1/2019):

Konserttitalon ja koulutalon orkesterille siirtyvien tilojen peruskorjaus + lastaustila 11 226 brm²:

35 858 000 €

Alikulkutunneli (kevyt liikenne) 870 brm²:

7 149 000 €

Puutori-laajennusvaihtoehto 1 697 brm²:

11 630 000 €

Maariankadun pääty -laajennusvaihtoehto 1 536 brm²:

11 150 000 €

Salimuutokset akustiikan optimoimiseksi 1 640 brm²:

21 486 000 €

Peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehdon vertaamisen uudisrakennusvaihtoehtoon tekee vaikeaksi se, että peruskorjauksen yhteydessä toimitaan olemassa olevien tilojen kanssa. Näin ollen peruskorjauksessa joudutaan ottamaan orkesterin käyttöön tilakokonaisuuksia, jotka ovat toiminnallisesti ja tilankäytöllisesti tarkoituksenmukaisia, mutta eivät välttämättä kovin tilatehokkaita.

Vertailua voitaneen tehdä kuitenkin toiminnallisuuksien kautta. Mikäli peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehdossa valitaan konserttitalon ja koulutalosta tarvittavien tilojen peruskorjaus ja salimuutokset akustiikan optimoimiseksi sekä jompikumpi (Puutori- tai Maariankadun -pääty) laajennusvaihtoehdoista, muodostuu uudisrakennusta vastaava toiminnallinen kokonaisuus. Peruskorjausvaihtoehdossa tämän yhteenlaskettu kustannusarvio on noin 68,5 M€ uudisrakennuksen ollessa vastaavasti noin 57,5 M€

Arvio käyttäjälle aiheutuvista kustannuksista

Vuonna 2019 Turun filharmoninen orkesteri maksaa nykyisistä tiloistaan sisäistä vuokraa 691 609 euroa vuodessa.

Käyttäjätoimialan tulee varautua irtainten kalusteiden sekä av-tekniikan hankintaan. Alustavasti voidaan arvioida, että nämä kulut olisivat 2–3 miljoonaa euroa molemmissa vaihtoehdoissa.

Käyttäjille aiheutuvat tulevat, Turun kaupungin sisäisen vuokrajärjestelmän mukaiset vuokra ‐arviot on laskettu edellä esitetyistä kustannusarvioista.

Uudisrakennusvaihtoehto

Arvio käyttäjälle kohdistuvasta sisäisestä vuokrasta:

398 667 € kuukaudessa

4 784 000 € vuodessa

Peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehto

Arviot käyttäjälle muodostuvista sisäisistä vuokrista kussakin vaihtoehdossa:

Konserttitalon ja koulutalon orkesterille siirtyvien tilojen peruskorjaus + lastaustila 237 806 €/kk tai 2 853 677 €/v.

Alikulkutunneli 46 235 €/kk tai 554 830 €/v.

Puutori- tai Maariankadun pääty -laajennusvaihtoehto kukin 71 745 €/kk tai 860 940 €/v.

Salimuutokset akustiikan optimoimiseksi 127 203 €/kk tai 1 490 432 €/v.

Sisäisen vuokran lisäksi toimialan maksettavaksi tulevat kustannukset vedestä, jätevedestä ja sähköstä.

”Hybridirakennus”

Konserttitalohankkeen kanssa samanaikaisesti on valmistelussa Historian museo -hanke. Molempien hankkeiden ollessa vielä tilaohjelmavaiheessa, laadittiin näistä selvitys, jossa tarkasteltiin nk. ”hybridirakennuksen” tilatehokkuuspotentiaalia (liite 3).

Yhteiskäyttömahdollisuuksia löydettiin pääasiassa aulatiloissa ja lämpiössä sekä ravintolassa. Hyötyalojen osalta havaittiin, että sijoittamalla konserttitalo ja Historian museo samaan rakennukseen, olisi tilasäästöä mahdollisesti saatavissa noin 800 m². Rakennuksien yhteenlaskettu hyötyala noin 13 000 m². Näin ollen tilasäästö olisi noin 6 % hybridirakennuksen yhteenlasketusta hyötyalasta. Ratapihan Kehitys Oy on tuottanut kaupungille ulkopuolisena näkemyksenä liitteen 4 mukaisen vertailuesityksen konserttitalon uudisrakennusvaihtoehdon hinta-arviosta ja hybriditoteutuksen eduista.

Tilaohjelmapohjaisen kustannusarvion perusteella on arvioitavissa, että hybridirakennus alentaisi perustamiskustannuksia noin 3 – 3,5 M€ jakautuen yhteisesti molemmille hankkeille. Hybridirakennuksen toteutusmahdollisuuksia arvioitaessa tulee kuitenkin ottaa huomioon, että rakennuksen bruttoala on tilansäästöpotentiaali huomioiden noin 18 000 brm². Näin ollen rakennuksella pitää olla sellainen tontti, jolle näin laaja kokonaisuus mahtuu ja myös kaupunkikuvallisesti soveltuu. Lisäksi hybriditoteutuksen haasteena voi olla hankkeiden jaksottaminen investointiohjelmaan. Historian museon valmistumisen takarajana on pidetty Turun juhlavuotta 2029, kun taas konserttitalon tilantarve peruskorjaamalla tai uudisrakentamalla on nykyisten tilojen huonokuntoisuudesta johtuen välitön.

Aninkaistenkatu 7– 9 kiinteistö ja sen myyntipotentiaali

Turun kaupunginhallitus päätti 20.8.2018 § 305, että Aninkaistenkatu 7–9 korttelin tontinluovutuskilpailun valmistelu aloitetaan. Tämän päätöksen seurauksena on teetetty ko. kiinteistöstä kehityspotentiaaliselvitys. Selvityksessä määritettiin kolme erilaista skenaariota, jotka kuvaavat uudisrakennusoikeuden määrän vaikutusta tuottoarvioon. Kehityspotentiaaliselvityksen mukaan Aninkaistenkatu 7- 9 kiinteistöstä olisi saatavissa tuottoa uudisrakennusoikeiden määrästä riippuen 12 - 20 M€:a, joka vastaavasti alentaa uudisrakennuksen nettoinvestointikustannuksen noin 37,5 – 45,5 miljoonaan euroon.

Mikäli tarveselvityksen hyväksymisen yhteydessä päädytään konserttitalon peruskorjaus- ja laajennusvaihtoehtoon, tulee ottaa huomioon samalla myös muut välttämättömät peruskorjaustarpeet Aninkaistenkatu 7–9 kiinteistössä. Konserttitalon peruskorjaus ja laajennussuunnitelma sisältää Turun ammatti-instituutin käytössä olevia tiloja siten, että koulutalon A-osasta on tarkoitus muuttaa osa tiloista orkesterin käyttöön.

Koulutalon A-osan kahta ylintä kerrosta ei kuitenkaan tarvita orkesterin käytössä, joten niillä tulisi olla jatkossakin muuta käyttöä. Lisäksi Aninkaisten koko koulutalo lähestyy teknisen käyttöikänsä puolesta täydellisen peruskorjauksen tarvetta. Peruskorjausta ei ole vielä suunniteltu tarkemmin, mutta alustavien arvioiden mukaan se tulisi maksamaan käyttötarkoitusmuutosten määrästä riippuen noin 45 - 65 M€.

Uudisrakennusvaihtoehdon tilaohjelma on laadittu sijoituspaikkariippumattomana, eikä tarveselvityksessä oteta kantaa sijainnillisiin vaihtoehtoihin. Mikäli tarveselvityksen hyväksymisen jälkeen päätetään edetä uudisrakennusvaihtoehdon mukaisesti, tulee sijaintipaikkojen vaihtoehdot kartoittaa hankesuunnittelun yhteydessä ja käynnistää tarvittavat maankäytölliset toimenpiteet.

Liite 1Kaupunginhallituksen 20.8.2018 § 305 päätöksentekomateriaali

Liite 2Turun Konserttitalon korvaavan uudisrakennuksen tilatarveselvitys

Liite 3Selvitys hybridirakennuksen synergioista ja tilatehokkuuspotentiaalista

Liite 4Vertailuesitys konserttitalon uudisrakennusvaihtoehdon hinta-arviosta ja hybriditoteutuksen eduista.

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää pyytää 26.4.2019 mennessä lausunnon Turun Konserttitalon korvaavan uudisrakennuksen tilatarveselvityksestä (liite 2) kulttuurilautakunnalta ja kaupunkiympäristölautakunnalta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa olivat selvittämässä toimialajohtaja Minna Sartes, tilapalvelujohtaja Tuomas Koskiniemi ja toimitilapäällikkö Nora Hildén.