Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Ville Erkkola 1.8.2018:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

II kaupunginosa, kortteli 2, tontti 6, pinta-ala 4734 m².

Osoite: Nunnankatu 4

Hakija

Stiftelsen för Åbo Akademi (0197602-1)

Rakennushanke

- Käyttötarkoituksen muutos. Liike-, toimisto- ja majoituspalvelujen rakentaminen korkeakoulutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueelle.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 23.7.2005. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

YOY-1/sm Korkeakoulutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue, jolla sijaitsee muinaismuistolain rauhoittamia muinaismuistoja. Alueelle saadaan sijoittaa pääkäyttötarkoituksesta poiketen sitä palvelevaa tuotanto- ja liiketoimintaa. Autopaikkoja on osoitettava liikuntaesteisiä varten 2 kpl ja vähintään 40 polkupyörän säilytyspaikkaa.

sm Alueen osa, jolla sijaitsee muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue.

sr5 Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokas rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa, eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät rakennuksen julkisivun, vesikaton perusmuodon rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä, alkuperäistä huonejakoa, kiinteää sisustusta tai arvokasta pintakäsittelyä. Rakennusvalvontaviranomaisen on ennen rakennusluvan tai toimenpideluvan myöntämistä varattava museoviranomaiselle tilaisuus lausunnon antamiseen.

sr4 Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti erittäin arvokas rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa, eikä siinä saa suorittaa sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka tärvelevät rakennuksen julkisivun, vesikaton perusmuodon rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Rakennusvalvontaviranomaisen on ennen rakennusluvan tai toimenpideluvan myöntämistä varattava museoviranomaiselle tilaisuus lausunnon antamiseen.

Poikkeukset

- Liike-, toimisto- ja majoituspalvelujen rakentaminen korkeakoulutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueelle (MRL 58 §).

- Parvekkeiden rakentaminen sisäpihalle.

- Autopaikkojen määrä ja niiden sijainti.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Vapaa-aikatoimiala, museopalvelut:

Turun museokeskus suhtautuu periaatteellisena kantanaan myönteisesti vanhojen teollisuusrakennusten uusiokäyttöön mutta sillä edellytyksellä, että niiden ominaisluonne ja alkuperäisestä käytöstä viestivät piirteet säilytetään. Vanhan Suurtorin alueen kehittämisen tulee perustua hallittuun kokonaisnäkemykseen, jossa alueen menneisyys, rakennusten julkinen käyttö ja avoin saavutettavuus muodostavat ohjenuoran käyttötarkoituksia pohdittaessa.

Turun museokeskuksella ei ole huomautettavaa tontilla 853-2-2-6 sijaitsevien rakennusten käyttötarkoituksen muuttamiseen liike-, toimisto- ja majoituspalvelukäytön mahdollistavaksi, mikäli sen kautta alue voidaan kytkeä osaksi kaikkien avoimesti saavutettavaa Turun vanhaa kaupunkia.

Parvekkeita ei voi sallia kaikkien rakennusten pihasivuille tärvelemättä niiden historiallista ominaisluonnetta. Parvekkeet eivät sovellu asemakaavassa merkinnällä sr5 suojeltuihin rakennuksiin (1. 103440082U), niiden väliseen rakennusosaan eikä paloasemaksi rakennettuun ”tehdassiipeen” (4. 103440085X). Muiden rakennusten pihasivuille Museokeskus puoltaa yksittäisten, ulkonevien ja olemukseltaan keveiden parvekkeiden sallimista, mikäli ne rajataan ainoastaan pääkerroksiin eikä niitä lasiteta.

Mahdollisen uudisrakentamisen tai maaperään kajoamisen yhteydessä on tontilla varauduttava arkeologisiin tutkimuksiin. Mikäli tontilta paljastuu keskiaikaisia rakenteita, on ne pyrittävä säilyttämään.

Varsinais-Suomen Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus:

Kyseessä on rakennussuojelun kannalta tärkeä kohde. Rakennukset sijaitsevat valtakunnallisesti merkittäväksi kulttuuriympäristöksi nimetyllä alueella: Turun tuomiokirkko ja Turun historiallinen ydinalue. Lähtökohtana RKY-alueilla on, että rakentaminen tapahtuu asemakaavan mukaisesti. Poikkeamiseen tulee edellyttää erityisiä syitä. Parvekkeiden rakentaminen sisäpihan puolelle vaikuttaa julkisivuun, joka näkyy Aurajoen suunnalta. ELY-keskus toteaa, että hakemus tarkoittaa siten sellaisia muutoksia rakennukseen, että se vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista valtakunnallisesti merkittävällä alueella. Parvekkeiden välttämättömyyttä ja tarpeellisuutta on syytä harkita ja rajata parvekkeiden rakentaminen selkeästi.

Alueen käyttö hotellitoimintaan muuttaa korttelialueen luonnetta ja saattaa lähialueen tulevalle käytölle rajoituksia. ELY-keskus katsoo, että asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen muuttaminen kyseisellä merkittävään kulttuuriympäristöön kuuluvalla alueella tulee selvittää asemakaavan muutoksessa. Ratkaisu rakennusten tulevasta käytöstä ja käytön vaihtoehdoista tulisi näin myös laajemmin harkituksi.  

Hakijan vastine ELY-keskuksen lausuntoon

Parvekkeita on mahdollisesti tarkoitus sijoittaa 4-5 kerroksiseen Hämeenkadun suuntaiseen vanhaan tehdasrakennukseen sisäpihan puolelle. Toteutus rakenteellisesti mahdollisimman kevyenä ja rakennuksen rakennusajankohdan toteutusmalleja mukaillen, jottei tärvellä rakennuksen julkisivua, vesikaton perusmuodon rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä ja näin vaikutus rakennuksen suojelutavoitteisiin olisi erittäin pieni. Parvekkeiden määrä, rakenne ja muoto ratkaistaan rakennuslupaharkinnan yhteydessä.

Vastineeksi ELY-keskuksen huolelle, että rakennuksen tuleva mahdollinen käyttö majoitus- tai liiketoimintaan rajoittaisi alueen tulevaa käyttöä tai muuttaisi korttelin luonnetta, hakija katsoo, että esitetty muutos tukee omalta osaltaan kaupungin keskustavisioita ja toisi Vanhan suurtorin alueelle elävyyttä ja aktiivisuutta mahdollisen uuden toiminnan tuovan matkailijavirran myötä. Hanke toisi toimintaedellytyksiä myös muille palveluille alueella.

Koulutustilojen sijaitseminen kyseisellä paikalla on ristiriidassa kaupungissa olevan kehityssuunnan kanssa, jossa koulutustoimintoja keskitetään kampusalueille. Nykyisessä sijainnissaan ja muodossaan rakennus on huonosti soveltuva nykyiseen käyttötarkoitukseensa. Rakennuksen sekä alueen kehittämisen kannalta on merkittäväksi eduksi että rakennukselle on löydettävissä sille sopiva uusi käyttötarkoitus.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka on ent. Rettigin tupakkatehtaana tunnettu tontti, joka on Nunnankadun, Hämeenkadun ja Luostarin Välikadun rajaama. Tontilla on rakennusrekisterin mukaan kuusi osittain yhteen kytkettyä rakennusta mutta historiallisesti ne muodostuvat vähintään kahdeksasta itsellisestä talosta, joita kaikkia yhdistää menneisyys osana Rettigin tupakkatehdasta ja myöhemmin osana korkeakoulua.

Turun kaupunki on 2000-luvulla kehittänyt Vanhan Suurtorin ja Aurajokivarren alueita yhtenäisemmäksi kokonaisuudeksi, jonka tavoitteena on luoda kaupunkilaisille vetovoimainen kaikille avoin ja elävä julkinen tila. Kaupunki käynnisti 2016 Turun keskustavision valmistelun, jonka tulos julkaistiin elokuussa 2017. Turun kaupunginvaltuusto hyväksyi 14.5.2018 Kampus ja tiedepuisto- kärkihankkeen toteuttamista ja suunnittelua ohjaavat periaatteet. Tiedepuiston aluetta Kupittaalla ja Itäharjulla kehitetään alueellisen huippuosaamisen näyteikkunana. Korkeakoulut ja muut oppilaitokset on kytketty tiiviisti kehittämistyöhön alusta asti. Turun keskustavisiossa esitetään Vanhan Suurtorin alueelle huomattavaa vetovoiman, elävyyden ja aktiivisuuden lisäystä ja määritellään alue Turun Vanhakaupungiksi nimetyn alueen ytimeksi. Turun Vanhakaupunki nähdään visiossa laajana kokonaisuutena Piispankadulta jokivarren reunoja pitkin kohti Fortunakorttelia. Vanhan Suurtorin kulttuurikortteli, jonka nimityksen alle Nunnankatu 4 kiinteistökin kuuluu, on ajatellun Vanhakaupungin sydän.

Keskustavisio esittää koko Vanhan Suurtorin kulttuurikorttelin elävyyden tuntuvaa vahvistamista ja rakennuskannan kehittämistä tapahtumatoimintaa ja matkailua edistävään suuntaan. Visiossa alueelle esitetäänkin matkailullisesti vetovoimaista ja kiinnostavaa kohdetta. Rettigin tupakkatehtaan kiinteistön selkeä hahmo ja suuri koko mahdollistaa poikkeamishakemuksessa esitetyn toiminnan joka tukee alueen elävöittämistä ja tekee mahdolliseksi alueen julkisen käytön ja avoimen saavutettavuuden.

Rakennus on vajaakäytössä ja koulutoiminta siinä on päättynyt.

Koulutustilojen keskittäminen kampusalueelle on kaupungin strategian mukaista.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 172 §).

Liite 1Asemapiirros 16.2.2018

Liite 2Liitepiirustus, jossa parvekekiellot merkitty

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Museokeskuksen lausunto 17.5.2018

Oheismateriaali 3Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunto 15.6.2018

Oheismateriaali 4Hakijan vastine 3.7.2018

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 16.2.2018 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- parvekkeita ei saa rakentaa rakennuksiin 103440082U, niiden väliseen rakennusosaan, eikä rakennukseen 103440085X. Rakennusten julkisivut on merkitty liitepiirustukseen punaisella;

- ennen rakennusluvan myöntämistä on julkisivumuutoksista pyydettävä kaupunkikuvatyöryhmän lausunto; sekä

- autopaikkojen määrä ja niiden sijainti ratkaistaan rakennusluvassa.

Samalla Kaupunkiympäristölautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (5 kpl), yhteensä 1250 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Ilvessalon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Ennen päätöksentekoa esittelijä tarkensi yhtä ehtoa seuraavasti:

" -parvekkeita ei saa rakentaa rakennusten Hämeenkadun, Nunnankadun ja Luostarin välikadun puoleisille julkisivuille eikä sisäpihan puoleisille julkisivuille rakennuksiin 103440082U, niiden väliseen rakennusosaan, eikä rakennukseen 103440085X. Rakennusten julkisivut on merkitty liitepiirustukseen punaisella;"

Pöydältä 14.8.2018 § 325.

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 16.2.2018 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- parvekkeita ei saa rakentaa rakennusten Hämeenkadun, Nunnankadun ja Luostarin välikadun puoleisille julkisivuille eikä sisäpihan puoleisille julkisivuille rakennuksiin 103440082U, niiden väliseen rakennusosaan, eikä rakennukseen 103440085X. Rakennusten julkisivut on merkitty liitepiirustukseen punaisella;

- ennen rakennusluvan myöntämistä on julkisivumuutoksista pyydettävä kaupunkikuvatyöryhmän lausunto; sekä

- autopaikkojen määrä ja niiden sijainti ratkaistaan rakennusluvassa.

Samalla Kaupunkiympäristölautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (5 kpl), yhteensä 1250 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen

PäätösAsia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi.

Päätös asiasta tehtiin äänin 0-11, 2 tyhjää.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Ilvessalon Lintusen kannattamana tekemän palautusehdotuksen välillä.

Ilvessalon Lintusen kannattamana tekemän palautusehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Sinervo, Anttila, Muurinen, Laukkanen, Ilmanen, Wirén, Euro, Palmunen ja Manni.

Tyhjää äänestivät Sandelin ja Lähteenmäki.

Ilvessalon palautusehdotus:

"Kaupunkiympäristölautakunta päättää palauttaa asian uudelleen valmisteltavaksi siten, että rakennusten tulevasta käyttötarkoituksesta pyydetään kaupunginhallituksen kanta. Kyseinen kohde on ollut mukana keskusteluissa mahdolliseksi historianmuseon sijoittumispaikaksi."

Ennen asian palauttamisesta Sandelin teki Lähteenmäen kannattamana seuraavan hylkäysehdotuksen:

"Liike-, toimisto- ja majoituspalvelujen rakentaminen korkeakoulutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueelle, os. Nunnankatu 4, II kaupunginosa (P 2018-561) hylätään ja asia ratkaistaan asemakaavanmuutoksella.

Perustelut: Rakentaminen RKY-alueilla on tapahduttava asemakaavan mukaisesti. Poikkeamispäätös saattaa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista valtakunnallisesti merkittävällä alueella. Ratkaisu rakennusten tulevasta käytöstä ja sen vaihtoehdoista tulee tehdä asemakaavoitusprosessissa, jolloin asia tulee poikkeamispäätöstä laajemmin harkituksi kuten myös ELY-keskus on lausunnossaan todennut."

Hylkäysehdotuksesta ei äänestetty asian palauttamisen takia.

Konsernihallinto, kaupunkisuunnittelu, johtava asiantuntija Satu Lehto 20.9.2018:

Lausuntoehdotus

Historian museon sijaintivaihtoehdoista

Kaupunginhallitus on 4.6.2018 § 218 päättänyt, että Historian museon sijaintipaikan vaihtoehdoiksi valmistellaan yksityiskohtaisemmin Turun linnan ympäristön, Ratapihan elämyskeskuksen ja Turun vanhakaupungin alueet. Turun vanhakaupungin alueelta on esillä ollut mm. poikkeamishakemuksen kohteena oleva Rettigin tupakkatehdas, Katedralskolan, Maaherran makasiini ja seurakuntien kortteli ympäristöineen.

Kaupunginhallituksen päätöksen mukaisesti jatkovalmisteltavista sijaintipaikkavaihtoehdoista toteutetaan arkkitehdin konseptisuunnitelmat, syvempi analyysi hyvistä ja huonoista puolista sekä mahdollisista synergiaeduista, sekä alustavat laskelmat. Päätös sijaintipaikasta tehdään jatkovalmistelluista vaihtoehdoista tämän hetkisen arvion mukaan keväällä 2019.

Vireillä olevan poikkeamishakemuksen mukainen hotellitoiminta sopii lautakunnan esittelytekstissä esitetyllä tavalla keskustavision mukaiseen tavoitteeseen vahvistaa Vanhan Suurtorin kulttuurikorttelin elävyyttä kehittämällä olemassa olevaa rakennuskantaa mm. matkailua edistävään suuntaan. Rettigin tupakkatehtaan kiinteistön selkeä hahmo ja suuri koko mahdollistaa poikkeamishakemuksessa esitetyn toiminnan, joka sopii alueelle hyvin.

Lautakunnan mahdollisesti myöntämä poikkeamispäätös ei vielä ole tae hotellihankkeen toteutumisesta, joten Rettigin tupakkatehdas on tarkoituksenmukaista pitää edelleen mukana historian museon sijainnin arvioinnissa. Hotellihankeen eteneminen on syytä kuitenkin ottaa huomioon päätettäessä historian museon sijainnista keväällä 2019.

Lisäksi kaupunginhallitus toteaa, että kustannukset mahdollisista muutoksista katuverkostoon, pysäköinteihin, johtoihin tms. tulee sopimuksin siirtää tontinomistajan maksettavaksi, mikäli ne johtuvat käyttötarkoituksen muutoksesta. Muilta osin tarvetta maankäyttösopimukselle ei ole kun otetaan huomioon tontin rakennuskantaan ja maaperään kohdistuvat suojeluvelvoitteet.

Asemakaavanmuutoksen tarve

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 171.1 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen rakentamista koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se aiheuttaa haittaa kaavoitukselle tai kaavan toteuttamiselle, vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista taikka johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Poikkeamisharkinnassa on otettava huomioon MRL 54 §:ssä säädetyt asemakaavan sisältövaatimukset, jotta voidaan arvioida, täyttyvätkö em. poikkeamisen edellytykset. Laajemmin ympäristöön vaikuttavat maankäytön muutokset edellyttävät yleensä kaavanmuutosta.

Tontilla olevat rakennukset on jo asemakaavassa suojeltu. Asemakaavan suojelumääräys ja poikkeamispäätösehdotuksen parvekkeita koskeva ehto turvaavat MRL 54 §:n mukaisesti säännöksen rakennetun ympäristön vaalimisesta eikä poikkeamisella hävitetä siihen liittyviä erityisiä arvoja. Tarvetta asian käsittelyyn asemakaavan muutoksella ei näin ollen suojeluarvojen osalta ole.

Hakemuksen mukainen käyttötarkoituksen muutos toteutuisi olemassa olevan rakennusmassan sisällä, sillä uudisrakennusoikeutta tontilla ei ole. Tämän vuoksi vaikutukset kaupunkikuvaan eivät ole merkittäviä. Myöskään hotellitoiminnan muut ympäristövaikutukset eivät ole sillä tavoin merkittäviä verrattuna tontin asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen, että asemakaavanmuutos olisi tämänkään vuoksi tarpeen.

Edellä lautakunnan esittelytekstissä mainituista kampusalueen kehittämisestä johtuvista syistä rakennuksille ei ole osoitettavissa asemakaavan mukaista käyttöä. Rakennukset ovat nyt vajaakäytössä, mitä ei voi pitää toivottavana Turun kaupunkikuvan ja kaupunkirakenteen taikka tontin omistajan näkökulmasta. Poikkeamisen myöntämiseen on näin ollen erityisiä syitä.

Lisäksi kaupunginhallitus toteaa, että mahdolliset hotellihankkeen katuverkostoon, pysäköinteihin, johtoihin tms. edellyttämistä muutoksista aiheutuvat kustannukset tulee sopimuksin siirtää tontinomistajan maksettavaksi. Muilta osin tarvetta maankäyttösopimukselle ei ole kun otetaan huomioon tontin rakennuskantaan ja maaperään kohdistuvat suojeluvelvoitteet.

Oheismateriaali 1Asemapiirros 16.2.2018

Oheismateriaali 2Liitepiirustus, jossa parvekekiellot merkitty

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa kaupunkiympäristölautakunnalle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11-2, 1 poissa.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Eklund, Hellsten, Maaskola, Miikkola, Schauman, Sundqvist, Hassan, Vornanen, Aaltonen, Vierimaa ja Kattelus.

Yrttiahon tekemän seuraavansisältöisen muutosehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Rinne:

”Kaupunginhallitus päättää todeta lausuntonaan seuraavaa:

Liike-, toimisto- ja majoituspalvelujen rakentaminen korkeakoulutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueelle, os. Nunnankatu 4, II kaupunginosa (P 2018-561) tulee hylätä ja asia ratkaistaan asemakaavanmuutoksella.

Perustelut:

Rakentaminen RKY-alueilla on tapahduttava asemakaavan mukaisesti. Poikkeamispäätös saattaa vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelua koskevien tavoitteiden saavuttamista valtakunnallisesti merkittävällä alueella. Ratkaisu rakennusten tulevasta käytöstä ja sen vaihtoehdoista tulee tehdä asemakaavoitusprosessissa, jolloin asia tulee poikkeamispäätöstä laajemmin harkituksi kuten myös ELY-keskus on lausunnossaan todennut."

Ruohonen oli poissa kokouksesta.