Konsernihallinto, kaupunkisuunnittelu, johtava asiantuntija Satu Lehto 21.8.2018:

Kaupunginvaltuusto on 11.6.2018 § 141 hyväksynyt Herrainkulman asemakaavanmuutoksen. Asemakaavanmuutos on laadittu kolmeen Linnankadun ja Läntisen Rantakadun väliseen kortteliin ja katualueelle, hotelli Marinan ja Ylioppilasteatterin väliselle alueelle.

Asemakaavanmuutos mahdollistaa hotelli Marinan laajennuksen, ns. Ylioppilasteatterin eli Linnankatu 24 tontin uudisrakennuksen Linnankadun varteen, Linnankatu 28:n kerrostalon lisärakentamisen ullakkokerrokseen sekä ja Läntinen Rantakatu 27 tontin vähäisen lisärakentaminen. Jo nykykaavoissa eri tonteilla suojeltujen kolmen rakennuksen lisäksi suojellaan Läntinen Rantakatu 27 tontin viisi rakennusta sekä Linnankatu 28:n varrella oleva asuinkerrostalo. Lisäksi turvataan Läntisen Rantakadun ja Linnankadun välisiä jalankulun ja pyöräilyn yhteyksien säilyminen. Asemakaavan hyväksymisen yhteydessä on hyväksytty tonttijaon muutos kortteliin 3.

Korttelin 3 tontinomistajat ovat valittaneet valtuuston päätöksestä Turun hallinto-oikeudelle, joka on valitusten johdosta pyytänyt Turun kaupunginhallitusta hankkimaan valtuuston lausunnon 31.8.2018 mennessä. Lausunnon antamiseen on saatu lisäaikaa 7.9.2018 asti.

Hallintosäännön 33 §:n 2 momentin 3)-kohdan mukaan kaupunginhallitus ratkaisee asiat, jotka koskevat selityksen ja lausunnon antamista kaupunginvaltuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta, jos kaupunginhallitus katsoo, ettei kaupunginvaltuuston päätöstä ole valituksessa esitetyillä perusteilla kumottava. 33 § 1 momentin 8)-kohdan mukaan kaupunginhallitus johtaa kaupungin kaavoitusta ja maankäyttöä.

Lausuntoehdotus

Turun kaupunki liittää oheen pyydetyt asiakirjat ja toteaa lausuntonaan seuraavaa:

Valitusperusteet

Asunto Oy Poseidon vastustaa sekä Hotelli Marinan lisärakennusoikeutta (tontti 36-1), Läntinen Rantakatu 27:n lisärakennusoikeutta kaavatontin 3-8 sisäpihalle, korttelin 3 tonttijakoa sekä Asunto Oy Poseidonin asuinrakennuksen suojelua (kaavatontti 3-7).

Kiinteistö Oy Läntinen Rantakatu 27 puolestaan vaatii hallinto-oikeutta poistamaan suojelun tontillaan (kaavatontti 3-8) olevasta siipirakennuksesta.

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Lain 57 § mukaan, asemakaavassa voidaan antaa suojelumääräyksiä, jos jotakin rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava. Suojelumääräysten tulee olla maanomistajalle kohtuullisia.

Lain 78 §:n mukaan rakennuskortteliin kuuluva alue jaetaan asemakaavassa tontteihin, milloin se on maankäytön järjestämiseksi tarpeen (tonttijako). Tonttijaon on oltava tarkoituksenmukainen ja siinä on mahdollisuuksien mukaan kiinnitettävä huomiota maanomistusoloihin.

Korttelin 3 rakennussuojelu ja tonttijako

Kortteli 3 on valituksenalaisessa asemakaavassa osoitettu asuin-, liike ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-2).

Kaavatontin 3-8 osalta kaavoittaja on alun perin esittänyt, että tontinomistajan valituksen kohteena oleva siipirakennus voitaisiin korvata kolmikerroksisella uudisrakennuksella (500 k-m2). Kyseinen purettavaksi ehdotettu siipirakennus arvioitiin vähiten arvokkaaksi suojelunäkökulmasta. Kokonaisarvioinnissa otettiin huomioon myös se, että tontilla oli jo muutoinkin melko paljon suojeluvelvoitteita.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päätti 12.12.2017 § 376 muuttaa nähtäville menevää ehdotusta siten, että myös siipirakennus suojellaan. Samalla lautakunta siirsi uudisrakennuksen tontin sisäosaan ja pienensi rakennusoikeutta 250 k-m2:iin.

Lautakunnan päätös vastaa sekä Varsinais-Suomen ELY-keskuksen että Turun museokeskuksen näkemystä siitä, että myös siipirakennuksella on erityistä historiallista arvoa osana tontin huomattavan vanhaa rakennuskantaa ja -kokonaisuutta. Kyseiselle paikalle sijoitetulla uudisrakennuksella olisi ollut rakennetun ympäristön kokonaisuuden arvoa heikentävä vaikutus. 1700-luvun lopulla rakennetun talon siipiosan vaatimaton ulkoasu on arvo, joka syventää käsitystä Turun säätyläisten ja porvarien omavaraisesta asuinmiljööstä.

Dendrokronologisten tutkimusten perusteella tutkitut hirret on kaadettu talvella 1787/1788, mikä täsmää tontin vanhimman palovakuutuksen tietojen kanssa. Melko varmasti voidaan sanoa myös, että tutkitut hirret eivät ole kierrätystavaraa vaan ne on kaadettu tarkoitusta varten. Tutkimuksin on näin ollen voitu varmistua siitä, että siipiosa on ajalta ennen vuoden 1827 suurpaloa. Museokeskuksen mukaan kaikki ennen paloa pystytetyt rakennukset, huolimatta niihin myöhemmin tehdyistä muutoksista tai arkkitehtuurin anonyymiudesta, tulee säilyttää ja suojella Turun historiallisen kaupunkikuvan ja rakennuskannan jatkuvuudesta kertovina avainkohteina.

Kaavatontilla 3-7 sijaitseva asuinkerrostalo on historiallisesti, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas. Se on rakennettu vuosina 1954-1955 arkkitehti Viljo Laitsalmen ja Knut von Troilin piirustuksin. Rakennus, jonka päätyseinässä on teräksestä taivutettu Poseidonin hahmo, liittyy roiskerapattuine julkisivuineen ja sileine pilasteriaiheineen jälleenrakennuskauden arkkitehtuurin piiriin. Porrashuoneet kuuluvat nk. puolijulkisiin tiloihin ja siten myös suojelun tavoitteiden piiriin.

Edellä esitetyn perusteella kaavatontilla 3-8 sijaitseva siipirakennus on ollut perusteltua suojella. Kun otetaan huomioon, että rakennuksen sisäosiin on osoitettu lisärakennusoikeutta, ei suojelumääräystä voi pitää kohtuuttomana maanomistajalle. Lisärakennusoikeus on kuitenkin maanomistajan kohtuullisuuden näkökulmasta tarpeen, kun otetaan huomioon, että kaikki kaavatontin 3-8 rakennukset suojellaan.

Museokeskuksen lausunnon mukaan uudisrakennuksen sijoittaminen kaavatontin 3-8 sisäosaan ei oleellisesti heikennä ympäristön arvoja. Kun otetaan huomioon, että kaikki tontin reunoilla olevat rakennukset suojellaan, on uudisrakennuksen sijoittaminen tontin keskellä ainoa mahdollisuus. Vuodelta 1958 olevalla korttelin 3 tonttien välisellä sopimuksella yhteisestä aitaamattomasta pihamaasta ei ole tässä arviossa merkitystä, sillä se on laadittu tilanteessa, jossa Läntisen Rantakatu 27:n tontin rakennuskanta oli tarkoitus korvata viisikerroksisella asuin- ja liikerakennuksella.

Myös Asunto Oy Poseidonin 1950-luvulta oleva asuinrakennus kaavatontilla 3-7 on ollut tarpeen suojella, sillä se on historiallisesti, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas. Kaavamääräyksen (AL-2) mukaan rakennuksen ullakkokerroksiin saa sijoittaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja vaikka Asunto Oy Poseidon valituksessa esittää virheellisesti, ettei heille olisi osoitettu lisärakennusoikeutta.

Asunto Oy Poseidonia koskevan suojelumääräyksen (sr-4) mukaan pihasivulle saa sijoittaa lapeikkunoita, millä mahdollistetaan asuntojen sijoittaminen ullakolle. Suojelumääräys on kohtuullinen, sillä sen tavoitteena on säilyttää rakennuksen ominaispiirteen korjaus- ja muutostöissä. Sisätilojen osalta suojelu kohdistuu vain porrashuoneisiin, jossa tulee pyrkiä säilyttämään alkuperäiset materiaalit ja pintakäsittelyt. Määräys ei tarpeettomasti rajoita rakennuksen käyttöä ja korjaamista, vaan se on maanomistajalle kohtuullinen. Kaavassa myös mahdollistaa pysäköintipaikkojen rakentamisen maan alle, kuten Asunto Oy Poseidon on kaavoituksen alkuvaiheissa esittänyt. 

Korttelin 3 tonttijaon muutos on ollut tarpeen, sillä osa nykyisistä, nyt suojelluista kaavatontin 8-3 rakennuksista on sijainnut joko naapuritontin alueella tai 1950-luvulta peräisin olevan asemakaavan katualueella. Uusi tonttijako selkeyttää tilannetta ja se on maankäyttö- ja rakennuslain 78 §:n mukaisesti tarkoituksenmukainen ja maankäytön järjestämiseksi tarpeen. Tonttijaon tultua lainvoimaiseksi on tarpeen muuttaa myös kyseisten tontinosien omistuksia. Jos se ei ole vapaaehtoisin kaupoin mahdollista, voidaan kiinteistönmuodostamislain 62 §:n mukaisesti ryhtyä tontinosan lunastukseen. Tässä yhteydessä lunastuskorvaus tulee puolueettomasti arvioiduksi. Kyseinen päätös on valituskelpoinen. Asemakaavan lainmukaisuuden arviontiin tällä ei ole merkitystä.

Edellä esitetyn perusteella kaavatontteja 3-7 ja 3-8 koskevat suojelumääräykset ovat tarpeellisia ja maanomistajille kohtuullisia, kun otetaan huomioon tonteille osoitettu lisärakennusoikeus. Asemakaava täyttää tältä osin myös lain 54 §:ssä säädetyt sisältövaatimukset. Hyväksytty asemakaava kohtelee ollen maanomistajia yhdenvertaisesti. Myös hyväksytty tonttijako kortteliin 3 on tarkoituksenmukainen ja maankäytön järjestämiseksi tarpeen.

Hotelli Marinan lisärakennusoikeus

Hotelli Marinan laajennuksen nykyinen asemakaava tuli voimaan 2008 valitusten jälkeen, siinä laajennuksen rakennusoikeus on 2500 k-m2 ja se sisälsi myös mahdollisuuden asumiskäyttöön. Nyt hyväksytyn laajennuksen tutkiminen aloitettiin vuonna 2014, kaavaselostuksessa on kerrottu tarkemmin tutkituista vaihtoehdoista (s. 23). Prosessin edetessä on hotellin laajennus koko ajan siirtynyt kauemmas joesta, Linnankadun varteen.

Hotelli Marinan tontti on osoitettu liikerakennusten (KL-1) korttelialueeksi hotellitoimintaa varten. Kaavaehdotus keveni nähtävillä olon jälkeen lautakunnan käsitellessä ehdotusta, sillä Linnankadun puolelle suunniteltu laajennusosa saa olla korkeintaan samankorkuinen kuin vanhan hotellirakennuksen joen puoleinen pitkä osa. Linnankadun varrella olevan uudisrakennuksen kerroslukua madallettiin kahdeksasta seitsemään ja ylimmäksi korkeusasemaksi määriteltiin +29,3. Laajennuksen rakennusoikeutta pienennettiin 7000 k-m2:stä 6343 k-m2:iin, joten lisäystä voimassa olevaan asemakaavaan on näin ollen 3843 k-m2. Linnankadun varrella olevan VII-kerroksisen uudisrakennuksen lisäksi saadaan rakentaa II-kerroksinen uudisrakennus rannan ja suojellun rakennuksen suuntaan. Läntisen Rantakadun varteen, nykyisen kellarin poistumisportaan yhteyteen on mahdollista rakentaa myös yksikerroksinen ravintolapaviljonki (70 k-m2)

Hotelli Marinan laajennus vetäytyy Linnankadun varteen, joten se antaa tilaa alkuperäiselle hotelli Marinalle. Laajennus on sijoitettu siten, ettei se heikennä olevan hotellin rakennustaiteellista tai kaupunkikuvallista arvoa. Myös ELY-keskus on lausunnossaan todennut, ettei hotellin laajennusosalla ole erityistä vaikutusta Aurajokivarren maiseman kannalta. Myös museokeskus on lausunnossaan todennut, että asemakaava turvaa tontin 36-1 osalta rakennusperinnön ja ominaisluonteen vaalimiselle asetetut tavoitteet.

Laajennuksen sijoittuminen Linnankadun varteen säilyttää myös naapuritalo Asunto Oy Poseidonin näkymät jokirantaan. Laajennuksen rakennusala on 10 metrin päässä As Oy Poseidonin päädystä, eikä päätyyn saa kaavamääräyksen mukaan sijoittaa huoneiden pääikkunoita. Läntisen Rantakadun varrella oleva liiketilan, esim. ravintolan rakennusalan (kl-1) rakennusoikeus on vain 70 k-m2 ja se tukee julkisen virkistyskäyttöön suunnatun aukion syntyä jokirantaan.

Lain säännös elinympäristön laadun merkityksellisestä heikkenemisestä ei tarkoita sitä, että olosuhteiden tulisi naapurustossa pysyä ennallaan. Oikeuskäytännön mukaan (ks. esim. KHO 2003, T 3355) lisärakentamisesta aiheutuva näköalojen muutos sinänsä ei merkitse elinympäristön heikkenemistä laissa säädetyllä tavalla. Valituksenalainen ratkaisu tuo kansalliseen kaupunkipuistoon arvokkaan lisän, kun nykyinen pysäköintikäytössä oleva betonikansi voidaan muuttaa virkistyskäyttöön. Sisältövaatimusten kokonaisarviossa painavat myös nykyisen hotellin tarpeet; hotellin laajennus turvaa hotellitoiminnan jatkumisen suojellussa hotelli Marinassa. Tämä puolestaan edistää suojelun tavoitteita.

Edellä esitetyn perusteella hotelli Marinan laajennuksen mahdollistava asemakaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä säädetyt sisältövaatimukset mm. viihtyisästä elinympäristöstä sekä rakennetun ympäristön ja niihin liittyvien arvojen vaalimisesta. Sillä ei myöskään aiheuteta naapurin elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen.

Yhteenveto

Yhteenvetona voidaan edellä ja kaava-asiakirjoissa esitetyn perusteella todeta, että perusteita Herrainkulman asemakaavan kumoamiselle ei ole vaan kaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyt asemakaavan sisältövaatimukset. Sillä ei myöskään aiheuteta kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään aseteta maanomistajalle tai naapurille sellaista kohtuutonta rajoitusta tai haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää (maankäyttö- ja rakennuslaki 54 §). Asemakaavan suojelumääräykset ovat tarpeellisia ja maanomistajille kohtuullisia (MRL 57 §). 

Valitukset kohdistuvat yksiselitteisesti kortteleihin 2 ja 36. Tämän vuoksi on tarkoituksenmukaista määrätä asemakaava tulemaan voimaan maankäyttö- ja rakennuslain 201 §:n mukaisesti ennen kuin se on saanut lainvoiman korttelin 2 tonttien 13 ja 14 osalta, johon valitusten ei voida katsoa kohdistuvan. Päätös on annettava viivytyksettä tiedoksi valittajille ja muutoksenhakuviranomaiselle, joka voi kieltää päätöksen täytäntöönpanon.

Lisätietoja asiassa antaa johtava asiantuntija Satu Lehto, 044 9074 064, satu.j.lehto@turku.fi.

Oheismateriaali 1Valitus 6.7.2018, Kiinteistö Oy Läntinen Rantakatu 27

Oheismateriaali 2Valitus 19.7.2018, Asunto Oy Poseidon

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

Lisäksi kaupunginhallitus määrää Herrainkulman asemakaavan tulemaan voimaan korttelin 2 tonttien 13 ja 14 osalta maankäyttö- ja rakennuslain 201 §:n mukaisesti ennen kuin se on saanut lainvoiman.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Eklund ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.