Toimitilapäällikkö Nora Hildén ja tilacontroller Minna Juselius 9.8.2018:

Ruusukorttelin kehityshankkeen myötä Koulukadun varren kaksi päiväkotia tullaan purkamaan. Toinen päiväkodeista korvataan Ruusukorttelihankkeessa, mutta toinen tarvitsee uudet tilat muualta. Purku- ja rakennusaikataulu Ruusukorttelissa on vielä avoin, sillä kaavanmuutoksesta on valitusprosessi käynnissä.

Korvaavista päiväkodeista on laadittu tarveselvitys, joka on hyväksytty kaupunginhallituksessa 20.11.2017 § 499. Tällöin linjattiin, että Koulukadun korvaavien päiväkotien hankkeet toteutetaan kaksivaiheisesti. Ensivaiheessa laaditaan Sofiankadulle sijoittuvan päiväkodin hankesuunnitelma, ja kun Ruusukorttelin kaavatilanne varmistuu, ryhdytään tekemään Ruusukorttelin päiväkodin tarveselvitystä ja hankesuunnitelmaa.

Sofiankadun uuden päiväkodin hankesuunnittelu on tehty tarveselvityksen hyväksymisen yhteydessä määritellyllä tavalla yhdessä TVT Asunnot Oy:n kanssa. Sofiankadun uuden päiväkodin hankesuunnitelma on nyt valmistunut ja tuodaan käsittelyyn kaupunginhallitukseen ja -valtuustoon.

Hankesuunnittelutyöryhmän muodostivat edustajat TVT Asunnot Oy:stä, sivistystoimialalta, kaupunkiympäristötoimialalta ja Tilapalvelukeskuksesta. Lisäksi hankesuunnitteluun osallistuivat asiantuntijoina rakennuttajakonsultti ja arkkitehti.

Tarveselvityksessä oli esitetty, että Sofiankadulle tulisi toteuttaa niin suuri päiväkoti kuin mahdollista. Hankesuunnitelmassa tutkittiin kolme eri vaihtoehtoa, jotta voitiin varmistaa kaikkien mahdollisuuksien huomioiminen.

Tutkitut vaihtoehdot:

V1:

7-ryhmäinen päiväkoti nykyisen Sofiankadun päiväkodin paikalle

Hoitopaikkamäärä 134-158

Voidaan toteuttaa ilman kaavanmuutosta pienellä poikkeamalla.

Hyötyala 1 533 m2, bruttoala 1 848 m2

Kustannusarvio 4 989 600 €

Vuosivuokra 459 549 € (ulos maksettava)

V2:

9-ryhmäinen päiväkoti nykyisen Sofiankadun päiväkodin paikalle ja laajennusosa naapuritontin peruskorjattavaan puutaloon

Hoitopaikkamäärä 154-177

Voitaneen toteuttaa ilman kaavanmuutosta, mutta tonttijako tulisi muuttaa.

Hyötyala 1 991 m2, bruttoala 2 388 m2

Kustannusarvio 6 925 200 €

Vuosivuokra 618 499 € (ulos maksettava)

V3:

10-ryhmäinen päiväkoti nykyisen Sofiankadun päiväkodin paikalle ja laajennusosa naapuritontin purettavan puutalon paikalle

Hoitopaikkamäärä 174-198

Edellyttää kaavanmuutosta.

Hyötyala 2 212 m2, bruttoala 2 649 m2

Kustannusarvio 7 284 750 €

Vuosivuokra 655 005 € (ulos maksettava)

Tutkituista vaihtoehdoista V1 sisältää vähiten riskejä, sillä siinä rakennetaan päiväkoti kaavallisesti valmiille nykyisen päiväkodin tontille. Vaihtoehtoon V2 sisältyy erityisesti kustannusriski, kun teknisesti vanhaa asuinpuutaloa lähdettäisiin muuttamaan päiväkotikäyttöön. Vaihtoehtoon V3 sisältyy merkittävä aikatauluriski, sillä se edellyttää puutalon purkamista Portsan alueelta ja asemakaavanmuutosta. Vaihtoehto V1:n kustannusarvio alittaa tarveselvityksessä lasketun kustannusarvion, joka oli 5 579 000 euroa. Kahden muun vaihtoehdon kustannusarviot ylittävät hyväksytyn tavoitekustannuksen.

Ratkaisuesitys

Hankesuunnittelun aikana vaihtoehdoista 2 ja 3 luovuttiin niiden sisältämien riskien takia ja näin ollen hankesuunnitelma päätyi esittämään V1:n mukaisen 7-ryhmäisen päiväkodin toteutusta Sofiankadun nykyisen päiväkodin paikalle. Hankkeen kustannusarvio on 4 989 600 €.

Sofiankadun tontti vapautuu käyttöön, kun Tallimäen uusi päiväkoti valmistuu kesään 2019 mennessä. Tässä yhteydessä Sofiankadun nykyinen päiväkotirakennus puretaan. Kaupunkiympäristötoimiala vastaa Sofiankadun nykyisen päiväkodin purkamisesta ja TVT Asunnot Oy / Turun päiväkodit Oy uuden päiväkodin toteuttamisesta.

Tavoitteena on, että uusi päiväkoti valmistuu kevääseen 2021 mennessä, kuten jo tarveselvitysvaiheessa määriteltiin.

Kaupungin ulosmaksama vuokra on hankesuunnitelman mukaan 38 296 €/kk ja 459 549 €/vuosi. Vuokra-aika on 20 vuotta.

Sivistystoimialalle kohdistuva vuokravaikutus on noin 39 000 €/kk ja 468 000 €/vuosi. Vuokra päivitetään hankkeen toteutuneiden kustannusten mukaan. Loppukäyttäjän suoraan maksettavaksi tulevat lisäksi siivouksen, sähkön, veden ja jäteveden kustannukset.

Kalustehankintojen alustava kustannusarvio on 190 000 €. Tämä on sivistystoimialan oma hankinta eikä sisälly hankkeen kustannusarvioon. Sofiankadun vanhan päiväkodin purkukustannusten arvioidaan olevan 90 000 euroa. Tämäkään kustannus ei sisälly uuden päiväkodin kustannusarvioon, vaan purkutöistä vastaa ja purkamisen rahoittaa kaupunkiympäristötoimiala.

Saadut lausunnot

Kasvatus- ja opetuslautakunta käsitteli hankesuunnitelman kokouksessaan 13.6.2018 § 111. Ehdotuksena oli, että

• ”Kasvatus- ja opetuslautakunta hyväksyy osaltaan Sofiankadun uuden päiväkodin hankesuunnitelman ja sitoutuu hankkeesta aiheutuviin kustannuksiin.
• Kasvatus- ja opetuslautakunta päättää, että ko. päiväkodilla korvataan Koulukadun ruotsinkielinen päiväkoti ja että ruotsin kielikylpytoiminta siirretään samaan päiväkotiin vaiheittain edellä kuvatulla tavalla.”

Kasvatus- ja opetuslautakunta päätti ehdotuksen vastaisesti hyväksyä osaltaan Sofiankadun uuden päiväkodin hankesuunnitelman version 2, V2 = 154-177 paikkaa, ja sitoutua hankkeesta aiheutuviin kustannuksiin.

Kasvatus- ja opetuslautakunta päätti, että ko. päiväkodilla korvataan Koulukadun ruotsinkielinen päiväkoti (112 paikkaa) ja mahdollistetaan ruotsinkielisen varhaiskasvatustoiminnan laajentamista lautakunnan 6.9.2017 tekemän päätöksen mukaisesti (vähintään 100 lisäpaikkaa).

Perusteluja oli kirjattu seuraavasti:

Versio 2 mahdollistaa ruotsinkieliselle varhaiskasvatustoiminnalle

• tilaa koko Koulukadun nykyiselle yksikölle
• 2-3 uutta varhaiskasvatusryhmää
• tilaa lapsille jotka ovat iltahoidon, viikonloppuhoidon tai ympärivuorokautisen hoidon tarpeessa. Tällä hetkellä ruotsinkielisellä varhaiskasvatustoiminnalla on ainoastaan muutama paikka iltahoidossa tarjolla. AVI on antanut ruotsinkieliselle hallinnolle muistutuksen näiden hoitomuotojen tarpeellisuudesta. Tämäntyyppinen toiminta laajennetaan suomenkielisten päiväkotien tarjonnassa eli tässä on kyse kieliryhmien eriarvoisuudesta.

Turun päiväkodit Oy:n hallitus käsitteli hankesuunnitelman kokouksessaan 7.6.2018 ja hyväksyi osaltaan hankesuunnitelman.

Kaupunkiympäristölautakunta käsitteli hankesuunnitelman kokouksessaan 7.8.2018. Lausuntonaan se totesi, että kaupunkiympäristötoimialan näkemyksen mukaan uusi päiväkoti tulee toteuttaa hankesuunnitteluryhmän esittämään vaihtoehdon 1 mukaisesti nykyisen päiväkodin tontille. Se on kustannusarvioltaan edullisin ja sisältää vähiten aikataulu- ja kustannusriskejä. Uuden päiväkodin rakennussuunnittelussa tulisi kuitenkin ottaa huomioon mahdollisuus myöhemmin laajentaa päiväkotitoimintaa myös naapuritontille 2003 tarpeen niin vaatiessa. Samalla lautakunta sitoutui hankkeesta aiheutuviin vanhan päiväkotirakennuksen purkukustannuksiin.

Johtopäätöksiä

Sofiankadun hankesuunnitelmassa tutkittiin erilaisia vaihtoehtoja varhaiskasvatustilojen toteuttamiseksi Sofiankadun nykyisen päiväkodin paikalle. Vaihtoehtotarkasteluissa oli mukana myös naapuritontin hyödyntäminen, mutta jo valmisteluvaiheessa naapuritontille ulottuvat vaihtoehdot todettiin turhan riskialttiiksi ja päädyttiin esittämään 7 ryhmäisen päiväkodin toteuttamista olemassa olevalle päiväkotitontille siten, että nykyinen huonokuntoinen päiväkotirakennus puretaan pois.

Kasvatus- ja opetuslautakunta perusteli päätöstään esittää toteutukseen vaihtoehtoa 2 mm. sillä, että se mahdollistaa hoitopaikkamäärän kasvattamisen Koulukadun nykyiseen paikkamäärään nähden, vuorohoidon lisäämisen sekä aiemmin määritellyn 100 lisäpaikan (vuoteen 2022 mennessä) osittaisen toteutumisen.

Hankesuunnitelman valmistelun yhteydessä käyttäjää edustava sivistystoimiala piti tärkeänä uuden päiväkodin mahdollisimman turvallisen ja aikataulullisesti nopeimman vaihtoehdon toteuttamista. Vaikka päivähoitopaikkojen lisäämisen paine on keskusta-alueella olemassa, ei kaksi tai kolme ryhmää suuremman päiväkodin toteuttamista pidetty tässä kohtaa vaihtoehtojen 2 ja 3 kustannus- ja aikatauluriskien arvoisena tai taloudellisesta näkökulmasta perusteltuna.

Koulukadulla on tällä hetkellä laskennallisesti 112 hoitopaikkaa (lapsia hoidossa noin 80). Hankesuunnitelman esittämä toteutusvaihtoehto sisältää

158 laskennallista paikkaa. Todennäköiseen ikä- ja ryhmäjakaumaan suhteutettuna lapsia sijoittuisi päiväkotiin noin 134. Hoitopaikkamäärä lisääntyy siis tässä vaihtoehdossa laskennallisesti noin 45 ja käytännössä arviolta noin 50. Tämä on jo puolet lautakunnan aiemmin asettamasta sadan hoitopaikan lisäyksestä. Vaihtoehto 1 mahdollistaa myös vuorohoidon järjestämisen.

Vaihtoehto 2 sisälsi asuinkäytössä olevan puutalon peruskorjauksen päiväkotitiloiksi ja yhdistämisen uuteen päiväkotiin. Hankesuunnittelun aikana tätä ratkaisua pidettiin haastavana niin teknisen toteutuksen kuin kustannusten näkökulmasta. Puutalosta ei ollut käytettävissä kuntoarviota, eikä sen muutostöiden laajuudesta ole varmuutta. Näin ollen arvioitu kustannus vaihtoehdolle 2 oli karkea arvio, johon liittyy paljon epävarmuustekijöitä. Vaihtoehdon 2 alustava kustannusarvio on noin 2 M€:a kalliimpi, kuin vaihtoehdon 1. Tilakapasiteettia olisi vain 2 ryhmälle enemmän, kuin vaihtoehdossa 1. Vaihtoehto 2:ssa investointikustannus hoitopaikkaa kohti on noin 20 % enemmän, kuin vaihtoehdossa 1. Kustannustaso versiossa 2 pitää sisällään sellaisen riskin, jota ei pysty kohtuudella hallitsemaan ja siihen sitoutuminen vaatii lisäselvityksiä.

Vaihtoehtoihin 2 ja 3 liittyvät puutalot ovat ARA-vuokra-asuntoja koskevien rajoitusten alaisia. Hankesuunnitelman valmistumisen jälkeen on käynyt ilmi, että niiden yhteenlaskettu tasearvo on 465 000 euroa. Mikäli puutalot otetaan V2:n mukaisesti päiväkotikäyttöön, tulisi niiden osalta hakea vapautusta ARA-rajoituksista. Tämä edellyttänee rakennusten siirtoa tasearvostaan TVT Asunnot Oy:ltä Turun Päiväkodit Oy:lle, joka aiheuttaisi merkittävän lisäkustannuksen vaihtoehtoihin 2 ja 3, mutta ei vaikuta vaihtoehtoon 1.

Hankkeen toteutus

Toteutettavaksi tulisi valita hankesuunnitelman esittämä vaihtoehto 1. Sofiankadulle sijoitettava uusi päiväkoti korvaa toteutuessaan Ruusukorttelissa sijaitsevan Koulukatu 10:n ruotsinkielisen päiväkodin.

Hankkeen toteutuksessa menetellään kuten Tallimäen ja Kastun päiväkodeissa. Hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä hyväksytään kaupungin ja Turun päiväkodit Oy:n välinen esisopimus ja vuokrasopimus.

Mikäli toteutukseen valittaisiin joku muu kuin vaihtoehto 1, tulisi hankesuunnitteluvaihe avata uudestaan ja tutkia muita vaihtoehtoja pidemmälle. Tämä toisi noin puolen vuoden viiveen hankkeen hyväksymiseen.

Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Ruusukorttelin asemakaavanmuutoksen kokouksessaan 15.5.2017. Osana Ruusukorttelin kehityshanketta on Koulukadun päiväkotien tilalle löydettävä korvaavat ratkaisut. TVT Asunnot Oy:n näkökulmasta suositeltavin hankesuunnitelman vaihtoehto on se, joka tukee Ruusukorttelin edistämistä, eikä sisällä siihen vaikuttavia aikatauluriskejä.

Hankkeen rahoitus

Kaupunki sitoutuu järjestämään Turun päiväkodit Oy:n vieraan pääoman rahoituksen. Kohteen rakennusaikana rahoitus hoidetaan pääasiassa kaupungin konsernitilin limiitin kautta. Nykyistä myönnettyä limiittiä Turun Päiväkodit Oy:lle korotetaan, mikäli Sofiankadun uuden päiväkodin hanke hyväksytään. 

Liite 1Sofiankadun uuden päiväkodin hankesuunnitelma

Liite 2Esisopimus

Liite 3Vuokrasopimus

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä

• liitteen 1 mukaisen Sofiankadun uuden päiväkodin hankesuunnitelman
• liitteen 2 mukaisen esisopimuksen ja valtuuttaa tilapalvelujohtajan tekemään siihen tarvittavat teknisluonteiset korjaukset sekä allekirjoittamaan esisopimuksen
• liitteen 3 mukaisen vuokrasopimuksen ja valtuuttaa tilapalvelujohtajan tekemään siihen tarvittavat teknisluonteiset korjaukset sekä allekirjoittamaan vuokrasopimuksen.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää, että kaupunkiympäristötoimiala huolehtii, että Sofiankatu 7 tontilta (tunnus 853-8-17-9) puretaan olemassa oleva päiväkotirakennus vuoden 2019 aikana, kuitenkin vasta kun Tallimäen uusi päiväkoti on valmistunut.

PäätösKaupunginhallitus päätti tehdä kaupunginvaltuustolle seuraavan esityksen:

”Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä

• liitteen 1 mukaisen Sofiankadun uuden päiväkodin hankesuunnitelman
• liitteen 2 mukaisen esisopimuksen ja valtuuttaa tilapalvelujohtajan tekemään siihen tarvittavat teknisluonteiset korjaukset sekä allekirjoittamaan esisopimuksen
• liitteen 3 mukaisen vuokrasopimuksen ja valtuuttaa tilapalvelujohtajan tekemään siihen tarvittavat teknisluonteiset korjaukset sekä allekirjoittamaan vuokrasopimuksen.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päättää, että kaupunkiympäristötoimiala huolehtii, että Sofiankatu 7 tontilta (tunnus 853-8-17-9) puretaan olemassa oleva päiväkotirakennus vuoden 2019 aikana, kuitenkin vasta kun Tallimäen uusi päiväkoti on valmistunut.

Vielä kaupunginvaltuusto päättää

• että Sofiankadun uuden päiväkodin toteutus tulee porrastaa kaksivaiheiseksi siten, että ensimmäisessä vaiheessa toteutetaan hankesuunnitelman esittämä vaihtoehto 1 ja, että toteutuksessa mahdollistetaan hankesuunnitelman vaihtoehto 2:n mukainen laajeneminen. Samalla tehdään perusteellinen kustannusarvio vaihtoehto 2:n laajennusosasta erillistä jatkohanketta varten
• että Sofiankadulle sijoitettava uusi päiväkoti korvaa toteutuessaan Ruusukorttelissa sijaitsevan Koulukatu 10:n ruotsinkielisen päiväkodin ja mahdollistaa ruotsinkielisen varhaiskasvatustoiminnan laajentamisen.”

Päätös asiassa tehtiin Schaumanin Miikkolan kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Eklund ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Eklundin tilalla asian käsittelyyn osallistui Raaska.