Kiinteistökehitysjohtaja Jouko Turto 6.4.2018:

Taustaa

Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma on osa ohjelmakokonaisuutta, jolla toteutetaan kaupunkiseudun kuntien ja valtion välisessä maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimuksessa vuosille 2016–2019 sovittuja toimenpiteitä. MAL-sopimuksen 2016–2019 allekirjoittivat 9.6.2016 Aura, Kaarina, Lieto, Masku, Mynämäki, Naantali, Nousiainen, Paimio, Parainen, Raisio, Rusko, Sauvo ja Turku.

MAL-sopimuksella edistetään hallitusohjelman tavoitteiden ja toimenpiteiden, valtakunnallisten alueiden-käyttötavoitteiden ja kansallisten ilmasto- ja energiatavoitteiden toteutumista Turun kaupunkiseudulla. Sopimuksella edistetään myös seudun kuntien yhteisesti hyväksyttyjen strategioiden, suunnitelmien ja ohjelmien toteuttamista sekä tuetaan päätöksentekoa. Sopimusmenettelyn avulla vahvistetaan Rakennemallin 2035 sitovuutta ja konkretisointia, edistetään sopimuksen tarkoitusta tukevien seudullisesti merkittävien hankkeiden toteutusta sekä edistetään Pohjoisen kasvuvyöhykkeen (Tukholma–Turku–Helsinki–Pietari) kehittymistä tukevien hankkeiden toteutusta. 

Sopimuksen tarkoituksena on vahvistaa toiminnallisen kaupunkiseudun ja kasvuvyöhykkeen kilpailukykyä, elinvoimaisuutta ja toimivuutta. Sopimuksella parannetaan uusiutuvan elinkeinorakenteen kehittymisedellytyksiä, palveluiden ja työpaikkojen saavutettavuutta, elinympäristön viihtyisyyttä ja sosiaalista kestävyyttä mm. yhdyskuntarakenteen eheyttämiseen tähtäävillä toimenpiteillä.  

Liikennejärjestelmää kehitetään saavutettavuus, matkaketjujen toimivuus, taloudellisuus ja turvallisuus huomioiden. Kestävää liikkumista vahvistetaan parantamalla jalankulun, pyöräilyn ja joukkoliikenteen olosuhteita sekä kehittämällä ja hyödyntämällä älyliikenteen keinoja ja liikkumisen digitaalisia palveluita.

Asuntotuotantoa toteutetaan Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035:n ja Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman mukaisesti. Asuntotuotantotavoitteiden tarkoituksena on monipuolistaa asuntotarjontaa kaupunkiseudulla.

Nykytilanteen kuvaus

Kuntien lähtötilanteen maapoliittisia periaatteita ja käytäntöjä kartoitettiin ohjelman ensimmäistä versiota laadittaessa MAL-aiesopimuskaudella 2012–2015. Lähtötilanteen kartoituksen perusteella seudun kuntien maapoliittiset periaatteet olivat pääpiirteittäin jo melko yhtenäisiä.

Asuntotuotantoa haastavat tulevaisuudessa monet tekijät, kuten väestörakenteen ja kotitalouksien rakenteen muuttuminen, väestön kansainvälistyminen ja vaatimukset yhdyskuntarakenteen ekologisuuden ja energiatehokkuuden lisäämiseksi. Myös elämäntapojen yksilöllistyminen ja asumistoiveiden monipuolistuminen on huomioitava asuntotuotantoa suunniteltaessa. Positiivisen rakennemuutoksen vuoksi seudulla on varauduttava ennakoitua nopeampaan väestönkasvuun.

Väestö ikääntyy kiihtyvällä vauhdilla, mikä asettaa erityisvaatimuksia asumisen ja elinympäristön esteettömyydelle ja palveluiden saavutettavuudelle. Asuntokuntien pieneneminen jatkuu. Yksin ja kaksin asuvien määrän kasvu lisää pienten asuntojen kysyntää jo ilman väestönkasvuakin. Maahanmuuttajien määrän arvioidaan edelleen kasvavan Turussa. Asukkaiden asumistoiveilla on merkittävä vaikutus kaupunkiseutujen sisäiseen muuttoliikkeeseen. Kaupunkiseudulla Turun osuus nettosiirtolaisuuden kokonaismäärästä on ollut selvästi suurin.

Turun kaupunkiseudulla 2000-luvulla valmistuneista asunnoista 46 % on rakennettu Turkuun. Vuonna 2016 Turun kaupunkiseudulla oli yhteensä noin 190 000 asuntoa. Talotyypit ja asuntojen hallintamuodot jakautuvat kaupunkiseudun kuntien kesken hyvin eri tavalla. Turussa asutaan useammin kerrostalossa ja vuokralla kuin muissa kaupunkiseudun kunnissa.

Yhteiset asunto- ja maapoliittiset linjaukset

Yhteistyössä laadituilla seudun kuntien maapolitiikan strategisilla linjauksilla ja toimintaperiaatteilla pyritään yhtenäiseen, kustannustehokkaaseen ja toimivaan yhdyskuntarakenteeseen. Yhdessä sovituilla asumisen toimenpiteillä tavoitellaan kilpailukykyisempää kaupunkiseutua. Asuntotuotannon ohjaamisella pyritään seudullisesti varautumaan väestön määrän kokonaiskasvuun. Seudullisen, yhteisvastuullisen asuntopolitiikan tavoitteena on pyrkiä turvaamaan eri elämäntilanteisiin ja varallisuustasoihin sopiva monipuolinen ja korkeatasoinen asuntotuotanto.

Kaupunkiseudun yhteisellä asunto- ja maapoliittisella ohjelmalla pyritään edistämään maankäytön suunnittelun ja asuntopolitiikan yhteistyötä sekä tehostamaan maa- ja asuntopoliittisia toimenpiteitä rakennemallia sekä positiivista rakennemuutosta tukevalla tavalla. Uusi asuntotuotanto sijoitetaan seudun kokonaisuuden kannalta yhteisvastuullisesti, tuottaen monipuolista ja houkuttelevaa kaupunkirakennetta.

Kuntien tavoitteena on ylläpitää raakamaavarantoa aluksi vähintään 3 vuoden tarvetta vastaavasti, ja tulevaisuudessa nostaa varanto vastaamaan 5 vuoden tarpeita. Toteuttamiskelpoista asemakaavareserviä ylläpidetään 3 vuoden tarpeeseen ja yleiskaavavarantoa vähintään 10 vuoden päähän.

Aktiivista maanhankintaa harjoitetaan keskeisillä rakennemallin mukaisilla kasvualueilla ennen asemakaavoitusta pääosin vapaaehtoisin kaupoin rakennemallissa esitetty vaiheistus huomioiden. Raakamaan hinnoittelun periaatteet pyritään jatkossa yhdenmukaistamaan. Tätä varten toteutetaan seurantaa vuosittain esittämällä kuntien raakamaan hankinnat hintoineen kartalla. Maankäyttösopimuksia ei pääsääntöisesti tehdä kuntien keskeisillä raakamaanhankinta-alueilla.

Kunnat kaavoittavat ensisijaisesti omille mailleen rakennemallin tavoitteita toteuttaen. Toissijaisesti voidaan kaavoittaa myös muiden omistamille alueille.

Maankäyttösopimus tehdään, jos yksittäinen yksityinen maanomistaja saa asemakaavan, asemakaavanmuutoksen tai poikkeamispäätöksen seurauksena vähintään 500 k-m ² lisää rakennusoikeutta. Maankäyttösopimuksin maanomistajalta peritään kaava-alueen rakentamista palvelevan yhdyskuntarakentamisen kustannukset 100-prosenttisesti. Vaihtoehtoisesti sopimuskorvauksen vähimmäismäärä on 50 % asemakaavasta johtuvasta asemakaavan mukaisen tontin arvonnoususta. Jos maanomistajia on useampia, kustannukset jaetaan saatavan hyödyn suhteessa.

Tontinluovutuksen valintatapa ja luovutusmuoto sekä -ehdot ratkaistaan itsenäisesti kunnissa. Tavoitteena on pitää tonttien markkinahintataso kohtuullisena. Tonttien hinnoittelua seurataan vuosittain esittämällä kuntien tonttikaupat hintoineen kartalla.

Asemakaavojen toteutumisen edistämiseksi rakentamattomille asuintonteille määrätään korotettu kiinteistövero. Kuntien tulee myös tapauskohtaisesti harkita rakentamiskehotuksen antamista ja tontin lunastamista rakentamiskäyttöön.

Asemakaavoitetun alueen reunavyöhykkeen rakentamista ohjataan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisin keinoin. Asemakaavoitettaviksi ohjelmoidut alueet ovat suunnittelutarvealueita. Niiden maankäyttöä ja rakentamista ohjataan pääasiassa asemakaavalla. Asemakaavoitettavilla alueilla voidaan soveltaa myös suunnittelutarveharkintamenettelyä. Tällöin suunnittelutarveharkinnassa on suhtauduttava erityisen kriittisesti siihen, että rakentaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Asemakaava-alueen ulkopuolella haja-asutusalueilla rakennuslupa voidaan myöntää maankäyttö- ja rakennuslain määrittelemillä edellytyksillä. Asemakaavoitettavaksi ohjelmoidut alueet ovat suunnittelutarvealueita ja niiden maankäyttöä ohjataan pääasiassa asemakaavalla. Ranta-alueilla toimitaan voimassa olevan kaavan mukaisesti. Loma-asuntojen käyttötarkoitusta ei muuteta, jos muutos aiheuttaa yhdyskuntarakenteen epätarkoituksenmukaista hajaantumista.

Asuntotuotannossa varaudutaan rakennemallin sekä kuntien omien yleiskaavojen tavoitteiden mukaisesti noin 31 000 asukkaan kasvuun ja noin 27 000 asunnon lisäykseen vuoteen 2025 mennessä. Seudun kasvu pyritään kohdentamaan rakennemallin mukaisesti voimakkaimmin ydinkaupunkialueelle. Ydinkaupunkialueen ulkopuolella kasvu kohdistetaan pääasiassa rakennemallissa määriteltyihin taajamiin. Turun osalta asukas- ja asuntotuotantotavoite on päivitetty ohjelmaan Yleiskaava 2029 tavoitteiden mukaisiksi vuosien 2018–2025 osalta.

Laadullisiin tavoitteisiin liittyen alueita suunniteltaessa huomioidaan erityisesti monimuotoiset asumismieltymykset ja väestörakenteessa tapahtuvat muutokset. Kaupunkiseudun asuntotarjontaa monipuolistetaan siten, että erilaisten hallintamuotojen ja talotyyppien tarjonta on riittävää eri puolilla kaupunkiseutua. Monipuolisuus huomioidaan sekä uusilla asuinalueilla että vanhoja asuinalueita täydennettäessä. Asuntotuotannon tavoiteasetannassa on huomioitu kuntien olemassa olevan asuntokannan hallintamuodot ja talotyypit sekä kunnan sijainti kaupunkiseudulla.

Seudullisena tavoitteena hallintamuotojen osalta on, että vuoteen 2025 mennessä uusista asunnoista 62 % on vapaarahoitteisia omistusasuntoja, 15 % arava- ja korkotukivuokra-asuntoja, 21 % muita vuokra-asuntoja ja 2 % asumisoikeusasuntoja. Kuntakohtaiset erot ovat suuret (Liite 1, taulukko 3). Turun osalta asuntotuotantotavoite 2014–2025 hallintamuodoittain on 48 % vapaarahoitteisia omistusasuntoja, 20 % arava- ja korkotukivuokra-asuntoja, 30 % muita vuokra-asuntoja ja 2 % asumisoikeusasuntoja.

Tavoitteena on monipuolistaa asuntotarjontaa siten, että eri puolilla seutua on nykyistä paremmin tarjolla asumisvaihtoehtoja eri talotyypeissä. Talotyyppejä sekoittavaa kaavoittamista pyritään harjoittamaan sekä uusilla että täydennettävillä alueilla. Talotyyppien osalta tavoitteena on kasvattaa erityisesti kerrostalotuotannon määrää ydinkaupunkialueella rakennemallin tavoitteiden toteuttamisen mahdollistamiseksi. Seudun uusista asunnoista 64 % on kerrostaloissa, 16 % rivi- tai ketjutaloissa ja 20 % omakotitaloissa. Turun osalta tavoitteena on, että 2014–2025 rakentuvista asunnoista 88 % on kerrostaloissa, 9 % rivi- tai ketjutaloissa ja 4 % omakotitaloissa.

Erityisryhmien asumisen tulee olla koko seudun kuntien vastuulla.

Seudullinen asunto- ja maapoliittinen ohjelma sisältää myös linjauksia asuinalueiden jatkosuunnittelulle koskien asuntokannan monipuolisuutta, asumiskonseptien jatkuvaa kehittämistä, energiatehokkuutta ja esteettömyyttä.

Jatkotoimenpiteet

Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittista ohjelmaa noudatetaan ohjeellisena. Kunnilla voi lisäksi olla omia tarkempia ohjeistuksia. Yksityiskohtaisemmin Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet tullaan hyväksymään erillisenä kaupunginvaltuustoon hyväksymänä asiakirjana vuoden 2018 kuluessa.

Liite 1Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittinen ohjelma 2018–2021

Oheismateriaali 1Turun kaupunkiseudun kuntien ja valtion välinen maankäytön, asumisen ja liikenteen sopimus vuosille 2016–2019

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä liitteenä 1 olevan Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman 2018–2021 ohjeellisena noudatettavaksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.