Kiinteistöliikelaitos, tonttipäällikkö Timo Laiho, 14.9.2017:

Turun kaupunginhallitus käsitteli Ruissalon leirintäalueen kehittämissuunnitelmaa 12.11.2012 § 527. Kaupunginhallitus päätti tällöin useista Ruissalon leirintä-alueen kehittämiseen ja perusparannukseen tähtäävistä toimenpiteistä.

Yhtenä edellä mainituista päätöksistä oli, että kahden Saaronniemen leirintäalueesta irrallaan sijaitsevien Kolkanniemen (Saarontie 115) ja Villa Ståhlströmin (Saarontie 90) huviloiden (myöhemmin Kolkan huvilat) käyttötarkoituksesta päätetään siten, että rakennusten osalta selvitetään helmikuun 2013 loppuun mennessä edellytykset myyntiin tai pitkäaikaiseen vuokraamiseen ulkopuoliselle.

Kaupunginhallituksen päätöksen mukaisia toimenpiteitä valmisteltiin vuoden 2013 aikana. Kolkanniemen ja Villa Ståhlströmin rakennusten osalta Kiinteistöliikelaitos pyysi eri hallintokunnilta lausuntoja myynti- ja vuokraamisedellytysten selvittämiseksi sekä teetti huviloista kuntoarviot. Saatujen selvitysten pohjalta kiinteistötoimialalta todettiin, että kohteiden luovuttamista rajoittivat mm. sen hetkiset asemakaavamääräykset, kulkuyhteyksien järjestäminen leirintä- ja virkistysalueen sisällä sekä vesi- ja viemärilinjojen rakentamismahdollisuuden puuttuminen tai niiden rakentamisesta aiheutuvat merkittävät kustannukset sekä ympäristöarvojen menetys.

Kolkan huvilat sijaitsevat hyvän käyttöasteen omaavan yleisen virkistysaluekokonaisuuden sisällä. Silloisen asemakaavan mukaan rakennuksia sai käyttää ainoastaan virkistys-, matkailu ja majoitustoimintaan. Lisäksi em. kaksi huvilarakennusta ovat erittäin huonokuntoisia mutta eivät kuitenkaan purettavia, jolloin niiden luovuttamiseen liittyy suuria riskejä.

Saaronniemen leirintäalueen kehittämisen yhteydessä havaittiin myös muita tarpeita muuttaa alueen asemakaavoitusta, joten alueelle käynnistettiin asemakaavamuutos 2014. Samassa yhteydessä luovutuksen helpottamiseksi asetettiin tavoitteeksi Kolkan huviloiden asemakaavoituksen mahdollistaman käyttötarkoituksen laajentaminen. Uusi asemakaava astui voimaan huhtikuussa 2016 ja se mahdollistaa nyt alueella Kolkan huviloiden käytön virkistys-, matkailu- ja majoitustoimintaan sekä loma-asumiseen.

Kolkan huviloiden luovuttamiseen liittyvistä esteistä ja riskeistä edelleen vaikuttavin on rakennusten huono kunto.

Villa Kolkanniemi on valmistunut 1924 ja on 3-kerroksinen käsittäen kellarin, 1. kerroksen ja 2. kerroksen. Päärakennuksen tilamäärä on noin 211 m2 / 263 brutto-m2. Rakennuksen perusmuuri on betonista, runko on puurakenteinen, jossa on hirsirakenteinen alapohja ja runko. Peltikatto on uudehko, mahdollisesti 1990-luvulla rakennettu. Julkisivu on lautaverhoiltu. Samalla tontilla on talousrakennus, jossa on tupakeittiö, pieni varasto sekä autotalli. Tontti sijaitsee rannan tuntumassa kalliotontilla. Rakennus on rakennettu aikoinaan kesäkäyttöön vapaa-ajan asunnoksi. Viimeksi se on ollut vuokrattuna vuonna 2007, sittemmin tilapäisessä kesäkäytössä ja viime vuosina tyhjillään. Rakennuksen yleiskunnosta on havaittavissa pitkäaikainen käyttämättömyys. Kohteeseen sitoutuu tällä hetkellä satunnaisia ja vähäisiä ylläpitokuluja.

Villa Ståhlström on valmistunut 1925. Rakennus on puurunkoinen, 2- kerroksinen noin 212 m2:n / 263 brutto-m2:n talo, jossa on rapattu julkisivu. Tontilla sijaitsee talousrakennus, jossa on tupakeittiö, sauna, 2 pientä varastoa ja autotalli. Talousrakennus sijaitsee heti merenrannan vieressä. Rakennus on rakennettu aikoinaan kesäkäyttöön vapaa-ajan asunnoksi. Viimeksi se on ollut vuokrattuna vuonna 2007, sittemmin tilapäisessä kesäkäytössä ja viime vuosina tyhjillään. Talousrakennusta on käytetty aina viime vuosiin saakka. Villa Ståhlströmissä rakennuksen yleiskunnosta on havaittavissa pitkäaikainen käyttämättömyys ja huoltamattomuus. Rakennuksessa on havaittavissa merkkejä pitkäaikaisesta kosteusrasituksesta. Kohteeseen sitoutuu tällä hetkellä satunnaisia ja vähäisiä ylläpitokuluja.

Molemmat huvilat ja niiden talousrakennukset ovat suojeltuja asemakaavamerkinnällä sr-1. Rakennukset ovat rakennustaiteellisesti tai historiallisesti arvokkaita tai maisemakuvan kannalta tärkeitä rakennusryhmiä/rakennuksia. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa. Rakennuksessa ei saa suorittaa sellaisia muutos- tai lisärakennustöitä, jotka turmelevat julkisivujen, vesikaton, sisärakenteiden tai kiinteiden kalusteiden kulttuurihistoriallista tai rakennustaiteellista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aiemmin suoritettu tällaisia toimenpiteitä, on rakennus korjaus- ja muutostöiden yhteydessä pyrittävä korjaamaan entistäen tai muulla rakennukseen tai ympäristöön sopivalla tavalla. Rakennuksen tai rakennusryhmän pihapiiriä tai sen välitöntä ympäristöä tulee hoitaa rakennusten tyyliin sopivana puutarha- tai puistoalueena eikä pihapiirissä olevia istutuksia ja rakennuksia, kuten ulkohuoneita, kaivoja ja aitoja saa ilman pakottavaa syytä hävittää. Puretun tai muuten tuhoutuneen rakennuksen tilalle saa vain erityisistä syistä ja erityisin ehdoin rakentaa uuden rakennuksen. Uudisrakennuksen tulee sopeutua hyvin jäljellä olevaan ympäristöön. Ennen rakennus- tai purkuluvan myöntämistä tulee museoviranomaiselle varata tilaisuus lausunnon antamiseen.

Rakennusten teknisen kunnon parantamiseksi esitetään, että molemmat edellä mainitut Kolkan huvilat kunnostetaan rakenteellisesti Turun Ammatti-instituutin opiskelijatyönä. Opiskelijatyön ohjaamiseen vaaditaan myös ns. ammattiohjaajia opettajien lisäksi kohteiden syrjäisen sijainnin vuoksi. Kohteiden vastaava mestari voidaan järjestää Turun Ammatti-instituutin henkilökunnasta. Lisäksi tulee huomioida, että hankkeen toteuttamisessa saattaa tulla vaiheita, joita ei kyetä toteuttamaan oppilastyönä. Tällaisten työvaiheiden toteuttamiseksi tulee hankkia erillisiä urakoita. Kiinteistötoimiala hankkii tai järjestää kohteen suunnittelu-, valvonta- ja rakennuttamispalvelut. Ammatti-instituutti voisi aloittaa korjaustyöt elokuussa 2018. Ennakoivia toimenpiteitä voidaan tarvittaessa aloittaa jo keväällä 2018. Kahden huvilan osalta alustava arvio työn kestosta on kolme vuotta.

Huviloiden myyminen ei ole, ottaen huomioon alueen merkittävyyden yleisessä virkistyskäytössä, alueen luonnonsuojelulliset rajoitteet sekä kehittämisen muut rajoitteet, tarkoituksenmukaista. Huviloiden tiloja voidaan rakenteellisen kunnostuksen jälkeen hyödyntää virkistys-, matkailu ja leirintäaluetta palvelevaan tarkoitukseen vuokraamalla tiloja toimijoille jotka parhaiten palvelevat edellä mainittuja tarkoituksia. Tällaisia toimintoja voisivat olla loma-asuminen, pienimuotoinen matkailutoiminta kuten esimerkiksi virkistyskalastusmatkailu taikka muu alueen nykyisiin arvoihin perustuvaan kehittämiseen soveltuva toiminta.

Toiseen huviloista voidaan harkita myös esimerkiksi sivistystoimen leirikoulutoiminnan tukikohtaa, joka korvaisi toimialan vuonna 2015 käytöstään luopuman Ulapan huvilan. Huviloiden kunnostus on kuitenkin tarkoituksenmukaisinta tehdä niiden alkuperäistä kesäajan käyttöä ja suojeluarvoja kunnioittaen jolloin niiden varustelu ja korjaaminen tulisi tehdä mahdollisimman kevyesti ylikorjaamista välttäen. Esimerkiksi koneellisen ilmanvaihdon tai viemäröinnin rakentaminen ei ole järkevää.

Rakenteellisten kunnostustöiden tavoitteena on saattaa huvilat edelleen vuokrattavaan kuntoon niin, että tulevalla vuokralaisella on mahdollisuus jatkaa tilojen korjaamista omaan käyttöönsä soveltuviksi. Tämä tarkoittaa kantavien rakenteiden, vesi- ja sisäkattojen, lattioiden, ala- ja välipohjien sekä ovien ja ikkunoiden kunnostamista sekä sähköistyksen uusimista.

Huviloiden vuokraamisesta kaupungin sisäisesti tai ulkoisesti päätetään erikseen hankkeen edistyttyä.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 17.5.2017 § 231 lisätä Tilapalvelujen investointeihin hankkeen ”Ruissalon huviloiden hankesuunnittelu” ja myönsi sille rahoitusta 100.000 euroa rakennekorjausten edistämiseksi. Hankkeesta muodostuvat varsinaiset rakentamisajan kustannukset katetaan Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalvelujen ”pienet investoinnit” -listalta.

Huviloille tehtävät korjaustoimenpiteet määrittyvät laadittujen kuntoarvioiden ja tulevien purkutöiden kautta esille nousevien tarpeiden pohjalta. Lisäksi kohteissa tulee tehtäväksi jo aloitetut haitta-aine- ja tuholaiskartoitukset sekä niissä tarpeelliseksi havaitut toimenpiteet. Arvio korjaustöiden kustannuksista on alustavasti Kolkanniemen osalta 290.000 euroa (alv 0 %) ja Villa Ståhlströmin osalta 360.000 euroa (alv 0 %), yhteensä 650.000 euroa (alv 0 %). Kustannuksien määrittely tarkentuu rakennustöiden alettua, jolloin purkutyöt paljastavat tarvittavien toimenpiteiden laajuuden. Lisäksi kustannuksia tulee myöhemmin todennäköisesti syntymään huviloiden sisäpintojen ja teknisen varustelun tarpeista, joiden laajuus ja vastuut tulevat riippumaan vuokralaisen toiminnasta ja tarpeista sekä vuokrasopimuksen sisällöstä.

Tämä hankkeen käynnistämispäätösesitys on laadittu Kiinteistöliikelaitoksen Kiinteän omaisuuden kehittäminen ja Tilapalvelut -tulosalueiden, konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus vastuualueen, Turun Museokeskuksen ja Turun ammatti-instituutin yhteiseen työryhmätyöhön perustuen.

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että:

- kaupunki käynnistää Kolkan huviloiden rakenteellisen korjaamisen Turun ammatti-instituutin opiskelijatyönä esitystekstissä kuvatulla tavalla;

- konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus –vastuualue pyytää kasvatus- ja opetuslautakunnalta lausuntoa sivistystoimialan tarpeista Kolkan huviloihin liittyen; sekä

- kiinteistötoimiala voi kunnostustöiden alettua ja rakenteellisen korjaustarpeiden laajuuden tarkennuttua käynnistää yhdessä Matkailun palvelukeskuksen kanssa neuvottelut leirintäalueen kehittämistä palvelevan käyttäjän löytämiseksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kaupunkiympäristötoimiala, tonttipalvelut, tonttipäällikkö Timo Laiho ja Tilapalvelukeskus, Tilatarpeet ja omaisuuden hallinta, toimitilapäällikkö Nora Hildén 3.7.2018:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 20.9.2017 § 422 käynnistää Kolkan huviloiden rakenteellisen korjauksen Turun ammatti-instituutin opiskelijatyönä. Päätöksenmukaisten rakenteellisten kunnostustöiden tavoitteena on saattaa huvilat edelleen vuokrattavaan kuntoon niin, että tulevalla vuokralaisella on mahdollisuus jatkaa tilojen korjaamista omaan käyttöönsä soveltuviksi. Rakenteellisten kunnostustöiden alustava kustannusarvio oli Kolkanniemen osalta 290 000 euroa ja Villa Ståhlströmin osalta 360 000 euroa, yhteensä 650 000 euroa (alv 0 %).

Rakenteellisten kunnostusten jatkoksi on edelleen selvitetty huviloiden toiminnallisia mahdollisuuksia ja muutostarpeita. Matkailun palvelukeskuksen kanssa on käyty neuvottelu huviloiden kehittämistarpeista. Käydyn neuvottelun pohjalta käynnistettiin markkinatiedustelu, joka oli vastattavissa 27.2. - 9.3.2018. Kysely julkaistiin Hilmassa ja se lähetettiin tiedoksi Ruissaloyhdistykselle sekä yrittäjille ja yhdistyksille, jotka toimivat Ruissalossa. Määräaikaan mennessä 9.3.2018 klo 15 tiedusteluun ei saatu yhtään vastausta, mutta yksi taho oli jättänyt yhteystietonsa, jolta jälkikäteen saatiin vastauksia huviloiden mahdollisesta tulevasta käytöstä. Huviloita voisi käyttää esim. Bed&Breakfast majoitus- ja juhlatilatarkoitukseen tarjoamalla myös ohjelma- ja catering –palveluita. Majoitustoiminta vaatisi huviloilta riittäviä keittiö, wc- ja suihkutiloja. Toiminta ajoittuisi lähtökohtaisesti kesäkaudelle. Vuokrasopimuksen tulisi olla riittävän pitkä esim. 5+5 vuotta ja omistajan tulisi vastata talvikauden ylläpidosta.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksen jälkeen on vuoden 2018 hyväksytyn talousarvion mukaisin varauksin käynnistetty toimenpiteet huviloiden tarkemman kunnon ja korjaustarpeiden selvittämiseksi sekä kohteiden suojaamiseksi. Turun ammatti-instituutti on valmis aloittamaan elokuussa 2018 Kolkanniemen huvilan korjaamisen oppilastyönä siten, että sen rakenteiden heikentyminen saadaan pysäytettyä. Korjaustöiden edetessä voidaan huomioida tulevan vuokralaisen tarpeet korjaustöissä.

Kevään 2018 aikana on myös määritetty kustannusarviot molempien huviloiden korjaamisesta käyttöönottovalmiiksi asti, jotta voidaan arvioida tuleville vuokralaisille kohdistuvia vuokria ja tätä kautta huviloiden vuokrattavuutta ja käyttömahdollisuutta. Kustannusarvioiden pohjana on ollut huviloiden nykyinen vapaa-ajankäyttö, eivätkä kustannusarviot sisällä käyttötarkoitusmuutoksen sisältämiä erityisvarusteluvaatimuksia, joita esimerkiksi majoitustoiminta tms. aiheuttaa. Kustannusarvio käyttöönottovalmiiksi saattamiseksi Kolkanniemen osalta on 748 000 € ja Villa Ståhlströmin osalta 761 000 € (alv 0 %). Kustannuksien määrittely tarkentuu rakennustöiden alettua, jolloin purkutyöt paljastavat tarvittavien toimenpiteiden laajuuden. Kustannusarviot muodostuvat työmaapalveluista, rakennuttamisesta (sis. suunnittelun), työstä ja materiaaleista. Kustannusvaikutteisten erillisten urakoiden määrää, joita ei kyetä toteuttamaan oppilastyönä, on haastavaa arvioida ennen rakennustöiden alkamista.

Kyseessä olevat Saaronniemen kaksi huvilaa ovat rakenteellisesti huonossa kunnossa ja kunnon heikentyminen on kiihtyvää. Heikentymien pysäyttämiseksi tulisi vähintään tehdä sellaiset korjaustoimenpiteet, jotka estävät ulkoisten vesien ohjautumisen rakenteisiin ulkovaippoja korjaamalla. Nämä minimikorjaustoimenpiteet arvioidaan alustavasti kustantavan noin 40 % kokonaiskustannusarvioista, eli Kolkanniemen osalta 299 200 € ja Villa Ståhlströmin osalta 304 400 € (alv 0 %). Arviot vastaavat suuruusluokaltaan alkuperäisiä kustannusarvioita.

Käyttöönottovalmiiksi saattamisen kustannusarvioiden ja sitä kautta niistä aiheutuvien vuokrien ollessa merkittäviä, tulisi vielä tarkastella mahdollisuutta luopua toisesta huvilasta. Ammatti-instituutin opetussisältöihin ei kuulu kaikkia niitä töitä, joita Villa Ståhlströmin korjaaminen edellyttäisi. Varsinkin ensimmäisen vaiheen työt tulisi teettää muualta ostettuina, jolloin lisäkustannuksiin tulisi edelleen varautua. Kustannusriskeistä johtuen on Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksen jälkeen vielä kertaalleen tutkittu Villa Ståhlströmin myytävyyttä. Ottaen huomioon saatu kiinnostun kesäajan Bed&Breakfast toimintaan ja siinä esitetyt tekijät, on pidetty mahdollisena että sopivilla maanvuokrasopimusehdoilla kohteelle löytyisi matkailua/leirintäalueen toimintaa tukeva ostaja. Näin ollen esitetään että Villa Ståhlström piharakennuksineen myydään ja että siihen liittyvä maapohja vuokrataan.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta 20.9.2017 § 422 päätti myös, että sivistystoimialan tarpeista liittyen Kolkan huviloihin pyydetään Kasvatus- ja opetuslautakunnalta lausunto. Lausuntoa varten tulee olla määritetty käyttäjälle kohdistuva sisäinen vuokravaikutus, joka on nyt voitu määrittää käyttöönottovalmiuskustannusarvion myötä. Kolkanniemen huvilan vuokrauksesta Sivistystoimialalle kohdistuvan sisäisen vuokran arvioidaan olevan 57 489 € vuodessa, mikäli peruskorjauksen kustannukset ovat edellä mainitut 748 000 € (alv 0 %). Kasvatus- ja opetuslautakunnan lausunto Kolkanniemen huvilan vuokrauksesta voidaan pyytää kaupunginhallituksen käsittelyn jälkeen, kun on linjattu Ståhlströmin huvilasta luopumisesta.

Edellä olevin perustein kaupunginhallitukselle esitetään, että Kolkanniemen huvilan korjaustyöt tehdään Turun Ammatti-instituutin opiskelijatyönä. Kolkanniemen huvilan vuokrauksesta pyydetään kasvatus- ja opetuslautakunnan lausunto jonka pohjalta Kolkanniemen huvilan jatkokäyttö tuodaan uudelleen kaupunginhallituksen käsittelyyn. Lisäksi esitetään, että Villa Ståhlström piharakennuksineen myydään ja siihen liittyvä maapohja vuokrataan. Villa Ståhlströmin noin 5 225 m2:n suuruisen maa-alueen perusvuokra on 3 387,80 euroa. Vuokra perustuu Kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunnan 10.2.1999 § 164 päätökseen Ruissalon vuokrasopimusten vuokranmääritysperusteista, joka liiketoimintakäytössä on 5 % pääoma-arvosta.

Liite 1Kartta, Villa Ståhlström

Karttalinkki, Villa Ståhlström

Karttalinkki, Kolkanniemi

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallitus päättää, että:

• kaupunki käynnistää Kolkanniemen huvilan rakenteellisen korjaamisen Turun ammatti-instituutin opiskelijatyönä
• Tilapalvelukeskus pyytää kasvatus- ja opetuslautakunnalta lausuntoa sivistystoimialan tarpeista Kolkanniemen huvilaan liittyen, ja
• Kaupunkiympäristötoimiala käynnistää Villa Ståhlströmin huvilan ja sen piharakennuksen myyntitoimenpiteet siten, että ensisijaisesti rakennukset myydään leirintäalueen kehittämistä palvelevaan käyttötarkoitukseen ja huvilan noin 5225 m:n suuruinen maa-alue (liite 1) vuokrataan 3.387,80 euron perusvuosivuokralla.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11-3.

Suoritetussa kättennostoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Eklund, Hellsten, Maaskola, Schauman, Ratilainen, Weber, Vornanen, Ruohonen, Aaltonen, Vierimaa ja Kattelus.

Miikkolan Yrttiahon kannattamana tekemän seuraavansisältöisen muutosehdotuksen puolesta äänesti heidän lisäkseen Rinne:

”Kaupunginhallitus päättää, että:

• kaupunki käynnistää Kolkanniemen huvilan rakenteellisen korjaamisen Turun ammatti-instituutin opiskelijatyönä
• Tilapalvelukeskus pyytää kasvatus- ja opetuslautakunnalta lausuntoa sivistystoimialan tarpeista Kolkanniemen huvilaan liittyen, ja
• Villa Ståhlströmin huvilaa ja sen piharakennuksia ei myydä.”