KAUPPAKIRJA (luonnos 16.8.2017)
Myyjä:
Turun kaupunki
Y-tunnus 0204819-8
Ostaja:
Bonava Suomi Oy omaan tai perustettavien yhtiöiden lukuun
Y-tunnus 2726714-3
Kaupan kohde:
Tontti, kiinteistötunnus 853-9-56-5. Tontin maapinta-ala on 4376 m2.
Kaupan kohteen osoite on Linnankatu 69, Turku.
Kaupan kohde on 17.6.2013 hyväksytyssä ja 15.2.2014 voimaan tulleessa asemakaavanmuutoksessa 5/2006 ”Linnanfältti” osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi kaavamerkinnällä A-1. Uudisrakennuksissa tulee olla kortteleittain yhtenäinen kattomuoto, -materiaali ja -kulma sekä rakennustyyli. Erityistä huomiota on kiinnitettävä kulloisenkin katujulkisivun korkeusasemien sopimiseen suojeltaviin rakennuksiin.
Kaupan kohde on osoitettu kartalla M 202/ 15.8.2017.
Kauppahinta:
Kauppahinta on yhteensä kaksimiljoonaa kuusisataakaksikymmentäkolmetuhatta satakaksikymmentäviisi (2.623.125) euroa. Kauppahinta muodostuu seuraavasti:
asuinkerrosalan osalta 2.538.750 euroa (375 euroa/k-m2). Talousrakennusten kerrosala sisältyy em. hinnoitteluun.
- liike- ja monikäyttötilojen kerrosalan (asemakaavamerkinnät lt300 ja mk150) osalta 84.375 euroa (187,50 euroa/k-m2)
Kauppahinnan määräytymisen perusteena on tulevan tontin 853-9-56-5 suunniteltu rakentamisen määrä 7220 k-m². Suunniteltu määrä perustuu Ostajan vuonna 2015 laatimiin alustaviin suunnitelmiin. Kauppahinnan määrityksessä käytettävä kerrosala lasketaan kuten rakennusoikeudellinen kerrosala yleensäkin (esimerkiksi 250 mm ulkoseinäpaksuudella) eikä siihen lasketa maanalaisia pysäköinti- yms. tiloja. Hintaan ei myöskään lasketa mahdollisia talousrakennuksia ja katoksia.
Lisäkauppahinta:
Mikäli tontille 853-9-56-5 rakennetaan kerrosalaltaan enemmän kuin 7220 k-m2 maksaa Ostaja Myyjälle lisäkauppahintaa 400 euroa/k-m2. Osapuolet toteavat ettei rakennusoikeuden määrää ole merkitty vahvistettuun asemakaavaan kerrosneliömetreinä tai tehokkuuslukuna. Kaavan myötä toteutuva ja lisäkauppahinnan perusteena oleva lopullinen rakennusoikeus määräytyy kaupan kohteelle haettavien, lainvoimaisten rakennuslupien perusteella.
Kaupan perusteet:
Kaupunginvaltuuston päätös __.__.2017 § ___,
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.20xx.
Muut kaupan ehdot:
Tämän kiinteistökaupan kaikki ehdot on esitetty tässä kauppakirjassa.
1. Kauppahinnan ja mahdollisen lisäkauppahinnan maksaminen
Kauppahinta maksetaan Myyjän tilille 31.12.2017 mennessä.
Mahdollinen lisäkauppahinta maksetaan, kun tontille on saatu lainvoimaiset rakennusluvat asuinkerrostalojen rakentamiseksi, kuitenkin viimeistään viiden (5) vuoden kuluttua kauppakirjan allekirjoituksesta.
2. Omistus- ja hallintaoikeus
Ostaja saa kaupan kohteena olevan tontin omistukseensa ja hallintaansa kun kauppakirja on allekirjoitettu ja kauppahinta on kokonaan maksettu. Selvennyksenä todetaan että omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen edellytyksenä ei ole lisäkauppahinnan maksaminen.
Kiinteistö myydään vapaana kiinnityksistä, rasitteista ja muista maksuvelvoitteista kuin mitä tässä kauppakirjassa on mainittu.
3. Rasitteet ja rasitukset
Kaupan kohdetta rasittaa kiinteistörekisteristä ilmenevät seuraavat rasitteet:
- käyttöoikeus Turun kaupungille lämpöjohdon sijoittamiseen ja käyttämiseen (853-2000-K11). Käyttöoikeus on tarpeeton ja Myyjä sitoutuu poistamaan rasitteen kustannuksellaan 31.12.2017 mennessä.
- tonttien 853-9-56-1 ja 853-9-56-4 hyväksi perustettu oikeus kulkuyhteyttä varten (853-2016-K6). Aluetta saa käyttää jalankulku-, huolto- ja pelastustienä. Kulkuyhteyden rakentamisesta ja kunnossapidosta vastaa kukin tontti omalla alueellaan. Selvennyksenä todetaan että Ostaja ottaa tämän kiinteistökaupan myötä vastattavakseen kulkuyhteyden rakentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset. Rasite perustuu 29.5.2015 laadittuun käyttösuunnitelmaan ja 2.9.2015 allekirjoitettuun rasitesopimukseen.
Lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaan kaupan kohteen omaisuuteen ei kohdistu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkittäviä rasituksia tai rajoituksia, eikä uusia asioita ole vireillä.
4. Käyttöoikeudet
Tontilla 853-9-56-5 on tonttien 853-9-56-1 ja 853-9-56-4 alueella 11.2.2016 lopetetussa rasitetoimituksessa 2016-37 perustettu oikeus kulkuyhteyttä varten (853-2016-K6). Aluetta saa käyttää jalankulku-, huolto- ja pelastustienä. Kulkuyhteyden rakentamisesta ja kunnossapidosta vastaa kukin tontti omalla alueellaan.
Tontilla 853-9-56-5 on tontin 853-9-56-4 alueella 11.2.2016 lopetetussa rasitetoimituksessa 2016-37 perustettu oikeus ajoneuvojen pitämistä varten (853-2016-K7). Aluetta saa käyttää maanalaisen pysäköintihallin rakentamiseen ja pitämiseen. Osapuolten tulee maanalaista pysäköintihallia vaiheittain rakentaessa toteuttaa toisiinsa kiinni tulevat rakenteet rasitealueen rajalla siten, ettei niillä estetä tai vaikeuteta käyttösuunnitelman mukaisen yhtenäisen pysäköintihallin rakentamista. Rasite ei rajoita kannen päällä olevaa toimintaa. Rakentamisesta ja kunnossapidosta vastaa tontti 853-9-56-5. Selvennyksenä todetaan että Ostaja ottaa tämän kiinteistökaupan myötä vastattavakseen rasitteen rakentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuvat kustannukset.
Käyttöoikeudet perustuvat 29.5.2015 laadittuun käyttösuunnitelmaan ja 2.9.2015 allekirjoitettuun rasitesopimukseen. Ajoneuvojen pitämistä varten perustetun oikeuden korvauskysymys on ratkaistu Maaoikeuden tuomiolla 17/4098 7.2.2017. Korvauksiin liittyvä korkopäätös on PSJ Holding Ltd Oy:n toimesta saatettu Korkeimman oikeuden ratkaistavaksi ja asian käsittely on kesken. Myyjä vastaa rasitetoimituksessa rasitteen perustamisesta määrättävistä korvauksista, koroista ja kuluista.
5. Verot, maksut ja vastuu vahingoista
Ostaja vastaa kaupanvahvistajan palkkiosta, kohteen lainhuudatuksesta sekä varainsiirtoverosta.
Kaupantekovuodelta kiinteistön osalta määrättävästä kiinteistöverosta vastaa myyjä. Muista veroista ja maksuista osapuolet vastaavat omistusaikojensa mukaisesti.
Myyjä vastaa kaupan kohdetta kohdanneista vahingoista siihen saakka kunnes omistusoikeus siirtyy ostajalle. Ostaja vastaa vahingoista omistusoikeuden siirtymisen jälkeen.
6. Kohteeseen tutustuminen ja asiakirjat
Ostaja on tutustunut tontin alueeseen ja rajoihin sekä maasto-olosuhteisiin ja maankäyttömääräyksiin (asemakaavakartat ja –määräykset 5/2006 ”Linnanfältti”).
Ostaja on tutustunut ympäröiviä alueita koskeviin maankäyttömääräyksiin:
- asemakaavakartat ja –määräykset 5/2006 ”Linnanfältti”
- vireillä oleva asemakaavanmuutos 1/2015 ”Turku Energia”
Lisäksi ostaja on tutustunut seuraaviin asiakirjoihin:
- lainhuutotodistus __.__.2017
- rasitustodistus __.__.2017
- kiinteistörekisterin ote __.__.2017
- rasitesopimus 2.9.2015
- käyttösuunnitelma 29.5.2015
- Ympäristöarviointi 17.12.2014 / Golder Associates Oy
Ostaja on todennut kaupan kohteiden vastaavan niistä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja eikä ostajalla ole huomauttamista näiden seikkojen osalta.
7. Rakentamiskelpoisuus
Ostaja on vastuullinen kiinteistön perustamistavan valinnasta, rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten ja muiden tutkimusten suorittamisesta, maaperän edellyttämien hankkeiden rakenteellisten ratkaisujen sekä maanalaisten johtojen ja putkien sijainnin selvittämisestä Turun kaupungin johtokarttapalveluista.
Mikäli Ostajan rakennushanke edellyttää Turun kaupungin johtokarttapalvelujen kautta tiedossa olevien maanalaisten johtojen siirtämistä, Ostaja vastaa kustannuksellaan johtojen siirtämisestä. Ostaja on velvollinen hyväksyttämään siirtosuunnitelmat vesi- ja viemärijohtojen osalta Turun Vesihuolto Oy:lla ja sähkö- ja kaukolämpökaapeleiden osalta Turku Energialla ja sopimaan johtolaitosten kanssa siirtotoimenpiteiden suorittamisesta.
Myyjä vastaa Ostajaa kohtaan mahdollisista maanalaisten rakenteiden purkukustannuksista sekä niiden osalta mahdollisista terveydelle haitallisten aineiden ja ainesosien tutkimus-, puhdistus-, purku- ja kuljetus- sekä käsittelykustannuksista.
8. Rakentamisvelvollisuus
Tulevalle tontille 853-9-56-5 on rakennettava lainvoimaisen rakennusluvan ja Turun kaupungin rakennusjärjestyksen mukaisesti 7220 k-m2 suuruiset asuinkerrostalorakennukset viiden (5) vuoden kuluessa tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta. Turun Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta voi perustellusta syystä pidentää tässä tarkoitettua rakentamisvelvollisuusaikaa.
9. Luovutusrajoitus
Ostaja sitoutuu olemaan myymättä tai muutoin luovuttamatta rakentamatonta kiinteistöä muulle kuin sellaiselle, jonka kaupunki hyväksyy. Rakentamattomalla kiinteistöllä tarkoitetaan myös kaupantekohetken mukaista kiinteistöä.
10. Sopimussakko
Mikäli ostaja ei ole täyttänyt edellä 8. kohdassa mainittua rakennusvelvoitettaan tai on 9. kohdan vastaisesti luovuttanut tontin rakentamattomana edelleen, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille heti sopimussakkoa kauppahinnan suuruisen määrän.
11. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja kiinteistön pihatason korkeuserosta johtuen joko penger- ja leikkausluiskan ulottamista kiinteistölle, kiinteistönomistajan on sallittava tämä korvauksetta.
12. Rasiteoikeudet
Ostaja on velvollinen korvauksetta sallimaan kaupungin tai sen osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien johtojen, laitteiden ja kiinnikkeiden sijoittamisen kiinteistölle, sen yli tai sillä oleviin rakennuksiin. Kiinteistön omistajalle korvataan em. toimenpiteestä mahdollisesti aiheutuvat suorannaiset vahingot ja haitat. Kaupungilla on oikeus merkitä em. oikeus rasitteena kiinteistörekisteriin ostajaa enempää kuulematta.
13. Pintavedet
Ostajan tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä kiinteistön rajoittuvilta puistoalueilta tai muilta alueilta ja jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, kiinteistölle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
14. Kunnallistekniikka ja liittymismaksut
Kaupunki pidättää oikeuden periä ostajalta voimassa olevan taksan mukaiset vesihuollon liittymismaksut ennen kiinteistön rakennusten verkostoihin liittämistä.
Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana kiinteistön kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset sähkö-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot sekä katuvalaistukset.
Ostaja vastaa, kiinteistön kohdalla olevan kadun yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kadun kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta on säädetty. Lisäksi kiinteistön katuosuudella mahdollisesti olevien istutusten hoito kuuluu em. laista poiketen kiinteistön omistajalle.
15. Naapurin oikeudet ja velvollisuudet
Naapurikiinteistön omistajalla tai haltijalla on oikeus käyttää aluetta tarpeelliselta osalta kiinteistön rajaan mahdollisesti ulottuvan seinän ja vesikaton rakentamis-, korjaus-, huolto- ym. töiden suorittamista varten. Naapuri on velvollinen korvaamaan ja korjaamaan aiheuttamansa vahingon.
Kiinteistönomistajalla on oikeus ulottaa tontin rajaan kiinni rakennettaessa räystäs- ja routalevy enintään 500 mm naapuritontin alueelle, mikäli Turun kaupunki omistaa kyseessä olevan naapurialueen. Naapurikiinteistön omistajalla tai haltijalla on puolestaan oikeus ulottaa kiinteistön rajaan kiinni rakennettaessa räystäs- ja routalevy enintään 500 mm puheena olevalle alueelle.
16. Kiinteistön käyttö
Kiinteistö on pidettävä siistissä kunnossa ja vaadittaessa aidattava viranomaisten hyväksymällä tavalla.
17. Kauppaehtojen siirto
Edellä kohdissa 11 – 16 mainitut määräykset tulee ottaa kiinteistöä koskeviin vastaisiin luovutuskirjoihin.
18. Irtain omaisuus
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta eikä sellaisen luovuttamisesta ole tämän kaupan yhteydessä tehty eri sopimustakaan.
19. Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus
Ympäristönsuojelulain 139 § mukaisesti myyjä ilmoittaa, että pääosa kaupan kohteesta on ollut pitkään vuokrattuna Oy Turku Energia – Åbo Energi Ab:lle. Myyjän tietojen perusteella kaupan kohteella on harjoitettu mm. kivihiilen varastointia. Maaperä on pilaantunut niin kuin Golder Associates Oy:n 17.12.2014 laatimassa Ympäristöarviointi-raportissa on todettu. Alueella on maaperän puhdistamistarve. Myyjä on sopinut Oy Turku Energia – Åbo Energi Ab:n kanssa maaperän puhdistamistoimenpiteistä viranomaisten edellyttämällä tavalla. Puhdistustoimenpiteet suoritetaan vuoden 2017 aikana ja Myyjä toimittaa tehdyistä töistä loppuraportin Ostajalle.
Mikäli myyjän tai sen edeltäjän omistusaikana syntynyttä maaperän pilaantumista kuitenkin ilmenee, ostaja laatii kaupan kohteen maaperän kunnostussuunnitelman. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Ostajan on esitettävä kunnostussuunnitelma myyjän hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Myyjän tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman myyjä vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista maa-alueen puhdistuskustannuksista.
Kaupunki ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Kaupunki ei myöskään vastaa maamassojen poistosta ja kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun ne aiheutuvat yksinomaan rakennushankkeen toteuttamisesta eikä siltä osin, kun ostaja säästää rakennushankkeeseen muutoin sitoutuvia kustannuksia (esim. pilaantuneen maan kaivuu- ja kuljetuskustannukset siltä osin, kun ne toteutettaisiin rakennushankkeen toteuttamiseksi myös ilman pilaantuneen maan puhdistamista.)
Edellä tarkoitettujen puhdistuskustannusten lisäksi kaupunki vastaa ylimääräisistä täyttökustannuksista niiltä osin, kun kaupan kohteelta joudutaan poistamaan pilaantumisen vuoksi maamassoja, jotka muutoin voisivat rakennussuunnitelman mukaan jäädä koskemattomiksi. Täyttökustannuksilla tarkoitetaan kaikkia niitä kustannuksia, jotka täyttämiseen liittyvät, kuten esim. täyttöön tarvittavan ominaisuuksiltaan poistettua maamassaa vastaavan maamassan kustannukset sekä kuljetus-, kaivuu-, tiivistys- ja tasoittamiskustannukset. Korvaavan maamassan on laadullisesti täytettävä poistetun maamassan tiiviysominaisuudet. Täytön osalta sovelletaan soveltuvin osin edellisessä kappaleessa sovittua menettelytapaa.
Puhdistuksen toteuttaa ostaja taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että puhdistaminen ei aiheuta viivästyksiä ostajan tontilla toteuttamalle rakennushankkeelle.
Puhdistuskustannusten maksu tapahtuu ostajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.
Jos ostaja ei esitä kunnostussuunnitelmaa viranomaiselle viiden vuoden vuoden kuluessa kaupantekopäivästä tai esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin myyjä on sen hyväksynyt tai määräaika myyjän hyväksymiselle on päättynyt, vastaa puhdistuskustannuksista ostaja.
Jos kunnostussuunnitelmasta ei saada sovittua ja maan puhdistaminen jää ympäristönsuojelulain 133 §:n mukaisesti kaupungin hoidettavaksi, kaupunki kilpailuttaa puhdistusurakan lain julkisista hankinnoista mukaisesti. Mikäli kaupungin suorittama puhdistusurakan hankintalain mukainen kilpailuttaminen ja sen jälkeinen puhdistustyö aiheuttaa viivästyksiä tontin rakentamisen aloittamiseen, kaupunki ei ole miltään osin vastuussa tästä viivästyksestä ostajalle mahdollisesti aiheutuneista lisäkustannuksista tai vahingoista.
20. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Mahdolliset kauppakirjan tulkinnasta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Turussa, _________kuun __. päivänä 20__
Myyjä
Ostaja
Aika ja paikka edellä mainitut.
Julkisen kaupanvahvistajan todistus
