Ruusukortteli
Kaupunginhallitus päättää esittää kaupunginvaltuustolle, että kaupunginvaltuusto antaa Turun hallinto-oikeudelle seuraavan lausunnon
Turun kaupungin lausunto Turun hallinto-oikeudelle Ruusukorttelin asemakaavamuutoksesta
Turun kaupunginvaltuusto palauttaa lähetteen asiakirjoineen ja ilmoittaa lausuntonaan Ruusukorttelin asemakaavamuutoksista tehtyihin valituksiin (01178/17/4103 ja 01192/17/4103) seuraavaa:
Asemakaava-alueen sijainti ja asemakaavamuutoksen kuvaus
Alue sijaitsee keskustan ruutukaava-alueella Koulukadun, Ruusukorttelinpolun ja -kujan sekä Puistokadun rajaamalla alueella. Pohjoisessa kaavamuutosaluetta rajaavat samassa korttelissa olevat asuinkerrostalojen tontit, joille saadaan sijoittaa myös liike-, toimisto- ja kokoontumistiloja. Asemakaavanmuutoksen laatiminen perustuu TVT Asunnot Oy:n Turun Kiinteistöliikelaitoksen valtuuttamana maaliskuussa 2012 jättämään aloitteeseen.
Asemakaavamuutoksella muutetaan kaksi kaksikerroksisten päiväkotirakennusten tonttia asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös päiväkoti- ja palvelutoimintaa. Kaavamuutos antaa mahdollisuuden rakentaa tonteille katujen varsille joko kahdeksankerroksisen kokonaisuuden tai yhden 16-kerroksisen talon ja muut rakennukset korkeintaan kahdeksankerroksisina. Korttelin sisäpihalla on yksikerroksisen rakennuksen rakennusala päiväkotia tai muita palvelutiloja varten.
Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen osalta kaava säilyy pääosin ennallaan. Kaavassa alue on sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta, johon saa sijoittaa palvelukeskuksen siihen liittyvine asuntoineen. Kaava mahdollistaa maantasokerroksen yläpuolelle yhdyskäytävän hyvinvointikeskuksen ja lähimmän uuden asuinrakennuksen välille.
Asemakaavamuutoksen mukaan alueen kokonaisrakennusoikeus on 31 000 k-m2, mistä rakennusoikeuden lisäystä on 14 300 k-m2. Pysäköinti sijoitetaan pääosin maan alle.
Esteellisyys
As Oy Kouluahteen valituksen mukaan päätöksentekoon valtuustossa osallistuneet Eklund ja Manni ovat TVT Tarveasunnot Oy:n hallituksen jäseninä olleet esteellisiä.
Päätöksenteon aikana voimassa olleen kuntalain 52 § 1 momentin mukaan valtuutettu on valtuustossa esteellinen käsittelemään asiaa, joka koskee henkilökohtaisesti häntä taikka hänen läheistään. Milloin valtuutettu ottaa osaa asian käsittelyyn muussa toimielimessä, häneen sovelletaan mitä kyseisen toimielimen jäsenen esteellisyydestä säädetään.
Eklund ja Manni eivät näin ollen ole olleet valtuustossa esteellisiä käsittelemään asiaa. Kaupunginhallituksessa he ovat hallintolain 27 § ja 28 § säännösten mukaisesti jäävänneet itsensä päätöksenteosta. Asemakaavan hyväksymiseen ei näin ollen ole osallistunut esteellisiä luottamushenkilöitä.
Selvitysten riittävyys
As Oy Kouluahteen valituksen mukaan asemakaava ei perustu riittäviin selvityksiin.
Kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n mukaan kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset eri seikkoihin.
Maankäyttö- ja rakennuslain 9.1 §:n mukaan kaavan tulee perustua kaavan merkittävät vaikutukset arvioivaan suunnitteluun ja sen edellyttämiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Liikenteen osalta on teetetty yleissuunnitelma Rambollilla, lisäksi liikenteen vaikutuksia on arvioitu virkatyönä. Kun otetaan huomioon Koulukadun nykyinen liikennemäärä, noin 20 000 ajoneuvoa vuorokaudessa, ei kaavanmuutoksen aiheuttama liikenteen lisääntyminen ole niin merkittävää, että sillä olisi merkittäviä vaikutuksia alueen liikenteeseen. Myöskään elinympäristöön vaikuttavia tuuliolosuhteita ei ole erityisesti tarvinnut arvioida, vaan ne on tiedostettu ja otettu kaavan suunnittelussa huomioon kaavamääräyksin.
Asemakaavanmuutoksen yhteydessä on näin ollen tarpeellisessa määrin selvitetty kaavan merkittäviä vaikutuksia, joiden perusteella voidaan arvioida kaavan sisältövaatimusten täyttyminen. Selvitysten riittävyyttä arvioitaessa on otettava huomioon, että selvityksiä koskevaa maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ää, joka koskee vaikutusten arviointia ja selvityksiä, kevennettiin 1.4.2015 voimaan tulleella muutoksella. Muutosta pidettiin tarpeellisena, sillä selvitysten ja vaikutusten arviointeja pidettiin yleisesti liian yksikohtaisena kaavojen tarkoitus huomioon ottaen. Uuden säännöksen perusteluissa (s. 14, HE 334/2014 vp) todettiin, että aiempi kirjaus riittävistä selvityksistä on aiheuttanut tulkintaongelmia ja monissa tilanteissa johtanut tekemään varmuuden vuoksi liian yksityiskohtaisia selvityksiä kaavalajiin ja kaavan tarkoitukseen nähden. Uusi säännös on selkiyttänyt vaikutusten selvitysvelvollisuuden kohdistumista kaavan merkittäviin vaikutuksiin ja vaikutusten kautta esiin nouseviin tutkimus- ja selvitystarpeisiin.
Asemakaavan sisältövaatimusten täyttyminen
Valitusten mukaan asemakaava ei luo edellytyksiä viihtyisälle elinympäristölle eikä rakennettua ympäristöä ole huomioitu lain edellyttämällä tavalla. Asemakaava huonontaa merkittävästi naapureiden elinympäristön laatua ja siitä aiheutuu kohtuutonta haittaa. Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymä nostaa valituksessaan esiin myös 16-kerroksisen tornitalon negatiivisen vaikutuksen kaupunkikuvaan ja Mikaelinkirkon asemaan siinä.
Kaupunkirakenteessa täydennysrakentamisella on väistämättä vaikutuksia naapureiden elinympäristöön, mm. valon saantiin ja asumisviihtyisyyteen. Asemakaavan valmistelussa tuleekin varmistaa, että asemakaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä säädetyt asemakaavalle asetetut sisältövaatimukset. Asemakaavassa tontin 16 uudisrakennus sijoittuu miltei koko tontin leveydeltä tontin 20 olemassa olevan rakennuskannan eteen, pimentäen tontin 20 asuntoja ja heikentäen niiden asuinviihtyisyyttä. Rakennusoikeutta pienentämällä on uudisrakennukset mahdollista sijoittaa kauemmas tontin 20 rakennuskannasta, mikä vähentää näiden vaikutusta olemassa olevan rakennuskannan asukkaisiin. Tältä osin kaupunginvaltuusto yhtyy valittajien näkemykseen siitä, ettei asemakaava täytä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä säädettyjä asemakaavalle asetettuja sisältövaatimuksia.
Kaavan mahdollistamalla 16-kerroksisella rakennuksella on huomattava vaikutus rakennettuun ympäristön. Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) nosti tämän esiin jo kaavoitusvaiheessa antamassaan lausunnossa. Lausunnossa todetaan, että kaavassa on huomioitava valtakunnallisesti merkittävä kulttuuriympäristön ja Mikaelinkirkon läheisyys. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan alueen rakentaminen tulee kaavassa rajata 16-kerroksista matalammaksi, joka on suunnittelun perusteella paremmin sopeutettavissa keskustan muuhun rakentamiseen. Myös Turun museokeskus kritisoi kaavasta antamassaan lausunnossa korkeaa rakennusta. Museokeskus totesi mm. että Turun kaupunkikuvallinen ominaispiirre perustuu horisontaaliseen siluettiin, josta kohoaa joitain selkeästi tunnistettavia maamerkkejä. Yhtenäisestä kaupunkirakenteesta kohoavat kirkkojen tornit ja julkiseen käyttöön tarkoitettujen monumentaalirakennusten ryydittämät kukkulapuistot muodostavat kaupungin ikonisen maiseman. Yli asutusrakenteen kohoavat savupiiput ja nosturit viestivät teollisesta perinnöstä, jolla on niin ikään vankka jalansija Turun identiteetin rakentajana. 16-kerroksien asuinrakennuksen vaikutus niin lähiympäristöön kuin Turun keskusta-alueen historialliseen ominaisluonteeseen on kielteinen. Kaavan mahdollistama 16-kerroksinen asuinrakennuksella on kielteinen vaikutus rakennettuun ympäristöön ja kaupunkikuvaan, joten kaupunginvaltuusto yhtyy valitukseen näiltä osin.
Tuuliolosuhteiden muutos pihalla ja kadulla on otettu huomioon kaavan laadinnassa. Olosuhdemuutos on todennäköinen ja tiedostettu, mutta kaavamääräykset edellyttävät sen olevan rakennuksen suunnittelussa tehtävin, tuulisuusselvitykseen perustuvin teknisin ratkaisuin hallittavissa. Kaavan mukaan rakennus tulee suunnitella ja toteuttaa siten, että se ei aiheuta haittaa kävelylle ja pyöräilylle Ruusukorttelinpolulla lisäämällä tuulisuutta ja tuulenpyörteitä. Mikäli rakennus aiheuttaa haittaavia tuulenpyörteitä Ruusukorttelinpolulle, rakennukseen tulee rakentaa tuulelta suojaava katos, joka saa ulottua enintään kolme metriä Ruusukorttelinpolun puolelle. Tuulen haittojen minimoimiseksi sisäänkäyntien tulee olla sisäänvedetty maantasokerroksen julkisivusta.
Uudisrakentaminen sijoittuu alueelle, joka sijaitsee liikennettä hyvin edesauttavien keskustan pääkatujen varrella. Koulukadun liikennemäärä on nykytilanteessa noin 20 000 ajoneuvoa vuorokaudessa. Ruusukorttelin liikenne pääsee nykyiseen tapaan liittymään Koulukatuun, koska Yliopistonkadun liikennevalot katkaisevat liikennevirtaa säännöllisesti. Rakennukselle johtava liikenne ohjautuu pääosin parkkihalliin, jonne on suunniteltu ajoluiska.
Tontille johtavan ajoluiskan viereinen asuminen ja luiskassa ajavat autot on kaavassa osoitettu erotettavaksi istutettavilla alueen osilla, joten läheisimmän asutuksen ilmanvaihdon ilmanottoaukkoihin muodostuu yli 8 metrin väli. Naapureiden asumisviihtyisyys on otettu huomioon myös siten, että naapurirakennuksen pääikkunan eteen jää kaikissa tapauksissa yli 8 metriä vapaata tilaa. Tämä vastaa Suomen rakentamismääräyskokoelman G1:n määräystä.
Maanomistajien yhdenvertainen kohtelu
Valitusten mukaan asemakaava ei kohtele maanomistajia yhdenvertaisesti.
Suomen perustuslaista ilmenevä yhdenvertaisuusperiaate edellyttää kaavoituksessa, ettei eri kaava-alueiden omistajia aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan, ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole maankäytöllisiä perusteita. Tämä periaate on kirjattu maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momenttiin, jonka mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.
Keskustan ruutukaava-alueen tonttitehokkuus vaihtelee hyvinkin paljon (ks. oheismateriaali 1). Kaava-alueen lähiympäristössä tonttitehokkuudet vaihtelevat samoin hyvin paljon. Korttelin 34 tontilla 15, Ruusukorttelinkujan varrella tonttitehokkuus e = 3,13, joskin on otettava huomioon, että tontilla sijaitsee myös suojeltavia rakennuksia. Korttelissa 32, kaava-alueen pohjoispuolella tonttitehokkuudet vaihtelevat 1,71 ja 2,26 välillä. Nykyisen Ruusukorttelin eli tontin 15 tonttitehokkuus e = on 1,64. Kaavamuutoksessa AL-korttelialueen eli nykyisten tonttien 16 ja 17 tehokkuudeksi tulee e = 2,29, jolloin koko kaavanmuutoksen kohteena olevan alueen tehokkuus e = 1,98. Vertailun vuoksi todettakoon, että saman korttelin 32 pohjoispuolella, kaava-alueen ulkopuolelle jäävien tonttien 18-20 AL-1 korttelialueen tehokkuus e = 1.88.
Kaavanmuutoksen kohteena olevan korttelialueen tehokkuus ei näin ollen poikkea ruutukaava-alueen tonttitehokkuuksista siinä määrin, että maanomistajien yhdenvertaisuutta voitaisiin katsoa loukatun.
Edellä esitetyn perusteella asemakaavamuutos ei kaikilta osin täytä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n mukaisia vaatimuksia viihtyisästä elinympäristöstä sekä rakennetun ympäristön ja sen erityisten arvojen vaalimisesta. Asemakaavanmuutos tulee näin ollen kumota.