Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tonttipäällikkö Timo Laiho ja maankäyttöinsinööri Suvi Panschin sekä kaupunkisuunnittelu kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö, 20.4.2017:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 28.9.2016 § 389, että vireillä olevan asemakaavan ”Kurjenlinna” alueella sijaitsevan kiinteistön 853-22-2-10 alueella järjestetään kaksivaiheinen avoin neuvottelumenettely alueen kehittämiskumppanin valitsemiseksi siten, että toisessa vaiheessa neuvotteluja jatketaan yhden tai useamman ensimmäisessä vaiheessa ilmoittautuneen kanssa. Alueen asemakaavanmuutosluonnos on tarkoitus kehittää asemakaavanmuutosehdotukseksi yhteistyössä valitun kumppanin kanssa. Asemakaavaluonnoksessa esitetty uudisrakennusoikeus on yhteensä 9600 k-m².

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 7.12.2016 § 478 valita jatkoneuvotteluihin Vuokrakartio Oy:n, Skanska Talonrakennus Oy:n sekä Lemminkäinen Talo Oy:n. Johtokunnan päätöksen mukaisesti jatkoneuvotteluihin valittujen tahojen tuli 31.3.2017 mennessä jättää alustavaan hintatarjoukseensa pohjautuva tarkennettu tarjous kauppahinnasta, kiinteistökauppojen vaiheistuksesta ja niiden maksuaikataulusta sekä laatia tarkempi suunnitelmaluonnos alueesta, mistä käy ilmi mm. pysäköinnin järjestäminen sekä uusille että vanhoille rakennuksille. Päätöksen jälkeen jatkoneuvotteluissa valituille tahoille on toimitettu rakennuksia koskevat kuntoarviot, tietoa rakennusten ylläpidosta ja pohjapiirustuksia. Lisäksi tahoille on annettu mahdollisuus neuvotella Turun Museokeskuksen kanssa vanhojen rakennusten kehittämisratkaisuista.

Määräaikaan 31.3.2017 mennessä kaikki kolme jatkoneuvotteluihin valittua tahoa jättivät tarkennetut tarjoukset suunnitelmaluonnoksineen. Tarjouskuoret avattiin erillisessä tarjouskuorien avaustilaisuudessa 3.4.2017, johon osallistuivat myös kaksi johtokunnan nimeämää edustajaa. Kiinteistöliikelaitoksen ja ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelun edustajat ovat käyneet tarjoukset läpi. Oheismateriaalina 1 on tiivistelmä tarjouksista. Tarjoukset kokonaisuudessaan ovat nähtävillä johtokunnan kokouksessa.

Jätetyt tarjoukset

Skanska Talonrakennus Oy

Skanska Talonrakennus Oy uskoo löytävänsä ostajan vanhoille rakennuksille 1,5 milj. euron kauppahinnalla ja tarjoaa uudisrakennusoikeudesta 400 €/k-m². Vanhojen rakennusten ja uudisrakennusoikeuden arvo on tällöin asemakaavaluonnoksen tehokkuudella yhteensä 5.340.000 euroa ja 6.540.000 euroa mikäli asemakaavoituksella voidaan lisätä uudisrakennusoikeutta, kuten Skanska Talonrakennus Oy:n suunnitelmaluonnoksessa on esitetty.   

Skanska Talonrakennus Oy on päättänyt, että ei itse investoi vanhoihin rakennuksiin. Asemakaavan ja tonttijaon vahvistuttua Skanska osoittaa rakennuksille ostajan 1 kauppa/vuosi ja saa siten oikeuden ostaa uudisrakennusoikeutta vaiheittain 1 tontti/vuosi. Vaihtoehtoisesti mikäli kaupunki voi osoittaa tai Skanska löytää kumppanin, joka on valmis ostamaan kaupunkia tyydyttävillä ehdoilla vanhat rakennukset, on Skanska valmis uudisrakennuksen osalta kiinteistökaupan esisopimukseen tai purkuehtoiseen kauppaan viipymättä.

Skanska Talonrakennus Oy esittää, että hoiva-asumisen ohella myös vanhoissa rakennuksissa on varauduttava käyttötarkoituksessa asumiseen ja tutkittava mm. parvekkeiden sijoittaminen osaan vanhoista rakennuksista. Skanska Talonrakennus Oy:n suunnitelmaluonnoksessa on osoitettu 6 ja osin 8 kerroksiset kaksi asuinkerrostalomassaa hieman asemakaavaluonnoksesta poiketen. Uudisrakennusten yhteenlaskettu kerrosala on yhteensä 12.600 k-m². Autopaikoitus on esitetty osin uudisrakennuksiin liittyviin pysäköintihalleihin ja osin piha-alueelle.

Lemminkäinen Talo Oy

Lemminkäinen Talo Oy tarjoaa kiinteistöstä rakennuksineen kauppahintana 6.780.000 euroa, joka perustuu asemakaavaluonnoksen mukaiseen tehokkuuteen. Yhteistyökumppani ostaa vanhat rakennukset ja uudisrakennuskohteiden kiinteistökaupat tehdään vaiheittain hankkeiden käynnistyessä asemakaavoituksen jälkeen. Kiinteistökaupoista tehdään oma ajoitettu suunnitelma/sopimus.

Lemminkäinen Talo Oy:n suunnitelmaluonnoksessa on esitetty asemakaavaluonnoksen mukaisesti kolme kerrostaloa sekä pysäköinti osin uudisrakennuksien yhteyteen sijoitettaviin pysäköintihalleihin ja osin piha-alueelle. Lemminkäinen Talo Oy:n näkemyksen mukaan uudisrakennusoikeutta voidaan viihtyvyyden heikentymättä lisätä ja he ovat valmiita kehittämään suunnitelmaansa siihen suuntaan.

Vuokrakartio Oy

Vuokrakartio Oy tarjoaa vanhoista rakennuksista 2.850.000 euroa ja uudisrakennusoikeudesta 417 €/k-m². Vanhojen rakennusten ja uudisrakennusoikeuden arvo on tällöin asemakaavaluonnoksen tehokkuudella yhteensä 6.853.200 euroa ja 8.595.217,50 euroa mikäli asemakaavoituksella voidaan lisätä uudisrakennusoikeutta, kuten Vuokrakartio Oy:n suunnitelmaluonnoksessa on esitetty.

Kiinteistökauppa voidaan tehdä heti ja omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät heti ostajalle. Vanhoista rakennuksista maksetaan heti 70 % ja loput 30 %, kun tyhjillään oleviin rakennuksiin (32 ja 33) on saatu rakennuslupa/poikkeuslupa käyttötarkoituksen muutokseen (asuin- ja toimistotiloiksi) sekä kattoon liittyvään muutokseen. Uudisrakennusoikeudesta maksetaan lisäkauppahintaa asemakaavan vahvistumisen jälkeen 1/3 per 45 päivää, 1/3 per 12 kk ja 1/3 per 24 kk.

Vuokrakartio Oy:n suunnitelmaluonnoksessa aluetta täydennetään 5 ja 8 -kerroksisilla toimitila- tai asuinrakennusten yhdistelmillä, joita kerrosalaltaan on yhteensä 13.777,5 k-m². Tavoitteena on, että koko alueen rakennuksista vähintään 30 % olisi toimitilaa (toimisto, myymälä tai ravintola) ja loput 70 % osoitettaisiin asumiseen. Pysäköinti on osoitettu osin uudisrakennusten yhteyteen sijoitettaviin pysäköintihalleihin, osin piha-alueelle ja osin erilliseen pihakannen alle rakennettavaan pysäköintihalliin.

Yhteenveto

Kiinteistöliikelaitos on teettänyt 20.3.2017 Cushman & Wakefieldillä kiinteistöarviolausunnon kohteen markkina-arvosta. Markkina-arvoksi on lausunnossa esitetty 2.700.000,00 euroa +/- 20 % ja asuinrakennusoikeuden arvoksi 3.600.000,00 +/- 10 % per 9.600 k-m² eli 375 €/k-m². Lausunto on nähtävänä kokouksessa.

Skanska Talonrakennus Oy:n tarjous kokonaiskauppahinnan osalta on alhaisin. Heillä ei myöskään ole vielä osoittaa ostajaa vanhoille rakennuksille ja kiinteistökauppojen aikataulu on jätetty riippuvaiseksi siitä, miten vanhoille rakennuksille löydetään ostajia kaavamuutoksen voimaantulon jälkeen. Lemminkäinen Talo Oy:n ja Vuokrakartio Oy:n tarjous kauppahinnasta vastaa Kiinteistöliikelaitoksen käsitystä ja ulkopuolisen arviomiehen lausuntoa kohteen käyvästä arvosta. Lemminkäinen Talo Oy:n tarjouksessa ei ole jätetty tietoa kiinteistökauppojen vaiheistuksesta ja niiden maksuaikataulusta eikä eritelty uudisrakennusoikeudesta tarjottua yksikköhintaa. Vuokrakartio Oy on valmis toteuttamaan kiinteistökaupan koko kiinteistön osalta ja maksamaan suurimman osan vanhojen rakennusten kauppahinnasta heti sekä lisäkauppahintaa uudisrakennusoikeudesta edellä esitetyssä aikataulussa kaavan voimaan tulon jälkeen.

Kaikki kolme tahoa esittivät tarjouksen yhteydessä luonnossuunnitelman alueesta sekä suunnitelman miten luonnoksen edellyttämät autopaikat järjestetään alueella. Kaikissa tarjouksissa on osoitettu halu kehittää suunnitelmia siten, että uudisrakentamista alueella lisätään. Ensimmäisessä vaiheessa pyydettiin tarjoajia esittämään sekä uudisrakennusten että vanhojen rakennusten käyttötarkoitukset. Skanska Talonrakennus Oy on täsmentänyt tarjoustaan siten, että tavoitteena on suunnitella pääsääntöisesti alueelle asumista ja mahdollisesti myös hoiva-asumista. Vuokrakartio Oy:n tarjouksen mukaisesti aluetta kehitettäisiin sekä asumiseen (70 %) että toimitila-alueeksi (30 %). Lemminkäinen Oy on laajentanut tarjoustaan koskemaan koko kiinteistöä, mutta tarjouksesta ei käy suoraan ilmi mihin käyttötarkoitukseen rakennuksia on suunniteltu. Autopaikkamitoitus on luonnossuunnitelmassa esitetty asuin- ja toimistotilojen mitoituksen mukaisesti.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että Kurjenlinnan alueen kehittäjäkumppaniksi valitaan Vuokrakartio Oy, koska Vuokrakartio Oy:n tarjous kauppahinnasta vastaa Kiinteistöliikelaitoksen käsitystä ja ulkopuolisen arviomiehen lausuntoa kohteen käyvästä arvosta ja koska Vuokrakartio Oy on valmis tekemään vanhoista rakennuksista kiinteistökaupan nopealla aikataululla ja siten tyhjillään olevien rakennusten kehittäminen voi lähteä käyntiin jo ennen asemakaavan valmistumista. Myös uudisrakennusoikeuden kauppahinnan maksulle on tarjouksessa esitetty aikataulu. Vuokrakartio Oy:n esittämän asemakaavaluonnoksesta poikkeavan luonnossuunnitelman mukaista uudisrakentamista tulee tutkia asemakaavoituksen yhteydessä ja sen määrä ratkeaa asemakaavoituksella. Ennen kaupantekoa Vuokrakartio Oy:n tulee tutkia tontin pysäköinnin järjestämistä sekä luoteiskulmaan sijoittuvaa uudisrakentamista, sillä erityisesti luoteiskulman uudisrakennukset poikkeavat massoittelultaan ja kerrosluvultaan asemakaavaluonnoksen periaatteista. Kaupungin omistamien naapuritonttien, joilla sijaitsevat mm. Kurjenmäkikodit, jatkokehittäminen ei saa asemakaavaratkaisun johdosta estyä.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että kiinteistö 853-22-2-10 rakennuksineen myydään Vuokrakartio Oy:lle omaan, perustettavan, perustetun tai nimeämänsä yhtiön lukuun siten, että vanhojen rakennusten kauppahinnasta maksetaan kaupantekohetkellä 70 % ja loput 30 %, kun tyhjillään oleviin rakennuksiin (32 ja 33) on saatu rakennuslupa/poikkeuslupa käyttötarkoituksen muutokseen (asuin- ja toimistotiloiksi). Asemakaavan voimaantulon jälkeen maksetaan lisäkauppahintaa asemakaavassa osoitetusta uudisrakennusoikeudesta tarjouksen mukaisesti. Kiinteistökauppa on tehtävä 31.12.2017 mennessä. Myyntimateriaalin mukaisesti kaupunki vuokraa rakennuksen 31 tilat takaisin ainakin 31.12.2018 saakka 21.850 euron kuukausivuokralla (alv 0 %) vuokralla.

Vuokrakartio Oy:n tarjouksessa on mainittu, että vanhojen rakennusten loppukauppahinnan (30 %) maksun edellytyksenä on rakennuksien 32 ja 33 käyttötarkoituksen muutoksen lisäksi se, että tyhjillään oleviin rakennuksiin (32 ja 33) on saatu kattoon liittyvä muutos. Rakennukset on asemakaavassa esitetty suojeltavaksi, joten rakennusten kattoon liittyvä muutosasia on ratkaistava ennen kaupantekoa.

Liite 1Kauppakirjaluonnos

Oheismateriaali 1Yhteenveto tarjouksista

Oheismateriaali 2Tarjous, Skanska Talonrakennus Oy

Oheismateriaali 3Tarjous, Lemminkäinen Talo Oy

Oheismateriaali 4Tarjous, Vuokrakartio Oy

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- että Turun kaupunki valitsee kiinteistön 853-22-2-10 (os. Kurjenmäenkatu 8) kehittämiskumppaniksi Vuokrakartio Oy:n ja samalla hyväksyy Vuokrakartio Oy:n kiinteistöstä 853-22-2-10 tekemän ostotarjouksen 2.850.000 ja lisäkauppahinnan 417 €/k-m² sekä hylkää muut kohteesta tehdyt tarjoukset; sekä

- että ennen kaupantekoa Vuokrakartio Oy:n tulee vielä tutkia tontin pysäköinnin järjestämistä sekä luoteiskulmaan sijoittuvaa uudisrakentamista, sillä erityisesti luoteiskulmaan esitetyt uudisrakennukset poikkeavat massoittelultaan ja kerrosluvultaan asemakaavaluonnoksen periaatteista.

Samalla johtokunta päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että:

- Turun kaupunki myy Vuokrakartio Oy:lle omaan, perustetun, perustettavan tai nimeämänsä yhtiön lukuun kiinteistön 853-22-2-10 rakennuksineen ja laitteineen 2.850.000 euron kauppahinnalla ja 417 euroa/k-m2 lisäkauppahinnalla sekä muutoin liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen mukaisin ehdoin;

- Turun kaupunki vuokraa huoneenvuokrasopimuksella kiinteistöllä 853-22-2-10 sijaitsevan rakennuksen 31 tilat ostajalta 31.12.2018 saakka 21.850 euroa/kk (alv 0 %) vuokralla. Vuokra sisältää pääoma- ja hoitokustannukset, pl. siivous, sähkö ja vesi. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta valtuutetaan hyväksymään ja toimialajohtaja allekirjoittamaan huoneenvuokrasopimus;

- kaupunki ei vastaa kumppanille mahdollisesti syntyvistä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista mikäli asemakaava ei tule lainvoimaiseksi tai mikäli asemakaava hyväksytään toisen sisältöisenä kuin mitä asemakaavanmuutosluonnos tai nyt jätetty suunnitelmaluonnos ovat;

- kiinteistötoimialan toimialajohtaja valtuutetaan tekemään kauppakirjaan tarpeellisia lisäyksiä, muutoksia ja tarkennuksia; sekä

- kauppakirja on allekirjoitettava 30.11.2017 mennessä, muuten tämä päätös katsotaan rauenneeksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle yksimielisesti Toivarin Kosken kannattamana tekemästä ehdotuksesta.

Pöydältä 26.4.2017 § 196.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Liite 1Kauppakirja

Oheismateriaali 1Yhteenveto tarjouksista (päivitetty)

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää,

että Turun kaupunki myy kiinteistön 853-22-2-10 liitteen 1 mukaisesti ja valtuuttaa kiinteistötoimialan toimialajohtajan tekemään kauppakirjaan tarpeellisia lisäyksiä ja tarkennuksia,

että kaupunki ei vastaa kumppanille mahdollisesti syntyvistä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista mikäli asemakaava ei tule lainvoimaiseksi tai mikäli asemakaava hyväksytään toisen sisältöisenä kuin mitä asemakaavanmuutosluonnos tai nyt jätetty suunnitelmaluonnos ovat,

että kauppakirja on allekirjoitettava 30.11.2017 mennessä, muuten tämä päätös katsotaan rauenneeksi,

että Turun kaupunki vuokraa huoneenvuokrasopimuksella kiinteistöllä 853-22-2-10 sijaitsevan rakennuksen 31 tilat ostajalta 21.850 euroa/kk (alv 0 %) vuokralla 31.12.2018 saakka, jonka jälkeen vuokrasopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana 12 kuukauden molemminpuolisella irtisanomisajalla. Vuokra sisältää pääoma- ja hoitokustannukset, pois lukien siivous, sähkö ja vesi ja

että Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta valtuutetaan hyväksymään ja toimialajohtaja allekirjoittamaan edellä mainittu huoneenvuokrasopimus.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.